原告：周某某，男，河北省灤平縣人，住灤平縣。委托訴訟代理人：付井龍，河北灤峰律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。被告：杜某某，男，河北省灤平縣人，住灤平縣。委托訴訟代理人：馬春如，河北馬春如律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。

周某某向本院提出訴訟請求：1、請求依法確認原告周某某與被告杜某某簽訂的房屋買賣合同無效；2、本案訴訟費用由被告承擔。事實和理由：2016年9月份，因原告周某某急需用錢，經(jīng)人介紹與被告達成協(xié)議，原告將位于灤平縣巴克什營鎮(zhèn)花樓溝村下北溝49號自己所有的房屋、承包地（1.3畝）及樹木賣給被告，總共作價22萬元，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議，被告分3次給付此款，但尚欠原告100元沒有給付。原告認為原、被告并不是同一集體經(jīng)濟組織成員，同時依照法律規(guī)定此房屋買賣協(xié)議包括承包地買賣，是不合法的，原告同意退回被告給付的轉(zhuǎn)讓款?，F(xiàn)原告依法起訴，請法院依法判決。被告杜某某辯稱，本案原、被告簽訂的《房屋院落及土地轉(zhuǎn)讓合同》屬實，合同簽訂后，原告將房屋土地等交付給了被告使用，同時原告還將自己的房屋所有權(quán)證以及集體土地建設(shè)用地使用證交付給了被告，被告分3次將轉(zhuǎn)讓款全部支付給了原告，雙方已經(jīng)履行完畢，現(xiàn)雙方爭議的房屋及土地已經(jīng)列入灤平縣人民政府的拆遷范圍，原告基于拆遷的事由起訴雙方的房屋買賣合同無效，沒有法律依據(jù)。被告認為，不應(yīng)確認雙方的合同買賣無效，對原告的訴訟請求不應(yīng)予支持，因此請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。當事人圍繞訴訟請求提交了證據(jù)，本院依法組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對雙方?jīng)]有爭議的關(guān)于原、被告簽訂房屋院落及土地轉(zhuǎn)讓合同的事實和相關(guān)證據(jù)本院予以確認并在卷佐證，對雙方有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：對于原、被告簽訂《房屋院落及土地轉(zhuǎn)讓合同》履行情況、該合同是否合法有效及原告起訴要求確認該合同無效是否應(yīng)予支持。原告認為原、被告簽訂房屋院落及土地轉(zhuǎn)讓合同后，房屋及土地并沒有實際交付，被告尚欠原告轉(zhuǎn)讓款100.00元未付，原告向被告主張過，但被告一直沒有給付。該合同是無效的，對原告的起訴，法院應(yīng)予支持；合同約定的房屋及土地并未列入政府的拆遷范圍，且房屋一直由原告居住，合同的乙方即被告是城鎮(zhèn)居民，無權(quán)購買宅基地及房屋，被告與原告不是同一集體經(jīng)濟組織成員，該轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準，所以房屋買賣合同無效。房屋周圍的土地屬于原告的承包地，所有權(quán)為村集體，原告無權(quán)買賣，承包地買賣也是無效的；合同約定的樹木可以買賣，原告也認可；原告同意退回除樹木以外的轉(zhuǎn)讓款，同時，同意給付自被告最后一次給付轉(zhuǎn)讓款時起的利息，利息按中國人民銀行存款利率計算。被告認為，該合同已經(jīng)全部履行，原告將房屋所有權(quán)證及土地使用證已經(jīng)交付被告，被告將轉(zhuǎn)讓款全部支付給原告，雙方簽訂的合同是在自愿基礎(chǔ)上簽訂，內(nèi)容不違反法律規(guī)定。對于原告起訴被告認為不應(yīng)得到法庭支持，雙方爭議的房屋院落及土地、樹木現(xiàn)已劃入灤平縣人民政府的拆遷范圍，雙方的爭議實際上是房屋院落及土地、樹木征占拆遷補償款的分割糾紛，不是合同糾紛，所以原告起訴要求確認合同無效不應(yīng)得到法院的支持。為證明自己的觀點，原告向法庭提供了房屋所有權(quán)證存根、房屋所有權(quán)登記申請書、社員建房申請表、房產(chǎn)所有權(quán)登記調(diào)查勘丈表復(fù)印件，用以證明原告對該房屋及院落具有所有權(quán)及使用權(quán)。被告對上述證據(jù)的真實性無異議。為證明自己的主張，被告向法庭提供了收條三張及原告給付被告的房屋所有權(quán)證和集體土地建設(shè)用地使用證，用以證明被告已經(jīng)付清全部轉(zhuǎn)讓款22萬元，付款后原告已將涉案房屋的所有權(quán)證書及土地使用證書交付被告，房屋已實際交付。原告質(zhì)證對原告已將上述證書交付被告無異議，質(zhì)證認為雖原告給被告出具了全額收到被告給付轉(zhuǎn)讓款的收據(jù)，但被告確實尚欠原告100.00元轉(zhuǎn)讓款未付，房屋及土地也未交付被告。經(jīng)被告申請，本院自灤平調(diào)取了灤平縣人民政府關(guān)于巴克什營鎮(zhèn)花樓溝村土地進行規(guī)劃收儲的公告，用以證明本案涉案房屋及院落、土地已被灤平縣人民政府列入規(guī)劃收儲范圍內(nèi)。原告對該公告無異議，但與本案無關(guān)，本案涉及的是確認合同效力糾紛，同時該公告也不能證明房屋在拆遷范圍之內(nèi)。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：原、被告經(jīng)人介紹于2016年9月3日簽訂《房屋院落及土地轉(zhuǎn)讓合同》，原告周某某將位于灤平縣巴克什營鎮(zhèn)花樓溝村下北溝49號自己所有的房屋五間及此房屋院落前后左右土地（約1.3畝）及全部樹木永久性轉(zhuǎn)讓給被告杜某某，房屋院落及土地、樹木的轉(zhuǎn)讓金額為人民幣22萬元整，雙方簽訂協(xié)議后，被告杜某某于當天給付原告轉(zhuǎn)讓款50000.00元，后分別于2016年9月5日、2016年10月1日各給付轉(zhuǎn)讓款120000.00元和50000.00元。原告周某某將其所持有的房屋所有權(quán)證和集體土地建設(shè)用地使用證交付被告杜某某。另查明，灤平縣人民政府于2017年3月3日發(fā)出《關(guān)于巴克什營鎮(zhèn)花樓溝村土地進行規(guī)劃收儲的公告》，本案涉案房屋院落及土地樹木已被灤平縣人民政府列入規(guī)劃收儲范圍。
原告周某某與被告杜某某確認合同效力糾紛一案，本院于2017年9月12日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告周某某的委托訴訟代理人付井龍，被告杜某某的委托訴訟代理人馬春如到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案原、被告所簽訂的《房屋院落及土地轉(zhuǎn)讓合同》涉及三部分標的：即房屋院落、土地、樹木。原、被告對本協(xié)議關(guān)于樹木買賣部分是有效的，均無異議，本院予以確認。對于房屋院落部分，因農(nóng)村宅基地使用權(quán)對于農(nóng)村村民具有福利性質(zhì)，原告與被告并不是同一集體經(jīng)濟組織成員，雙方簽訂的關(guān)于房屋院落的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的；對于土地部分，依法農(nóng)村集體土地歸農(nóng)村經(jīng)濟組織集體所有，原、被告簽訂《房屋院落及土地轉(zhuǎn)讓合同》將原告房屋前后左右土地（原告承包地約1.3畝）永久性轉(zhuǎn)讓給被告杜某某，因原告作為該地的承包經(jīng)營者，只享有該地一定期限的承包經(jīng)營權(quán)，不具有所有權(quán)，其永久性轉(zhuǎn)讓該土地給被告杜某某，侵害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織利益，因此雙方簽訂的關(guān)于承包地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的。但合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，不能返還的，應(yīng)當折價補償。因灤平縣人民政府于2017年3月3日發(fā)出的收儲公告已將本案涉及的房屋院落及土地收儲，被告已無法予以返還，因此應(yīng)由被告在領(lǐng)取補償款后折價對原告進行補償。因上述財產(chǎn)會產(chǎn)生巨額補償款，被告應(yīng)在兼顧公平原則的基礎(chǔ)上對原告進行折價補償。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條、第五十六條、第五十八條規(guī)定，判決如下：

一、原告周某某與被告杜某某簽訂的《房屋院落及土地轉(zhuǎn)讓合同》中關(guān)于房屋院落及土地部分的條款無效；二、駁回原告周某某的其他訴訟請求。本案受理費80.00元，適用簡易程序減半收取40.00元由被告杜某某負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，同時預(yù)交與一審相同數(shù)額的上訴費用，上訴于承德市中級人民法院。

審判員　　關(guān)志新

書記員：劉吉國