原告：吳某某。
委托代理人：陳漢芹，湖北濤實律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司。住所地：湖北省監(jiān)利縣周老嘴鎮(zhèn)。
法定代表人：王宣義，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：蔡興春，海南島國律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
被告：萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司。住所地：海南省萬寧市萬城鎮(zhèn)紅專中路北側(cè)。
法定代表人：吳毓禮，該公司總經(jīng)理。
被告：吳毓禮，系萬寧萬家樂糧油貿(mào)易公司總經(jīng)理，現(xiàn)在海南省新成監(jiān)獄服刑。

原告吳某某與被告湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司、萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司、吳毓禮案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2014年5月22日立案受理，依法由審判員楊慶九擔任審判長，與審判員胡曉青、人民陪審員葉向東組成合議庭，適用普通程序于2014年11月4日公開開庭進行了審理。原告吳某某及其委托代理人陳漢芹，被告湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司的法定代表人王宣義及其委托代理人蔡興春，被告萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司的法定代表人吳毓禮，被告吳毓禮均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2009年6月，湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司訴萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司、吳毓禮買賣合同糾紛一案，本院于2009年6月30日作出（2009）洪張民商初字第82號民事調(diào)解書，確認萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司應(yīng)于2009年7月15日前償付所欠湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司貨款及借款共計311200元，吳毓禮對該款承擔連帶償付責任。2010年1月，湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司因與萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司、吳毓禮買賣合同糾紛另一案，提起訴前保全申請，本院于2010年1月28日作出（2010）洪張民保字第7-1號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，輪候查封了吳毓禮名下位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段、面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)【證號：萬國用（2005）第101239號】及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房（證號：萬寧市房產(chǎn)證萬城字第××號）的房屋所有權(quán)（前輪為海南省萬寧市人民法院查封）。2010年1月29日，湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司以前述買賣合同為由提起訴訟，本院于2010年2月1日作出（2010）洪張民商初字第38號民事調(diào)解書，確認萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司應(yīng)于2010年2月4日前償付所欠湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司貨款3508108元，吳毓禮對該款承擔連帶償付責任。（2009）洪張民商初字第82號民事調(diào)解書、（2010）洪張民商初字第38號民事調(diào)解書生效后，由于萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司及吳毓禮未按照調(diào)解協(xié)議的內(nèi)容履行付款義務(wù)，湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司于2010年2月5日申請強制執(zhí)行，本院立案后，決定合并執(zhí)行。
執(zhí)行期間，萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司及吳毓禮無財產(chǎn)可供執(zhí)行。2011年11月2日，吳毓禮因涉嫌合同詐騙被羈押。2012年12月10日，湖南省臨湘市人民法院以合同詐騙罪判處吳毓禮有期徒刑十一年（現(xiàn)在海南省新成監(jiān)獄服刑）。
由于海南省萬寧市人民法院于2012年1月10日查封期限屆滿后未辦理繼續(xù)查封手續(xù)，本院由輪候查封轉(zhuǎn)為查封。2012年1月10日、2013年1月15日，本院分別以（2010）洪法執(zhí)字第285-6號、285-9號、285-11號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，繼續(xù)查封了吳毓禮名下位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段、面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)【證號：萬國用（2005）第101239號】及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房（證號：萬寧市房產(chǎn)證萬城字第××號）的房屋所有權(quán)。
2013年10月16日，本院依法委托海南東來土地房地產(chǎn)評估工程咨詢有限公司對吳毓禮的上述房地產(chǎn)進行了評估，評估房地產(chǎn)市場價值為1658.13萬元，其中6709.4平方米商住用地市場價值為1588.79萬元，地上438.04平方米建筑物的市場價值69.34萬元。吳毓禮表示對評估、拍賣事宜均無異議，拍賣所得價款由執(zhí)行法院依法處置。
2013年11月1日，原告吳某某作為案外人向本院提出執(zhí)行異議，認為：2007年10月16日，原告與被告吳毓禮簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，被告吳毓禮同意將其名下位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段、面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)【證號：萬國用（2005）第101239號】及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房（證號：萬寧市房產(chǎn)證萬城字第××號）的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，原告向被告吳毓禮支付了全部的價款150萬元，雖未辦理房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)，但該房地產(chǎn)一直由原告使用、經(jīng)營；因武漢市洪山區(qū)人民法院（2010）洪法執(zhí)字第285-6號、285-9號、285-11號民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書并未通知相關(guān)權(quán)益方，程序違法，故要求依法撤銷（2010）洪法執(zhí)字第285-6號、285-9號、285-11號民事裁定書，解除對萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段、面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房房屋所有權(quán)的查封，同時要求停止并解除對該房地產(chǎn)的執(zhí)行及拍賣。
2013年11月3日，被告吳毓禮向本院執(zhí)行局書面說明（原文）：我所有的萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段土地證號萬國用（2005）第101239號土地和土地上面的一棟別墅房產(chǎn)證萬城字第××號，2007年10月29日因向吳某某借錢，同日吳某某在萬寧市房產(chǎn)局、土地局辦理了抵押手續(xù)。關(guān)于這個轉(zhuǎn)讓協(xié)議（合同）是怎么來的，我現(xiàn)在說明：這個轉(zhuǎn)讓協(xié)議是吳某某跟我說，兄弟，為了保留你的資產(chǎn)以防落在湖南、湖北人手里。所以我和吳某某暫時簽了這份假的轉(zhuǎn)讓買賣協(xié)議（這份假協(xié)議是吳某某要我簽的）。簽完這份協(xié)議以后，我沒拿吳某某一分錢，所以我對法官說明，這份假的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是無效的。
2014年1月26日，本院作出（2013）鄂洪山法執(zhí)裁字第00032號執(zhí)行裁定書，駁回吳某某的執(zhí)行異議。
2013年10月，吳某某就其與吳毓禮房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，向海南省萬寧市人民法院提起訴訟，請求將位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段土地使用權(quán)【土地證號：萬國用（2005）第101239號】及房產(chǎn)（房屋所有權(quán)證：萬寧市房產(chǎn)證萬城字第××號）確權(quán)過戶至其名下，海南省萬寧市人民法院于2013年12月9日依法作出（2013）萬民初字第1641號民事裁定書，中止該案的訴訟；2014年3月3日，海南省萬寧市人民法院根據(jù)吳某某的申請依法作出（2013）萬民初字第1641-1號民事裁定書，準許吳某某撤回起訴。
另查明，2007年10月16日，被告吳毓禮向原告吳某某出具一份借條，注明：本人向吳某某借款300萬元，如到期不還清借款，我愿意保證將合法的物品抵債，絕不反悔。2007年10月24日，被告吳毓禮再次向原告吳某某出具一份借條，注明：本人向吳某某借款150萬元，如到期不還清借款，我愿意保證將合法的物品抵債，絕不反悔。2007年10月29日，吳毓禮與吳某某簽訂二份房地產(chǎn)抵押借款協(xié)議書，約定：吳毓禮將其合法擁有的位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段，土地使用面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)【土地證號：萬國用（2005）第101239號】及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房（房屋所有權(quán)證：萬寧市房產(chǎn)證萬城字第××號）的房屋所有權(quán)向吳某某抵押借款分別為300萬元及150萬元，期限三個月內(nèi)（即2008年1月29日前），吳毓禮保證在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)一次性償還借款，若到期無償還能力，吳毓禮愿意將該房地產(chǎn)歸吳某某抵債，并愿意辦理過戶土地房屋所有權(quán)證在吳某某名下等內(nèi)容。2007年10月29日，吳某某在萬寧市房產(chǎn)管理局辦理了萬寧市房萬城他字第3929號房屋他項權(quán)證，設(shè)定日期為2007年10月29日至2008年1月29日，權(quán)利價值為150萬元；2007年11月12日，吳某某在萬寧市國土環(huán)境資源局辦理了萬他項（2007）字第47號土地他項權(quán)利證明書，設(shè)定日期為2007年11月12日，存續(xù)期限三個月至2008年1月29日。
此期間，因被告吳毓禮對外存在大量債務(wù)，原告吳某某為避免被告吳某某的資產(chǎn)（上述房地產(chǎn)）被權(quán)利人申請執(zhí)行，雙方簽訂一份房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，約定：吳毓禮同意將其合法擁有的位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段，面積6709.4平方米國有土地使用權(quán)【土地證號：萬國用（2005）第101239號】及地上一幢四層樓房，建筑面積438.04平方米（房屋所有權(quán)證：萬寧市房權(quán)證萬城字第××號）轉(zhuǎn)讓給吳某某，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總額為150萬元；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)國土、房產(chǎn)部門辦理過戶至吳某某名下后，吳某某一次性付完轉(zhuǎn)讓款150萬元，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中所發(fā)生的各種稅費由吳毓禮全部負責；吳毓禮保證所轉(zhuǎn)讓土地及房屋產(chǎn)權(quán)清楚無異議，若發(fā)生與吳毓禮房屋土地產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛，概由吳毓禮負責處理，與吳某某無關(guān)，若因糾紛造成吳某某經(jīng)濟損失，由吳毓禮負責一切賠償；雙方就其他事項也予以約定。原告吳某某與被告吳毓禮在該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同上落款時間為2007年10月16日。
再查明，2006年6月15日，吳毓禮與于欽文、張春文簽訂一份土地租賃協(xié)議書，約定：吳毓禮將其位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段的土地及地上房屋租賃給于欽文、張春文合法經(jīng)營使用，租賃期限為五年，即從2006年6月15日至2011年10月15日。2007年10月30日，吳毓禮向吳某某出具一份委托書，注明：本人于2006年6月15日將位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段，土地面積6709.4平方米及地上一幢四層別墅，建筑面積438.04平方米出租給于欽文、張春文經(jīng)營使用，因本人已將上述土地及別墅轉(zhuǎn)讓給吳某某，從2008年10月15日至2011年10月15日止的租金委托由吳某某收取，付款時間及金額按雙方原簽訂的土地租賃協(xié)議書約定執(zhí)行，其他約定條款不變。之后因該地塊的承租人變更為楊澤飛、吳亞有，2011年10月16日，吳某某與楊澤飛、吳亞有簽訂土地租賃協(xié)議書，約定由楊澤飛、吳亞有承租該涉案地塊。
還查明，因溫美清與吳毓禮民間借貸糾紛執(zhí)行一案，2010年11月1日，海南省萬寧市人民法院作出（2010）萬執(zhí)字第84-2號民事裁定書，擬拍賣被執(zhí)行人吳毓禮名下位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街西側(cè)的房產(chǎn)及土地【房產(chǎn)證號為：萬城字第××號，土地證號：萬國用（2005）字第101239）。2011年3月15日，海南省萬寧市人民法院向吳某某送達（2010）萬執(zhí)通字第84-1號通知書，內(nèi)容為：本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人溫美清與吳毓禮民間借貸糾紛一案，依法查封吳毓禮名下位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街西側(cè)的房產(chǎn)及土地【房產(chǎn)證號為：萬城字第××號，土地證號：萬國用（2005）字第101239）并將依法拍賣，因上述房產(chǎn)及土地已抵押給你，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第40條的規(guī)定，特此告知。2011年3月17日，萬寧市人民法院執(zhí)行局就上述執(zhí)行一案房地產(chǎn)的拍賣征詢吳某某的意見，吳某某明確表示要求在拍賣該房地產(chǎn)后應(yīng)清償吳毓禮所欠其借款535萬元。
現(xiàn)原告以前述訴稱理由訴至本院，要求確認原告與被告吳毓禮于2007年10月16日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效，要求被告吳毓禮協(xié)助原告將位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段、面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房的房產(chǎn)過戶至原告名下，要求被告吳毓禮承擔過戶登記的全部稅費，要求停止對位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段、面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房的強制執(zhí)行，并要求被告承擔本案訴訟費用。

本院認為：本案爭議的焦點：一、原告吳某某與被告吳毓禮2007年10月16日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。1、2005年11月15日，海南分寸房地產(chǎn)評估事務(wù)所根據(jù)吳毓禮的申請，對涉案房地產(chǎn)的市場總價格進行了評估，結(jié)論為：估價對象萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北路西側(cè)吳毓禮所有的438.04平方米房產(chǎn)所有權(quán)及6709.4平方米土地使用權(quán)在估價時點2005年11月11日的市場總價格為8005553元，其中土地市場價格為7259571元，房屋市場價格為745982元。原告吳某某與被告吳毓禮簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的轉(zhuǎn)讓價款為150萬元，顯然違背等價有償原則，也不符合交易的常情，可能損害其他對被告吳毓禮享有債權(quán)的債權(quán)人的利益。2、吳毓禮合同詐騙案中，吳毓禮均表示該涉案房地產(chǎn)系因其向吳某某借款而抵押給吳某某，吳某某因其他涉及該房地產(chǎn)的行政訴訟或者民事訴訟及執(zhí)行，也明確表示該涉案房地產(chǎn)系由吳毓禮向其抵押借款；特別是2011年3月15日海南省萬寧市人民法院向吳某某送達涉及該房地產(chǎn)的擬拍賣通知后，吳某某仍然明確表示要求在拍賣該房地產(chǎn)后應(yīng)清償吳毓禮所欠其借款，其均未表示其已受讓涉案房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)屬，也不符合吳某某所表述其已于2007年10月16日已受讓該房地產(chǎn)權(quán)屬事實之常情。3、本院在執(zhí)行湖北健良集團監(jiān)利四湖米業(yè)有限公司與被執(zhí)行人萬寧萬家樂糧油貿(mào)易有限公司、吳毓禮買賣合同糾紛一案中，吳毓禮已書面明確表示吳某某系為規(guī)避吳毓禮對外債務(wù)，雙方簽訂的虛假協(xié)議。綜上，原告與被告吳毓禮于2007年10月6日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，并非雙方當事人的真實意思表示，其實際目的系為規(guī)避吳毓禮履行對外債務(wù)，故該轉(zhuǎn)讓合同系無效合同。
二、該合同是否實際履行。1、原告吳某某雖在訴訟過程中提交了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同及取款回單，但其并無有效的證據(jù)證實其所取款項就是向吳毓禮支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款；同時，原告提交的被告吳毓禮于2007年10月24日向原告出具的借條，已證實其向吳毓禮支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款150萬元，經(jīng)審查，該證據(jù)與其提交的2007年10月24日吳毓禮向其抵押借款150萬元系同一份證據(jù)，亦即該借條只能證明吳毓禮向其抵押借款，并不能證實原告向被告吳毓禮支付了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款。原告提交的其他與被告吳毓禮之間的債權(quán)憑證，只能證明其與被告吳毓禮之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，均不能證明原告已將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款支付給被告吳毓禮。2、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條即“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，第十六條即“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，第十七條即“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準”的規(guī)定，本案中，原告并未提交相應(yīng)的證據(jù)證實其已將涉案房地產(chǎn)過戶登記在其名下，因此，原告并非該涉案房地產(chǎn)的所有權(quán)人。3、原告提交的被告吳毓禮出具的委托書及原告與他人簽訂的租賃合同，只能證明被告吳毓禮委托原告對該房地產(chǎn)進行相關(guān)的管理，該證據(jù)不足以證實其對該房地產(chǎn)實際占有及使用，亦即該證據(jù)不足以證明被告吳毓禮已實際將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告。綜上，原告與被告吳毓禮并未實際履行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，被告吳毓禮并未實際將該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)交給原告，原告也未實際占有、使用該房地產(chǎn)，也未依法辦理房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)，原告并非該房地產(chǎn)的權(quán)屬人或?qū)嶋H占有、使用人。
綜上，原告與被告吳毓禮于2007年10月6日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同系無效合同，原告與被告吳毓禮并未實際履行該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，原告也未實際占有、使用該房地產(chǎn)，也未依法辦理房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)，故本院對原告要求確認原告與被告吳毓禮于2007年10月16日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效，要求被告吳毓禮協(xié)助原告將位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段、面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房的房產(chǎn)過戶至原告名下，要求被告吳毓禮承擔過戶登記的全部稅費的訴訟請求依法不予以支持；原告要求停止對位于萬寧市萬城鎮(zhèn)文明北街仁里橋地段、面積為6709.4平方米國有土地使用權(quán)及該地塊上一幢面積為438.04平方米的四層樓樓房的強制執(zhí)行的訴訟請求，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條即“被執(zhí)行人將去所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，因原告與被告吳毓禮于2007年10月6日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效且并未實際履行，也未依法辦理房地產(chǎn)過戶登記手續(xù)，原告并非該房地產(chǎn)的權(quán)屬人或?qū)嶋H占有、使用人，故本院對原告該項訴訟請求依法也不予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五十二條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第十六條、第十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定判決如下：

駁回原告吳某某的全部訴訟請求。
本案案件受理費9150元由原告吳某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時預(yù)交上訴案件受理費人民幣9150元，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費分戶；帳號07×××93；開戶行農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　楊慶九 審　判　員　　胡曉青 人民陪審員　　葉向東

書記員：余晶