原告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省姜堰市。
　　委托訴訟代理人：李媛，上海公鼎律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊嘉新，上海公鼎律師事務(wù)所律師。
　　被告：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：楊志超(系楊某之父親)，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：王玥瑋，上海高達(dá)律師事務(wù)所律師。
　　原告吳某某訴被告楊某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳某某及其委托訴訟代理人楊嘉新、被告楊某的委托訴訟代理人楊志超及王玥瑋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告楊某賠償原告因被告違約造成的裝潢損失70萬(wàn)元；2.判令被告支付原告違約金2萬(wàn)元。審理中，原告變更第一項(xiàng)訴請(qǐng)為：判令被告楊某賠償原告因被告違約造成的裝潢損失15萬(wàn)元。事實(shí)和理由：原、被告于2013年4月13日簽訂了《租賃合同》，約定由被告承租系爭(zhēng)房屋，租賃期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止；合同到期，甲方如繼續(xù)出租，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。合同簽訂后，原告依約向被告支付租金，并對(duì)系爭(zhēng)房屋投資80萬(wàn)進(jìn)行裝修以及相關(guān)的建設(shè)。2018年本案被告以本案原告違約為由提起訴訟，要求解除合同，法院以違約理由不足為由，駁回其訴請(qǐng)。在合同到期前，原告向被告表明要繼續(xù)承租系爭(zhēng)房屋，并表示可以接受出租給別人的同等租金水平，隨后，被告在沒(méi)有告知原告的情況下，以20萬(wàn)元左右的價(jià)格將系爭(zhēng)房屋出租給案外第三人，被告的行為違反了雙方在《租賃合同》中對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的約定。原告是基于在合同中對(duì)系爭(zhēng)房屋享有優(yōu)先承租權(quán)的事實(shí)，才在前期投入巨額資金對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行各方面的建設(shè)。被告侵犯原告優(yōu)先承租權(quán)的行為，導(dǎo)致原告投資無(wú)法取得相應(yīng)回報(bào)，遭受巨大損失。
　　被告楊某辯稱(chēng)，不同意原告訴請(qǐng)。原告違約轉(zhuǎn)租，被告未在六個(gè)月內(nèi)提出異議，只是喪失了合同解除權(quán)，不代表原告沒(méi)有違約；原告尚欠物業(yè)管理費(fèi)；原告先違約，被告不可能再把房子租賃給一個(gè)已經(jīng)違約的人。被告已經(jīng)告知原告，如要續(xù)約，原告需按一年30萬(wàn)續(xù)約，原告拒絕就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商，還發(fā)短息要挾被告。前案判決中，履約保證金已經(jīng)返還給原告，原告同意并已經(jīng)取回履約保證金，證明原告沒(méi)有繼續(xù)履約的意向，如果原告要繼續(xù)履約，不應(yīng)該取回履約保證金。
　　經(jīng)審理查明，被告楊某為系爭(zhēng)房屋權(quán)利人，2013年4月，被告楊某(出租人、甲方)與原告吳某某(承租人、乙方)簽訂《租賃合同》，約定被告將系爭(zhēng)房屋出租給原告，租賃期限5年，自2013年6月1日至2018年5月31日，合同期滿，甲方如繼續(xù)出租，乙方有優(yōu)先承租權(quán)。前兩年每年年租金為9萬(wàn)元，后三年每年年租金為10萬(wàn)元。乙方承租后，租賃期內(nèi)房屋物業(yè)管理費(fèi)、水、電、電話、煤氣自行申請(qǐng)開(kāi)戶費(fèi)用及使用費(fèi)由乙方自負(fù)(到期后甲方不補(bǔ)償)。乙方租賃期滿，乙方所投入的裝修費(fèi)用，甲方不承擔(dān)任何賠償。承租人沒(méi)有征求甲方同意擅自將租賃物“轉(zhuǎn)租”“抵押”的，出租人有權(quán)解除合同，收回租賃物，并追究承租人的違約責(zé)任和賠償責(zé)任。合同約定的違約責(zé)任為違約金2萬(wàn)元并賠償對(duì)方損失。原告承租系爭(zhēng)房屋后，曾將房屋對(duì)外轉(zhuǎn)租給案外人陳炳玉、劉秋萍、肖美鳳和王艷菊，其中轉(zhuǎn)租給肖美鳳的租賃合同超過(guò)原租賃合同期限，約定租賃期限為2017年１月20日至2020年１月20日。2018年3月12日，被告短信告知原告：“你好房租2018年5月31日到期了，以后房租要叁拾萬(wàn)一年，如果你要的和我們了談，不要的到期前安排清場(chǎng)。”當(dāng)月21日被告回復(fù)原告：“我告你一句你惡意的抬高房租給我?guī)?lái)很大的損失！你們是要付出代價(jià)的！”原、被告雙方未達(dá)成續(xù)租協(xié)議。被告楊某將系爭(zhēng)房屋出租給上述案外人陳炳玉、劉秋萍、肖美鳳和王艷菊，起租日為2018年６月1日。
　　另查明，本院曾于2018年５月８日立案受理?xiàng)钅吃V吳某某房屋租賃糾紛，楊某認(rèn)為吳某某存在違法轉(zhuǎn)租和拖欠物業(yè)管理費(fèi)行為，故提出訴訟請(qǐng)求：1.原告與被告簽訂的《租賃合同》于2018年4月3日解除；2.被告向原告支付違約金人民幣2萬(wàn)元；3.被告支付物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用至其實(shí)際遷出之日止(物業(yè)費(fèi)自2013年6月起算至2018年5月暫計(jì)為人民幣10,026元)。本院于同年６月２１日作出判決：一、吳某某應(yīng)支付楊某2013年6月1日起至2018年5月31日止的物業(yè)管理費(fèi)10026元，扣除吳某某已支付的押金5000元，余款5026元本判決生效之日起十五日內(nèi)支付；二、駁回楊某的其余訴訟請(qǐng)求。
　　再查明，本案審理中，原告主張系爭(zhēng)房屋2015年后的物業(yè)管理費(fèi)其未支付，此前的物業(yè)管理費(fèi)已支付，但原告對(duì)此未予舉證。
　　以上事實(shí)，有當(dāng)事人的相關(guān)陳述、民事判決書(shū)、租賃合同、短信記錄等證據(jù)在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。根據(jù)合同約定，租賃合同期滿，被告如繼續(xù)出租，原告有優(yōu)先承租權(quán)。我國(guó)法律對(duì)優(yōu)先承租權(quán)并無(wú)明確規(guī)定，參照我國(guó)法律對(duì)相類(lèi)似的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，優(yōu)先承租權(quán)指出租人在原租賃合同到期后繼續(xù)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出租之前的合理期限內(nèi)通知原承租人，原承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)是對(duì)承租人的一種特殊保護(hù)，是對(duì)出租人締約自由權(quán)一定程度的限制，故應(yīng)合理平衡二者權(quán)益，以達(dá)公平保護(hù)之目的。所謂同等條件，主要指同等租金、同等支付方式、同等違約責(zé)任承擔(dān)方式等，此外，承租人的履約能力、誠(chéng)信程度亦應(yīng)在考量范圍之內(nèi)。根據(jù)生效判決及本案查明事實(shí)，原告吳某某存在違反租賃合同拖欠多年物業(yè)管理費(fèi)的行為，還存在超過(guò)其原租賃合同期限對(duì)外轉(zhuǎn)租的行為，此類(lèi)行為不僅違約，也有違誠(chéng)實(shí)信用原則，造成其與出租人楊某產(chǎn)生紛爭(zhēng)并致訴訟，徒增出租人訟累，增加出租人履約成本。原告吳某某違約在先，與其他承租人相比，在履約能力、誠(chéng)信程度上難謂具有同等條件，不應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)，出租人楊某有權(quán)不與其締約。故被告楊某抗辯不可能把房子租賃給已經(jīng)違約的原告，本院予以采納。此外，優(yōu)先承租權(quán)并非當(dāng)然的續(xù)租權(quán)，該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)本身存在不確定性，原告在簽訂租賃合同時(shí)對(duì)此應(yīng)該明知，其基于合同租期進(jìn)行的裝修因此也不能作為優(yōu)先承租權(quán)受到損害的必然損失。綜上所述，原告以被告侵犯其優(yōu)先承租權(quán)致其遭受巨大損失，要求被告賠償裝修損失15萬(wàn)元，本院不予支持。原告要求被告支付違約金2萬(wàn)元，亦無(wú)事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)民法總則》第七條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告吳某某的訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)3,700元，減半收取計(jì)1,850元，由原告吳某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提出上訴，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：郭蓉芳

書(shū)記員：賈??珂