上訴人（原審被告）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，原系枝江市志豪時尚餐廳經營者，住枝江市，戶籍所在地浙江省瑞安市。委托訴訟代理人：鄧明發(fā)，枝江市馬家店法律服務所法律工作者。被上訴人（原審原告）：程某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。委托訴訟代理人：陳志，湖北驍陽律師事務所律師。被上訴人（原審第三人）：枝江市中尚物業(yè)管理有限公司。住所地枝江市馬家店街道辦事處迎賓大道***號。統(tǒng)一社會信用代碼91420583679767071F。法定代表人：吳建海，該公司總經理。

吳某某上訴請求：撤銷原審判決，改判駁回程某對吳某某的訴訟請求，維持雙方所簽租賃合同。其理由為：吳某某整體租用了十四戶的房屋開辦了餐飲營業(yè)廳，打破小框框，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一裝修，程某的房屋正好在營業(yè)廳的正中，且程某的房屋面積只占吳某某租用房屋面積的二十分之一，一審法院判決解除個別合同，影響了整體利益，將會造成裝修及設備損失達四百余萬元，還有其他十多戶的租賃合同將難于履行。因此，請求二審人民法院支持吳某某的上訴請求。程某答辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審人民法院依法駁回吳某某的上訴請求。中尚物業(yè)公司未提交答辯意見。程某向一審法院起訴請求：1.判令解除程某與吳某某及中尚物業(yè)公司于2014年9月23日簽訂的《妙尚商業(yè)廣場商鋪租賃協(xié)議》，吳某某立即向程某返還租賃商鋪；2.判令吳某某向程某支付2016年1月1日至2017年7月31日期間下欠的租金18583.43元（年租金是14263.22元÷12個月×19個月-已付4000元），每逾期一日按下欠租金千分之三標準支付違約金（滯納金），并判令吳某某從2017年8月1日起按78.15元/天（雙倍日租金標準）向程某支付商鋪占用費至吳某某向程某返還商鋪之日止；3.由吳某某向程某支付律師服務費5000元；4.由吳某某承擔一審訴訟費用。一審法院認定事實：2014年9月23日，程某（甲方）與枝江市志豪時尚餐廳（乙方）、中尚物業(yè)公司（丙方）就C238號商鋪（房屋所有權人及土地使用權人均為程某，房產證號：枝江市房權證馬家店字第××號，土地使用權證號：枝江國用（2015）第0803079號）租賃及相關事宜簽訂《妙尚商業(yè)廣場商鋪租賃協(xié)議》。合同約定，租賃期限為八年，即2014年9月23日起至2022年12月31日止（2014年9月23日至2014年12月31日為裝修期免收租金），租金標準為每年14263.22元，租金按年支付，每期第一個月份的前十日內交付當期租金，并支付到甲方指定銀行賬號。合同中還約定：乙方拖欠租金應當向甲方支付費用，每日應按照拖欠費用3‰向甲方繳納滯納金，從應付日至實付日止；三方確認，甲方、丙方因乙方不履行支付租金義務，通過訴訟程序解決的所產生的訴訟費、仲裁費、律師費等一切費用由乙方承擔；本合同項下之租賃期限屆滿之日或本合同因任何原因而終止后7日內，乙方應當將房屋交還甲方。該期限為本合同項下該房屋之交還期；無論任何原因，交還期滿后乙方仍未能將該房屋交還甲方的，則自交還期屆滿之日的次日起，乙方應當按照合同終止時該房屋租金標準的200%向甲方支付占用費，直至乙方按照合同要求交還該房屋為止。合同簽訂后，程某按約定交付了房屋，2015年4月2日，吳某某通過銀行轉賬向原告程某支付2015年度租金14263.22元。2016年2月20日，吳某某通過銀行轉賬向程某支付租金4000元。枝江市志豪時尚餐廳登記為個體工商戶，經營者為吳某某，注冊日期為2014年12月29日。2016年8月29日，吳某某在三峽商報上登載轉讓協(xié)議，自愿將枝江市志豪時尚餐廳的工商登記字號無償轉讓給張祖輝，轉讓后的一切法律責任由張祖輝負責。2016年8月30日，吳某某向枝江市工商行政管理局申請對枝江市志豪時尚餐廳辦理注銷登記。同日，張祖輝辦理了枝江市志豪時尚餐廳的個體工商戶開業(yè)登記，登記資料中顯示租賃房屋為妙尚商業(yè)廣場步行街（“商場”）第二層C230號。吳某某陳述其經營的枝江市志豪時尚餐廳從2016年6月之后就停止經營，租賃程某的房屋已轉租給案外人，但吳某某沒有在規(guī)定的時間提供轉租合同。程某沒有同意吳某某將租賃房屋轉租給案外人，也沒有與案外人簽訂租賃合同。2017年7月27日，程某與湖北驍陽律師事務所簽訂委托代理協(xié)議，約定就程某與枝江市志豪時尚餐廳（吳某某）、中尚物業(yè)公司房屋租賃合同糾紛一案聘請該所律師作為委托代理人。2017年9月19日，程某向湖北驍陽律師事務所支付5000元律師服務費。一審法院認為，（一）合同效力及主體資格。2014年9月23日程某與枝江市志豪時尚餐廳、中尚物業(yè)公司簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》，明確約定了商鋪的位置、面積和用途以及租賃期限、租金標準和違約責任等，三方簽訂租賃合同后，程某按合同約定交付了房屋，吳某某作為原枝江市志豪時尚餐廳的個體經營者接受了房屋，并按合同約定支付了一年多的租金，該合同系各方當事人的真實意思表示，合法有效，受法律的約束和保護。原枝江市志豪時尚餐廳登記為個體工商戶，吳某某系經營者。2016年8月29日，吳某某登報將枝江市志豪時尚餐廳的工商登記字號轉讓給案外人張祖輝，并于2016年8月30日辦理了原枝江市志豪時尚餐廳的工商注銷登記，原枝江市志豪時尚餐廳的權利義務由吳某某個人享有和承擔。張祖輝受讓枝江市志豪時尚餐廳的工商登記字號后重新進行了開業(yè)登記，張祖輝登記為經營者，登記中張祖輝租賃的商鋪也非程某所有的妙尚商業(yè)廣場步行街（“商場”）第二層C238號，故吳某某個人為本案適格的責任主體。吳某某及第三人關于吳某某主體資格不適的辯解，該院不予支持。（二）租賃合同的解除。按合同約定，吳某某應于2016年1月10日前交清2016年的租賃費14263.22元，但吳某某于2016年2月20日支付租金4000元后，未支付2016年度余下租金及2017年度租金，吳某某違約，理應承擔相應的違約責任。因吳某某違約沒有支付房屋租金，現(xiàn)經程某催收后仍未履行，程某要求解除與吳某某及中尚物業(yè)公司簽訂的商鋪租賃合同，符合法律規(guī)定，應當予以準許，吳某某應當向程某返還位于妙尚商業(yè)廣場步行街（“商場”）第二層C238號商鋪。吳某某稱是程某違約在先，造成了吳某某無法經營，因吳某某未提供相應證據予以證實，其辯解不予采信。（三）租金及滯納金標準。程某要求吳某某支付2016年1月1日至2017年7月31日期間下欠的租金18583.43元（年租金14263.22元÷12個月×19個月-已付4000元），符合合同約定，應當予以準許。合同中約定每逾期一日按下欠租金千分之三標準支付滯納金，因雙方約定的滯納金過高，遠遠超過了程某的實際損失，吳某某申請法院予以調整，應當予以準許，該院調整為按同期中國人民銀行貸款基準利率的1.3倍支付逾期違約金。2016年計算逾期滯納金的基數(shù)為10263.22元，從2016年1月11日開始計算滯納金。2017年計算逾期滯納金的基數(shù)為8320.21元（14263.22元÷12個月×7個月），從2017年1月11日開始計算滯納金。（四）租賃合同解除后的占用費。合同約定，租賃合同解除后，吳某某未按合同約定在合同終止后7日內將商鋪交還程某的，則自交還期屆滿之日的次日起，應當向程某按照合同終止時房屋租金標準的200%（78.15元/天）支付場地占用費。如吳某某在判決確定的交付期滿后七日內沒有交還房屋，則從期滿的次日起按78.15元/天支付實際占用費。程某要求吳某某從2017年8月1日開始按78.15元/天支付占用費，沒有事實依據，該院不予支持。（五）律師費的承擔。合同中約定因吳某某不履行支付租金義務，通過訴訟程序解決的所產生的訴訟費、仲裁費、律師費等一切費用由吳某某承擔，現(xiàn)程某提供了委托代理協(xié)議及正規(guī)收費發(fā)票，故對于程某要求吳某某支付律師服務費5000元的請求，應當予以支持?；谏鲜隼碛桑瓕彿ㄔ核煲勒铡吨腥A人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十六條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：一、解除程某與吳某某（枝江市志豪時尚餐廳）、中尚物業(yè)公司于2014年9月23日簽訂的《妙尚商業(yè)廣場商鋪租賃協(xié)議》，吳某某于判決生效后十日內返還程某位于枝江市迎賓大道28號妙尚商業(yè)廣場步行街（“商場”）第二層C238號商鋪；二、租賃合同解除后，如吳某某在判決第一條確定的履行期滿后7日內仍繼續(xù)占用該商鋪，應當自期滿后第7日的次日起支付程某78.15元/天（雙倍日租金標準）的商鋪占用費至實際返還之日止；三、吳某某于判決生效后十日內支付程某2016年1月1日至2017年7月31日期間下欠租金18583.43元；四、吳某某于判決生效后十日內按照中國人民銀行同期貸款基準利率的1.3倍支付程某未交租金的滯納金（其中10263.22元從2016年1月11日開始計算，8320.21元從2017年1月11日開始計算）；五、吳某某于判決生效后十日內支付程某律師服務費5000元；六、駁回程某的其他訴訟請求。并同時決定一審案件受理費減半收取132元，由吳某某負擔。二審中，各方當事人均沒有提交新證據。本院經審理查明，原審判決認定的事實屬實。
上訴人吳某某因與被上訴人程某、枝江市中尚物業(yè)管理有限公司（以下簡稱中尚物業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省枝江市人民法院（2017）鄂0583民初1302號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年1月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，吳某某與程某及中尚物業(yè)公司所簽《商鋪租賃協(xié)議》系三方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，各方均應按合同約定履行己方義務。租賃合同簽訂后，程某按合同約定交付了房屋，吳某某作為枝江市志豪時尚餐廳的經營者接受了房屋并進行裝修營業(yè)，但自2015年1月1日起至程某向一審法院提起訴訟時（2017年7月）止，吳某某僅支付了一年多的租金，欠付租金經程某催要后仍未履行，吳某某的行為已構成違約?，F(xiàn)程某請求解除其與吳某某及中尚物業(yè)公司簽訂的《商鋪租賃協(xié)議》，該主張符合《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（三）項所規(guī)定的解除情形，依法應予準許。吳某某以解除租賃合同損失巨大為由提起上訴，請求判令維持《商鋪租賃協(xié)議》，該上訴理由因無事實及法律依據，本院不予支持。綜上所述，吳某某的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費264元（吳某某已預交），由吳某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　　閆玲玲
審判員　　胡建華
審判員　　李建敏

書記員：莊麗可