原告(反訴被告)：吳瀟瀟，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省海門市。
　　委托訴訟代理人：陳翔，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市楊浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王孝，上海金顯律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：易某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住江西省九江市。
　　委托訴訟代理人：沈孝鳴，上海蘭迪律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，下稱原告)吳瀟瀟與被告(反訴原告、下稱被告)易某某間房屋買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，由審判員劉燕楓、人民陪審員施桂元、柏梅芳依法組成合議庭，再次公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳瀟瀟及其委托訴訟代理人陳翔、王孝、被告委托訴訟代理人沈孝鳴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳瀟瀟向本院提出訴訟請求：一、判令原、被告就位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華一村XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》解除；二、判令被告返還原告人民幣1,320,000元。事實(shí)與理由：被告系位于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華一村XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋的所有人。原告欲購買上述房屋,經(jīng)房產(chǎn)中介居間介紹,原被告簽訂了購房《居間協(xié)議》,并于2018年5月3日由原告配偶向被告支付了定金人民幣200,000元。2018年7月21日支付了首付款1,119,500元。2018年7月26日原被告簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,約定被告將上述房屋以3,770,000元轉(zhuǎn)讓給原告,約定雙方于2018年9月30日之前辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù),后由于原告受他人欺騙,購房貸款手續(xù)未能按期辦理,故與被告協(xié)商后,在原告支付被告違約金的情況下,原被告重新簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,將辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)間延長到2018年12月31日。但是合同重新簽訂后被告并沒有配合原告辦理購房貸款,導(dǎo)致原告未能辦理購房貸款,原告本身系普通家庭,也無存款足額支付被告全部購房款?，F(xiàn)合同約定的不動(dòng)產(chǎn)過戶時(shí)間已將屆滿,原合同已無法繼續(xù)履行,被告也不同意繼續(xù)延期,且對原告以支付的購房定金和首付款不予返還,故訴至法院,望判如所請!
　　被告易某某辯稱，不同意原告的訴請。原告要求解除合同沒有符合法定解除或約定解除的條件存在。貸款系因原告自身原因未能獲批，并非被告不予配合辦理。雙方在2018年11月1日簽訂的房屋買賣合同是合法有效的，原被告應(yīng)該繼續(xù)履行。按照《中華人民共和國合同法》第107條的規(guī)定，當(dāng)事人有不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。在本案中，原告購買被告的房屋，僅僅支付了首付款132萬，余款245萬一直未付，原告存在著根本性的違約，選擇解除合同還是繼續(xù)履行的權(quán)利在于被告，原告無權(quán)行使解除權(quán)。2019年4月17日，被告通過律師向原告發(fā)送了律師函，要求原告繼續(xù)履行合同，故原告應(yīng)該繼續(xù)履行合同。原告的訴請是濫用訴權(quán)，應(yīng)該駁回原告所有的訴請。根據(jù)合同約定，原告貸款審批未獲通過或通過的金額不足的，原告應(yīng)當(dāng)自行補(bǔ)足，現(xiàn)原告未按期支付購房款顯屬違約，被告有權(quán)要求原告繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任，故提起反訴要求：1、判令原告繼續(xù)履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，立即支付購房余款2,450,000元。2、判令原告支付逾期付款違約金自2019年1月1日起至付清購房款余款之日止，以未付房款245萬元為基數(shù)，每日按萬分之八的違約金暫計(jì)算至2019年4月30日人民幣為233,240元，之后每天違約金為1,960元。3、判令原告支付自2018年11月1日至2018年12月31日的自愿補(bǔ)償款共計(jì)117,600元。4、判令原告支付租金補(bǔ)償金自2018年10月1日起至辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)之日止，按照4,000元/月支付暫計(jì)至2019年4月30日，7個(gè)月共計(jì)28,000元，之后每月為4,000元。5、判令原告承擔(dān)律師費(fèi)22萬元(包括本訴律師費(fèi)10萬元，反訴律師費(fèi)12萬元)。
　　原告吳瀟瀟針對被告的反訴辯稱，第一，關(guān)于合同繼續(xù)履行以及支付房屋余款245萬元，2018年12月，被告已經(jīng)明知原告方的銀行貸款沒有經(jīng)過審批，原告方本身是工薪階層，沒有兩百多萬的現(xiàn)金給被告方，所以被告方知道合同已經(jīng)無法實(shí)際履行了，被告方要求原告方繼續(xù)履行以及支付房款是沒有客觀上履行的可能性的。第二，關(guān)于被告要求原告支付的逾期付款違約金，原告方認(rèn)為合同已經(jīng)在2018年12月31日之后就已經(jīng)沒有實(shí)際履行的可能性了，所以說原告方也不存在支付逾期付款違約金的事由。第三，被告方要求原告支付2018年11月1日至12月31日的自愿補(bǔ)償款117,600元，原告愿意在解除本合同之后承擔(dān)的違約金中承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，即該117,600元計(jì)算在解約違約金之中。第四，關(guān)于被告要求支付租金補(bǔ)償金，原告方愿意承擔(dān)自2018年10月1日至12月31日之間的租金補(bǔ)償，因?yàn)樵摵贤?018年12月31日之后已經(jīng)無法繼續(xù)履行，也無法辦理過戶了，所以截止日期應(yīng)該是計(jì)算到2018年12月31日。第五，關(guān)于被告主張的律師費(fèi)，本案所涉的合同已經(jīng)失去了繼續(xù)履行的可能性，只能解除，關(guān)于解除合同之后的法律后果，原告方愿意承擔(dān)部分違約金，故律師費(fèi)收費(fèi)按兩百四十五萬計(jì)算是不當(dāng)?shù)?，律師費(fèi)主張過高。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2018年5月3日，陳翔(買受方、乙方)與易某某(出賣方、甲方)簽訂《定金協(xié)議》一份，約定：乙方向甲方購買坐落于上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華一村XXX弄XXX號(hào)XXX室房地產(chǎn)(下稱系爭房屋)，成交價(jià)為377萬元；定金20萬元，待雙方簽訂買賣合同后，該定金直接轉(zhuǎn)為第一筆購房款；2018年7月2日之前，乙方支付甲方第二筆購房款112萬元；自以乙方為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證辦出之日起5日內(nèi)，乙方將取得的以乙方為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件及他項(xiàng)權(quán)利證明送到貸款銀行，由貸款銀行以銀行發(fā)放貸款的形式支付甲方貸款243萬元，若乙方的購房貸款不足申請的額度，則乙方應(yīng)于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)之前，補(bǔ)足該不足部分；甲方將該房地產(chǎn)內(nèi)遷出且甲方雙方辦妥交房及相關(guān)更名手續(xù)之日，乙方支付甲方剩余購房款2萬元；本協(xié)議未盡事宜，以雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定為準(zhǔn)。當(dāng)日，陳翔向易某某轉(zhuǎn)賬支付20萬元定金。2018年7月21日，吳瀟瀟(陳翔之妻)向易某某轉(zhuǎn)賬支付首付款1,119,500元，陳翔向易某某轉(zhuǎn)賬支付500元。2018年7月26日，吳瀟瀟作為買受方與易某某就系爭房屋簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定以377萬元的價(jià)格買賣系爭房屋；雙方在2018年9月30日之前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。2018年11月26日，易某某(出售方、甲方)與陳翔、吳瀟瀟(買受方、乙方)簽訂《買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定：關(guān)于系爭房屋買賣事宜，甲、乙雙方于2018年7月26日簽訂了關(guān)于該房地產(chǎn)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。依買賣合同約定，雙方應(yīng)于2018年9月30日之前至房地產(chǎn)交易中心辦理該房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)?，F(xiàn)因乙方原因，無法按照買賣合同約定辦理該房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意由乙方自愿補(bǔ)償支付甲方因推遲交易過戶手續(xù)所造成的各項(xiàng)損失，該補(bǔ)償款的支付方式為：2018年10月1日至2018年10月31日之前支付第一部分共60,760元，2018年12月31日之前支付剩余部分。甲方收到全部補(bǔ)償款后同意將該房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)的時(shí)間延長至2018年12月31日并將辦理房地產(chǎn)交易流程時(shí)間相應(yīng)順延。任何一方未按照本協(xié)議約定辦理的，均須按買賣合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。另雙方協(xié)商一致，乙方須支付甲方自2018年10月1日至辦理該房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)之前的房屋租金補(bǔ)償，租金補(bǔ)償金額按照人民幣4,000元/月計(jì)算，不足一個(gè)月的，按照實(shí)際時(shí)間計(jì)算。陳翔于2018年11月6日向易某某轉(zhuǎn)賬支付違約金32,736元。陳翔于2018年11月30日向易某某轉(zhuǎn)賬支付28,024元。2018年11月7日，易某某(出售方、甲方)與吳瀟瀟(買受人、乙方)重新簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定：甲方將系爭房屋出售給乙方，總價(jià)款377萬元；雙方在2018年12月31日前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同附件三約定付款方式為：a、2018年5月3日，乙方支付甲方購房定金20萬元整，合同簽署后，該筆定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一筆購房款；b、2018年7月25日前，乙方支付甲方第二筆購房款112萬元整；c、自以乙方為權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書搬出之日起5日內(nèi)，乙方將取得的以乙方為權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書復(fù)印件及他項(xiàng)權(quán)利證明送到貸款銀行，由貸款銀行以銀行發(fā)放貸款的形式支付甲方第三筆購房款243萬元；d、甲方將該房地產(chǎn)內(nèi)戶口遷出且甲乙雙方辦妥交房及相關(guān)更名手續(xù)當(dāng)日，乙方支付甲方剩余購房款2萬元整。合同補(bǔ)充條款約定：1、若甲方在辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)期間或辦妥后，反悔不出售該房地產(chǎn)給乙方，則甲方應(yīng)按照本合同約定總房款的20%向乙方支付違約金；2、若乙方在辦理該房地產(chǎn)的交易過戶手續(xù)期間或辦妥后，反悔不購買上述房地產(chǎn)，則乙方應(yīng)按照本合同約定總房款的20%向甲方支付違約金；3、有關(guān)乙方貸款的特別約定：a)若乙方的購房貸款不足申請的額度，則乙方應(yīng)于甲乙雙方至房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)且交易中心出具受理單之前，補(bǔ)足該不足部分；b)乙方應(yīng)于自甲乙雙方簽訂本合同之日起20日內(nèi)備齊資料辦理銀行貸款申請手續(xù)，若乙方未按約定及時(shí)辦理銀行貸款申請手續(xù)，則乙方應(yīng)按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任；4、甲、乙雙方應(yīng)于乙方辦妥貸款手續(xù)之日起5個(gè)工作日內(nèi)至房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)交易過戶手續(xù)并按規(guī)定積極辦理繳稅事宜；……13、甲、乙雙方中若有任何乙方未按照本買賣合同中的約定(除補(bǔ)充條款第1、2條外)全面履行自己的義務(wù)，則：甲方違約，每逾期一日，甲方應(yīng)向乙方支付已收款萬分之八的違約金，逾期超過60日，則乙方有權(quán)單方面解除本合同，并且甲方應(yīng)向乙方支付本合同約定總房款20%的違約金；乙方違約，每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付逾期未付款萬分之八的違約金，逾期超過60日，則甲方有權(quán)單方面解除本合同，并且乙方應(yīng)向甲方支付本合同約定總房款20%的違約金；因違約方未履行合同義務(wù)導(dǎo)致訴訟的，違約方應(yīng)承擔(dān)守約方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支付的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用；14、本合同中補(bǔ)充條款與格式條款有沖突的，以補(bǔ)充條款約定為準(zhǔn)。
　　因吳瀟瀟的個(gè)人原因，系爭房屋的貸款未能在合同約定的過戶時(shí)間之前審批通過。吳瀟瀟要求易某某再次重簽網(wǎng)簽合同未果，遂涉訟。
　　審理中，易某某表示若吳瀟瀟確定其辦理貸款沒有問題，其可以配合重新簽訂網(wǎng)簽合同，但吳瀟瀟應(yīng)先支付逾期辦理過戶的違約金。吳瀟瀟表示其沒有把握貸款可以審批通過，也沒有能力現(xiàn)金補(bǔ)足剩余房款，要求解除合同，并表示愿意承擔(dān)解約違約金，但認(rèn)為合同約定的總房款20%的違約金過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了易某某的損失，應(yīng)按照實(shí)際損失予以調(diào)整，同意支付50萬元作為解約違約金。經(jīng)本院釋明，易某某表示若合同解除，要求吳瀟瀟支付總價(jià)款的20%作為解約違約金，該違約金與房屋差價(jià)損失相當(dāng)；其主張的反訴請求的補(bǔ)償款和租金損失與解約違約金并無沖突，仍堅(jiān)持主張，租金損失主張至合同解除之日；律師費(fèi)符合收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)且系因吳瀟瀟違約而產(chǎn)生，應(yīng)予賠付。
　　審理中，因雙方對于系爭房屋目前的市場價(jià)意見不一，本院向上海中原物業(yè)顧問有限公司進(jìn)行了詢價(jià)，上海中原物業(yè)顧問有限公司于2019年11月12日向本院提交咨詢意見書，稱2019年11月系爭房屋的總價(jià)為330萬元至351萬元之間，折算單價(jià)為33,000元-35,000元/平方米間。
　　本院認(rèn)為,原告吳瀟瀟與被告易某某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按約履行?，F(xiàn)因吳瀟瀟自身原因致貸款審批未能在合同約定的過戶登記時(shí)間之前通過，吳瀟瀟也自述沒有能力現(xiàn)金補(bǔ)足剩余房款245萬元，并表示愿意承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任，要求解除雙方之間的房屋買賣合同?？紤]到合同約定的付款方式及總房款的金額，在貸款未獲審批的情況下，要求吳瀟瀟現(xiàn)金補(bǔ)足剩余房款245萬元對于普通買房人而言確有困難，系爭的買賣合同存在不能履行的風(fēng)險(xiǎn)，為避免擴(kuò)大雙方當(dāng)事人的損失，在吳瀟瀟愿意承擔(dān)違約責(zé)任的情況下，本院認(rèn)為系爭的房屋買賣合同不宜繼續(xù)履行，應(yīng)予解除，吳瀟瀟應(yīng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。合同解除后，吳瀟瀟已支付的房款132萬元易某某應(yīng)予以返還。吳瀟瀟對于易某某主張的至2018年12月31日的補(bǔ)償款117,600元沒有異議，本院予以照準(zhǔn)。易某某主張的租金損失系因吳瀟瀟延遲履行合同而造成的客觀損失，故易某某要求按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至合同解除之日合法有據(jù)，本院予以支持。合同因吳瀟瀟違約而解除，易某某要求吳瀟瀟給付解約違約金合法有據(jù)，鑒于易某某已另行主張了延遲履行的補(bǔ)償款及租金損失，且明確表示解約違約金應(yīng)與房屋差價(jià)損失相當(dāng)，故本院根據(jù)系爭房屋目前的市場價(jià)，結(jié)合吳瀟瀟的抗辯意見，酌情確定吳瀟瀟應(yīng)給付易某某解約違約金50萬元。合同約定違約方應(yīng)承擔(dān)守約方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費(fèi)等費(fèi)用，故易某某要求吳瀟瀟承擔(dān)律師費(fèi)合法有據(jù)，且其主張的律師費(fèi)未超過相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，故本院予以照準(zhǔn)。易某某的其他反訴請求均以合同繼續(xù)履行為前提，故本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告吳瀟瀟與被告易某某就上海市嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)德華一村XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；
　　二、被告易某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告吳瀟瀟已付房款1,320,000元；
　　三、原告吳瀟瀟應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告易某某補(bǔ)償款117,600元；
　　四、原告吳瀟瀟應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告易某某自2018年10月1日至合同解除之日的租金損失(按4,000元/月計(jì)算)；
　　五、原告吳瀟瀟應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告易某某解約違約金500,000元；
　　六、原告吳瀟瀟應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠付被告易某某律師費(fèi)220,000元；
　　七、駁回被告易某某其余反訴請求?！?br/>　　負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)16,680元，由原告吳瀟瀟負(fù)擔(dān)。反訴受理費(fèi)15,595元，由原告吳瀟瀟負(fù)擔(dān)4,440元，由被告易某某負(fù)擔(dān)11,155元。當(dāng)事人負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　
　　

審判員：施桂元

書記員：劉燕楓