原告：吳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，戶籍所在地：內(nèi)蒙古錫林郭勒盟。
委托訴訟代理人：聶小煥，系河北金源律師事務(wù)所律師。
被告：李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍所在地沽源縣。
第三人：周秀芳，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶口所在地：沽源縣。
委托訴訟代理人：牛建民，系河北新旭光律師事務(wù)所律師。
第三人：周曉峰，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住：石家莊市裕華區(qū)，系周秀芳侄子。
委托訴訟代理人：張利國，男，xxxx年xx月xx日出生，系周曉峰親屬。

原告吳某訴被告李某某及第三人周秀芳、周曉峰房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員劉建國適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告吳某及其委托訴訟代理人聶小煥，被告李某某、第三人周秀芳的委托訴訟代理人牛建民、第三人周曉峰的委托訴訟代理人張利國到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：案涉房屋位于沽源縣××內(nèi)街，該房實際原由3間土正房、2間東房和一個院落組成，上述3間土正房位置在院落東北角處，已經(jīng)確權(quán)登記，2間東房在院落靠東位置，未經(jīng)確權(quán)。上述案涉房屋及院落原系第三人周曉峰所有，后第三人周曉峰將上述房屋及院落贈予第三人周秀芳。第三人周秀芳與案外人寧萬寶（約2003年前死亡）原系夫妻。約2000年，案外人寧萬寶在案涉院落西南角處建了4間臨街南房，隨后案外人寧萬寶搬到4間臨街南房居住，3間正土房空置。2001年，案外人寧萬寶將3間正土房、2間東房及上述靠東位置的院落直接或間接賣與被告李某某。2003年，被告李某某又將上述3間正土房、2間東房及上述靠東位置的院落賣與原告吳某，房屋價款為3500元，2003年8月2日，原告吳某將購房款給付被告李某某，同時被告李某某為其出具收條一張，收條上書寫的“吳兵”與原告吳某系同一人，被告李某某收到購房款后將案涉房屋的“沽土國用（籍）字第1—10—394號”國有土地使用證交與原告吳某。2014年，原告吳某占有上述3間正土房、2間東房及靠東位置的院落，并拆除了上述3間正土房和2間東房，同時在上述3間正土房和2間東房所在院落靠東位置上建設(shè)了3間正磚房和2間南磚房。
2014年9月，第三人周曉峰申請掛失案涉房屋的國有土地使用權(quán)證，并分別于2015年3月12日、17日與第三人周秀芳辦理了案涉房屋的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記的主要信息有：“房屋所有權(quán)人：周秀芳，房屋坐落：沽源縣××內(nèi)街，登記時間：2015—03—12，規(guī)劃用途：住宅，建筑面積：43.70㎡，……，房屋狀況：間數(shù)：3，層數(shù)：平，結(jié)構(gòu)：其他，用途：住宅，實量M數(shù)：長9.10、寬：4.80，建筑面積43.7”。案涉房屋所在院落的土地登記信息主要有：“地號：01-001-010-0551，用途：城鎮(zhèn)單一住宅用地，權(quán)屬性質(zhì)：國有土地使用權(quán)，使用權(quán)類型：劃撥，建筑面積：131.63，宗地面積：383.66，坐落：西圍子內(nèi)街，權(quán)利人：周秀芳，土地證號：沽國用（2015）字第00057號……”。
截止本案訴訟之日，案涉院落分為東西兩部分，中間有墻隔開，西邊由案外人寧萬寶建設(shè)的4間臨街南房和院落組成，東邊由原告吳某建設(shè)的3間正磚房和2間南磚房組成。原告吳某建設(shè)的3間正磚房和2間南磚房未經(jīng)確權(quán)登記，案外人寧萬寶在案涉院落西南角處建的4間臨街南房也未經(jīng)確權(quán)登記，案涉房屋院落確權(quán)登記的仍為原來的3間土正房。
另查明，第三人周秀芳與第三人周曉峰系姑侄關(guān)系。
本案的爭議焦點為：一、第三人周秀芳與被告李某某是否直接存在房屋買賣合同關(guān)系；二、第三人周曉峰與第三人周秀芳之間的房屋贈予協(xié)議是否有效；三、原告要求其確認對案涉房屋享有所有權(quán)的訴求是否應(yīng)予支持。
（一）關(guān)于第三人周秀芳與被告李某某是否存在房屋買賣合同關(guān)系；

本院認為，被告李某某與原告吳某之間的房屋買賣協(xié)議系雙方的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效協(xié)議。但原告吳某所舉其與被告李某某、案外人寧萬寶簽訂的房屋買賣協(xié)議真實性存疑。首先，該協(xié)議中顯示案外人寧萬寶出賣案涉房屋給被告李某某的價款為4000元，而被告李某某在庭審中陳述其向?qū)幦f寶購買案涉房屋的價款為4300元，前后矛盾，被告李某某作為一個意志清晰的完全民事行為能力人不可能將房屋價款記錯。其次，被告李某某與案外人寧萬寶簽訂的協(xié)議名稱為“買賣房證明協(xié)議”，按照通常情理，買賣雙方簽訂協(xié)議一般不會出現(xiàn)“證明”二字，除非為了向第三人證明買賣關(guān)系存在。再次，按照被告李某某所述其向?qū)幦f寶購房是2001年，其向原告吳某賣房是2003年。按照日常經(jīng)驗法則，兩份協(xié)議簽訂相差二年之久，后協(xié)議一般不會在前協(xié)議上簽訂，即使在前協(xié)議上簽訂，書寫協(xié)議的筆跡顏色也不會一致，而該協(xié)議的筆跡顏色卻前后一致，顯屬不合常理。最后，書寫該協(xié)議的證明人陳某沒有出庭，本院無法核實其真實性。綜合以上分析，原告提交的房屋買賣協(xié)議不能排除合理懷疑，故不予采信，但沽源縣城鎮(zhèn)房屋交易市場在前些年存在過房屋買賣交易完成后賣方僅交付房屋權(quán)屬證書而不辦理房屋過戶登記的情況，結(jié)合被告李某某陳述、原告吳某提交的其它證據(jù)以及被告李某某持有過“沽土國用（籍）字第1—10—394號”等相關(guān)情況來看，可以認定被告李某某與案外人寧萬寶之間存在直接或間接房屋買賣關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”，故第三人周秀芳“寧萬寶未經(jīng)配偶周秀芳的同意，處分該房屬于無權(quán)處分，協(xié)議無效”的抗辯理由于法無據(jù)，不予支持。
（二）關(guān)于第三人周曉峰與第三人周秀芳簽訂的房屋贈予協(xié)議是否有效問題。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，本案所涉房屋的原所有權(quán)人為第三人周曉峰，后經(jīng)被告李某某等之手轉(zhuǎn)賣與原告吳某，因此第三人周曉峰與第三人周秀芳簽訂房屋贈與協(xié)議的行為屬于雙方依合同相對性原理辦理房屋變更登記手續(xù)的一種正常行為，即使第三人知道案涉房屋已賣與原告吳某，也不能說明該行為為第三人周曉峰與周秀芳惡意串通損害原告吳某利益的行為，因為第三人周曉峰為案涉房屋基于贈予協(xié)議的處分權(quán)人，第三人周秀芳為繼受人。故第三人周曉峰與第三人周秀芳簽訂的房屋贈予協(xié)議是有效的。另，2015年，第三人周曉峰與第三人周秀芳辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的行為應(yīng)視為第三人周曉峰對2001年寧萬寶處分案涉房產(chǎn)的追認，故第三人周秀芳“第三人丈夫?qū)幦f寶未經(jīng)周曉峰同意，屬無權(quán)處分”的抗辯理由于事實無據(jù)，不予支持。
（三）關(guān)于原告吳某要求其確認對案涉房屋享有所有權(quán)的訴求是否應(yīng)予支持問題。
物權(quán)法第三十條規(guī)定“因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力”，第三十一條規(guī)定“依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”。本案原告在案涉院落上拆除舊房、翻蓋新房是基于原告吳某與被告李某某之間有效房屋買賣關(guān)系的合法建造行為，故原告自其建成“3間正磚房和2間南磚房”的事實行為成就時，其對案涉“3間正磚房和2間南磚房”已享有所有權(quán)，但因上述房屋未經(jīng)確權(quán)登記，對外未產(chǎn)生物權(quán)公示效力，其可基于其與被告李某某之間有效的房屋買賣協(xié)議向被告李某某主張辦理房屋過戶、國有土地使用證變更登記等合同權(quán)利，原被告雙方可通過買賣合同的完全履行來實現(xiàn)案涉房屋的物權(quán)變動。
綜上，依據(jù)《中華人共和國合同法》第四十四條、第五十二條、第六十條第一款，《中華人共和國物權(quán)法》第三十條、第三十一條之規(guī)定，判決如下：

一、原告吳某與被告李某某之間的房屋買賣合同有效，原告吳某對案涉院落靠東“3間正磚房和2間南磚房”享有所有權(quán)，但原告吳某與被告李某某需通過履行雙方間的房屋買賣合同來實現(xiàn)上述房屋及其所在土地的物權(quán)變動；
二、駁回原告吳某的其它訴訟請求。
案件受理費100元，由原告吳某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于張家口市中級人民法院。

審判員　　劉建國

書記員：曹路路