原告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省姜堰市。
　　委托訴訟代理人：李媛，上海公鼎律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：楊嘉新，上海公鼎律師事務所律師。
　　被告：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊志超(系楊某之父親)，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王玥瑋，上海高達律師事務所律師。
　　原告吳某某訴被告楊某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告吳某某及其委托訴訟代理人楊嘉新、被告楊某的委托訴訟代理人楊志超及王玥瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告吳某某向本院提出訴訟請求：1.判令被告楊某賠償原告因被告違約造成的裝潢損失70萬元；2.判令被告支付原告違約金2萬元。審理中，原告變更第一項訴請為：判令被告楊某賠償原告因被告違約造成的裝潢損失15萬元。事實和理由：原、被告于2013年4月13日簽訂了《租賃合同》，約定由被告承租系爭房屋，租賃期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止；合同到期，甲方如繼續(xù)出租，乙方有優(yōu)先承租權。合同簽訂后，原告依約向被告支付租金，并對系爭房屋投資80萬進行裝修以及相關的建設。2018年本案被告以本案原告違約為由提起訴訟，要求解除合同，法院以違約理由不足為由，駁回其訴請。在合同到期前，原告向被告表明要繼續(xù)承租系爭房屋，并表示可以接受出租給別人的同等租金水平，隨后，被告在沒有告知原告的情況下，以20萬元左右的價格將系爭房屋出租給案外第三人，被告的行為違反了雙方在《租賃合同》中對優(yōu)先承租權的約定。原告是基于在合同中對系爭房屋享有優(yōu)先承租權的事實，才在前期投入巨額資金對系爭房屋進行各方面的建設。被告侵犯原告優(yōu)先承租權的行為，導致原告投資無法取得相應回報，遭受巨大損失。
　　被告楊某辯稱，不同意原告訴請。原告違約轉租，被告未在六個月內提出異議，只是喪失了合同解除權，不代表原告沒有違約；原告尚欠物業(yè)管理費；原告先違約，被告不可能再把房子租賃給一個已經違約的人。被告已經告知原告，如要續(xù)約，原告需按一年30萬續(xù)約，原告拒絕就價格進行協(xié)商，還發(fā)短息要挾被告。前案判決中，履約保證金已經返還給原告，原告同意并已經取回履約保證金，證明原告沒有繼續(xù)履約的意向，如果原告要繼續(xù)履約，不應該取回履約保證金。
　　經審理查明，被告楊某為系爭房屋權利人，2013年4月，被告楊某(出租人、甲方)與原告吳某某(承租人、乙方)簽訂《租賃合同》，約定被告將系爭房屋出租給原告，租賃期限5年，自2013年6月1日至2018年5月31日，合同期滿，甲方如繼續(xù)出租，乙方有優(yōu)先承租權。前兩年每年年租金為9萬元，后三年每年年租金為10萬元。乙方承租后，租賃期內房屋物業(yè)管理費、水、電、電話、煤氣自行申請開戶費用及使用費由乙方自負(到期后甲方不補償)。乙方租賃期滿，乙方所投入的裝修費用，甲方不承擔任何賠償。承租人沒有征求甲方同意擅自將租賃物“轉租”“抵押”的，出租人有權解除合同，收回租賃物，并追究承租人的違約責任和賠償責任。合同約定的違約責任為違約金2萬元并賠償對方損失。原告承租系爭房屋后，曾將房屋對外轉租給案外人陳炳玉、劉秋萍、肖美鳳和王艷菊，其中轉租給肖美鳳的租賃合同超過原租賃合同期限，約定租賃期限為2017年１月20日至2020年１月20日。2018年3月12日，被告短信告知原告：“你好房租2018年5月31日到期了，以后房租要叁拾萬一年，如果你要的和我們了談，不要的到期前安排清場。”當月21日被告回復原告：“我告你一句你惡意的抬高房租給我?guī)砗艽蟮膿p失！你們是要付出代價的！”原、被告雙方未達成續(xù)租協(xié)議。被告楊某將系爭房屋出租給上述案外人陳炳玉、劉秋萍、肖美鳳和王艷菊，起租日為2018年６月1日。
　　另查明，本院曾于2018年５月８日立案受理楊某訴吳某某房屋租賃糾紛，楊某認為吳某某存在違法轉租和拖欠物業(yè)管理費行為，故提出訴訟請求：1.原告與被告簽訂的《租賃合同》于2018年4月3日解除；2.被告向原告支付違約金人民幣2萬元；3.被告支付物業(yè)費等相關費用至其實際遷出之日止(物業(yè)費自2013年6月起算至2018年5月暫計為人民幣10,026元)。本院于同年６月２１日作出判決：一、吳某某應支付楊某2013年6月1日起至2018年5月31日止的物業(yè)管理費10026元，扣除吳某某已支付的押金5000元，余款5026元本判決生效之日起十五日內支付；二、駁回楊某的其余訴訟請求。
　　再查明，本案審理中，原告主張系爭房屋2015年后的物業(yè)管理費其未支付，此前的物業(yè)管理費已支付，但原告對此未予舉證。
　　以上事實，有當事人的相關陳述、民事判決書、租賃合同、短信記錄等證據(jù)在案佐證。
　　本院認為，原、被告簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。根據(jù)合同約定，租賃合同期滿，被告如繼續(xù)出租，原告有優(yōu)先承租權。我國法律對優(yōu)先承租權并無明確規(guī)定，參照我國法律對相類似的優(yōu)先購買權的規(guī)定，優(yōu)先承租權指出租人在原租賃合同到期后繼續(xù)出租房屋的，應當在出租之前的合理期限內通知原承租人，原承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。優(yōu)先承租權是對承租人的一種特殊保護，是對出租人締約自由權一定程度的限制，故應合理平衡二者權益，以達公平保護之目的。所謂同等條件，主要指同等租金、同等支付方式、同等違約責任承擔方式等，此外，承租人的履約能力、誠信程度亦應在考量范圍之內。根據(jù)生效判決及本案查明事實，原告吳某某存在違反租賃合同拖欠多年物業(yè)管理費的行為，還存在超過其原租賃合同期限對外轉租的行為，此類行為不僅違約，也有違誠實信用原則，造成其與出租人楊某產生紛爭并致訴訟，徒增出租人訟累，增加出租人履約成本。原告吳某某違約在先，與其他承租人相比，在履約能力、誠信程度上難謂具有同等條件，不應享有優(yōu)先承租權，出租人楊某有權不與其締約。故被告楊某抗辯不可能把房子租賃給已經違約的原告，本院予以采納。此外，優(yōu)先承租權并非當然的續(xù)租權，該權利的實現(xiàn)本身存在不確定性，原告在簽訂租賃合同時對此應該明知，其基于合同租期進行的裝修因此也不能作為優(yōu)先承租權受到損害的必然損失。綜上所述，原告以被告侵犯其優(yōu)先承租權致其遭受巨大損失，要求被告賠償裝修損失15萬元，本院不予支持。原告要求被告支付違約金2萬元，亦無事實依據(jù)，本院亦不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國民法總則》第七條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告吳某某的訴訟請求。
　　案件受理費3,700元，減半收取計1,850元，由原告吳某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院提出上訴，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：郭蓉芳

書記員：賈??珂