吳長征
劉世奇（湖北昭信律師事務(wù)所）
荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司
毛?。ê鼻G楚律師事務(wù)所）
吳海（湖北荊楚律師事務(wù)所）

原告:吳長征，男，漢族，1951年9月23日出生，住湖北省荊州市沙市區(qū)。
委托代理人:劉世奇，湖北昭信律師事務(wù)所律師。
被告:荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地:荊州市沙市區(qū)。
法定代表人:閻明，該公司董事長。
委托代理人:毛俊、吳海，湖北荊楚律師事務(wù)所律師。
原告吳長征訴被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱鴻嘉公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭于2016年5月31日公開開庭進行審理。
原告吳長征及其委托代理人劉世奇，被告鴻嘉公司的委托代理人毛俊、吳海到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳長征訴稱:2010年6月17日、2011年10月31日，原告吳長征與被告鴻嘉公司簽訂兩份《商品房買賣合同》。
合同主要內(nèi)容為:買受人吳長征一次性支付全額價款719000元；出賣人鴻嘉公司應(yīng)當在2011年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗收合格的商品房交付買受人使用；出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已支付房價款萬分之五的違約金；商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當書面通知買受人辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當出示本合同規(guī)定的驗收合格的證明文件，并簽署房屋交接單。
所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由次產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔；出賣人應(yīng)當在商品房交付使用360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的百分之一向買受人支付違約金。
合同簽訂后，原告吳長征依約向被告一次性支付全額房價款719000元，但被告鴻嘉公司至今未按合同約定提供商品房驗收合格的證明文件，且未在規(guī)定的期限內(nèi)為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，構(gòu)成嚴重違約，給原告帶來重大的經(jīng)濟損失。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定及《商品房買賣合同》的約定，商品房買賣合同中對房屋交付日期及交付條件作出了約定，出賣人雖在約定期限交付，但該房屋不滿足約定的交付條件。
因此，應(yīng)當在交付條件成就時認定房屋實際交付，出賣人應(yīng)承擔逾期交付的違約責任，且商品房買賣合同中對房屋產(chǎn)權(quán)登記的時間作出了約定，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)承擔逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約責任。
故向人民法院請求如下:1、判令被告向原告提供住房及車庫的商品房驗收合格文件，并從2011年11月1日起至提供商品房驗收合格文件之日止，每日按已付房價款的萬分之五向原告支付違約金；2、判令被告為原告辦理住房及車庫的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并按已付房價款的百分之一向原告支付違約金；3、本案全部訴訟費用由被告承擔。
被告鴻嘉公司辯稱，我公司已向原告實際交房，不應(yīng)支付違約金；本案所涉房屋、車庫經(jīng)檢驗質(zhì)量合格；原告的第一項訴訟請求已過訴訟時效；原告的訴訟請求過分高于實際損失。
綜上，原告的部分訴訟請求與事實不符，法律依據(jù)不足，請求法院駁回原告不當?shù)脑V訟請求。
本院認為:原、被告簽訂的兩份《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)合法有效，其合同效力應(yīng)依法予以保護。
綜合原、被告的訴辯意見，本院歸納雙方的爭議焦點如下:
一、原告的第一項訴訟請求是否超過訴訟時效；二、原告在被告未取得規(guī)劃、消防、人防等單項驗收合格文件的情況下接受商品房是否視為原、被告就房屋的交付條件達成合意，變更合同約定的交付條件；三、如未變更合同的交付條件，被告是否應(yīng)承擔違約責任及如何承擔違約責任。
關(guān)于焦點一，被告認為原告的第一項訴訟請求已超過訴訟時效，原告認為其在接受房屋后多次向被告索要辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書的手續(xù)，但被告一直沒有向原告提供辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書的手續(xù)，原告不得已才訴至法院。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定>》第五條“當事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效從最后一期履行期限屆滿之日起計算”和原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第八條、第九條、第十五條的約定可以看出，被告對《商品房買賣合同》的履行期限應(yīng)當截至為原告辦理完房地產(chǎn)權(quán)屬證書之時止，現(xiàn)被告尚未為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其合同尚未履行完畢，故原告的訴訟請求尚在訴訟時效內(nèi)。
被告鴻嘉公司的抗辯理由不能成立。
關(guān)于焦點二，被告抗辯稱，合同約定被告如交付房屋時未出具《住房質(zhì)量保證書》和《住宅適用說明書》，原告有權(quán)拒收房屋，仍視為被告逾期交付房屋，但原告已接收房屋，那么原告的行為應(yīng)當視為對合同約定的交房條件的變更，被告不應(yīng)對原合同所約定的交房條件承擔違約責任。
原告認為，其接受房屋時，被告承諾的是兩書正在辦理過程中，先收房，原告出于對被告的信任才接收房屋。
本院認為，依照原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定:“出賣人應(yīng)當在2011年10月31日前，依照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”，從該條款可以看出被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所售房屋應(yīng)達到建設(shè)工程質(zhì)量管理標準、應(yīng)符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求、應(yīng)符合入住條件。
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?第二款 ?規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”、《建設(shè)工程質(zhì)量條例》第四十九條亦規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案”，三部法律法規(guī)均對建設(shè)工程的交付做出了強制性規(guī)定，工程竣工后，被告應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，并取得環(huán)保、消防、規(guī)劃等部門出具的認可文件后方可認定商品房已具備了交付條件，這是被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定義務(wù)，原告的收房行為不能減輕或免除被告的交房條件，故雙方約定的交房條件并未發(fā)生變更。
關(guān)于焦點三，關(guān)于焦點三，由于被告向原告交付的商品房未達到交付條件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規(guī)定，被告鴻嘉公司不履行合同義務(wù)（未辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記證書）和履行合同義務(wù)不符合約定（未達到房屋交付條件）應(yīng)對原告承擔違約責任。
再根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”的規(guī)定，原、被告在兩份《商品房買賣合同》第九條第1款第⑵項和第十五條對違約責任均進行了約定。
據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?第二款 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?、《建設(shè)工程質(zhì)量條例》第四十九條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第三款 ?、《最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋㈡》第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告吳長征提供住房及車庫的商品房驗收合格文件，并并對原告吳長征承擔215700元的未按合同約定交付房屋的違約責任；
二、被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效之日起九十日內(nèi)將住房及車庫權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，并于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告吳長征支付未提交資料備案的違約金7190元；
三、駁回原告吳長征其他的訴訟請求。
如被告未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)和履行交付辦理房屋權(quán)屬證書資料義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息和按每日50元支付遲延履行金。
案件受理費500元，由被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊州市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費。
款匯至荊州市中級人民法院訴訟費收費賬號，收款人:湖北省荊州市中級人民法院，賬號:17260401040005030，開戶行:中國農(nóng)業(yè)銀行荊州市長江大學支行，上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為:原、被告簽訂的兩份《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，合同內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)合法有效，其合同效力應(yīng)依法予以保護。
綜合原、被告的訴辯意見，本院歸納雙方的爭議焦點如下:
一、原告的第一項訴訟請求是否超過訴訟時效；二、原告在被告未取得規(guī)劃、消防、人防等單項驗收合格文件的情況下接受商品房是否視為原、被告就房屋的交付條件達成合意，變更合同約定的交付條件；三、如未變更合同的交付條件，被告是否應(yīng)承擔違約責任及如何承擔違約責任。
關(guān)于焦點一，被告認為原告的第一項訴訟請求已超過訴訟時效，原告認為其在接受房屋后多次向被告索要辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書的手續(xù)，但被告一直沒有向原告提供辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書的手續(xù)，原告不得已才訴至法院。
本院認為，根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定>》第五條“當事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效從最后一期履行期限屆滿之日起計算”和原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第八條、第九條、第十五條的約定可以看出，被告對《商品房買賣合同》的履行期限應(yīng)當截至為原告辦理完房地產(chǎn)權(quán)屬證書之時止，現(xiàn)被告尚未為原告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其合同尚未履行完畢，故原告的訴訟請求尚在訴訟時效內(nèi)。
被告鴻嘉公司的抗辯理由不能成立。
關(guān)于焦點二，被告抗辯稱，合同約定被告如交付房屋時未出具《住房質(zhì)量保證書》和《住宅適用說明書》，原告有權(quán)拒收房屋，仍視為被告逾期交付房屋，但原告已接收房屋，那么原告的行為應(yīng)當視為對合同約定的交房條件的變更，被告不應(yīng)對原合同所約定的交房條件承擔違約責任。
原告認為，其接受房屋時，被告承諾的是兩書正在辦理過程中，先收房，原告出于對被告的信任才接收房屋。
本院認為，依照原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定:“出賣人應(yīng)當在2011年10月31日前，依照國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定，將具備該商品房經(jīng)驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”，從該條款可以看出被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所售房屋應(yīng)達到建設(shè)工程質(zhì)量管理標準、應(yīng)符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求、應(yīng)符合入住條件。
根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?第二款 ?規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”、《建設(shè)工程質(zhì)量條例》第四十九條亦規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案”，三部法律法規(guī)均對建設(shè)工程的交付做出了強制性規(guī)定，工程竣工后，被告應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收，并取得環(huán)保、消防、規(guī)劃等部門出具的認可文件后方可認定商品房已具備了交付條件，這是被告作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法定義務(wù)，原告的收房行為不能減輕或免除被告的交房條件，故雙方約定的交房條件并未發(fā)生變更。
關(guān)于焦點三，關(guān)于焦點三，由于被告向原告交付的商品房未達到交付條件，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任”的規(guī)定，被告鴻嘉公司不履行合同義務(wù)（未辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記證書）和履行合同義務(wù)不符合約定（未達到房屋交付條件）應(yīng)對原告承擔違約責任。
再根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第一款 ?“當事人可以約定一方違約時應(yīng)當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法”的規(guī)定，原、被告在兩份《商品房買賣合同》第九條第1款第⑵項和第十五條對違約責任均進行了約定。

據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?第二款 ?、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?、《建設(shè)工程質(zhì)量條例》第四十九條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第三款 ?、《最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋㈡》第二十九條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)向原告吳長征提供住房及車庫的商品房驗收合格文件，并并對原告吳長征承擔215700元的未按合同約定交付房屋的違約責任；
二、被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效之日起九十日內(nèi)將住房及車庫權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，并于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告吳長征支付未提交資料備案的違約金7190元；
三、駁回原告吳長征其他的訴訟請求。
如被告未按本判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)和履行交付辦理房屋權(quán)屬證書資料義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息和按每日50元支付遲延履行金。
案件受理費500元，由被告荊州市鴻嘉房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔。

審判長：李婭

書記員：黃煉