原告吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，滿族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
委托代理人徐學(xué)武，河北匯林律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉靜，承德市雙灤區(qū)雙塔山鎮(zhèn)弘維法律服務(wù)所法律工作者。
被告回利娟，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗某，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗霞，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗華，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗莉，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗萍，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗楓，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回麗新，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙灤區(qū)。
被告回久明，男，xxxx年xx月xx日出生，回族，市民，住承德市雙橋區(qū)。
第三人承德鋼鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱承鋼公司），住所地承德市雙灤區(qū)。
法定代表人王竹民，董事長(zhǎng)。
委托代理人崔凱豐，第三人公司職員。

原告吳某某與被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗華、回麗莉、回麗萍、回麗楓、回麗新、回久明被繼承人債務(wù)清償糾紛一案，本院于2013年12月18日受理。本院在訴訟過(guò)程中，依法追加承鋼公司作為本案第三人參加訴訟。本院依法組成合議庭，于2014年2月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳某某及其委托代理人徐學(xué)武、被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗萍、回麗楓、回麗新、第三人承鋼公司的委托代理人崔凱豐到庭參加訴訟。被告回麗華、回麗莉、回久明經(jīng)本院依法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳某某訴稱，2004年11月26日，原告與九被告母親楊靜秋簽訂了房屋有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，楊靜秋將位于雙灤區(qū)承鋼中一區(qū)13號(hào)樓101室樓房（建房面積59.28㎡）有償轉(zhuǎn)讓給原告。合同簽訂后，原告將購(gòu)房款全部交付給了楊靜秋，并入住所購(gòu)上述房屋至今。雙方在辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記期間，楊靜秋不幸去世。故原告找到楊靜秋的九個(gè)子女，要求協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)，卻遭到部分子女的拒絕。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)原告與楊靜秋于2004年11月26日簽訂的房屋有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)有效，并確認(rèn)房屋歸原告所有；判令九被告協(xié)助原告辦理房屋變更登記手續(xù)。
原告吳某某向本院提交了以下證據(jù)：
1、《承德市職工購(gòu)買公有住房審批表》1頁(yè)，擬證明承鋼公司于2000年6月30日同意以成本價(jià)將承鋼中一區(qū)13號(hào)樓1單元101室出售給楊靜秋，該房屋為楊靜秋個(gè)人所有；
2、承德市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處于2000年6月30日出具的《承德市房改售房勘測(cè)報(bào)告》1頁(yè)，擬證明承德市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處對(duì)承鋼公司出售給楊靜秋的房屋進(jìn)行了勘測(cè)；
3、原告與楊靜秋于2004年11月26日簽訂的《房屋有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》1頁(yè)，擬證明原告與楊靜秋之間存在房屋買賣關(guān)系；
4、楊靜秋于2004年11月26日出具的收條1頁(yè)，擬證明原告已向楊靜秋支付房屋價(jià)款70000.00元；
5、承鋼公司售房專用票據(jù)1頁(yè)，擬證明楊靜秋于2005年6月6日向承鋼公司交納了購(gòu)房款；
6、2005年6月10日楊靜秋與承鋼公司簽訂的《售房協(xié)議書(shū)》1頁(yè)，擬證明承鋼公司將承鋼中一區(qū)13號(hào)樓1單元101室樓房出售給楊靜秋，該樓房歸楊靜秋所有，并按雙方協(xié)議約定，楊靜秋可以依法出租出售該房屋；
7、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》1頁(yè)，擬證明承鋼公司同意將本案涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至楊靜秋名下；
8、被告回麗華、回麗莉、回久明的說(shuō)明1頁(yè)，擬證明九被告對(duì)楊靜秋賣房一事均知情；
9、被告回麗華、回麗莉、回久明的聲明書(shū)1頁(yè)，擬證明三人認(rèn)可楊靜秋將該房屋轉(zhuǎn)讓給原告的事實(shí)。
被告回麗萍辯稱，位于雙灤區(qū)承鋼中一區(qū)13號(hào)樓101室的樓房是承鋼公司于1993年分配給其父親回玉春的福利房，該樓房經(jīng)房改后，應(yīng)為回玉春與母親楊靜秋的共同財(cái)產(chǎn)?；赜翊哼^(guò)世后，應(yīng)由楊靜秋及九被告共同繼承。楊靜秋在被告并不知情的情況下，于2004年11月26日將房屋賣給原告，侵害了被告的合法權(quán)益，且楊靜秋賣房時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)證，該買賣行為違反法律規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。故要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗楓、回麗新的答辯意見(jiàn)同被告回麗萍。
被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗萍、回麗楓、回麗新共同向本院提交了2005年6月10日楊靜秋同第三人簽訂的《售房協(xié)議書(shū)》1頁(yè)（同原告證據(jù)6），擬證明楊靜秋將房屋轉(zhuǎn)讓給原告吳某某時(shí)，尚未取得房屋所有權(quán)證，其與原告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。
被告回麗華未作答辯，亦未向本院提交證據(jù)，但在本案訴訟過(guò)程中表明對(duì)母親楊靜秋賣房一事不知情，該房系承鋼的房改房。
被告回麗莉、回久明未作答辯，亦未向本院提交證據(jù)，但在本案訴訟過(guò)程中表明，九被告對(duì)楊靜秋賣房一事均知情，原告于2004年買房后即入住?；赜翊河?999年已去世，該房系2000年承鋼進(jìn)行房改時(shí)賣給楊靜秋的，該房的買賣與回玉春無(wú)關(guān)。
第三人承鋼公司辯稱，對(duì)原、被告訴訟的房屋目前仍屬于承鋼公司所有無(wú)異議。因第三人已將所爭(zhēng)議房屋出售給楊靜秋，現(xiàn)第三人對(duì)該房不主張任何權(quán)利。原、被告的爭(zhēng)議與第三人無(wú)關(guān)，請(qǐng)法院依法判決。
第三人承鋼公司未向本院提交證據(jù)。
本案在訴訟過(guò)程中，為查清案件事實(shí)依法調(diào)查、收集如下證據(jù)：
1、本院對(duì)承鋼公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理部房產(chǎn)管理科科長(zhǎng)王少書(shū)作調(diào)查筆錄1份；
2、本院在雙灤區(qū)鋼城街道果山社區(qū)居委會(huì)調(diào)取了回玉春、楊靜秋常住人口登記卡1頁(yè)；
3、本院在承德市雙灤區(qū)城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所調(diào)取了關(guān)于本案爭(zhēng)議房屋的承德市房屋所有權(quán)登記發(fā)證存根3頁(yè)；
4、本院在承德鋼鐵集團(tuán)有限公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理部調(diào)取了有關(guān)本案爭(zhēng)議房屋的承德市職工購(gòu)買公有住房審批表、售房協(xié)議書(shū)、承鋼公司售房專用票據(jù)各1頁(yè)（同原告證據(jù)1、6、5）；
5、本院在承德鋼鐵集團(tuán)有限公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理部調(diào)取了承鋼公司于2000年5月15日下發(fā)的《承德鋼鐵集團(tuán)有限公司關(guān)于以成本價(jià)出售現(xiàn)住房及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向成本價(jià)過(guò)渡有關(guān)規(guī)定的通知》1份8頁(yè)；
6、本院在承德鋼鐵集團(tuán)有限公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理部調(diào)取了承鋼公司以成本價(jià)出售房屋辦理房屋所有權(quán)證人員的明細(xì)表1頁(yè)。
經(jīng)審理查明，楊靜秋與回玉春系夫妻關(guān)系，九被告系二人婚生子女?；赜翊涸瓰榈谌顺袖摴韭毠?，第三人曾將位于承鋼中一區(qū)13號(hào)樓101室公有住房（建筑面積59.28㎡）分配給回玉春居住使用?；赜翊河?999年病故。第三人于2000年5月15日下發(fā)《承德鋼鐵集團(tuán)有限公司關(guān)于以成本價(jià)出售現(xiàn)住房及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向成本價(jià)過(guò)渡有關(guān)規(guī)定的通知》，該通知對(duì)職工公有住房成本價(jià)售房相關(guān)事宜作出了規(guī)定。2004年11月26日，楊靜秋將該房以70000.00元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了原告吳某某，雙方簽訂了房屋有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議。原告吳某某向楊靜秋支付了購(gòu)房款70000.00元后，楊靜秋將該房交付給原告居住使用至今。2005年6月6日，楊靜秋向第三人交納了10774.50元購(gòu)房款，第三人向楊靜秋出具了售房專用票據(jù)，票據(jù)摘要記載“優(yōu)惠后應(yīng)交17653.28-標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房款6878.78-福利房沖抵款0-集資款0-公積金0-保證金0-沉淀款0-貸款0-教齡補(bǔ)貼0＋折舊款0=實(shí)交10774.5”。2005年6月10日第三人與楊靜秋簽訂了售房協(xié)議書(shū)。2013年1月25日該房獲得房管部門(mén)批準(zhǔn)，能夠辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。楊靜秋于2013年2月份死亡，同年4月17日，被告回麗莉?qū)⑥k理該房屋所有權(quán)變更登記材料從第三人處領(lǐng)回。
另查明，至本案法庭辯論終結(jié)前，該房屋所有權(quán)仍登記在第三人名下。

本院認(rèn)為，針對(duì)原告吳某某的訴訟請(qǐng)求，本案需要解決以下三個(gè)問(wèn)題：一是關(guān)于本案爭(zhēng)議房產(chǎn)的物權(quán)確認(rèn)問(wèn)題。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。經(jīng)審理查明，截至本案法庭辯論終結(jié)前，該房屋所有權(quán)仍登記在第三人承鋼公司名下，故該房的所有權(quán)人還應(yīng)確定為第三人。原告要求確認(rèn)該房歸原告所有，其依據(jù)只是因?yàn)樵媾c楊靜秋簽訂了房屋買賣合同，并且雙方已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，但該買賣行為并不必然導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，原告在變更房屋登記前尚不能被確定為該房的所有權(quán)人。故原告要求確認(rèn)該房為原告所有的主張不能成立。二是關(guān)于原告吳某某與死者楊靜秋于2004年11月26日所簽的房屋買賣合同的效力問(wèn)題。認(rèn)為該合同無(wú)效的被告的理由主要為本案爭(zhēng)議房產(chǎn)原為九被告父親回玉春與母親楊靜秋的共同財(cái)產(chǎn)，回玉春死亡后應(yīng)由楊靜秋及九被告共同繼承，楊靜秋擅自將該房賣給原告侵害了其他共有人的合法權(quán)益，且楊靜秋賣房時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)證。經(jīng)審理查明，本案爭(zhēng)議房屋原系第三人承鋼公司的公房，經(jīng)歷了標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)兩次房改，的確使用了回玉春的工齡、職務(wù)等條件進(jìn)行了房?jī)r(jià)折算。第三人承鋼公司按照政策規(guī)定，最終將該房出售給楊靜秋個(gè)人，且不包括其他人員，而楊靜秋出售該房時(shí)回玉春已經(jīng)死亡，故不能認(rèn)定楊靜秋出售房產(chǎn)的行為侵犯了他人的權(quán)益。楊靜秋賣房時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)證，的確違法了我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法中關(guān)于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但按照我國(guó)合同法及司法解釋的規(guī)定，合同中有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情形才會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效，強(qiáng)制性規(guī)定則是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而楊靜秋違反的只是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，且司法解釋還規(guī)定當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，故對(duì)諸被告中關(guān)于該合同無(wú)效的主張本院不予支持，本院確認(rèn)該合同有效。三是關(guān)于九被告及第三人是否有義務(wù)協(xié)助原告辦理本案爭(zhēng)議房屋變更登記的問(wèn)題。在買賣合同關(guān)系中，買受人的目的是取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所以交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)是出賣人最基本的義務(wù)。本案全部當(dāng)事人對(duì)第三人將房屋出售給楊靜秋的合同不持異議，該房經(jīng)承德市房改辦審批同意后即可辦理將該房產(chǎn)變更登記在楊靜秋名下的手續(xù)，故第三人有義務(wù)向楊靜秋轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，楊靜秋是債權(quán)人，承鋼公司是債務(wù)人。而在楊靜秋與原告的買賣合同關(guān)系中，原告早已支付了購(gòu)房款且入住多年，故在辦理房產(chǎn)過(guò)戶方面，原告是債權(quán)人，楊靜秋是債務(wù)人。兩份合同均合法有效，則當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)誠(chéng)信全面履行合同義務(wù)。楊靜秋在該房獲得房改批準(zhǔn)后死亡，則從楊靜秋死亡時(shí)繼承開(kāi)始。按照我國(guó)繼承法的規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括財(cái)產(chǎn)權(quán)利和財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)。楊靜秋對(duì)第三人的債權(quán)、對(duì)原告的債務(wù)都是楊靜秋生前財(cái)產(chǎn)的組成部分，在其死亡后應(yīng)當(dāng)一并列入遺產(chǎn)范圍。也就是說(shuō)，楊靜秋對(duì)第三人的債權(quán)和對(duì)原告的債務(wù)同時(shí)依照繼承法的規(guī)定轉(zhuǎn)移給楊靜秋的繼承人即九被告，故九被告及第三人均有義務(wù)協(xié)助原告辦理該房的所有權(quán)變更登記手續(xù)。但也不得不指出，原告在與楊靜秋的買賣合同關(guān)系中明知楊靜秋未取得該房屋所有權(quán)而購(gòu)買該房，實(shí)際上承擔(dān)了可能不能取得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。因第三人在本案中沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，被告回麗華、回麗莉、回久明一直同意為原告辦理過(guò)戶手續(xù)，故第三人承鋼公司、回麗華、回麗莉、回久明不應(yīng)承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、第十四條、第十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第六十條、第一百三十五條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋（二）》第十四條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條、《中華人民共和國(guó)繼承法》第三條、第三十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告吳某某與楊靜秋于2004年11月26日簽訂的房屋有償轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)有效。
二、被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗華、回麗莉、回麗萍、回麗楓、回麗新、回久明、第三人承德鋼鐵集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告吳某某將位于承德市雙灤區(qū)承鋼中一區(qū)13號(hào)樓101室樓房的房屋所有權(quán)變更登記在原告吳某某名下。
三、駁回原告吳某某的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)3900.00元，由原告吳某某負(fù)擔(dān)300.00元，被告回利娟、回麗某、回麗霞、回麗萍、回麗楓、回麗新各負(fù)擔(dān)600.00元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 張東虎
審判員 李國(guó)輝
人民陪審員 王雪

書(shū)記員： 畢勇城