吳某某
向宇（湖北圖盛律師事務(wù)所）
利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司
李崇明
張明俊
利川市大某電器商貿(mào)有限責(zé)任公司
曾慧
康倫斌
周春秀
向瓊

上訴人（原審原告）吳某某，居民。
委托代理人（特別授權(quán)）向宇，湖北圖盛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地:利川市龍船大道1號。組織機(jī)構(gòu)代碼:66227991-X。
法定代表人李芙蓉，該公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權(quán)）李崇明，男，生于1956年7月25日，土家族。
委托代理人（特別授權(quán)）張明俊，男，生于1968年2月6日，土家族。
被上訴人（原審被告）利川市大某電器商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地:利川市清江大道198號。組織機(jī)構(gòu)代碼:79056274-4。
法定代表人陳渝，該公司總經(jīng)理。
委托代理人（一般代理）曾慧，公司員工。
被上訴人（原審被告）康倫斌，個體工商戶。
被上訴人（原審被告）周春秀，居民。
被上訴人（原審被告）向瓊，居民。
上訴人吳某某為與被上訴人利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱國泰物業(yè)公司）、利川市大某電器商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱大某電器公司）、康倫斌、周春秀、向瓊排除妨害糾紛一案，不服利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01726號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月10日立案受理后，依法組成合議庭公開進(jìn)行了審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
綜上所述，被告國泰物業(yè)公司為完成原告吳某某的委托事務(wù)而將吳某某的鋪面房屋79.72㎡租賃給被告大某電器公司，大某電器又將吳某某的部分鋪面房屋50㎡轉(zhuǎn)租給被告康倫斌、周春秀、向瓊使用。因被告大某電器、被告康倫斌、周春秀、向瓊均系基于房屋租賃合同而占用、使用原告吳某某的鋪面房屋，屬正常行使其取得的用益物權(quán)，不屬于非法占有、使用原告吳某某鋪面房屋的情形，原告吳某某的訴訟理由缺乏事實(shí)依據(jù)，為平等保護(hù)四方當(dāng)事人的合法權(quán)益，故法院對原告吳某某要求被告立即騰退國泰廣場A區(qū)一樓53號鋪面，將鋪面房屋交還原告，并向原告支付鋪面占用費(fèi)120000元的訴訟請求，依法不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條 ?、第七十一條 ?、第一百一十七條 ?第一款 ?，《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第四十九條 ?，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十九條 ?、第四十條 ?、第一百一十七條 ?、第二百八十一條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:駁回原告吳某某的訴訟請求。案件受理費(fèi)2700元，依法減半收取1350元，由原告吳某某承擔(dān)。
上訴人吳某某不服原判提起上訴，請求撤銷原判、依法支持上訴人的訴訟請求。事實(shí)及理由:一、一審判決認(rèn)定主要事實(shí)錯誤，導(dǎo)致判決錯誤。一審認(rèn)定上訴人委托國泰物業(yè)公司代理招租代理期為五年，同時授權(quán)給國泰物業(yè)公司對外招租的出租期限為十四年是矛盾的。委托租房協(xié)議中約定了負(fù)責(zé)招商代租的期限為五年，這完全說明國泰物業(yè)公司只有五年的代理期限。其后面所述“鋪面年租金以房款總額除以十四年計算”等內(nèi)容是對房屋租金的約定。受托人只能在自己的代理期限內(nèi)出租該房屋，超越期限的應(yīng)當(dāng)征得委托人同意或追認(rèn)，不能憑合同中對租金約定的條款就想當(dāng)然認(rèn)為取得了十四年的代理權(quán)。本案中，上訴人并未接受第六年的租金，用實(shí)際行動表示不追認(rèn)國泰物業(yè)公司超越權(quán)限的代理行為。二、一審法院認(rèn)定大某電器公司有理由相信國泰物業(yè)公司有授權(quán)權(quán)限，缺乏事實(shí)依據(jù)。大某電器公司作為依法成立的法人，在簽訂重大經(jīng)濟(jì)合同時，應(yīng)盡到合理注意義務(wù)，應(yīng)該清楚對租金和租期約定的區(qū)別。即使認(rèn)為條款有歧義，也應(yīng)向上訴人詢問明白，盡到合理注意義務(wù)。綜上，請求二審法院支持上訴人的上訴請求。
被上訴人國泰物業(yè)公司辯稱，一審判決正確，請求二審駁回上訴、維持原判。一、不是一審認(rèn)定事實(shí)錯誤，而是上訴內(nèi)容歪曲了客觀事實(shí)。上訴人將《委托租房協(xié)議》約定的負(fù)責(zé)招租期限為五年說成是負(fù)責(zé)招商代租的期限為五年，其目的是將代理招租期五年歪曲成代理招租和房屋出租期均為五年。上訴人稱一審判決想當(dāng)然認(rèn)為已取得了十四年的代理授權(quán)，而一審判決認(rèn)定的是受托人有五年代理找租期，而通過最初年租金的計算方式、此后每三年遞增10%、以此類推的約定，認(rèn)定可以出租房屋的最長年限為十四年。二、上訴人與我公司約定的是招租五年，并非房屋出租五年，我公司沒有代理越權(quán)和侵權(quán)。委托租房，必然涉及兩個期限，一是代理期，即授權(quán)國泰物業(yè)公司對外招租的起止時間，二是房屋租期。這兩個期限是不同的概念。委托招租協(xié)議中第一條“招租期限為五年”，其含義為“在五年內(nèi)對上訴人的鋪面進(jìn)行招商、出租”，僅是對代理期限的約定，而不是房屋出租的約定。委托租房協(xié)議第六條再次明確了這個五年為委托期限，而不是出租期限。委托租房協(xié)議確定了年租金基數(shù)和遞增方式，保證了上訴人長期增長的租金收入，就達(dá)到了委托招商委托出租的目的。對房屋可以出租多少次、每次租期和總租期最長不做約定，符合實(shí)際招商出租靈活多變的需要。在租期未作明確約定的情況下，“年租金以房款總額除以十四年計算，每三年按上年基數(shù)10%的標(biāo)準(zhǔn)遞增一次，即第四至六年在第一至第三年的基礎(chǔ)上遞增10%，以此類推”，這不僅僅是租金的約定了，還明顯包含只要滿足租金基數(shù)和每三年遞增10%的條件，租期不作限制的含義。如果只租五年，何來第六年的租金和以后的以此類推？故我公司屬于依約履行代理職責(zé)，不構(gòu)成越權(quán)代理，更不構(gòu)成侵犯上訴人的物權(quán)。三、上訴人購買的是小區(qū)鋪面并約定整體出租，必須以大多數(shù)人的意愿和利益為準(zhǔn)，上訴人的要求違反物權(quán)法和購房合同，依法不應(yīng)支持。國泰公司出售國泰廣場商鋪時約定:如大多數(shù)業(yè)主（90%）要求，商鋪實(shí)行整體出租，不設(shè)小間隔墻，待整體出租期滿后業(yè)主方可隔開獨(dú)立使用。上訴人購買商鋪時簽訂了委托租房協(xié)議，當(dāng)時一至三樓商鋪所有業(yè)主均委托國泰物業(yè)公司整體招商代租。歷經(jīng)兩次招商失敗后，2011年6月才將國泰廣場一樓24間商鋪整體出租給陳渝，租期12年。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，上訴人商鋪已與另23間鋪面連成一體，不可分割。應(yīng)以大多數(shù)人陳述作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，以大多數(shù)人的意見確定與陳渝租房合同的處理。上訴人要求收回商鋪必然導(dǎo)致陳渝租房的實(shí)際使用者大某電器公司無法繼續(xù)經(jīng)營，損害其他業(yè)主合法租金收益。四、一審判決駁回訴訟請求正確，要求二審維持。本案涉及上訴人與國泰房產(chǎn)的購房合同、上訴人與國泰物業(yè)公司的委托合同、國泰物業(yè)公司與陳渝的租房合同、大某電器與康倫斌、周春秀、向瓊的轉(zhuǎn)租合同先后四個合同，上訴人以侵權(quán)起訴本案諸被上訴人，但不可回避合同效力問題來認(rèn)定是否構(gòu)成侵權(quán)，而這些合同都是有效的。我公司認(rèn)為，不能撇開購房合同簡單審理上訴人的《委托租房協(xié)議》，業(yè)主的委托租房協(xié)議應(yīng)服從整體出租的購房合同的效力，應(yīng)兼顧90%以上業(yè)主的訴求，不得以個別業(yè)主意愿而還房。我公司需特別提出的是一審認(rèn)定租房期限為十四年不妥，實(shí)際并未約定鋪面出租期限，應(yīng)以代理人實(shí)際租出的期限為準(zhǔn)。
被上訴人大某電器公司辯稱，上訴人出租給國泰物業(yè)公司的租期是十四年，國泰物業(yè)公司出租給我公司的租期是十二年，我們租給康倫斌等人也在期限內(nèi)，沒有超出授權(quán)。原告要求排防沒有理由。
被上訴人康倫斌、周春秀、向瓊未予答辯。
本案在二審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院認(rèn)為，上訴人吳某某通過購買的方式取得位于利川市國泰廣場A區(qū)一樓53號鋪面的所有權(quán)，依法享有該鋪面的占有、使用、收益等物權(quán)，對妨害物權(quán)的行為有權(quán)請求排除妨害，對侵害物權(quán)造成損害的，有權(quán)請求損害賠償。吳某某當(dāng)初與被上訴人國泰物業(yè)公司在《委托租房協(xié)議》中明確約定委托代租期限為五年，如期滿后需續(xù)委托，雙方再行協(xié)商簽訂協(xié)議。該協(xié)議中同時注明，首期租金計領(lǐng)日期為2009年2月1日，故代租期限自即日起至2014年1月31日屆滿。被上訴人僅有權(quán)在該期限內(nèi)代為出租鋪面，超越該期限出租鋪面的應(yīng)經(jīng)上訴人授權(quán)或事后追認(rèn)。上訴人2013年10月收到國泰物業(yè)公司匯入的租金后，已將超越五年租期外的租金退回國泰物業(yè)公司，表明期滿后不再繼續(xù)委托國泰物業(yè)公司招租該鋪面。我國《民法通則》第六十六條規(guī)定，沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意?！吨腥A人民共和國合同法》第四十八條 ?第一款 ?規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。國泰物業(yè)公司在與大某電器公司簽訂鋪面租賃合同時擅自將鋪面租至2023年9月26日，超出2014年1月31日的部分屬于超越代理權(quán)的行為。同理，大某電器公司并未取得2014年1月31日以后本案所涉鋪面的使用權(quán)，其與康倫斌、周春秀、向瓊于2014年6月2日簽訂的《國泰廣場鋪面租賃合同（1）》亦屬于無權(quán)處分。故被上訴人國泰物業(yè)公司與大某電器公司，以及大某電器公司與康倫斌、周春秀、向瓊間簽訂的租賃協(xié)議中涉及吳某某商鋪超越代租期2014年1月31日的部分無效，對該商鋪所有權(quán)人吳某某不產(chǎn)生約束力。
上訴人吳某某與被上訴人國泰物業(yè)公司簽訂的《委托租房協(xié)議》中約定“鋪面年租金以支付房款總額除以14年計算”的內(nèi)容，只是對房屋租金計算標(biāo)準(zhǔn)的約定，并非對代租期限的約定，原判據(jù)此認(rèn)定國泰物業(yè)公司享有14年代租權(quán)依據(jù)不足。故上訴人吳某某請求排除妨害、賠償損失的理由成立，被上訴人大某物業(yè)公司、康倫斌、周春秀、向瓊應(yīng)及時將所占用門面騰退給上訴人。同時，被上訴人國泰物業(yè)公司因越權(quán)代理給吳某某造成的租金損失應(yīng)予賠償。上訴人主張賠付自2014年2月1日起的占用費(fèi)120000元，缺乏依據(jù)，本院酌情支持按第四至六年的租金標(biāo)準(zhǔn)118407.3元（107643元＋107643元×10%）每年的標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)。綜上，被上訴人的辯解理由不成立，本院不予采納，上訴人的上訴理由成立，其上訴請求本院予以支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律有誤，應(yīng)予糾正。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?第一款 ?、《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?第一款 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01726號民事判決。
二、被上訴人利川市大某電器商貿(mào)有限責(zé)任公司、康倫斌、周春秀、向瓊于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰空國泰廣場A區(qū)一樓53號鋪面并交付給上訴人吳某某。
三、被上訴人利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司按照118407.3元每年的標(biāo)準(zhǔn)賠償上訴人吳某某商鋪被占用期間（自2014年2月1日起至商鋪騰空交付之日止）的租金損失。
四、駁回上訴人吳某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期限為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。
一審案件受理費(fèi)1350元，二審案件受理費(fèi)2700元，均由被上訴人利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人吳某某通過購買的方式取得位于利川市國泰廣場A區(qū)一樓53號鋪面的所有權(quán)，依法享有該鋪面的占有、使用、收益等物權(quán)，對妨害物權(quán)的行為有權(quán)請求排除妨害，對侵害物權(quán)造成損害的，有權(quán)請求損害賠償。吳某某當(dāng)初與被上訴人國泰物業(yè)公司在《委托租房協(xié)議》中明確約定委托代租期限為五年，如期滿后需續(xù)委托，雙方再行協(xié)商簽訂協(xié)議。該協(xié)議中同時注明，首期租金計領(lǐng)日期為2009年2月1日，故代租期限自即日起至2014年1月31日屆滿。被上訴人僅有權(quán)在該期限內(nèi)代為出租鋪面，超越該期限出租鋪面的應(yīng)經(jīng)上訴人授權(quán)或事后追認(rèn)。上訴人2013年10月收到國泰物業(yè)公司匯入的租金后，已將超越五年租期外的租金退回國泰物業(yè)公司，表明期滿后不再繼續(xù)委托國泰物業(yè)公司招租該鋪面。我國《民法通則》第六十六條規(guī)定，沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意?！吨腥A人民共和國合同法》第四十八條 ?第一款 ?規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。國泰物業(yè)公司在與大某電器公司簽訂鋪面租賃合同時擅自將鋪面租至2023年9月26日，超出2014年1月31日的部分屬于超越代理權(quán)的行為。同理，大某電器公司并未取得2014年1月31日以后本案所涉鋪面的使用權(quán)，其與康倫斌、周春秀、向瓊于2014年6月2日簽訂的《國泰廣場鋪面租賃合同（1）》亦屬于無權(quán)處分。故被上訴人國泰物業(yè)公司與大某電器公司，以及大某電器公司與康倫斌、周春秀、向瓊間簽訂的租賃協(xié)議中涉及吳某某商鋪超越代租期2014年1月31日的部分無效，對該商鋪所有權(quán)人吳某某不產(chǎn)生約束力。
上訴人吳某某與被上訴人國泰物業(yè)公司簽訂的《委托租房協(xié)議》中約定“鋪面年租金以支付房款總額除以14年計算”的內(nèi)容，只是對房屋租金計算標(biāo)準(zhǔn)的約定，并非對代租期限的約定，原判據(jù)此認(rèn)定國泰物業(yè)公司享有14年代租權(quán)依據(jù)不足。故上訴人吳某某請求排除妨害、賠償損失的理由成立，被上訴人大某物業(yè)公司、康倫斌、周春秀、向瓊應(yīng)及時將所占用門面騰退給上訴人。同時，被上訴人國泰物業(yè)公司因越權(quán)代理給吳某某造成的租金損失應(yīng)予賠償。上訴人主張賠付自2014年2月1日起的占用費(fèi)120000元，缺乏依據(jù)，本院酌情支持按第四至六年的租金標(biāo)準(zhǔn)118407.3元（107643元＋107643元×10%）每年的標(biāo)準(zhǔn)支付占用費(fèi)。綜上，被上訴人的辯解理由不成立，本院不予采納，上訴人的上訴理由成立，其上訴請求本院予以支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律有誤，應(yīng)予糾正。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十六條 ?第一款 ?、《中華人民共和國合同法》第四十八條 ?第一款 ?、第五十六條 ?、第五十八條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01726號民事判決。
二、被上訴人利川市大某電器商貿(mào)有限責(zé)任公司、康倫斌、周春秀、向瓊于本判決生效之日起三十日內(nèi)騰空國泰廣場A區(qū)一樓53號鋪面并交付給上訴人吳某某。
三、被上訴人利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司按照118407.3元每年的標(biāo)準(zhǔn)賠償上訴人吳某某商鋪被占用期間（自2014年2月1日起至商鋪騰空交付之日止）的租金損失。
四、駁回上訴人吳某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
當(dāng)事人申請執(zhí)行的期限為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。
一審案件受理費(fèi)1350元，二審案件受理費(fèi)2700元，均由被上訴人利川市國泰物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

審判長：汪清淮
審判員：鄭玥
審判員：張成軍

書記員：劉繼紅