上訴人(原審被告)：游某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省房縣，現(xiàn)住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
委托訴訟代理人：楊飛，湖北嘉略律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：吳某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。

上訴人游某因與被上訴人吳某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2016）鄂0302民初1268號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年11月29日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人游某與委托訴訟代理人楊飛、被上訴人吳某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人游某上訴請求：1、依法撤銷十堰市茅箭區(qū)人民法院作出的（2016）鄂0302民初1268號民事判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求；2、本案的一、二審訴訟費用由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：1、原審認定2016年2月6日簽訂的協(xié)議無效，適用法律錯誤。從轉(zhuǎn)讓協(xié)議的內(nèi)容看，上海美食城是經(jīng)工商注冊的具有餐飲經(jīng)營資格的個體工商戶，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的是餐飲經(jīng)營資格及上海美食城內(nèi)設(shè)施設(shè)備和使用該地段房屋的使用權(quán)、商號權(quán)等多項內(nèi)容，并不僅是房屋轉(zhuǎn)租行為。轉(zhuǎn)讓行為并沒有違反法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓行為是合法有效的。從本案實際情況來看，在2016年4月25日，雙方的協(xié)議已經(jīng)自動履行完畢，原審認定無效，明顯錯誤。2、判令返還74052元損害上訴人利益。被上訴人所支付的10萬元的用途，包括2016年2月6日至2016年4月25日期間的租金和美食城的使用費用。原審法院認定10萬元系支付支付租金，偏袒被上訴人。上訴人收取的10萬元款包括有營業(yè)收入、設(shè)施使用及損壞等費用。

本院認為，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效。游某承租十堰婧昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的房屋經(jīng)營上海美食城，2016年2月6日將美食城轉(zhuǎn)讓，在出讓之前，未經(jīng)該公司同意，該協(xié)議屬無效協(xié)議。關(guān)于返還款項問題，《合同法》58條規(guī)定，“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持”。據(jù)此規(guī)定，吳某使用轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)按游某與十堰婧昊房地產(chǎn)開發(fā)公司租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付25948元，剩余72052元應(yīng)予返還。
綜上，游某上訴認為轉(zhuǎn)租協(xié)議有效，一審適用法律錯誤應(yīng)改判的請求不能成立，應(yīng)予駁回；游某上訴提出的營業(yè)收入損失及設(shè)施使用、損壞賠償?shù)?，可另行處理。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1651元，由上訴人游某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　曹相云 審判員　　劉　煜 審判員　　黨龍泉

書記員：程正廣