原告：吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市閔行區(qū)。
　　原告：陳梓昊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市閔行區(qū)。
　　法定代理人：吳某(系陳梓昊母親)，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市閔行區(qū)漕寶路XXX弄XXX號(hào)XXX室。
　　上列兩原告共同委托訴訟代理人：周大倉(cāng)，上海善達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　被告：弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司(下簡(jiǎn)稱“弘某公司”)，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：朱世箴，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：顧劉悅，上海信和安律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：朱寧，上海信和安律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海瑞圃實(shí)業(yè)有限公司(下簡(jiǎn)稱“瑞圃公司”)，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：呂巧梅，執(zhí)行董事。
　　第三人：中國(guó)銀行股份有限公司上海市青浦支行(下簡(jiǎn)稱“中行青支”)，住所地上海市青浦區(qū)城中東路XXX號(hào)。
　　法定代表人：周國(guó)棟，行長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：王琴，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告吳某、陳梓昊訴被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼?018年9月5日，本院依法追加中國(guó)銀行股份有限公司上海市青浦支行作為第三人參加訴訟。本案于2018年10月9日第一次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告吳某兼陳梓昊法定代理人、兩原告共同委托訴訟代理人周大倉(cāng)，弘某公司委托訴訟代理人顧劉悅，中行青支委托訴訟代理人王琴到庭參加了訴訟。2018年10月24日，根據(jù)吳某、陳梓昊申請(qǐng)，本院依法追加上海瑞圃實(shí)業(yè)有限公司作為被告參加訴訟。本案于2018年11月23日第一次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告吳某兼陳梓昊法定代理人、兩原告共同委托訴訟代理人周大倉(cāng)，弘某公司委托訴訟代理人顧劉悅，瑞圃公司法定代表人呂巧梅，中行青支委托訴訟代理人王琴到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳某、陳梓昊向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令吳某、陳梓昊與弘某公司簽署的《上海市商品房預(yù)售合同》于2018年5月2日解除，解除吳某、陳梓昊與瑞圃公司簽訂的會(huì)員協(xié)議，解除吳某、陳梓昊與中行青支簽訂的貸款合同；2、判令弘某公司返還吳某、陳梓昊購(gòu)房款人民幣1,760,036元，弘某公司、瑞圃公司共同退還認(rèn)籌金(會(huì)員費(fèi))50,000元、代辦登記等費(fèi)用1,300元(含預(yù)告登記費(fèi)550元、抵押登記費(fèi)550元、代辦費(fèi)200元)；3、判令弘某公司賠償吳某、陳梓昊購(gòu)房款利息損失(以購(gòu)房款1,810,036元為基數(shù)，按金融機(jī)構(gòu)人民幣半年期存款利率每年1.3%計(jì)算，自2017年10月1日起算至判決之日)，瑞圃公司對(duì)于其中50,000元的存款利息承擔(dān)共同還款責(zé)任；4、判令弘某公司支付吳某、陳梓昊賠償金181,003.60元(總房?jī)r(jià)款10%)。
　　事實(shí)與理由：2016年6月，吳某、陳梓昊欲購(gòu)買尚都里休閑廣場(chǎng)的房屋，尚都里售樓處的銷售員要求吳某、陳梓昊支付認(rèn)籌金50,000元，稱可以優(yōu)先選房并享有97折優(yōu)惠，付50,000元享80,000優(yōu)惠，再加10,000元優(yōu)惠。于是吳某、陳梓昊簽訂會(huì)員協(xié)議并刷卡支付50,000元，當(dāng)時(shí)吳某、陳梓昊看到支付對(duì)象是瑞圃公司，以為開(kāi)發(fā)商是瑞圃公司。2016年9月16日，吳某、陳梓昊與弘某公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定吳某、陳梓昊向弘某公司購(gòu)買上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場(chǎng)》3號(hào)2層211工作室，面積73.65平方米，總房?jī)r(jià)款為1,760,036元。根據(jù)合同約定，弘某公司應(yīng)于2017年09月30日將該房屋交付給吳某、陳梓昊，逾期超過(guò)120天，昊銘、陳梓昊有權(quán)解除合同，弘某公司應(yīng)退還房?jī)r(jià)款包括利息，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的10%。合同簽署后，吳某、陳梓昊已向弘某公司支付房?jī)r(jià)款1,760,036元，但弘某公司未按約將該房屋交付吳某、陳梓昊，至2018年5月2日已超180天。吳某、陳梓昊認(rèn)為,弘某公司在簽署合同時(shí)以補(bǔ)充格式條款形式對(duì)合同正文作出重大實(shí)質(zhì)性變更,未依法遵循公平原則確定雙方的權(quán)利和義務(wù),與吳某、陳梓昊進(jìn)行協(xié)商,并未采取合理的方式提請(qǐng)吳某、陳梓昊注意免除或者限制其責(zé)任及對(duì)該條款予以說(shuō)明。弘某公司在補(bǔ)充格式條款中免除其責(zé)任，加重吳某、陳梓昊責(zé)任，排除吳某、陳梓昊主要權(quán)利，該補(bǔ)充條款無(wú)效。合同補(bǔ)充格式條款中關(guān)于逾期交房等免責(zé)條款,弘某公司存在故意或者重大過(guò)失造成吳某、陳梓昊財(cái)產(chǎn)損失,該條款無(wú)效。弘某公司存在售后包租，以租金充抵房?jī)r(jià)款，預(yù)先繳納認(rèn)籌金(會(huì)員費(fèi))等方式做低房?jī)r(jià)，利用格式條款欺詐，免除其責(zé)任，加重吳某、陳梓昊責(zé)任，排除吳某、陳梓昊主要權(quán)利等違法銷售行為，侵害了吳某、陳梓昊的合法權(quán)益，損害了國(guó)家稅收利益?，F(xiàn)弘某公司逾期無(wú)法交房,造成吳某、陳梓昊投資損失和合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。吳某、陳梓昊現(xiàn)依法解除合同,弘某公司和瑞圃公司應(yīng)退還房款,并按約定支付銀行利息和賠償金。因?yàn)樾蓍e廣場(chǎng)會(huì)員協(xié)議是預(yù)售合同的從合同，應(yīng)當(dāng)在主合同解除時(shí)一并解除。
　　被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司辯稱，不同意解除合同，系爭(zhēng)房屋工期的遲延是因?yàn)槭艿秸晤愖≌挠绊?，屬不可抗力，所以弘某公司不?yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果法院判決合同解除，弘某公司同意返還購(gòu)房款1,760,036元，其中有一部分貸款應(yīng)當(dāng)返還給中行青支。第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中除了購(gòu)房款之外，其他費(fèi)用都不是弘某公司收取的，吳某、陳梓昊的主張對(duì)象錯(cuò)誤，且代辦費(fèi)用和登記費(fèi)用應(yīng)視為損失，被賠償金覆蓋。第三項(xiàng)訴請(qǐng)的利息，預(yù)售合同補(bǔ)充條款約定，購(gòu)房人行使單方解約權(quán)的情況下，弘某公司應(yīng)當(dāng)是無(wú)息返還，賠償金應(yīng)當(dāng)覆蓋購(gòu)房人的損失，不應(yīng)該重復(fù)主張。對(duì)吳某、陳梓昊主張的賠償金的基數(shù)不予認(rèn)可，10%的賠償金比例過(guò)高，要求法院調(diào)整。
　　被告上海瑞圃實(shí)業(yè)有限公司辯稱，不同意解除會(huì)員協(xié)議，會(huì)員協(xié)議不是商品房預(yù)售合同的從合同，這筆費(fèi)用與房屋的銷售無(wú)關(guān)，費(fèi)用是瑞圃公司收取的，但是不同意返還50,000元及利息和代辦登記費(fèi)，50,000元是入會(huì)費(fèi)，可以享受買房折扣、商家活動(dòng)，即使預(yù)售合同解除，吳某、陳梓昊也可以享受商家活動(dòng)。
　　第三人中國(guó)銀行股份有限公司上海市青浦支行述稱，原則上不同意解除貸款合同，但是如果法院判決解除貸款合同，中行青支愿意解除貸款合同，要求吳某、陳梓昊還清貸款本金并且弘某公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
　　經(jīng)開(kāi)庭審理查明，2016年6月9日，吳某與瑞圃公司簽訂《“尚都里”休閑廣場(chǎng)會(huì)員協(xié)議》，約定：會(huì)員卡由“尚都里”運(yùn)營(yíng)公司即瑞圃公司發(fā)放，旨在營(yíng)造一個(gè)妥善管理及高尚優(yōu)質(zhì)的環(huán)境，為會(huì)員在“尚都里”從事各項(xiàng)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、投資等活動(dòng)時(shí)，享有更優(yōu)質(zhì)的生活，為了使會(huì)員更好地享受瑞圃公司提供的服務(wù)，同時(shí)清楚了解會(huì)員所享有的會(huì)員權(quán)益，特提供本《說(shuō)明》。一、會(huì)員資格……2、申請(qǐng)人于申請(qǐng)入會(huì)時(shí)繳交入會(huì)費(fèi)，此入會(huì)費(fèi)將由瑞圃公司擬定，并可應(yīng)情況不時(shí)調(diào)整……二、會(huì)員權(quán)益：1、會(huì)員一次性繳納伍萬(wàn)元會(huì)費(fèi)，并成功投資購(gòu)買“尚都里”轄下物業(yè)的，享有“尚都里”轄下樓盤項(xiàng)目購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)益，以及享受“尚都里”聯(lián)盟商家提供的各項(xiàng)折扣優(yōu)惠、參與聯(lián)盟商家提供的各項(xiàng)活動(dòng)，具體詳情請(qǐng)見(jiàn)各商家店內(nèi)告示。2、會(huì)員行使購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)益時(shí)，一張會(huì)員僅限一套房源使用；同時(shí)，一套房源也僅能使用一張會(huì)員卡。三、其他說(shuō)明事項(xiàng)：1、會(huì)員入會(huì)繳納的會(huì)費(fèi)，是瑞圃公司收取的服務(wù)費(fèi)，由瑞圃公司出具相應(yīng)收據(jù)，不用于“尚都里”聯(lián)盟商家內(nèi)的任何消費(fèi)活動(dòng)，也不用于抵扣會(huì)員投資購(gòu)買“尚都里”轄下物業(yè)的購(gòu)房款項(xiàng)。2、若會(huì)員未與“尚都里”轄下樓盤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房交易的，可在上述樓盤項(xiàng)目開(kāi)盤后三日內(nèi)向瑞圃公司申請(qǐng)退款，并將登記單、會(huì)員卡及相關(guān)證件交于瑞圃公司，瑞圃公司將于三十天內(nèi)安排將入會(huì)費(fèi)的伍萬(wàn)元款項(xiàng)，無(wú)息退回會(huì)員繳費(fèi)的銀行賬號(hào)；3、加入會(huì)籍并非是向會(huì)員提供房產(chǎn)交易居間活動(dòng)，瑞圃公司不對(duì)會(huì)員與樓盤開(kāi)發(fā)商之間有關(guān)房產(chǎn)交易的洽談、房產(chǎn)交易的合規(guī)、房產(chǎn)的價(jià)格、房源的保留、房屋的質(zhì)量等問(wèn)題承擔(dān)任何擔(dān)保和/或連帶責(zé)任，以及不承擔(dān)其他第三方責(zé)任。協(xié)議簽訂當(dāng)天，吳某支付瑞圃公司50,000元入會(huì)費(fèi)，瑞圃公司交付吳某黑鉆會(huì)員卡1張，會(huì)員號(hào)220327。
　　2016年9月16日，吳某、陳梓昊(作為乙方)與弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司(作為甲方)簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號(hào)：XXXXXXXXXXXX)，約定乙方購(gòu)買甲方預(yù)售的上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場(chǎng)》3號(hào)2層211工作室，用途為商業(yè)，暫測(cè)建設(shè)面積為73.65平方米，總房?jī)r(jià)暫定為1,760,036元。第十一條約定，甲方定于2017年9月30日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。第十二條約定，甲方如未在本合同第十一條約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之五計(jì)算，違約金自本合同第十一條約定的最后交付期限之第二天起算至實(shí)際交付之日止。逾期超過(guò)180天，乙方有權(quán)選擇按補(bǔ)充條款之約定追究甲方責(zé)任。第十九條約定，乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時(shí)，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起90天內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款(包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算)全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)的10%，在退還房款時(shí)一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房?jī)r(jià)款，是包括乙方直接支付的和通過(guò)貸款方式支付的房?jī)r(jià)款。第二十九條約定，本合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的部分。本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。本合同的未盡事宜及本合同在履行過(guò)程中需變更的事宜，雙方應(yīng)通過(guò)訂立變更協(xié)議進(jìn)行約定。
　　上述合同《補(bǔ)充條款一》第七條(補(bǔ)充/修改本合同正文第十一條、第十二條、第十五條)第五款約定，除前文所述例外情形，合同第十一條約定的交付期限屆滿時(shí)該房屋未達(dá)交付條件、標(biāo)準(zhǔn)的，乙方同意給予甲方三個(gè)月的交付寬限期，寬限期內(nèi)乙方不追究甲方任何的違約責(zé)任；在交付寬限期滿后若因甲方原因仍然無(wú)法交付該房屋的，甲方應(yīng)當(dāng)按照乙方已付房?jī)r(jià)款為基數(shù)，按照每月千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，向乙方支付逾期交房違約金，直至甲方交付房屋為止或乙方依約解除本合同為止；甲方逾期交房超過(guò)120天的，乙方有權(quán)單方面解除本合同，甲方在退還乙方已付的購(gòu)房款時(shí)不再計(jì)息，按前述約定給予乙方每月千分之一的逾期交房違約金，甲方不再另行補(bǔ)償乙方其他損失。若乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的寬限期屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，甲方按月向乙方支付已收房款的千分之一作為違約金。無(wú)論乙方是否解約，甲方因交房遲延所付逾期交房違約金總額不超過(guò)乙方已付房?jī)r(jià)款的百分之一。第十二條(補(bǔ)充/修改本合同正文第十九條)第三款約定，乙方行使本正文第八條、第十二條約定的單方解除權(quán)，應(yīng)當(dāng)在甲方書面通知載明的房屋最后交付日期前以書面形式提出；第四款約定，除國(guó)家法律規(guī)定外，乙方依據(jù)合同條款單方面解除本合同后，甲方退還乙方已支付的房?jī)r(jià)款的時(shí)間為：乙方應(yīng)在60日內(nèi)辦妥該房屋的貸款清償(若有)、注銷預(yù)告、抵押登記(若有)等相關(guān)合同登記備案注銷手續(xù)，乙方將房屋依約返還給甲方并辦妥本合同登記備案注銷手續(xù)后90日內(nèi)，甲方應(yīng)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款扣除甲方代償款項(xiàng)(若有，包括但不限于保證金、已承擔(dān)的連帶保證責(zé)任、若乙方有購(gòu)房貸款，由甲方直接將購(gòu)房貸款及銀行要求的其他費(fèi)用代乙方支付給銀行等)、應(yīng)付費(fèi)用、扣除賠償金或加計(jì)賠償金后無(wú)息支付給乙方。除此之外，甲方不承擔(dān)其他任何費(fèi)用。由于乙方原因?qū)е律鲜龈黜?xiàng)手續(xù)未辦理完畢的，甲方有權(quán)暫不退還乙方款項(xiàng)，并不承擔(dān)包括支付利息在內(nèi)的任何賠償責(zé)任(若有)。第二十二條約定，甲方或乙方任何一方依據(jù)本合同有關(guān)條款的約定單方解除本合同，并且得到相對(duì)方認(rèn)可、雙方就解除本合同達(dá)成一致意見(jiàn)的，雙方應(yīng)相互配合完成以下事項(xiàng)：……3、甲方應(yīng)在本合同登記備案注銷后90日內(nèi)將乙方已支付的房?jī)r(jià)款扣除甲方代償款項(xiàng)(若有，包括但不限于保證金、已承擔(dān)的連帶保證責(zé)任、若乙方有購(gòu)房貸款，由甲方直接將購(gòu)房貸款及銀行要求的其他費(fèi)用代乙方支付給銀行等)、應(yīng)付費(fèi)用、扣除賠償金或加計(jì)賠償金后無(wú)息支付給乙方。除此之外，甲方不承擔(dān)其他任何費(fèi)用等。第三十條約定，1、如發(fā)生不可抗力，以致本合同任何一方不能履行或延遲履行本合同，受影響的一方應(yīng)在發(fā)生不可抗力后盡快通知對(duì)方，并應(yīng)在其后的30日內(nèi)提供該不可抗力事件對(duì)本合同影響程度的報(bào)告及由有關(guān)機(jī)構(gòu)出具的書面證明，然后按不可抗力影響的程度由雙方商定是否終止本合同，或免除或部分免除或延遲履行受不可抗力影響的部分責(zé)任，或以變更形式履行本合同。對(duì)于受不可抗力所造成的損失，任何一方無(wú)權(quán)提出賠償請(qǐng)求。2、本合同所述“不可抗力”是指甲、乙雙方在簽署本合同時(shí)不能預(yù)見(jiàn)、對(duì)其后發(fā)生及后果不能避免或不能克服的事件，包括但不限于：……(2)為配合政府的法規(guī)、規(guī)章、命令、通知等或受政府市政建設(shè)影響而引起的延誤等。第三十六條約定(特別提示和說(shuō)明的確認(rèn))，1、本合同是雙方的真實(shí)意思表示，正式簽約前，乙方已詳細(xì)閱讀并理解本合同內(nèi)容及所列附件和補(bǔ)充條款。2、乙方理解并認(rèn)同，本合同雖采取了《上海市商品房預(yù)售合同》(示范文本)，但所有條款均系甲、乙雙方充分協(xié)商后方才確定；附件和本補(bǔ)充條款更是甲、乙雙方經(jīng)過(guò)充分、平等、協(xié)商一致后方才確定，附件及補(bǔ)充條款不是甲方單方制定的格式合同條款。乙方在此確認(rèn)：甲方已就合同中可能免除或限制甲方責(zé)任的有關(guān)條款進(jìn)行了特別提示，并按乙方要求進(jìn)行了說(shuō)明(包括但不限于合同正文第九條、第二十二條，合同附件一、附件三全部條款以及合同全部補(bǔ)充條款等)。乙方對(duì)此表示充分的理解和認(rèn)可，并對(duì)本合同所有條款(包括合同正文、合同附件、合同補(bǔ)充條款)均無(wú)異議等。上述合同及《補(bǔ)充條款一》另對(duì)其他事項(xiàng)作出約定。
　　合同簽訂后，吳某、陳梓昊于2016年9月16日付清弘某公司首付款880,036元，并向中行青支申請(qǐng)貸款880,000元。中行青支于2017年6月19日向弘某公司發(fā)放貸款880,000元，貸款期限至2027年6月19日止，吳某、陳梓昊自2017年7月10日起歸還每月歸還貸款本金利息合計(jì)9,443.13元，截至2018年9月10日，剩余本金計(jì)793,739.93元。
　　2016年9月16日，吳某、陳梓昊支付瑞圃公司代辦費(fèi)200元、抵押登記費(fèi)550元、預(yù)告登記費(fèi)550元。
　　后弘某公司未按合同約定時(shí)間2017年9月30日交房。2018年1月20日，吳某等眾多業(yè)主聯(lián)名向弘某公司送達(dá)《告知函》，稱弘某公司于2018年1月初單方提供補(bǔ)充協(xié)議1份，排除了弘某在延遲交房上的任何違約責(zé)任，將延期交房違約金改稱“補(bǔ)助金”，并表示只有簽訂了協(xié)議，業(yè)主才可獲得自2018年11月1日起計(jì)收租金的權(quán)利，故業(yè)主方不能接受；要求弘某公司于2018年1月31日前就逾期交房后續(xù)事宜平等協(xié)商，否則業(yè)主方將通過(guò)一切合法手段向弘某追究違約責(zé)任。
　　在本案訴前調(diào)解階段，本院于2018年6月14日送達(dá)弘某公司起訴狀副本。2018年11月3日，本院送達(dá)瑞圃公司起訴狀副本。
　　以上查明的事實(shí)，由以下證據(jù)證明：各方當(dāng)事人的陳述，吳某、陳梓昊提供的商品房預(yù)售合同、房款發(fā)票、刷卡記錄、入會(huì)費(fèi)收據(jù)、會(huì)員卡、代辦費(fèi)收據(jù)、告知函，瑞圃公司提供的會(huì)員協(xié)議，中行青支提供的還款清單，本院出示的送達(dá)回證，上述證據(jù)并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　審理中，雙方存在如下?tīng)?zhēng)議焦點(diǎn)：一、政府整頓“類住宅”問(wèn)題是否影響系爭(zhēng)房屋工程進(jìn)度、是否構(gòu)成不可抗力；二、補(bǔ)充條款效力；三、入會(huì)費(fèi)的性質(zhì)。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，吳某、陳梓昊稱，弘某公司延遲交房原因可能是資金不到位。
　　弘某公司稱，弘某公司雖沒(méi)有違規(guī)行為，卻也因政府整頓“類住宅”，致系爭(zhēng)房屋未如期通過(guò)竣工驗(yàn)收，屬不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。為此弘某公司提供如下證據(jù)：1、《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見(jiàn)》滬建房管聯(lián)[2017]400號(hào)文件，會(huì)議通知(2017年5月27日，青浦房管局市場(chǎng)科給包括弘某公司在內(nèi)的眾多開(kāi)發(fā)商發(fā)送會(huì)議通知，要求出席2017年5月31日的商辦項(xiàng)目清理整頓工作安排會(huì)議)，以證明弘某公司受到政策影響導(dǎo)致遲延交房。2、竣工驗(yàn)收合格證、消防竣工檢測(cè)報(bào)告復(fù)印件，以證明系爭(zhēng)房屋近期可以交房。
　　吳某、陳梓昊發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)如下：證據(jù)1，若系爭(zhēng)樓盤不違規(guī)，則政府通知弘某公司參加會(huì)議只是日常工作接洽，對(duì)樓盤交付沒(méi)有造成直接影響，若系爭(zhēng)樓盤違規(guī)，則遲延交付更是弘某公司違約，政府檢查不是不可抗力，不能免除弘某公司的違約責(zé)任，且會(huì)議時(shí)間距離交房期限還有幾個(gè)月時(shí)間；證據(jù)2，是復(fù)印件，不能確認(rèn)真實(shí)性，且上述證據(jù)不滿足合同約定的交房條件。被告瑞圃公司對(duì)上述證據(jù)均無(wú)異議。中行青支表示對(duì)上述證據(jù)均不清楚。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，吳某、陳梓昊稱，補(bǔ)充條款對(duì)正文約定作了修改，系格式條款，免除了弘某公司的責(zé)任，加重了吳某、陳梓昊的義務(wù)，排除了吳某、陳梓昊的主要權(quán)利，應(yīng)屬無(wú)效，且字體比正文小，吳某、陳梓昊并未看過(guò)補(bǔ)充條款。
　　弘某公司稱，預(yù)售合同正文第二十九條、補(bǔ)充條款首部及補(bǔ)充協(xié)議第三十六條，均已提示吳某、陳梓昊補(bǔ)充條款效力高于合同正文，合同并不是單方制定的格式條款，而是經(jīng)過(guò)雙方確認(rèn)的，吳某、陳梓昊應(yīng)當(dāng)受補(bǔ)充條款的約束。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，吳某、陳梓昊認(rèn)為入會(huì)費(fèi)是房款的一部分，弘某公司和瑞圃公司以認(rèn)籌金的形式降低了房款，少交了稅款。會(huì)員協(xié)議約定會(huì)員權(quán)益包括了購(gòu)房?jī)?yōu)惠，有房?jī)r(jià)97折、50,000元抵80,000元、日進(jìn)斗金(房?jī)r(jià)優(yōu)惠10,000元)和另外的商家優(yōu)惠。協(xié)議約定未與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)房交易的可以申請(qǐng)退款，吳某簽署會(huì)員協(xié)議的目的是購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，將來(lái)用于居住或經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在弘某公司逾期交房構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致吳某、陳梓昊解除合同，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這也是交易無(wú)法完成的一種形式，并且逾期交房，商鋪也無(wú)法經(jīng)營(yíng)，吳某、陳梓昊無(wú)法享受商家優(yōu)惠，故瑞圃公司應(yīng)當(dāng)退還入會(huì)費(fèi)。弘某公司與瑞圃公司存在實(shí)質(zhì)的關(guān)聯(lián)性，瑞圃公司在弘某公司未取得預(yù)售許可時(shí)提前進(jìn)行銷售，且是系爭(zhēng)房屋交付后的經(jīng)營(yíng)管理方，當(dāng)初弘某公司針對(duì)逾期交房提出解決方案，是讓瑞圃公司提前支付租金。故兩家單位應(yīng)共同返還。
　　對(duì)此吳某、陳梓昊提供開(kāi)盤優(yōu)惠活動(dòng)海報(bào)照片1份，以證明會(huì)員享受97折優(yōu)惠。弘某公司認(rèn)為無(wú)法核實(shí)該活動(dòng)海報(bào)的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性。瑞圃公司未在本院限定時(shí)間內(nèi)提交核實(shí)意見(jiàn)。中行青支表示對(duì)證據(jù)不清楚。
　　弘某公司稱，入會(huì)費(fèi)存在于會(huì)員服務(wù)合同關(guān)系中，是瑞圃公司收取的服務(wù)費(fèi)，不是房款，弘某公司不應(yīng)承擔(dān)連帶退還責(zé)任。擁有瑞圃公司發(fā)放的會(huì)員卡的購(gòu)房人，確實(shí)可以在弘某公司處購(gòu)房享受房?jī)r(jià)打折優(yōu)惠，但是不存在五萬(wàn)抵八萬(wàn)，房?jī)r(jià)的折扣不是會(huì)員費(fèi)直接折抵，而是弘某公司基于各種因素決定給予購(gòu)房人的。瑞圃公司是系爭(zhēng)房屋的后期管理方，其發(fā)放會(huì)員卡是為了將來(lái)積攢人氣，購(gòu)房人是非常重要的潛在客戶群，故瑞圃公司在發(fā)卡時(shí)增加了購(gòu)房?jī)?yōu)惠，瑞圃公司是弘某公司眾多促銷渠道中的一個(gè)。會(huì)員協(xié)議中約定50,000元不用于抵扣房款，也不用于抵扣消費(fèi)款。會(huì)員協(xié)議約定如果會(huì)員在猶豫期內(nèi)未達(dá)成購(gòu)房交易的可申請(qǐng)退費(fèi)，但是本案已經(jīng)達(dá)成購(gòu)房交易了，吳某已經(jīng)享有了房?jī)r(jià)優(yōu)惠，不能適用這條約定。弘某公司要求瑞圃公司提前支付租金，是以給予瑞圃公司裝修補(bǔ)償為代價(jià)的。弘某公司與瑞圃公司是各自獨(dú)立的商業(yè)主體，只是存在商業(yè)合作。
　　瑞圃公司稱，會(huì)員優(yōu)惠只有房?jī)r(jià)優(yōu)惠(付50,000元減80,000元)和商家優(yōu)惠活動(dòng)，不存在日進(jìn)斗金和97折優(yōu)惠。另外因?yàn)樯碳疑形慈腭v，不清楚會(huì)有什么商家優(yōu)惠。
　　本院認(rèn)證如下：關(guān)于吳某、陳梓昊提供的照片，是否存在97折優(yōu)惠與本案入會(huì)費(fèi)是否應(yīng)予退還關(guān)聯(lián)性不大，本院不予采信。關(guān)于弘某公司提供的證據(jù)：1、政府文件，會(huì)議通知，本院認(rèn)為政府整頓“類住宅”的政策及約談相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，系政府行使其行政管理職權(quán)，弘某公司應(yīng)進(jìn)一步舉證證明政府具體行政行為對(duì)工程進(jìn)度造成實(shí)質(zhì)性阻礙且弘某公司對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)上述兩份證據(jù)，無(wú)法體現(xiàn)整頓政策與弘某公司遲延竣工之間存在關(guān)聯(lián)性，故上述證據(jù)與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，本院亦不予采信；2、竣工驗(yàn)收合格證、消防竣工檢測(cè)報(bào)告，系復(fù)印件，弘某公司未提交原件以供核對(duì)，且上述文件形成時(shí)間晚于吳某、陳梓昊起訴時(shí)間，不影響吳某、陳梓昊行使合同解除權(quán)，故本院不予采信。
　　審理中，吳某、陳梓昊確認(rèn)瑞圃公司辦理了抵押登記，但是不清楚瑞圃公司是否辦理了預(yù)告登記。弘某公司表示對(duì)此不清楚，瑞圃公司未在本院規(guī)定期限內(nèi)提交核實(shí)意見(jiàn)。
　　審理中，吳某、陳梓昊、弘某公司、中行青支于2018年10月9日達(dá)成一致意見(jiàn)：由弘某公司將剩余貸款及當(dāng)期利息支付給中行青支，上述費(fèi)用在應(yīng)還吳某、陳梓昊的房款中扣除，中行青支收到還款后交付吳某、陳梓昊撤銷抵押的手續(xù)；弘某公司將應(yīng)付吳某、陳梓昊的錢款交由法院代管后，吳某、陳梓昊同意辦理注銷合同備案、預(yù)告登記、抵押登記的手續(xù)。
　　本院認(rèn)為：吳某、陳梓昊與弘某公司簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反相關(guān)法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，本院認(rèn)為，弘某公司作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，本應(yīng)開(kāi)發(fā)符合商業(yè)辦公要求的房屋，并于2017年9月30日前履行交房義務(wù)，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明弘某公司遲延交房是因?yàn)檎哂绊懰?，故弘某公司無(wú)正當(dāng)理由遲延交房，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　依據(jù)補(bǔ)充條款第七條第五款“甲方逾期交房超過(guò)120天的，乙方有權(quán)單方面解除本合同”的約定，吳某、陳梓昊有權(quán)自2018年1月29日起單方面解除合同，本案起訴狀可視為解除通知，故本案合同于起訴狀副本送達(dá)弘某公司之日即2018年6月13日解除。預(yù)售合同解除后，吳某、陳梓昊應(yīng)配合弘某公司辦理預(yù)售合同網(wǎng)簽備案和預(yù)告登記的注銷手續(xù)。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。本案所涉預(yù)售合同是弘某公司提供的格式合同，但是補(bǔ)充條款中與解除合同相關(guān)的內(nèi)容是對(duì)合同解除的條件進(jìn)一步具體化。合同約定本合同補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不相一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。針對(duì)合同正文第十二條，補(bǔ)充條款一第七條第五款約定“甲方退還乙方已付的購(gòu)房款不再計(jì)息，按前述約定給予乙方每月千分之一的逾期交房違約金，不再另行補(bǔ)償乙方其他損失”，是針對(duì)逾期交房違約金的計(jì)算所作的修改。而針對(duì)合同正文第十九條，補(bǔ)充條款一第十二條、第二十二條均約定乙方單方解除合同后甲方應(yīng)加計(jì)賠償金后無(wú)息返還房款，除此之外甲方不承擔(dān)其他任何費(fèi)用。雖然是對(duì)正文第十九條中的利息約定作出了修改予以免除，但是未完全免除購(gòu)房人行使單方解除權(quán)時(shí)弘某公司除退還已付房款之外應(yīng)另行承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。上述三條條文均未免除甲方的違約責(zé)任，故上述補(bǔ)充條款不屬于提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的等法定無(wú)效情形，其內(nèi)容也未違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，故上述三條補(bǔ)充條款是有效的。但第七條第五款與第十二條、第二十二條約定的賠償項(xiàng)目不同且均表述為除本條約定賠償項(xiàng)目外不承擔(dān)其他費(fèi)用，合同中又未另行約定購(gòu)房人可同時(shí)主張逾期交房違約金和解約賠償金，故本院結(jié)合本案實(shí)際履行情況，酌情確認(rèn)適用第十二條、第二十二條的約定，購(gòu)房人解除合同后，弘某公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任為將房款全部退還并支付總房?jī)r(jià)10%的解約賠償金，除此之外不承擔(dān)其他費(fèi)用。故弘某公司應(yīng)返還吳某、陳梓昊房款1,760,036元、支付房?jī)r(jià)款10%的賠償金176,003.60元。弘某公司稱賠償金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，但未舉證證明，故本院不予調(diào)整。對(duì)吳某、陳梓昊要求依據(jù)合同第十九條支付房款利息的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。
　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。故對(duì)吳某、陳梓昊要求解除與中行青支簽訂的貸款合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。故本案預(yù)售合同、貸款合同被解除后，弘某公司應(yīng)當(dāng)向中行青支返還吳某、陳梓昊應(yīng)還的剩余貸款本金及利息(以中行青支出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn)),已付房?jī)r(jià)款中扣除上述還款后的剩余房款返還吳某、陳梓昊。在弘某公司履行上述還款義務(wù)之后，中行青支應(yīng)當(dāng)及時(shí)滌除系爭(zhēng)房屋的抵押登記。
　　針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)三，本院認(rèn)為，根據(jù)會(huì)員協(xié)議和各方當(dāng)事人陳述，入會(huì)費(fèi)50,000元系吳某支付給瑞圃公司的服務(wù)費(fèi)，瑞圃公司為此幫助吳某、陳梓昊獲得房?jī)r(jià)優(yōu)惠80,000元和今后商家各項(xiàng)優(yōu)惠，因商家優(yōu)惠至今無(wú)法明確，故瑞圃公司收取該筆費(fèi)用實(shí)際只是提供了房?jī)r(jià)優(yōu)惠的服務(wù)，在預(yù)售合同解除的情況下，吳某、陳梓昊已經(jīng)無(wú)法享受房款優(yōu)惠，瑞圃公司繼續(xù)占有該筆款項(xiàng)已經(jīng)失去了法律依據(jù)，應(yīng)予返還。故吳某、陳梓昊要求解除會(huì)員協(xié)議、瑞圃公司返還50,000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。會(huì)員協(xié)議于起訴狀副本送達(dá)瑞圃公司即2018年11月3日解除。該筆費(fèi)用并不是用于支付房?jī)r(jià)款，故吳某、陳梓昊認(rèn)為該筆費(fèi)用應(yīng)計(jì)入總房?jī)r(jià)款的意見(jiàn)，本院不予采納。關(guān)于吳某、陳梓昊主張的利息，本院酌情參照會(huì)員協(xié)議第3.2條約定，確認(rèn)瑞圃公司應(yīng)于會(huì)員協(xié)議解除后30天內(nèi)返還吳某、陳梓昊，故利息應(yīng)自第31天即2018年12月4日起計(jì)算至實(shí)際返還之日，吳某、陳梓昊主張的每年1.3%的利率標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。
　　關(guān)于吳某、陳梓昊主張的代辦費(fèi)用和登記費(fèi)用1,300元，其中1,100元系瑞圃公司代吳某、陳梓昊向不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心繳納的登記費(fèi)，200元是瑞圃公司收取的代辦費(fèi)，抵押登記須以預(yù)告登記為前提，故本院確認(rèn)瑞圃公司已為吳某、陳梓昊實(shí)際辦理了上述兩項(xiàng)登記，其收取費(fèi)用金額亦屬合理，吳某、陳梓昊要求瑞圃公司返還代辦費(fèi)和兩項(xiàng)登記費(fèi)，無(wú)合同和法律依據(jù)，本院不予支持。上述費(fèi)用系吳某、陳梓昊因本案預(yù)售合同而產(chǎn)生的損失，本應(yīng)由違約方即弘某公司承擔(dān)，但因根據(jù)預(yù)售合同約定，弘某公司除了返還已付房款和返還總房?jī)r(jià)款10%賠償金之外不承擔(dān)其他費(fèi)用，故弘某公司對(duì)上述三項(xiàng)費(fèi)用亦無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條、九十三條、九十六條、九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條、第二十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告吳某、陳梓昊與被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司于2016年9月16日簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號(hào)：XXXXXXXXXXXX)于2018年6月14日解除；
　　二、原告吳某與被告上海瑞圃實(shí)業(yè)有限公司于2016年6月9日簽訂的《“尚都里”休閑廣場(chǎng)會(huì)員協(xié)議》于2018年11月3日解除；
　　三、原告吳某、陳梓昊與第三人中國(guó)銀行股份有限公司上海市青浦支行就購(gòu)買上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場(chǎng)》3號(hào)2層211工作室房屋簽訂的貸款合同于2018年10月9日解除；
　　四、被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向第三人中國(guó)銀行股份有限公司上海市青浦支行償還原告吳某、陳梓昊的剩余貸款本金及應(yīng)付利息(以中國(guó)銀行股份有限公司上海市青浦支行出具的還款明細(xì)清單為準(zhǔn))；
　　五、被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將總房?jī)r(jià)款1,760,036元扣除上述第四項(xiàng)代還款項(xiàng)后的余款返還原告吳某、陳梓昊；
　　六、被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告吳某、陳梓昊賠償金176,003.60元；
　　七、第三人中國(guó)銀行股份有限公司上海市青浦支行應(yīng)于貸款清償之日起三日內(nèi)協(xié)助原告吳某、陳梓昊、被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司滌除上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場(chǎng)》3號(hào)2層211工作室房屋上所設(shè)立的抵押登記；
　　八、原告吳某、陳梓昊應(yīng)于上述抵押登記滌除之日起七日內(nèi)協(xié)助被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司辦理注銷上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)課植園路339弄《尚都里休閑廣場(chǎng)》3號(hào)2層211工作室房屋預(yù)告登記和《上海市商品房預(yù)售合同》(合同編號(hào)：XXXXXXXXXXXX)網(wǎng)簽備案的手續(xù)；
　　九、被告上海瑞圃實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告吳某、陳梓昊入會(huì)費(fèi)50,000元；
　　十、被告上海瑞圃實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告吳某、陳梓昊利息(以50,000元為本金，按每年1.3%的利率，自2018年12月4日起計(jì)算至實(shí)際返還之日止)；
　　十一、駁回原告吳某、陳梓昊其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)22,848.5元，減半收取計(jì)11,424.25元，由被告弘某集團(tuán)上海房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)11,112元，被告上海瑞圃實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)312.25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陳菊芳

書記員：胡敏雯