原告：吳菊芳，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市黃浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：陳國杰。
　　委托訴訟代理人：朱義，上海市羅頓律師事務所律師。
　　被告：顧凱某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　原告吳菊芳與被告顧凱某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法適用簡易程序進行審理，因需要向被告公告送達開庭傳票等法律文書，本院于2017年10月26日裁定本案轉為普通程序，并依法組成合議庭于2018年3月1日、4月11日，2019年7月16日公開開庭進行了審理。原告吳菊芳的委托訴訟代理人陳國杰、朱義，被告顧凱某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告吳菊芳向本院提出如下訴訟請求：1、解除原告與被告顧凱某于2017年4月17日就上海市閔行區(qū)北江燕路XXX弄XXX號XXX室(以下簡稱：涉案房屋)簽訂的房屋租賃合同；2、被告支付自合同解除之日起至實際搬離涉案房屋之日止的房屋使用費，按每月人民幣(幣種下同)4,300元計算；3、被告將涉案房屋恢復原狀并交還原告；4、被告承擔押金不予退還的違約責任。訴訟中，原告增加訴訟請求，被告支付自2017年6月至2018年2月的煤氣費用共計202.90元。
　　事實及理由：2014年4月28日，原告吳菊芳與被告顧凱某就涉案房屋簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期限自2014年5月1日至2017年4月30日。2017年4月17日，原告與被告續(xù)簽《房屋租賃合同》，租期至2020年4月30日，租金為每月4,300元，合同第七條約定“雙方在租賃期間內，不得擅自轉租給他人使用。尤其是乙方未經甲方許可將房屋私下轉租，甲方將做違約處理，可隨時收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退還”。在租賃期內，原告收取被告押金2,300元。2017年7月1日，原告發(fā)現被告通過破壞涉案房屋承重墻體的方式，將前后陽臺分別建造一個衛(wèi)生間，還將原有衛(wèi)生間分隔成兩個衛(wèi)生間，被告未經原告同意將涉案房屋轉租給他人。原告認為，被告上述轉租行為明顯違約，嚴重侵害原告的合法權益，依據雙方的約定，原告有權解除合同，被告應當承擔押金及租金不予退還的違約責任，對于破壞的承重墻體以及擅自改裝的排污管道等設施應當予以恢復(恢復至原告交房給被告時的毛坯狀態(tài))。故原告起訴至法院，要求支持其訴請。另外，被告向原告支付的租金至2017年10月止。
　　被告顧凱某辯稱，不同意解除合同，被告按約向原告吳菊芳支付租金，后因為原告想出售房屋，要求被告配合上門看房，雙方發(fā)生爭執(zhí)，原告所以才提出解除合同。被告是同意支付租金的，但原告拒收。雙方2014年第一次簽訂的租賃合同中就約定，原告同意被告對房屋進行裝修，所以即使合同解除，原告要求被告恢復原狀也是不合理的。被告沒有轉租，現在涉案房屋內的住客是被告的朋友，被告沒有違約行為，所以也不應承擔違約責任，合同如果解除，押金應當返還。對于原告墊付的煤氣費用被告同意支付。
　　經審理查明，2014年4月28日，原告吳菊芳(出租方、甲方)與被告顧凱某(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定，甲方同意將涉案房屋出租給乙方，房屋3室2廳109平方米，設施為毛坯。租賃期為三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金為2,300元，乙方第一次先付三個月房租和2,300元的租房押金。甲方同意乙方對房屋進行裝修，如甲方在合同期內收回房屋，將賠償乙方的裝修款。
　　合同簽訂后，原告吳菊芳在收取了被告顧凱某支付的首期租金和押金2,300元后，將涉案房屋交付給被告，被告則對涉案房屋進行了裝修。
　　2017年4月17日，原告吳菊芳(出租方、甲方)與被告顧凱某(承租方、乙方)就涉案房屋續(xù)簽了《房屋租賃合同》，約定租賃期為三年，自2017年5月1日至2020年4月30日止。房屋設施：毛坯。租金為每月4,300元，在租賃期內，租金不變(第三年月租金為4,400元)，乙方第一次先付三個月房租和2,300元的租房押金，以后按3個月支付。由甲方提前7天向乙方收取。押金退房時退還，乙方在租賃期內不得以押金抵押作為房租費。合同還約定，甲、乙雙方在租賃期內，不得擅自轉租給他人使用，尤其是乙方未經甲方許可將房屋私下轉租，甲方將作為違約處理，可隨時收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退還。
　　租賃期間，被告顧凱某將涉案房屋的南北陽臺改建為衛(wèi)生間，安裝了馬桶、淋浴等洗漱設施，并將原有的衛(wèi)生間一隔為二，與相鄰兩個房間之間破墻安裝了門。被告改建后將房屋轉租多人居住。2017年10月16日，上海市閔行區(qū)浦錦街道拆違和環(huán)境綜合整治辦公室對涉案房屋出具《限期整改通知書》，認定涉案房屋在租賃行為中存在以下違法情形：將原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員使用?，F依法責令在收到本通知之日起三日內改正上述行為，逾期不改正的，房地主管等相關部門將進一步依法追究法律責任。
　　原告吳菊芳知悉涉案房屋內的改建和違法轉租情況后，向被告顧凱某提出解除合同，雙方協(xié)商未果遂涉訟。
　　以上事實，由原告吳菊芳提供的涉案房屋房地產權證，原被告簽訂的房屋租賃合同(2014年4月28日、2017年4月17日)，被告顧凱某與案外人簽訂的租賃合同，閔行區(qū)浦錦街道房管辦事處出具的限期整改通知書及涉案房屋內照片一組(2017年6月9日拍攝)，燃氣費收據等證據及當事人的庭審陳述所證實。上述證據經質證屬實，與本案相關聯，本院確認其證據效力。
　　訴訟過程中，因原告吳菊芳與被告顧凱某就涉案房屋恢復原狀的修復工程方案和工程費用不能達成一致，經原告申請，本院委托上海源正科技有限責任公司對涉案房屋內的承重墻、下水管道、排污管道等改動出具修復方案。鑒定單位于2019年3月18日出具司法鑒定意見書，認定涉案房屋存在拆改房屋主體結構墻體、改變房間主要使用功能、拆改給排水配套設施等情況，并出具修復方案如下：1.承重墻，北臥室西墻門洞按原剪力墻設計要求恢復，鋼筋與原剪力墻鋼筋雙面焊接，焊接長度不小于5d(d為鋼筋公稱直徑)。2.隔墻，客廳內新增砌塊墻體及房門拆除；衛(wèi)生間南北兩側隔墻門洞按原隔墻設計要求恢復，西墻原有衛(wèi)生間門洞恢復，中部新增隔墻拆除；北臥室南側儲藏室、房門按原設計要求恢復。3.南北陽臺，拆除南陽臺、北陽臺新增用水設備、吊頂、給排水管道、抬高地坪，按原設計要求恢復。4.衛(wèi)生間，拆除衛(wèi)生間用水設備、給排水管道、吊頂、抬高地坪，按原設計要求重做衛(wèi)生間防水層；衛(wèi)生間排污管道按原設計要求恢復。原被告對上述鑒定意見和修復方案均無異議。
　　鑒于雙方對上述修復工程的工程造價爭議較大，故本院通過上海市高級人民法院委托上海四海建設工程造價咨詢監(jiān)理有限公司進行工程造價司法鑒定。鑒定單位于2019年6月11日出具司法鑒定意見書，鑒定意見為房屋修復工程造價為11,372.14元。經庭審質證，原告對于該鑒定意見提出異議，認為報告中遺漏個別項目、價格不合理：1.鑒定意見中的材料單價有問題，同一建筑材料如混凝土前后單價出現較大差異；2.一輛載重五噸的汽車使用單價是7.98元，草袋0.09元，這價格明顯不合理；3.人工單價每日200元不到定價過低，目前一個工人一天的工時費要500元以上；4.該評估意見書中遺漏了修復方案中第四項的排污管道修復，評估人員現場稱排污口看不見，可能是被告裝修時把地坪抬高了；5、評估意見中遺漏了承重墻恢復所需要的粉刷，應當還有涂料費用和粉刷費用；6.目前房屋中有四個馬桶，但評估意見書中只有三個馬桶的拆除費用，且原來在排污口原有的一個馬桶，應重新安裝。被告對工程造價提出異議如下：1.修砌一個木門洞不需要一千多元；2.垃圾清運費一車1,500元不合理，應該在500元左右；3.臨時材料費3,000元不清楚是什么費用；4.關于木門的費用，原告出租房屋時就沒有木門，衛(wèi)生間門口只有一個遮擋的東西，但也不是門，拆除后還要計算重新安裝門的費用是不合理的；5.該評估意見書中出現過8,142.53元，又出現了8,142.63元，不清楚兩個價格的區(qū)別。
　　針對原被告的異議和當庭質詢，上海四海建設工程造價咨詢監(jiān)理有限公司的鑒定人員當庭回復如下：1、關于8,142.53元和8,142.63元兩個金額的差異是因為鑒定意見書第7至8頁的內容是直接費用，單價一般取到小數點后面兩位或三位，而第9至10頁的工料機匯總表是人工、材料、機械的匯總，是按照四位小數計算的，所以加起來比前面多了一點；2.關于垃圾清運費，鑒定結論是參照市區(qū)載重5噸的車輛的市場定價來確定的，3,000元的臨時材料費就是兩車垃圾的清運費，對于兩車的計算量是鑒定人員根據拆除下來的東西進行估算，依據上海市的相關規(guī)定，垃圾清運車必須帶蓋子封閉，而且如果一車以上不足兩車，要按照兩車計算；3.房門恢復費用是根據修復鑒定意見的第二項計算的，北臥室為單扇門、儲藏室為雙扇門，意見書第7至8頁的合價中包含了人工、材料、機械費用，而工料機匯總表中的木門價格只有材料價格，所以前后不是一個價格，原告所提的混凝土價格前后不一致的異議也屬于這個情況；4.關于汽車費用和草袋費用，是因為根據實際情況，該工程中涉及的消耗量過少，所以合計費用很低，而且這里指的草袋是養(yǎng)護混凝土的，車子費用是模板的運輸費，在定額審計時必須要計算進去，實際上是可以以人代機的；5.雙方對于鑒定意見書上單價的異議，報告第三條已經說明，單價是按照上海市建筑建材業(yè)市場管理總站頒布的市場信息價確定的；6.關于承重墻的修復問題，意見書中已經計算了粉刷費用，修復粉刷是用水泥、沙漿，而原告要求的刷白是用內墻乳膠漆的涂料進行粉刷，不在修復方案之中；7.關于排污管道修復的問題，衛(wèi)生間的地坪現被抬高，如果把地坪鏟掉，排污口自然會露出來，不存在恢復排污口的問題；8.馬桶的問題，鑒定意見書第17、24、30項分別是拆除馬桶的費用，合計就是四只馬桶的拆除費用。本院認為，涉案房屋的修復方案和修復工程造價的司法鑒定意見均系具有專業(yè)資質的司法鑒定人員根據行業(yè)規(guī)范性技術標準和市場定價，經過現場勘驗作出，具有合法性，鑒定結論明確、完整，對于本案具有證據效力，雙方當事人所提異議，經鑒定人員當庭答復，作出了合理和充分的解釋。據此，本院采納上海源正科技有限責任公司就涉案房屋修復所作的修復方案司法鑒定意見，以及上海四海建設工程造價咨詢監(jiān)理有限公司根據該修復方案所作的工程造價鑒定意見，認定涉案房屋修復工程造價為11,372.14元。
　　本院認為，原告吳菊芳與被告顧凱某簽訂的《房屋租賃合同》系當事人真實意思表示，與法不悖，屬合法有效。租賃期間，被告作為承租人未經原告同意，擅自將房屋轉租多人并被責令整改，顯然違反了合同關于不得轉租的約定，原告據此要求解除租賃合同，于法有據，應予支持。鑒于原告旨在解除合同的起訴狀本院通過公告形式于2017年12月31日送達被告，故本院認定原被告簽訂的《房屋租賃合同》于2017年12月31日解除。合同解除后，被告應當及時將涉案房屋交還原告，并付清至實際交還房屋之日止的租金及房屋使用費。對于被告已支付的租賃押金，根據合同約定，在承租人違約轉租的情況下，出租方可不予退還押金，原告該項訴請，予以支持。對于原告代為支付的2017年6月至2018年2月煤氣費，應由被告負擔，被告亦予認可，故被告應在結清房屋租金的同時一并支付該款。關于原告要求被告恢復房屋原狀的爭議，本院認為，被告為轉租多人，將涉案房屋進行大肆改建裝修，根據現場勘查和鑒定意見所述，可以看出被告的改建裝修對于房屋的主體結構和使用功能均造成破壞，影響了房屋的正常使用，即使雙方在第一份租賃合同中約定允許承租人在租賃期內裝修也不能成為被告對涉案房屋進行不合理改建的正當理由，因此對原告要求被告恢復房屋原狀的訴請，應予支持。且被告在未能完成恢復房屋原狀的情況下，應當承擔修復房屋的賠償責任。
　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，第二百二十六條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告吳菊芳與被告顧凱某就上海市閔行區(qū)北江燕路XXX弄XXX號XXX室房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2017年12月31日解除；
　　二、被告顧凱某于本判決生效之日起三十日內將上海市閔行區(qū)北江燕路XXX弄XXX號XXX室房屋交還原告吳菊芳；
　　三、被告顧凱某于本判決生效之日起七日內向原告吳菊芳支付自2017年11月1日起至2017年12月31日止的租金8,600元;
　　四、被告顧凱某于本判決生效之日起三十日內按每月4,300元的標準向原告吳菊芳支付自2018年1月1日起至實際交還房屋之日止的房屋使用費;
　　五、被告顧凱某于本判決生效之日起七日內向原告吳菊芳支付自2017年6月至2018年2月的煤氣費202.90元；
　　六、被告顧凱某已支付原告吳菊芳的租賃押金2,300元，不予返還；
　　七、被告顧凱某于本判決生效之日起三十日內按照上海源正科技有限責任公司(源正司鑒[2018]建鑒字第155號)司法鑒定意見書附件1的建議修復方案對上海市閔行區(qū)北江燕路XXX弄XXX號XXX室房屋進行修復。逾期不修復的，被告顧凱某自逾期之日起十日內向原告吳菊芳支付賠償款11,372.14元，由原告吳菊芳自行負責修復。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費80元，司法鑒定費16,500元，合計16,580元，由被告顧凱某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：葉菊花

書記員：徐寨華