原告：吳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，戶(hù)籍所在地：內(nèi)蒙古錫林郭勒盟。
委托訴訟代理人：聶小煥，系河北金源律師事務(wù)所律師。
被告：李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶(hù)籍所在地沽源縣。
第三人：周秀芳，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶(hù)口所在地：沽源縣。
委托訴訟代理人：牛建民，系河北新旭光律師事務(wù)所律師。
第三人：周曉峰，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)?。菏仪f市裕華區(qū)，系周秀芳侄子。
委托訴訟代理人：張利國(guó)，男，xxxx年xx月xx日出生，系周曉峰親屬。

原告吳某訴被告李某某及第三人周秀芳、周曉峰房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員劉建國(guó)適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳某及其委托訴訟代理人聶小煥，被告李某某、第三人周秀芳的委托訴訟代理人牛建民、第三人周曉峰的委托訴訟代理人張利國(guó)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：案涉房屋位于沽源縣××內(nèi)街，該房實(shí)際原由3間土正房、2間東房和一個(gè)院落組成，上述3間土正房位置在院落東北角處，已經(jīng)確權(quán)登記，2間東房在院落靠東位置，未經(jīng)確權(quán)。上述案涉房屋及院落原系第三人周曉峰所有，后第三人周曉峰將上述房屋及院落贈(zèng)予第三人周秀芳。第三人周秀芳與案外人寧萬(wàn)寶（約2003年前死亡）原系夫妻。約2000年，案外人寧萬(wàn)寶在案涉院落西南角處建了4間臨街南房，隨后案外人寧萬(wàn)寶搬到4間臨街南房居住，3間正土房空置。2001年，案外人寧萬(wàn)寶將3間正土房、2間東房及上述靠東位置的院落直接或間接賣(mài)與被告李某某。2003年，被告李某某又將上述3間正土房、2間東房及上述靠東位置的院落賣(mài)與原告吳某，房屋價(jià)款為3500元，2003年8月2日，原告吳某將購(gòu)房款給付被告李某某，同時(shí)被告李某某為其出具收條一張，收條上書(shū)寫(xiě)的“吳兵”與原告吳某系同一人，被告李某某收到購(gòu)房款后將案涉房屋的“沽土國(guó)用（籍）字第1—10—394號(hào)”國(guó)有土地使用證交與原告吳某。2014年，原告吳某占有上述3間正土房、2間東房及靠東位置的院落，并拆除了上述3間正土房和2間東房，同時(shí)在上述3間正土房和2間東房所在院落靠東位置上建設(shè)了3間正磚房和2間南磚房。
2014年9月，第三人周曉峰申請(qǐng)掛失案涉房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證，并分別于2015年3月12日、17日與第三人周秀芳辦理了案涉房屋的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記的主要信息有：“房屋所有權(quán)人：周秀芳，房屋坐落：沽源縣××內(nèi)街，登記時(shí)間：2015—03—12，規(guī)劃用途：住宅，建筑面積：43.70㎡，……，房屋狀況：間數(shù)：3，層數(shù)：平，結(jié)構(gòu)：其他，用途：住宅，實(shí)量M數(shù)：長(zhǎng)9.10、寬：4.80，建筑面積43.7”。案涉房屋所在院落的土地登記信息主要有：“地號(hào)：01-001-010-0551，用途：城鎮(zhèn)單一住宅用地，權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有土地使用權(quán)，使用權(quán)類(lèi)型：劃撥，建筑面積：131.63，宗地面積：383.66，坐落：西圍子內(nèi)街，權(quán)利人：周秀芳，土地證號(hào)：沽國(guó)用（2015）字第00057號(hào)……”。
截止本案訴訟之日，案涉院落分為東西兩部分，中間有墻隔開(kāi)，西邊由案外人寧萬(wàn)寶建設(shè)的4間臨街南房和院落組成，東邊由原告吳某建設(shè)的3間正磚房和2間南磚房組成。原告吳某建設(shè)的3間正磚房和2間南磚房未經(jīng)確權(quán)登記，案外人寧萬(wàn)寶在案涉院落西南角處建的4間臨街南房也未經(jīng)確權(quán)登記，案涉房屋院落確權(quán)登記的仍為原來(lái)的3間土正房。
另查明，第三人周秀芳與第三人周曉峰系姑侄關(guān)系。
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、第三人周秀芳與被告李某某是否直接存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；二、第三人周曉峰與第三人周秀芳之間的房屋贈(zèng)予協(xié)議是否有效；三、原告要求其確認(rèn)對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)的訴求是否應(yīng)予支持。
（一）關(guān)于第三人周秀芳與被告李某某是否存在房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；

本院認(rèn)為，被告李某某與原告吳某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議。但原告吳某所舉其與被告李某某、案外人寧萬(wàn)寶簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議真實(shí)性存疑。首先，該協(xié)議中顯示案外人寧萬(wàn)寶出賣(mài)案涉房屋給被告李某某的價(jià)款為4000元，而被告李某某在庭審中陳述其向?qū)幦f(wàn)寶購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的價(jià)款為4300元，前后矛盾，被告李某某作為一個(gè)意志清晰的完全民事行為能力人不可能將房屋價(jià)款記錯(cuò)。其次，被告李某某與案外人寧萬(wàn)寶簽訂的協(xié)議名稱(chēng)為“買(mǎi)賣(mài)房證明協(xié)議”，按照通常情理，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂協(xié)議一般不會(huì)出現(xiàn)“證明”二字，除非為了向第三人證明買(mǎi)賣(mài)關(guān)系存在。再次，按照被告李某某所述其向?qū)幦f(wàn)寶購(gòu)房是2001年，其向原告吳某賣(mài)房是2003年。按照日常經(jīng)驗(yàn)法則，兩份協(xié)議簽訂相差二年之久，后協(xié)議一般不會(huì)在前協(xié)議上簽訂，即使在前協(xié)議上簽訂，書(shū)寫(xiě)協(xié)議的筆跡顏色也不會(huì)一致，而該協(xié)議的筆跡顏色卻前后一致，顯屬不合常理。最后，書(shū)寫(xiě)該協(xié)議的證明人陳某沒(méi)有出庭，本院無(wú)法核實(shí)其真實(shí)性。綜合以上分析，原告提交的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不能排除合理懷疑，故不予采信，但沽源縣城鎮(zhèn)房屋交易市場(chǎng)在前些年存在過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成后賣(mài)方僅交付房屋權(quán)屬證書(shū)而不辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的情況，結(jié)合被告李某某陳述、原告吳某提交的其它證據(jù)以及被告李某某持有過(guò)“沽土國(guó)用（籍）字第1—10—394號(hào)”等相關(guān)情況來(lái)看，可以認(rèn)定被告李某某與案外人寧萬(wàn)寶之間存在直接或間接房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持”，故第三人周秀芳“寧萬(wàn)寶未經(jīng)配偶周秀芳的同意，處分該房屬于無(wú)權(quán)處分，協(xié)議無(wú)效”的抗辯理由于法無(wú)據(jù)，不予支持。
（二）關(guān)于第三人周曉峰與第三人周秀芳簽訂的房屋贈(zèng)予協(xié)議是否有效問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，本案所涉房屋的原所有權(quán)人為第三人周曉峰，后經(jīng)被告李某某等之手轉(zhuǎn)賣(mài)與原告吳某，因此第三人周曉峰與第三人周秀芳簽訂房屋贈(zèng)與協(xié)議的行為屬于雙方依合同相對(duì)性原理辦理房屋變更登記手續(xù)的一種正常行為，即使第三人知道案涉房屋已賣(mài)與原告吳某，也不能說(shuō)明該行為為第三人周曉峰與周秀芳惡意串通損害原告吳某利益的行為，因?yàn)榈谌酥軙苑鍨榘干娣课莼谫?zèng)予協(xié)議的處分權(quán)人，第三人周秀芳為繼受人。故第三人周曉峰與第三人周秀芳簽訂的房屋贈(zèng)予協(xié)議是有效的。另，2015年，第三人周曉峰與第三人周秀芳辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的行為應(yīng)視為第三人周曉峰對(duì)2001年寧萬(wàn)寶處分案涉房產(chǎn)的追認(rèn)，故第三人周秀芳“第三人丈夫?qū)幦f(wàn)寶未經(jīng)周曉峰同意，屬無(wú)權(quán)處分”的抗辯理由于事實(shí)無(wú)據(jù)，不予支持。
（三）關(guān)于原告吳某要求其確認(rèn)對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)的訴求是否應(yīng)予支持問(wèn)題。
物權(quán)法第三十條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，第三十一條規(guī)定“依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。本案原告在案涉院落上拆除舊房、翻蓋新房是基于原告吳某與被告李某某之間有效房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的合法建造行為，故原告自其建成“3間正磚房和2間南磚房”的事實(shí)行為成就時(shí)，其對(duì)案涉“3間正磚房和2間南磚房”已享有所有權(quán)，但因上述房屋未經(jīng)確權(quán)登記，對(duì)外未產(chǎn)生物權(quán)公示效力，其可基于其與被告李某某之間有效的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議向被告李某某主張辦理房屋過(guò)戶(hù)、國(guó)有土地使用證變更登記等合同權(quán)利，原被告雙方可通過(guò)買(mǎi)賣(mài)合同的完全履行來(lái)實(shí)現(xiàn)案涉房屋的物權(quán)變動(dòng)。
綜上，依據(jù)《中華人共和國(guó)合同法》第四十四條、第五十二條、第六十條第一款，《中華人共和國(guó)物權(quán)法》第三十條、第三十一條之規(guī)定，判決如下：

一、原告吳某與被告李某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，原告吳某對(duì)案涉院落靠東“3間正磚房和2間南磚房”享有所有權(quán)，但原告吳某與被告李某某需通過(guò)履行雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)上述房屋及其所在土地的物權(quán)變動(dòng)；
二、駁回原告吳某的其它訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)100元，由原告吳某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于張家口市中級(jí)人民法院。

審判員　　劉建國(guó)

書(shū)記員：曹路路