原告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，住穆棱市。委托訴訟代理人：姜文華，穆棱市八面通鎮(zhèn)法律服務所法律工作者。被告：韓亞梅，女，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛民區(qū)。被告：王永生，男，xxxx年xx月xx日出生，住牡丹江市愛民區(qū)。二被告委托訴訟代理人：趙哲，黑龍江湛天律師事務所律師。

吳某某向本院提出訴訟請求：1.請求解除原、被告之間簽訂的賣房協(xié)議書；2.請求判令二被告歸還原告房屋及土地；3.本案訴訟費由二被告承擔。訴訟過程中，原告變更訴訟請求為：1.要求二被告返還原告400平方米房屋，并要求二被告從位于牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)（原北安鄉(xiāng)）放牛村嶺東5000平方米土地（北至農(nóng)田路、南至大溝邊、西至楊樹林、東至信本利保溫管廠）遷出；2.要求二被告給付占有使用原告400平方米房屋使用費22000元（自2015年11月至2017年11月止，按每年11000元計算）；3.本案訴訟費由二被告承擔。事實和理由：2010年1月1日原告與牡丹江市愛民區(qū)北安鄉(xiāng)放牛村村民委員會（以下簡稱放牛村村委會）簽訂放牛村租用廢棄地使用權合同，原告租用放牛村5000平方米土地。2016年9月14日，原告委托其哥哥吳見程與二被告簽訂賣房協(xié)議，約定原告將租用放牛村廢棄土地及所建蓋房屋一并以出售形式轉(zhuǎn)讓給二被告，總售價600000元，二被告先交付100000元訂金，余款在2016年底給付原告250000元，2017年7月30日給付完畢，如違約二被告承擔100000元違約金。因二被告至今未給付剩余款項，故原告訴至法院。韓亞梅、王永生辯稱，因涉案土地系村集體土地，雙方簽訂賣房協(xié)議應為無效合同，原告訴請沒有法律依據(jù)，請求法院駁回原告的訴訟請求。韓亞梅、王永生（反訴原告）向本院提出反訴請求，1.請求確認反訴原告與反訴被告簽訂賣房協(xié)議無效；2.判令反訴被告返還購房款100000元及利息9717元（按照銀行同期貸款利率百分之六計算，自2016年5月1日起至2017年12月14日止）；3.判令反訴被告賠償反訴原告新建豬舍、料房、住宅、棚子損失，合計170000元；4.反訴被告給付反訴原告對原有房屋修繕及裝修費用20000元；5.判令反訴被告承擔本案全部訴訟費用。事實和理由：反訴原告與反訴被告的代理人吳見程簽訂房屋買賣協(xié)議，將位于牡丹江市放牛村廢棄地養(yǎng)殖場及地上房屋一并出售給反訴原告，反訴被告交付房屋及養(yǎng)殖場地，反訴原告交付購房款100000元。反訴原告購買房屋后，進行了修鋪地面、上房蓋等，之后反訴原告建蓋豬舍、場房1000平方米，投入近500000元。因雙方簽訂賣房協(xié)議無效，反訴被告應當返還反訴原告購房款，并賠償反訴原告上述損失。吳某某（反訴被告）辯稱，反訴原告使用反訴被告房屋及場地長達兩年之久，反訴原告應給付反訴被告房屋使用費。反訴原告私自建蓋的不合格豬舍等房屋，未經(jīng)反訴被告同意，現(xiàn)所建房屋處于危房狀態(tài)，沒有實際價值，反訴原告要求賠償損失的理由不成立。爭議焦點：一、原告與二被告簽訂的賣房協(xié)議書是否合法有效；二、原告要求二被告返還原有房屋、給付占有使用費，并要求二被告從涉案場地遷出是否合理、合法；三、反訴原告要求反訴被告返還100000元購房款及利息，并要求賠償損失是否合理、合法；四、原告的訴訟請求及反訴原告的反訴請求是否有事實及法律依據(jù)。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)：原告舉示放牛村村委會出具證明2份，圖紙復印件1份（與原件核對無異），委托書1份、現(xiàn)場勘察錄像光盤1份，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：1.原告舉示證據(jù)：證據(jù)一、放牛村租用廢棄地使用權合同復印件一份（與原件核對無異）、結算票據(jù)復印件1份（與原件核對無異），證明原告于2010年1月1日承包租用放牛村廢棄地5000平方米，原告交納租金25000元，租用期限30年。二被告對形式要件沒有異議，此份證據(jù)可以證明原告對訴爭房屋不具有處分權，原告是租用放牛村的土地，原告在賣給二被告房屋時并沒有出示該份租用合同，原告在簽訂及履行合同過程中有欺詐行為，收據(jù)可以證明原告是租用廢棄地。本院認為，該組證據(jù)能夠證明2010年1月1日原告與放牛村村委會簽訂放牛村租用廢棄地使用權合同，2010年2月8日原告交納廢棄地使用權費25000元的事實，本院予以確認。證據(jù)二、賣房協(xié)議書復印件1份（與原件核對無異），證明2015年原告委托其哥哥吳見程將養(yǎng)殖場整體以賣房形式轉(zhuǎn)讓給二被告，價款600000元，二被告交付訂金100000元，尚欠500000元，經(jīng)原告多次索要未果，雙方于2016年9月14日簽訂賣房協(xié)議，約定當年年底給付250000元，余款兩年內(nèi)給付完畢，如二被告不能按期給付，則承擔100000元違約金，但二被告至今未給付，違反約定。二被告對賣房協(xié)議書形式要件沒有異議，該份協(xié)議系無效協(xié)議，其約定的違約金不成立。本院認為，該證據(jù)結合原告舉示的委托書能夠證明2016年9月14日原告委托其哥哥吳見程與二被告簽訂賣房協(xié)議的事實，本院予以確認。2.二被告舉示證據(jù)：照片8張，證明結合原告舉示的圖紙可以證實二被告在涉案土地上建造1100平方米養(yǎng)殖廠房以及300平方米的庫房。原告對形式要件沒有異議，對證明問題有異議，拍攝的照片與房屋現(xiàn)狀不符，房屋現(xiàn)狀破舊沒有窗戶和玻璃，料房后側(cè)墻已經(jīng)塌陷毀掉，二被告用鐵板夾泡沫作為臨時墻體，該墻體并不牢固，不是穩(wěn)固的墻體，屬于危房。豬舍棚頂現(xiàn)已塌陷，具有重大安全隱患，而且后墻超出涉案土地使用面積，超出近五米多寬，也屬于危房，該組證據(jù)顯示的情況與房屋實際情況不符，不能作為證據(jù)使用。本院認為，原告對該組證據(jù)形式要件無異議，本院予以確認。該證據(jù)能體現(xiàn)涉案場地現(xiàn)場情況，本院予以確認。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2010年1月1日原告與放牛村村委會簽訂放牛村租用廢棄地使用權合同，約定：放牛村村委會將放牛村5000平方米廢棄地使用權（土地性質(zhì)為村集體所有）出租給原告使用，期限從2010年1月1日至2040年1月1日，使用費25000元。2010年2月8日原告向放牛村村委會交納廢棄地使用權費25000元。2016年9月14日原告委托其哥哥吳見程與二被告簽訂賣房協(xié)議，主要內(nèi)容為：原告將一處房屋400平方米賣給被告韓亞梅、王永生做養(yǎng)殖，房子賣600000元，已給原告100000元，余下500000元二年之內(nèi)給完，今年年底被告韓亞梅、王永生再給250000元，剩下分批再給250000元；院內(nèi)被告韓亞梅、王永生打井、安裝電與原告沒關系，2017年7月30日以前結清余款；給不上錢給原告違約金100000元。該份協(xié)議由案外人吳見程，被告韓亞梅、王永生簽名。庭審中原、被告均認可該份賣房協(xié)議實際締約方為本案原告與二被告，雙方于2015年10月份已達成口頭賣房協(xié)議，2016年9月14日賣房協(xié)議是雙方后補簽的。原、被告稱出售房屋時不僅包括原告所建蓋房屋還包括使用面積5000平方米的土地；2015年11月份二被告開始在涉案土地上建蓋豬舍，于2016年6、7月份建完；原告于2016年5月1日收到二被告給付100000元購房款。另查明，二被告在涉案土地上建蓋豬舍700平方米（磚瓦結構、舉架2.4米）、住宅及料房400平方米（磚瓦結構、舉架2.4米），鐵皮棚子200平方米，上述建筑物價值為170000元；二被告對原告原有400平方米房屋進行修繕及裝修，裝修費用20000元，原告原有400平方米房屋一年的占有使用費為11000元，原、被告對上述事實均予以認可。二被告建蓋的上述建筑物未辦理房照及規(guī)劃審批手續(xù)，原告建蓋400平方米房屋未辦理房照，亦未辦理建設、規(guī)劃審批手續(xù)。原告稱簽訂賣房協(xié)議時其向二被告出示了租地合同，二被告稱其只聽原告說與大隊有份合同，但不清楚涉案土地的性質(zhì)，也不清楚涉案房屋是否辦理房照及建設、規(guī)劃審批手續(xù)，雙方對此均未舉示證據(jù)證實。
原告吳某某與被告韓亞梅、王永生房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月7日立案后，依法適用普通程序，于2017年9月29日、10月19日、11月28日公開開庭進行了審理，原告吳某某的委托訴訟代理人姜文華，被告韓亞梅、王永生的委托訴訟代理人趙哲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，關于原、被告簽訂賣房協(xié)議的效力問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設以及農(nóng)村村民住宅建設，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應當依照《中華人民共和國土地管理法》有關規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。建設單位或者個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。本案涉案土地屬于放牛村村集體土地，原告所建蓋400平方米房屋沒有任何建設、規(guī)劃審批手續(xù)，因原告與二被告簽訂賣房協(xié)議違反上述強制性規(guī)定，該賣房協(xié)議無效。對二被告反訴要求確認原、被告簽訂賣房協(xié)議無效的反訴請求，本院予以支持。因原告在明知涉案土地系農(nóng)村集體土地、且涉案房屋沒有建設、規(guī)劃審批手續(xù)的情況下，與二被告簽訂買賣協(xié)議，原告存在過錯。二被告明知涉案房屋位于放牛村仍購買涉案房屋，且未對涉案房屋及土地性質(zhì)進行審查，二被告亦存在過錯，綜合本案案情，原告與二被告各承擔50%的過錯責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。鑒于原、被告簽訂的賣房協(xié)議無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還，故對原告要求二被告返還原告400平方米房屋，并要求二被告從放牛村嶺東5000平方米土地（北至農(nóng)田路、南至大溝邊、西至楊樹林、東至信本利保溫管廠）遷出的訴訟請求，本院予以支持。二被告反訴要求原告返還100000元購房款及利息9717元的反訴請求，符合法律規(guī)定，原告應返還二被告100000元購房款及利息7715元（利息按銀行同期貸款利率計算，自2016年5月1日起至2017年12月14日止），本院予以支持，超出部分本院不予支持。因賣房協(xié)議無效，二被告占有使用涉案房屋達兩年之久，原告要求二被告給付占有使用原告400平方米房屋使用費22000元（自2015年11月至2017年11月止，按每年11000元計算），符合法律規(guī)定，本院予以支持。另，因二被告已在涉案土地上建蓋豬舍、料房等建筑物，二被告返還涉案土地后，原告應對二被告進行補償，上述建筑物價值為170000元，原、被告對此予以認可，結合原、被告的過錯責任，原告應給付二被告上述建筑物損失費85000元（170000元×50%），本院予以保護，二被告反訴請求超出部分，本院不予支持。因二被告對原告原有房屋進行修繕裝修，裝修費20000元，原、被告對此予以認可。二被告返還房屋后，原告亦應予以補償，結合原、被告的過錯責任，原告應給付二被告裝修費10000元（20000元×50%），本院予以保護，二被告反訴請求超出部分，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第十條、第六十三條，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第六十五條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、2016年9月14日原告吳某某與被告韓亞梅、王永生簽訂的賣房協(xié)議無效；二、被告韓亞梅、王永生于本判決生效后十日內(nèi)從位于牡丹江市愛民區(qū)三道關鎮(zhèn)放牛村嶺東5000平方米土地（北至農(nóng)田路、南至大溝邊、西至楊樹林、東至信本利保溫管廠）遷出，并將原告吳某某原有400平方米房屋返還原告吳某某；三、被告韓亞梅、王永生于本判決生效后十日給付原告吳某某占有使用費22000元；四、反訴被告吳某某于本判決生效后十日內(nèi)返還反訴原告韓亞梅、王永生購房款100000元及利息7715元，并給付反訴原告韓亞梅、王永生豬舍、料房等損失費85000元、裝修費10000元，以上合計202715元；五、駁回反訴原告韓亞梅、王永生的其他反訴請求。如果被告韓亞梅、王永生、反訴被告吳某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。如果被告韓亞梅、王永生、反訴被告吳某某未按本判決指定的期間履行義務，原告吳某某、反訴原告韓亞梅、王永生可依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條的規(guī)定向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年，自本判決書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。案件受理費8800元，由被告韓亞梅、王永生負擔；反訴費2898元，由反訴原告韓亞梅、王永生負擔727元，反訴被告吳某某負擔2171元。如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹江市中級人民法院。