上訴人（原審被告）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，原系枝江市志豪時(shí)尚餐廳經(jīng)營(yíng)者，住枝江市，戶籍所在地浙江省瑞安市。委托訴訟代理人：鄧明發(fā)，枝江市馬家店法律服務(wù)所法律工作者。被上訴人（原審原告）：程某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。委托訴訟代理人：陳志，湖北驍陽(yáng)律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審第三人）：枝江市中尚物業(yè)管理有限公司。住所地枝江市馬家店街道辦事處迎賓大道***號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91420583679767071F。法定代表人：吳建海，該公司總經(jīng)理。

吳某某上訴請(qǐng)求：撤銷原審判決，改判駁回程某對(duì)吳某某的訴訟請(qǐng)求，維持雙方所簽租賃合同。其理由為：吳某某整體租用了十四戶的房屋開辦了餐飲營(yíng)業(yè)廳，打破小框框，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一裝修，程某的房屋正好在營(yíng)業(yè)廳的正中，且程某的房屋面積只占吳某某租用房屋面積的二十分之一，一審法院判決解除個(gè)別合同，影響了整體利益，將會(huì)造成裝修及設(shè)備損失達(dá)四百余萬(wàn)元，還有其他十多戶的租賃合同將難于履行。因此，請(qǐng)求二審人民法院支持吳某某的上訴請(qǐng)求。程某答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審人民法院依法駁回吳某某的上訴請(qǐng)求。中尚物業(yè)公司未提交答辯意見。程某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除程某與吳某某及中尚物業(yè)公司于2014年9月23日簽訂的《妙尚商業(yè)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，吳某某立即向程某返還租賃商鋪；2.判令吳某某向程某支付2016年1月1日至2017年7月31日期間下欠的租金18583.43元（年租金是14263.22元÷12個(gè)月×19個(gè)月-已付4000元），每逾期一日按下欠租金千分之三標(biāo)準(zhǔn)支付違約金（滯納金），并判令吳某某從2017年8月1日起按78.15元/天（雙倍日租金標(biāo)準(zhǔn)）向程某支付商鋪占用費(fèi)至吳某某向程某返還商鋪之日止；3.由吳某某向程某支付律師服務(wù)費(fèi)5000元；4.由吳某某承擔(dān)一審訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年9月23日，程某（甲方）與枝江市志豪時(shí)尚餐廳（乙方）、中尚物業(yè)公司（丙方）就C238號(hào)商鋪（房屋所有權(quán)人及土地使用權(quán)人均為程某，房產(chǎn)證號(hào)：枝江市房權(quán)證馬家店字第××號(hào)，土地使用權(quán)證號(hào)：枝江國(guó)用（2015）第0803079號(hào)）租賃及相關(guān)事宜簽訂《妙尚商業(yè)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》。合同約定，租賃期限為八年，即2014年9月23日起至2022年12月31日止（2014年9月23日至2014年12月31日為裝修期免收租金），租金標(biāo)準(zhǔn)為每年14263.22元，租金按年支付，每期第一個(gè)月份的前十日內(nèi)交付當(dāng)期租金，并支付到甲方指定銀行賬號(hào)。合同中還約定：乙方拖欠租金應(yīng)當(dāng)向甲方支付費(fèi)用，每日應(yīng)按照拖欠費(fèi)用3‰向甲方繳納滯納金，從應(yīng)付日至實(shí)付日止；三方確認(rèn)，甲方、丙方因乙方不履行支付租金義務(wù)，通過(guò)訴訟程序解決的所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)等一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)；本合同項(xiàng)下之租賃期限屆滿之日或本合同因任何原因而終止后7日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)將房屋交還甲方。該期限為本合同項(xiàng)下該房屋之交還期；無(wú)論任何原因，交還期滿后乙方仍未能將該房屋交還甲方的，則自交還期屆滿之日的次日起，乙方應(yīng)當(dāng)按照合同終止時(shí)該房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的200%向甲方支付占用費(fèi)，直至乙方按照合同要求交還該房屋為止。合同簽訂后，程某按約定交付了房屋，2015年4月2日，吳某某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向原告程某支付2015年度租金14263.22元。2016年2月20日，吳某某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向程某支付租金4000元。枝江市志豪時(shí)尚餐廳登記為個(gè)體工商戶，經(jīng)營(yíng)者為吳某某，注冊(cè)日期為2014年12月29日。2016年8月29日，吳某某在三峽商報(bào)上登載轉(zhuǎn)讓協(xié)議，自愿將枝江市志豪時(shí)尚餐廳的工商登記字號(hào)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給張祖輝，轉(zhuǎn)讓后的一切法律責(zé)任由張祖輝負(fù)責(zé)。2016年8月30日，吳某某向枝江市工商行政管理局申請(qǐng)對(duì)枝江市志豪時(shí)尚餐廳辦理注銷登記。同日，張祖輝辦理了枝江市志豪時(shí)尚餐廳的個(gè)體工商戶開業(yè)登記，登記資料中顯示租賃房屋為妙尚商業(yè)廣場(chǎng)步行街（“商場(chǎng)”）第二層C230號(hào)。吳某某陳述其經(jīng)營(yíng)的枝江市志豪時(shí)尚餐廳從2016年6月之后就停止經(jīng)營(yíng)，租賃程某的房屋已轉(zhuǎn)租給案外人，但吳某某沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間提供轉(zhuǎn)租合同。程某沒(méi)有同意吳某某將租賃房屋轉(zhuǎn)租給案外人，也沒(méi)有與案外人簽訂租賃合同。2017年7月27日，程某與湖北驍陽(yáng)律師事務(wù)所簽訂委托代理協(xié)議，約定就程某與枝江市志豪時(shí)尚餐廳（吳某某）、中尚物業(yè)公司房屋租賃合同糾紛一案聘請(qǐng)?jiān)撍蓭熥鳛槲写砣恕?017年9月19日，程某向湖北驍陽(yáng)律師事務(wù)所支付5000元律師服務(wù)費(fèi)。一審法院認(rèn)為，（一）合同效力及主體資格。2014年9月23日程某與枝江市志豪時(shí)尚餐廳、中尚物業(yè)公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，明確約定了商鋪的位置、面積和用途以及租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任等，三方簽訂租賃合同后，程某按合同約定交付了房屋，吳某某作為原枝江市志豪時(shí)尚餐廳的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者接受了房屋，并按合同約定支付了一年多的租金，該合同系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，受法律的約束和保護(hù)。原枝江市志豪時(shí)尚餐廳登記為個(gè)體工商戶，吳某某系經(jīng)營(yíng)者。2016年8月29日，吳某某登報(bào)將枝江市志豪時(shí)尚餐廳的工商登記字號(hào)轉(zhuǎn)讓給案外人張祖輝，并于2016年8月30日辦理了原枝江市志豪時(shí)尚餐廳的工商注銷登記，原枝江市志豪時(shí)尚餐廳的權(quán)利義務(wù)由吳某某個(gè)人享有和承擔(dān)。張祖輝受讓枝江市志豪時(shí)尚餐廳的工商登記字號(hào)后重新進(jìn)行了開業(yè)登記，張祖輝登記為經(jīng)營(yíng)者，登記中張祖輝租賃的商鋪也非程某所有的妙尚商業(yè)廣場(chǎng)步行街（“商場(chǎng)”）第二層C238號(hào)，故吳某某個(gè)人為本案適格的責(zé)任主體。吳某某及第三人關(guān)于吳某某主體資格不適的辯解，該院不予支持。（二）租賃合同的解除。按合同約定，吳某某應(yīng)于2016年1月10日前交清2016年的租賃費(fèi)14263.22元，但吳某某于2016年2月20日支付租金4000元后，未支付2016年度余下租金及2017年度租金，吳某某違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因吳某某違約沒(méi)有支付房屋租金，現(xiàn)經(jīng)程某催收后仍未履行，程某要求解除與吳某某及中尚物業(yè)公司簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許，吳某某應(yīng)當(dāng)向程某返還位于妙尚商業(yè)廣場(chǎng)步行街（“商場(chǎng)”）第二層C238號(hào)商鋪。吳某某稱是程某違約在先，造成了吳某某無(wú)法經(jīng)營(yíng)，因吳某某未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實(shí)，其辯解不予采信。（三）租金及滯納金標(biāo)準(zhǔn)。程某要求吳某某支付2016年1月1日至2017年7月31日期間下欠的租金18583.43元（年租金14263.22元÷12個(gè)月×19個(gè)月-已付4000元），符合合同約定，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許。合同中約定每逾期一日按下欠租金千分之三標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金，因雙方約定的滯納金過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了程某的實(shí)際損失，吳某某申請(qǐng)法院予以調(diào)整，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許，該院調(diào)整為按同期中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍支付逾期違約金。2016年計(jì)算逾期滯納金的基數(shù)為10263.22元，從2016年1月11日開始計(jì)算滯納金。2017年計(jì)算逾期滯納金的基數(shù)為8320.21元（14263.22元÷12個(gè)月×7個(gè)月），從2017年1月11日開始計(jì)算滯納金。（四）租賃合同解除后的占用費(fèi)。合同約定，租賃合同解除后，吳某某未按合同約定在合同終止后7日內(nèi)將商鋪交還程某的，則自交還期屆滿之日的次日起，應(yīng)當(dāng)向程某按照合同終止時(shí)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的200%（78.15元/天）支付場(chǎng)地占用費(fèi)。如吳某某在判決確定的交付期滿后七日內(nèi)沒(méi)有交還房屋，則從期滿的次日起按78.15元/天支付實(shí)際占用費(fèi)。程某要求吳某某從2017年8月1日開始按78.15元/天支付占用費(fèi)，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，該院不予支持。（五）律師費(fèi)的承擔(dān)。合同中約定因吳某某不履行支付租金義務(wù)，通過(guò)訴訟程序解決的所產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、律師費(fèi)等一切費(fèi)用由吳某某承擔(dān)，現(xiàn)程某提供了委托代理協(xié)議及正規(guī)收費(fèi)發(fā)票，故對(duì)于程某要求吳某某支付律師服務(wù)費(fèi)5000元的請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)予以支持?；谏鲜隼碛?，原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：一、解除程某與吳某某（枝江市志豪時(shí)尚餐廳）、中尚物業(yè)公司于2014年9月23日簽訂的《妙尚商業(yè)廣場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，吳某某于判決生效后十日內(nèi)返還程某位于枝江市迎賓大道28號(hào)妙尚商業(yè)廣場(chǎng)步行街（“商場(chǎng)”）第二層C238號(hào)商鋪；二、租賃合同解除后，如吳某某在判決第一條確定的履行期滿后7日內(nèi)仍繼續(xù)占用該商鋪，應(yīng)當(dāng)自期滿后第7日的次日起支付程某78.15元/天（雙倍日租金標(biāo)準(zhǔn)）的商鋪占用費(fèi)至實(shí)際返還之日止；三、吳某某于判決生效后十日內(nèi)支付程某2016年1月1日至2017年7月31日期間下欠租金18583.43元；四、吳某某于判決生效后十日內(nèi)按照中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍支付程某未交租金的滯納金（其中10263.22元從2016年1月11日開始計(jì)算，8320.21元從2017年1月11日開始計(jì)算）；五、吳某某于判決生效后十日內(nèi)支付程某律師服務(wù)費(fèi)5000元；六、駁回程某的其他訴訟請(qǐng)求。并同時(shí)決定一審案件受理費(fèi)減半收取132元，由吳某某負(fù)擔(dān)。二審中，各方當(dāng)事人均沒(méi)有提交新證據(jù)。本院經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。
上訴人吳某某因與被上訴人程某、枝江市中尚物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱中尚物業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省枝江市人民法院（2017）鄂0583民初1302號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，吳某某與程某及中尚物業(yè)公司所簽《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》系三方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)按合同約定履行己方義務(wù)。租賃合同簽訂后，程某按合同約定交付了房屋，吳某某作為枝江市志豪時(shí)尚餐廳的經(jīng)營(yíng)者接受了房屋并進(jìn)行裝修營(yíng)業(yè)，但自2015年1月1日起至程某向一審法院提起訴訟時(shí)（2017年7月）止，吳某某僅支付了一年多的租金，欠付租金經(jīng)程某催要后仍未履行，吳某某的行為已構(gòu)成違約?，F(xiàn)程某請(qǐng)求解除其與吳某某及中尚物業(yè)公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，該主張符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款第（三）項(xiàng)所規(guī)定的解除情形，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。吳某某以解除租賃合同損失巨大為由提起上訴，請(qǐng)求判令維持《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議》，該上訴理由因無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，吳某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)264元（吳某某已預(yù)交），由吳某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　閆玲玲
審判員　　胡建華
審判員　　李建敏

書記員：莊麗可