上訴人（原審被告）董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人王榮鋒（代理權(quán)限：一般代理），湖北天賦律師事務(wù)所律師。
委托代理人潘宏成（代理權(quán)限：一般代理），湖北天賦律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）吳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原審被告殷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

上訴人董某某為與被上訴人吳某、原審被告殷某某房屋租賃合同糾紛、返還原物糾紛一案，不服湖北省隨州市曾都區(qū)人民法院（2015）鄂曾都民初字第02084號民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年4月5日受理后，依法組成由審判員周鑫擔(dān)任審判長，審判員姚仁友、張歡參加的合議庭，并于2016年4月20日公開開庭進行了審理。上訴人董某某及其委托代理人潘宏成，被上訴人吳某，原審被告殷某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告吳某訴稱，2014年11月3日，我與被告殷某某簽訂了《房屋租賃合同》，由被告承租我所有的位于隨州市舜井大道二樓的7間房屋。同時，合同約定，逾期未交付租金的，應(yīng)按租金的20%支付違約金。合同簽訂后，我按照合同約定履行了交房義務(wù)，但被告殷某某沒有按照合同約定的時間交納房屋租金，擅自拆改房屋主體結(jié)構(gòu)，利用承租房屋進行違法活動，并將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租給被告董某某經(jīng)營。被告殷某某的行為違反了雙方《房屋租賃合同》的約定，已符合第八條約定的提前終止合同、收回房屋的條件。為此，我于2015年6月4日向被告殷某某送達了《解除﹤房屋租賃合同﹥的通知》，通知其自即日起解除雙方的《房屋租賃合同》，并限其2015年6月10日前將租賃的房屋騰出并辦理房租及水電費的結(jié)算手續(xù)。同時，告知殷某某若對通知有異議，可以依法向人民法院起訴或者向仲裁機構(gòu)申請仲裁。通知送達后，被告殷某某開始同意搬出，后又以被告董某某拒不騰出房屋為由至今仍未騰出房屋，也未向法院起訴或申請仲裁。因此，《解除﹤房屋租賃合同﹥的通知》已經(jīng)生效，我與被告殷某某簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)依法解除，被告董某某無權(quán)使用該房屋。為維護我的合法權(quán)益，特將二被告起訴至法院，請依法判令二被告立即騰出我所有的房屋，予以返還，并由被告殷某某承擔(dān)未按約定向我支付租金的違約金9600元，本案訴訟費由被告承擔(dān)。
原審原審人場被告殷某某口頭辯稱，我是與董某某合伙做生意，不存在轉(zhuǎn)租房屋，也不欠原告的房租。
原審被告董某某辯稱，我與殷某某、劉曉兵之間是合伙關(guān)系，不是租賃關(guān)系。2015年3月16日，殷某某、劉曉兵與我簽過一份房屋租賃合同，但該合同還未履行，經(jīng)三人協(xié)商一致決定合伙開醫(yī)療器械經(jīng)營部，由殷某某、劉曉兵二人出房租，我出投資款，并于3月20日簽訂了《合伙協(xié)議》。房屋裝修營業(yè)后，原告收了我們每個月的水電費，說明其對我們經(jīng)營是認可的。《合伙協(xié)議》約定的合伙期限是三年，我們是為三年的經(jīng)營裝修的房屋和購置的器材，突然中斷經(jīng)營會造成很大的損失。原告吳某稱房屋為其所有，應(yīng)當(dāng)向法庭出示房產(chǎn)證，否則不能向法庭主張權(quán)利。為此，我們請求法院依法調(diào)解，不解除租賃合同，以減少我們的經(jīng)濟損失。若原告堅持要求騰出房屋，應(yīng)當(dāng)賠償我們的經(jīng)濟損失。
原審查明，2014年5月29日，原告吳某購得劉錦元位于隨州市舜井大道68號二樓房屋七間（面積約220㎡）。2014年11月3日，原告吳某（甲方）與被告殷某某（乙方）簽訂了《房屋租賃合同》，合同主要內(nèi)容如下：“一、租賃房屋情況：租賃房屋坐落于隨州市舜井大道68號二樓，共七間，面積約220平方米。二、租賃期限：從2014年11月3日至2015年11月19日止，共一年（送17天裝修時間）。變更為期限三年，到2017年11月19日止。三、房屋租金：上述房屋年租金為肆萬捌仟元整（￥48000.00）于簽訂合同之日交5000元，余43000元在2014年12月3日前付清。以后每年在租金的基礎(chǔ)上遞增6%，于每年的11月19日前付清，百分之六的遞增。五、乙方租賃該房屋應(yīng)當(dāng)用于合法經(jīng)營，若因違法經(jīng)營所產(chǎn)生的法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。八、乙方有下列情形之一的，甲方可提前終止合同、收回房屋，造成甲方損失的，由乙方負責(zé)賠償：1、擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；2、擅自拆改承租房屋主體結(jié)構(gòu)的；3、拖欠租金累計達2個月的；4、利用承租房屋進行違法犯罪活動的；5、故意損壞承租房租的。十、乙方逾期未交付租金的，乙方應(yīng)按租金的20%向甲方支付違約金?！焙贤炗喓?，原告依照合同約定履行了交房義務(wù)，被告殷某某在簽訂合同當(dāng)日向原告支付定金5000元，2015年5月3日又交納租金43000元。被告殷某某利用所承租的房屋開設(shè)電玩，于2015年1月24日被隨州市公安局曾都區(qū)分局刑事拘留。2015年3月16日，被告殷某某（稱甲方）與被告董某某（稱乙方）簽訂《房屋租賃合同》，主要內(nèi)容為：甲方將舜井大道268號二樓出租給乙方，年租金為58000元，租賃期為2015年3月28日至2018年3月27日。合同簽訂后，被告董某某即在其租賃房屋內(nèi)經(jīng)營醫(yī)療保健器械。
2015年6月4日，原告吳某以被告殷某某未按約定期間交付租金、擅自拆改承租房主體結(jié)構(gòu)、在承租房進行違法活動、涉嫌將承租房轉(zhuǎn)于他人使用為由，向被告殷某某郵寄送達了《解除﹤房屋租賃合同﹥的通知》，并在承租房屋內(nèi)外予以張貼，要求即日起解除雙方的《房屋租賃合同》，限被告殷某某于2015年6月10日前將所承租的房屋騰出并辦理水電費結(jié)算手續(xù)。同時，告知被告殷某某若對《解除﹤房屋租賃合同﹥的通知》有異議，可依法向人民法院提起訴訟或向仲裁機構(gòu)申請仲裁。被告殷某某接到通知后，既未向人民法院提起訴訟，亦未向仲裁機構(gòu)申請仲裁。
原審法院認為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。本案中，原告與被告殷某某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，依法成立，系合法有效。合同簽訂后，原告依約履行了交房義務(wù)，而被告殷某某在承租期內(nèi)存在逾期支付租金、利用所承租的房屋進行違法活動行為，違反了合同約定，已符合原告與被告殷某某之間的《房屋租賃合同》第八條約定的原告提前終止合同、收回房屋的情形。被告殷某某收到原告《解除﹤房屋租賃合同﹥的通知》后，既未向原告提出書面異議，亦未在法定期限內(nèi)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力，應(yīng)視為對原告解除合同的認可。故原告與被告殷某某簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)解除?，F(xiàn)原告訴請二被告騰退租賃房屋，并支付違約金9600元的事實和理由成立，依法應(yīng)予支持。二被告辯稱其相互為合伙關(guān)系，并提供了2015年3月20日三方簽訂的《合伙協(xié)議》，欲證明其合伙關(guān)系的事實。原審法院認為，原告吳某與被告殷某某簽訂租賃合同的期間為2014年11月3日至2017年11月19日，原、被告租賃合同在前，被告間的合伙合同在后，該合伙經(jīng)營場所為原告的出租房，約定合伙期間為2015年3月20日至2018年3月19日，合伙約定終止期限與租房合同約定終止期限相差4個月，由此推斷合伙經(jīng)營的最后四個月被告還需另行租房，不符合正常邏輯，故不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第二條、第八條、第九十三條、第九十六條之規(guī)定，判決：一、被告殷某某、董某某自判決生效之日起五日內(nèi)騰出原告吳某所有位于隨州市舜井大道68號二樓的房屋7間，并交還于原告吳某；二、被告殷某某自判決生效之日起五日內(nèi)向原告支付違約金9600元。案件受理費1000元，由被告殷某某負擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實屬實。

本院認為，吳某與殷某某之間簽訂有房屋租賃合同，其要求解除與殷某某之間合同關(guān)系，屬于房屋租賃合同糾紛。吳某與董某某之間未簽訂房屋租賃合同和形成租賃合同關(guān)系，吳某要求董某某返還其占有的房屋，屬于返還原物糾紛。故本案應(yīng)為房屋租賃合同糾紛及返還原物糾紛。
關(guān)于本案房屋租賃合同的主體。上訴人董某某二審?fù)彆r稱，其于2015年6月17日向吳某告知了其與殷某某合伙經(jīng)營的情況，故董某某庭審時稱吳某與其簽訂房屋租賃合同時即2014年11月3日已知曉董某某、殷某某合伙經(jīng)營的主張不能成立。吳某二審?fù)彆r稱，其始終不知道殷某某將其房屋與他人合伙經(jīng)營。本院認為，2014年11月3日，吳某只與殷某某簽訂了房屋租賃合同，董某某并非合同當(dāng)事人。訴訟中董某某也未提供有效證據(jù)證明吳某對董某某、殷某某使用吳某房屋合伙經(jīng)營表示同意，三方也未簽訂協(xié)議確定董某某為房屋承租人，故董某某上訴提出其也為房屋承租人的主張，與合同法規(guī)定和房屋租賃合同約定均不符，不能成立。
關(guān)于吳某收取水電費是否可以作為其同意董某某承租其房屋的問題。董某某一審提供吳某向其收取水電費有關(guān)票據(jù)，以證明吳某已同意其承租房屋。吳某二審?fù)彆r稱，因殷某某承租房屋沒有獨立分戶的電表，必須通過我控制的總表供電；我向殷某某下達解除合同通知書后，我就停了房屋半天電；2015年6月17日，殷某某組織人圍我工作的律師事務(wù)所，我報警后經(jīng)警察調(diào)解，我恢復(fù)了向房屋供電。本院認為，2014年11月3日，吳某與殷某某簽訂了房屋租賃合同，董某某并非該合同約定的承租人，故吳某只是在殷某某、董某某實際使用房屋及用電過程中為電力部門代收電費，董某某以此上訴提出其為房屋承租人的主張，亦與合同法規(guī)定和房屋租賃合同約定均不符，不能成立。
關(guān)于租賃合同是否已解除的問題。本院認為，即使董某某與殷某某合伙屬實，但本案房屋租賃合同的承租人是殷某某，殷某某利用租賃房屋從事非法活動，吳某根據(jù)合同約定有權(quán)解除合同。吳某按殷某某身份證上地址和電話使用郵政特快專遞郵寄解除合同通知，并被殷某某姐夫暨合伙人劉曉兵簽收。殷某某二審雖稱其不知為何劉曉兵簽收郵件，但吳某所書收信人并不包含劉曉兵，故劉曉兵作為殷某某姐夫暨合伙人代收郵件，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)過了殷某某授權(quán)，吳某作出的解除合同的通知合法有效。同時，根據(jù)吳某一審提供的視頻和二審提供的照片，吳某在向殷某某郵寄解除合同通知書的同時，已將解除合同通知書張貼在訴爭房屋內(nèi)外，故吳某已經(jīng)按有關(guān)法律規(guī)定履行解除合同的通知義務(wù)，殷某某在法定期限內(nèi)未申請仲裁和提起訴訟，現(xiàn)對殷某某對吳某解除合同提出的異議，本院不予支持。
關(guān)于訴爭房屋的處理。吳某與殷某某之間簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)解除，殷某某應(yīng)當(dāng)返還房屋。董某某系經(jīng)承租人殷某某同意而占有訴爭房屋，但吳某與殷某某之間簽訂的房屋租賃合同已經(jīng)解除，董某某占有房屋已無法律依據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還本案所涉房屋。
關(guān)于董某某主張的裝修訴爭房屋的損害賠償問題。本院認為，董某某雖主張其對訴爭房屋有裝修投入，但其并非房屋租賃合同的當(dāng)事人，董某某裝修租賃房屋未得到房屋所有人即吳某同意與認可，吳某、殷某某在房屋租賃合同中也未對合同裝修費用的處理予以約定，且董某某一審中未對此提出反訴，故對董某某上訴提出的房屋裝修損失賠償請求，本院不予審理。
綜上，原判認定事實清楚，實體處理得當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3548元，由董某某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　周　鑫 審判員　姚仁友 審判員　張　歡

書記員：趙曼曼