海林市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
井春杰（黑龍江鑫鼎律師事務(wù)所）
吳某某
李一斌（黑龍江精誠(chéng)律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告、反訴原告）:海林市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市。
法定代表人:左金海，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:井春杰，黑龍江鑫鼎律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）:吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地黑龍江省海林市城區(qū)。
委托訴訟代理人:李一斌，黑龍江精誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
上訴人海林市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中鼎公司）因與被上訴人吳某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服黑龍江省海林市人民法院（2016）黑1083民初249號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年7月1日立案后，依法組成合議庭審理了本案。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人中鼎公司上訴請(qǐng)求:1.撤銷原審判決；2.依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；3.被上訴人承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由:1.上訴人與被上訴人簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買位于海林市鼎鴻公元小區(qū)的房屋。
被上訴人按揭貸款購(gòu)房，合同簽訂之日被上訴人交付首付款，上訴人為被上訴人開(kāi)具發(fā)票及商品房買賣合同，被上訴人應(yīng)于10日內(nèi)辦理完畢所有貸款手續(xù)，逾期被上訴人承擔(dān)10％的總房款違約金，并承擔(dān)逾期付款利息，逾期60日內(nèi)按日萬(wàn)分之一計(jì)算，逾期60日后出賣人有權(quán)解除此合同，買受人繼續(xù)履行合同的，逾期按日萬(wàn)分之一以上利息計(jì)算。
合同簽訂交房日期為2014年11月30日，但因不可抗力即冰雪太大無(wú)法施工，致使實(shí)際交付房屋延后至2015年7月1日，根本不是2015年11月20日。
是被上訴人在接到上訴人通知后于2015年7月1日入戶，而不辦理入戶手續(xù)的。
因此，2015年7月1日至2015年11月20日之間的損失由被上訴人承擔(dān)。
2.本案交付房屋的具體時(shí)間不清:被上訴人認(rèn)為是2015年11月20日，而上訴人認(rèn)為是2015年7月1日，有上訴人提供的兩張照片可以證實(shí)，即通知具體交房時(shí)間應(yīng)是2015年7月1日，是被上訴人放任擴(kuò)大的損失。
因此，2015年7月1日至2015年11月20日之間的損失由被上訴人承擔(dān)。
3.從開(kāi)庭到結(jié)束被上訴人一直沒(méi)有提供逾期交房給其造成損失的證據(jù)，說(shuō)明被上訴人無(wú)損失，因此上訴人不應(yīng)該承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
4.被上訴人要求損失過(guò)高。
5.冰雪太大無(wú)法施工，造成的延期交房期間損失上訴人不應(yīng)承擔(dān)。
6.本案適用法律錯(cuò)誤。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干解釋》第十六條規(guī)定的很明確，其僅限于是在造成損失的前提下，才能賠償損失額的百分之三十。
現(xiàn)被上訴人沒(méi)有提供證據(jù)證明逾期交房給其造成的損失，法院根本無(wú)權(quán)確認(rèn)沒(méi)有超過(guò)損失的百分之三十。
上訴人認(rèn)為被上訴人的損失也應(yīng)僅限于購(gòu)房款的利息，那么按照銀行同期貸款利息的百分之三十應(yīng)為合理解釋，其高于此部分的損失在被上訴人無(wú)證據(jù)證明時(shí)，不應(yīng)予以保護(hù)。
上訴人已請(qǐng)求人民法院對(duì)違約金予以降低，一審法院應(yīng)予以采納而沒(méi)有支持，請(qǐng)二審法院予以客觀公正審理為盼。
被上訴人吳某某辯稱，一、原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、證據(jù)充分適用法律正確。
上訴人在上訴狀中稱逾期交房原因是不可抗力，即冰雪太大無(wú)法施工和第三方施工單位違約不如期施工造成，該理由是不成立的。
首先，在一審?fù)徶校显V人未向法庭舉出不可抗力即冰雪大造成施工不能的相關(guān)證據(jù)。
其次，合同法規(guī)定的是無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，只要客觀上的違約行為，而無(wú)需認(rèn)定行為人主觀上存在過(guò)錯(cuò)。
故即使由于第三人原因違約，也應(yīng)向守約方承擔(dān)違約責(zé)任。
二、上訴人為證明其于2015年7月1日通知業(yè)主入住向法庭提交了自稱2015年7月1日和7月4日拍攝的兩張照片，照片中既沒(méi)有明確的拍攝時(shí)間，也未提交拍攝的原始工具和其它相關(guān)證據(jù)予以佐證。
通過(guò)對(duì)比兩張照片，照片中的通知書是同一張，日期為7月1日，而非7月4日。
并且照片中還有遺留殘雪堆和圣誕老人的頭貼，足以證明照片不是在7月份拍攝而是在冬天拍攝的，所以上訴人提供的照片是偽證。
三、原判決確定逾期交房違約金適用法律正確。
1.被上訴人與上訴人在商品房買賣合同中對(duì)逾期交房違約金的計(jì)算方式進(jìn)行明確約定，應(yīng)受到法律保護(hù)。
2.違約金的性質(zhì)兼具有補(bǔ)償性和懲罰性。
本案中，上訴人逾期交房的事實(shí)明確，沒(méi)有依照合同約定履行合同內(nèi)容，所以上訴人違約在先。
同時(shí)，上訴人與被上訴人在合同中明確約定了逾期交房的賠償方式，是上訴人自行認(rèn)可的懲罰方式。
3.即便通過(guò)對(duì)比，該違約金不存在過(guò)高問(wèn)題。
依雙方約定的日萬(wàn)分之二，折合年利率為:7.3%。
如按《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第17條 ?規(guī)定，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
2014年11月30日，中國(guó)人民銀行公布的年貸款利率為6%。
依照《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定:逾期貸款利率在原基礎(chǔ)上水平上加收30％-50％。
計(jì)算出:逾期貸款年利率為7.8%-9%。
故雙方當(dāng)事人在合同中的約定，不高出法定標(biāo)準(zhǔn)及訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。
綜上，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
被上訴人吳某某向一審法院起訴請(qǐng)求:要求中鼎公司給付逾期交房違約金17454.40元，并由中鼎公司承擔(dān)案件受理費(fèi)。
上訴人中鼎公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求:要求吳某某給付逾期付款違約金29225.40元，并由吳某某承擔(dān)反訴費(fèi)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):原告（反訴被告）吳某某于2014年1月29日與被告（反訴原告）中鼎公司簽訂了商品房買賣合同，以232204元價(jià)款購(gòu)買了被告（反訴原告）中鼎公司開(kāi)發(fā)的位于海林市鼎鴻公元小區(qū)202室（建筑面積74.13平方米）房屋，當(dāng)日支付首付款27204元，11月11日又支付首付款45000元，銀行貸款160000元，并另行達(dá)成了分期付款補(bǔ)充協(xié)議。
被告（反訴原告）中鼎公司因在簽訂合同時(shí)未領(lǐng)取商品房銷售專用發(fā)票，于同年10月31日出具了商品房銷售專用票據(jù)。
約定2014年11月30日前交付房屋，交付條件為“經(jīng)房屋單體綜合驗(yàn)收合格”。
合同的第九條約定:逾期不超過(guò)六十日被告（反訴原告）中鼎公司從約定的最后交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，按日支付已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一違約金；逾期超過(guò)六十日，原告（反訴被告）吳某某有權(quán)解除合同，繼續(xù)履行合同的，被告（反訴原告）中鼎公司從約定的最后交付期限第二天起至實(shí)際交付之日止，按日支付已付房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之二違約金。
商品房達(dá)到交付使用條件后，被告（反訴原告）中鼎公司應(yīng)當(dāng)書面通知原告（反訴被告）辦理交付手續(xù)，交接時(shí)簽署交接單。
原告（反訴被告）吳某某與被告（反訴原告）中鼎公司簽訂的商品房買賣合同附件二第2條約定:所有貸款客戶須在簽訂合同之日起10日內(nèi)辦理完畢所有貸款手續(xù)，若買受人逾期辦理按揭貸款手續(xù)視違規(guī)，買受人應(yīng)按商品房買賣合同第七條約定承擔(dān)逾期付款的責(zé)任（商品房買賣合同第七條約定:逾期在六十日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之日第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金）。
原告（反訴被告）吳某某于2014年10月24日向中國(guó)工商銀行股份有限公司海林支行申請(qǐng)貸款，2014年11月18日辦理了房屋抵押登記，被告（反訴原告）中鼎公司于2014年11月25日收到貸款160000元。
2015年11月2日，被告（反訴原告）中鼎公司交付房屋。
法庭辯論終結(jié)前被告（反訴原告）中鼎公司未提供房屋已通過(guò)單體綜合驗(yàn)收合格的證明文件。
一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
本案原告（反訴被告）吳某某與被告（反訴原告）中鼎公司簽訂的商品房買賣合同對(duì)房屋價(jià)款、付款（貸款期限）方式、房屋交付條件、交付期限和違約責(zé)任等進(jìn)行了明確約定，該約定自愿、合法、有效，對(duì)合同相對(duì)方均具有法律約束力。
被告（反訴原告）中鼎公司未按照約定的交付期限及交付條件交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
法庭審理中，被告（反訴原告）中鼎公司稱2015年7月6日交付房屋，但沒(méi)有提供證據(jù)證明，應(yīng)以原告（反訴被告）吳某某的實(shí)際入戶時(shí)間為準(zhǔn)。
《商品房買賣解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失百分之三十為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。
本案原告（反訴被告）吳某某與被告（反訴原告）中鼎公司在合同中已明確約定了逾期交房違約金為已付房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之二，被告（反訴原告）中鼎公司認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，但沒(méi)有提供證據(jù)證明。
因此，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平的原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量違約金過(guò)分高于造成的損失。
結(jié)合本案被告（反訴原告）中鼎公司未提供證據(jù)證明房屋已具備交付條件的實(shí)際情況，其主張約定的違約金過(guò)高應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整的理由不成立，本院不支持。
《合同法解釋二》第十條規(guī)定，提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無(wú)效。
本案中，原告（反訴被告）吳某某與被告（反訴原告）中鼎公司在簽訂商品房買賣合同時(shí)，原告（反訴被告）吳某某在合同附件中簽名，該附件是合同的組成部分，約定的辦理貸款期限并未加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方主要權(quán)利。
因此，原告（反訴被告）吳某某認(rèn)為約定的辦理貸款期限格式條款無(wú)效，不符合法律規(guī)定。
銀行貸款程序要求購(gòu)房者支付購(gòu)房首付款并取得商品房銷售專用發(fā)票方可申請(qǐng)貸款及并辦理房屋抵押登記，被告（反訴原告）中鼎公司于2014年10月31日出具了首付款發(fā)票，簽訂商品房買賣合同時(shí)雙方又達(dá)成了分期支付首付款的協(xié)議，原告（反訴被告）吳某某于2014年10月24日申請(qǐng)銀行貸款，11月18日辦理抵押登記，對(duì)已約定的付款方式及期限進(jìn)行了變更，被告（反訴原告）中鼎公司也未提供發(fā)放貸款銀行扣留保證金的證據(jù)，其反訴原告（反訴被告）吳某某承擔(dān)逾期付款違約金及罰金的請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
綜上，原告（反訴被告）吳某某要求被告（反訴原告）中鼎公司支付逾期交付房屋違約金的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
原告（反訴被告）吳某某已付房屋價(jià)款232204元，從2014年12月1日起至2015年11月2日止，逾期336天，每日46.44元（日萬(wàn)分之二），計(jì)15603.84元。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條 ?、第四十條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第九條 ?、第十條 ?、第二十九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條 ?、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十一條 ?、第二百三十二條 ?、第二百三十三條 ?第一款 ?、第二款 ?的規(guī)定，判決:一、被告（反訴原告）海林市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決發(fā)生法律效力后30日內(nèi)給付原告（反訴被告）吳某某逾期交付房屋的違約金15603.84元；二、駁回被告（反訴原告）海林市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司要求原告（反訴被告）吳某某給付逾期付款違約金29225.40元的反訴請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)190元，減半收取95元，反訴費(fèi)265.32元，合計(jì)360.32元，由被告（反訴原告）海林市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
二審中雙方當(dāng)事人均未向本院提交新的證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人當(dāng)庭陳述、并結(jié)合一審認(rèn)定證據(jù)，本院認(rèn)定案件事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效，予以確認(rèn)。
本案中，上訴人未按照約定的交付期限及交付條件交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
上訴人主張其交房時(shí)間在2015年7月1日，但未出示相關(guān)證據(jù)予以支持，也未提交驗(yàn)收合格的文件證實(shí)此時(shí)房屋已具備交付條件。
上訴人未提供證據(jù)證實(shí)違約金過(guò)高，其該項(xiàng)上訴理由不成立，不予支持。
關(guān)于上訴人認(rèn)為被上訴人違約問(wèn)題，本案中上訴人與被上訴人達(dá)成分期支付首付款的協(xié)議，故被上訴人在2014年11月27日將其余20%的首付款支付給上訴人并無(wú)不當(dāng)。
由于辦理銀行貸款需要被上訴人已支付首付款的專用發(fā)票，而上訴人為被上訴人開(kāi)出發(fā)票的時(shí)間為2014年10月31日，被上訴人在此期間辦理銀行貸款手續(xù)，原審法院據(jù)此認(rèn)定被上訴人不構(gòu)成違約并無(wú)不當(dāng)。
上訴人的該項(xiàng)上訴理由亦不成立，本院不予支持。
綜上，上訴人中鼎公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)721元，由上訴人海林市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效，予以確認(rèn)。
本案中，上訴人未按照約定的交付期限及交付條件交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
上訴人主張其交房時(shí)間在2015年7月1日，但未出示相關(guān)證據(jù)予以支持，也未提交驗(yàn)收合格的文件證實(shí)此時(shí)房屋已具備交付條件。
上訴人未提供證據(jù)證實(shí)違約金過(guò)高，其該項(xiàng)上訴理由不成立，不予支持。
關(guān)于上訴人認(rèn)為被上訴人違約問(wèn)題，本案中上訴人與被上訴人達(dá)成分期支付首付款的協(xié)議，故被上訴人在2014年11月27日將其余20%的首付款支付給上訴人并無(wú)不當(dāng)。
由于辦理銀行貸款需要被上訴人已支付首付款的專用發(fā)票，而上訴人為被上訴人開(kāi)出發(fā)票的時(shí)間為2014年10月31日，被上訴人在此期間辦理銀行貸款手續(xù)，原審法院據(jù)此認(rèn)定被上訴人不構(gòu)成違約并無(wú)不當(dāng)。
上訴人的該項(xiàng)上訴理由亦不成立，本院不予支持。
綜上，上訴人中鼎公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)721元，由上訴人海林市中鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：姚波
審判員：李冬梅
審判員：李慧宇

書記員：趙萱