吳某
恩施市建廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
嚴(yán)奉祥（湖北雄視律師事務(wù)所）

原告吳某，居民。
被告恩施市建廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地:恩施市航空大道68號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼55067144-X。
法定代表人賀孝輝，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）嚴(yán)奉祥，湖北雄視律師事務(wù)所律師。
原告吳某訴被告恩施市建廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱建廈公司）房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，被告建廈公司于2014年5月31日提出對(duì)涉案房屋的租金提出鑒定申請(qǐng)，依據(jù)雙方的選擇，本院委托恩施土家族苗族自治州價(jià)格認(rèn)證中心鑒定，該中心于2014年7月9日作出了鑒定意見(jiàn)。本院依法由審判員張勇適用簡(jiǎn)易程序于2014年8月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳某，被告建廈公司的委托代理人嚴(yán)奉祥到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《拆遷還建安置協(xié)議書》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原告已按合同約定將屬于自己所有的房屋交付被告拆除并進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被告理應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。被告以《告知書》的形式明確表示不能按合同約定時(shí)間向原告交付還建房，且實(shí)際交房逾期達(dá)一年零五十天，其已構(gòu)成違約。原告請(qǐng)求被告支付逾期交房的違約金，符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以支持。至于被告辯稱延期交房原因構(gòu)成不可抗力問(wèn)題。《合同法》第一百一十七條第二款“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！币?guī)劃部門遲延下達(dá)規(guī)劃通知并非不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，故該辯解理由不成立。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！北景府?dāng)事人在合同中已約定“如果甲方在本合同約定的時(shí)間不能按時(shí)交房，視作甲方違約，延期一個(gè)月內(nèi)按100元／天每戶進(jìn)行補(bǔ)償，超過(guò)一個(gè)月的則按200元／天每戶進(jìn)行補(bǔ)償”。被告向原告交房逾期為一年零五十天，每一個(gè)月均按30天計(jì)算，同一合同的違約金為79000元（（30天×100元／天）＋（30天×12＋20天）×200元／天），雙方簽訂了兩份不同的合同，故違約金共計(jì)為79000×2﹦158000元，雙方對(duì)此無(wú)異議。
關(guān)于被告提出重新鑒定的問(wèn)題，被告已經(jīng)申請(qǐng)對(duì)延期交房期間的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了鑒定，雖稱該鑒定的租金高于市場(chǎng)價(jià)，但沒(méi)有充足的證據(jù)予以否定該鑒定，況且，該鑒定僅為評(píng)價(jià)合同約定的違約金是否“過(guò)分高于造成的損失”作參考，因此，被告要求重新鑒定，本院不予支持。
被告認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以減少。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十九條 ?“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’。”被告逾期向原告交房，給原告造成的損失即為租金損失，為評(píng)價(jià)合同約定違約金是否過(guò)高，依據(jù)雙方共同選擇的鑒定機(jī)構(gòu)州價(jià)格認(rèn)證中心作出的鑒定意見(jiàn)即鑒定標(biāo)的在價(jià)格鑒定時(shí)段的客觀合理價(jià)格水平為人民幣124523元（租金損失）。依據(jù)前述規(guī)定，違約金超過(guò)161891.6元（124532元＋124532元×30%）視為“過(guò)分高于造成的損失”，但雙方約定的違約金為158000元，并未超出法律的規(guī)定。因此，被告要求減少違約金的理由不成立，本院不予采納。
綜上所述，原告要求被告支付違約金158000元的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條 ?、六十條第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
被告恩施市建廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告吳某逾期交房的違約金人民幣158000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)3460元，減半交納1730元，由被告恩施市建廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額交納案件受理費(fèi)，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《拆遷還建安置協(xié)議書》系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效。原告已按合同約定將屬于自己所有的房屋交付被告拆除并進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被告理應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。被告以《告知書》的形式明確表示不能按合同約定時(shí)間向原告交付還建房，且實(shí)際交房逾期達(dá)一年零五十天，其已構(gòu)成違約。原告請(qǐng)求被告支付逾期交房的違約金，符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以支持。至于被告辯稱延期交房原因構(gòu)成不可抗力問(wèn)題?！逗贤ā返谝话僖皇邨l第二款“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！币?guī)劃部門遲延下達(dá)規(guī)劃通知并非不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況，故該辯解理由不成立。
《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！北景府?dāng)事人在合同中已約定“如果甲方在本合同約定的時(shí)間不能按時(shí)交房，視作甲方違約，延期一個(gè)月內(nèi)按100元／天每戶進(jìn)行補(bǔ)償，超過(guò)一個(gè)月的則按200元／天每戶進(jìn)行補(bǔ)償”。被告向原告交房逾期為一年零五十天，每一個(gè)月均按30天計(jì)算，同一合同的違約金為79000元（（30天×100元／天）＋（30天×12＋20天）×200元／天），雙方簽訂了兩份不同的合同，故違約金共計(jì)為79000×2﹦158000元，雙方對(duì)此無(wú)異議。
關(guān)于被告提出重新鑒定的問(wèn)題，被告已經(jīng)申請(qǐng)對(duì)延期交房期間的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了鑒定，雖稱該鑒定的租金高于市場(chǎng)價(jià)，但沒(méi)有充足的證據(jù)予以否定該鑒定，況且，該鑒定僅為評(píng)價(jià)合同約定的違約金是否“過(guò)分高于造成的損失”作參考，因此，被告要求重新鑒定，本院不予支持。
被告認(rèn)為約定的違約金過(guò)高，請(qǐng)求予以減少。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）第二十九條 ?“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條 ?第二款 ?規(guī)定的‘過(guò)分高于造成的損失’?！北桓嬗馄谙蛟娼环?，給原告造成的損失即為租金損失，為評(píng)價(jià)合同約定違約金是否過(guò)高，依據(jù)雙方共同選擇的鑒定機(jī)構(gòu)州價(jià)格認(rèn)證中心作出的鑒定意見(jiàn)即鑒定標(biāo)的在價(jià)格鑒定時(shí)段的客觀合理價(jià)格水平為人民幣124523元（租金損失）。依據(jù)前述規(guī)定，違約金超過(guò)161891.6元（124532元＋124532元×30%）視為“過(guò)分高于造成的損失”，但雙方約定的違約金為158000元，并未超出法律的規(guī)定。因此，被告要求減少違約金的理由不成立，本院不予采納。
綜上所述，原告要求被告支付違約金158000元的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條 ?、六十條第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

被告恩施市建廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告吳某逾期交房的違約金人民幣158000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計(jì)算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計(jì)算。
案件受理費(fèi)3460元，減半交納1730元，由被告恩施市建廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：張勇

書記員：羅毅