吳某
王月民（黑龍江四方律師事務(wù)所）
張春艷（黑龍江四方律師事務(wù)所）
張某某
尚曉光（黑龍江新天地律師事務(wù)所）
齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

上訴人（原審被告）吳某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
委托代理人王月民，黑龍江四方律師事務(wù)所律師。
委托代理人張春艷，黑龍江四方律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
委托代理人尚曉光，黑龍江新天地律師事務(wù)所律師。
原審第三人齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人劉清海，該公司董事長(zhǎng)。
上訴人吳某與被上訴人張某某、原審第三人齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司因物權(quán)糾紛一案，不服齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2013）龍民初字第1040號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員楊春雷擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員劉穎、代理審判員左秀宏參加的合議庭公開開庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，書記員趙紋冉擔(dān)任記錄。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，被告原系黑龍江大北企業(yè)集團(tuán)有限總公司的職工，該集團(tuán)于1996年占有使用了齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司坐落于齊市龍沙區(qū)龍沙小區(qū)2號(hào)樓2單元401室的房屋，該房屋建筑面積86.59平方米，因未付款齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未給付銷售許可證及辦理相關(guān)手續(xù)。1995年10月6日被告與其單位簽訂了一份借房居住協(xié)議，協(xié)議約定:1、住房地址:龍沙小區(qū)2號(hào)樓2單元701號(hào)，2、住房面積二室一廳，86.59平方米，3、本房產(chǎn)權(quán)為公司所有，被告居住可以裝修，但不得破壞主體結(jié)構(gòu)，4、被告居住期間費(fèi)用自理包括水、電、天然氣、衛(wèi)生、采暖費(fèi)等，5、被告離開本公司工作時(shí)，要無(wú)條件及時(shí)搬出，交還大北集團(tuán)，6、在本公司工作達(dá)到退休年齡退休者，業(yè)績(jī)突出，經(jīng)大北集團(tuán)同意仍可繼續(xù)借住。該合同簽訂以后，被告始終在此居住。大北集團(tuán)已經(jīng)在1997年解體，所在單位的職工都在外面打工，但仍在該房居住至今。2012年3月原告在第三人齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買此房，第三人協(xié)助原告在產(chǎn)權(quán)處辦理了該房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。并由原告補(bǔ)交了被告住該房屋所拖欠的房屋租金及取暖費(fèi)。另原告與齊市興計(jì)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同及交款收據(jù)的日期是1995年9月20日?，F(xiàn)原告訴至法院，要求被告從該房屋中遷出。被告以原告取得房屋產(chǎn)權(quán)不合法，要求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
張某某在二審中辯稱，被上訴人于2012年3月在興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了位于龍沙小區(qū)2號(hào)樓2單元701室的房屋，并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，取得了房產(chǎn)證。上訴人一直無(wú)理由在該房屋內(nèi)居住數(shù)年，自稱是單位大北集團(tuán)的財(cái)產(chǎn)，惡意占有房屋，構(gòu)成侵權(quán)。根據(jù)法律規(guī)定，被上訴人要求上訴人從所占有的房屋中遷出。
原審第三人齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，未出庭。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告與第三人齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2012年的房屋買賣關(guān)系成立，因?yàn)樵媸仟?dú)立民事權(quán)利主體其繳納房款購(gòu)買該房，第三人協(xié)助辦理房屋更名過(guò)戶手續(xù)取得房屋所有權(quán)沒(méi)有違反國(guó)家法律規(guī)定。雙方簽訂的商品房買賣合同及交款時(shí)間寫在1995年有該房買賣的歷史演變過(guò)程，不影響買賣關(guān)系成立。被告舉證《借房居住協(xié)議》不能證明其對(duì)訴爭(zhēng)房屋有居住權(quán)，因?yàn)榇蟊奔瘓F(tuán)沒(méi)有取得該房屋產(chǎn)權(quán)，沒(méi)有主體資格出借給職工此房屋。被告即沒(méi)購(gòu)買該房又不具有合法根據(jù)占有該房，故應(yīng)立即停止侵權(quán)行為遷出此房。原告訴訟請(qǐng)求合理應(yīng)予支持。
吳某不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱:1、原審認(rèn)定“張某某與第三人興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2012年的房屋買賣關(guān)系成立”，是錯(cuò)誤的。理由是，大北集團(tuán)已經(jīng)交付了本案爭(zhēng)議房屋的全款，興計(jì)公司承認(rèn)房子賣給了大北集團(tuán)，已經(jīng)將房屋交付大北集團(tuán)使用，并由大北集團(tuán)的員工居住。2、原審判決認(rèn)為:“上訴人的《借房居住協(xié)議》不能證明其對(duì)訴爭(zhēng)房屋有居住權(quán)，因?yàn)榇蟊奔瘓F(tuán)沒(méi)有取得該房屋產(chǎn)權(quán)”是錯(cuò)誤的。大北集團(tuán)早已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，大北當(dāng)然有權(quán)利將房屋借給職工居住使用。3、原審認(rèn)定“原告從第三人手中取得產(chǎn)權(quán)合法”是錯(cuò)誤的。張某某本身就是提供虛假材料騙取的產(chǎn)權(quán)登記，他的所有權(quán)是非法取得的，沒(méi)有證據(jù)證實(shí)被上訴人善意取得該房屋。商品房檔案顯示，《商品房交易合同》簽訂于1995年9月20日，買方張某某不滿10周歲，系無(wú)民事行為能力人，其購(gòu)買房屋的行為是無(wú)效的。該買賣合同及收據(jù)中出賣方均是“興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司”，而該公司是1998年才改制為興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，1995年這個(gè)名稱不存在。綜上，張某某提供虛假材料，違法取得產(chǎn)權(quán)證。被上訴人明知所購(gòu)買房屋一直有人居住，而且不同意遷出，卻予以購(gòu)買，被上訴人不具有善意取得的法定理由，沒(méi)有合法取得爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)，不具有本訴的訴訟主體資格，應(yīng)依法駁回訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)二審審理查明，上訴人吳某是黑龍江大北企業(yè)集團(tuán)有限總公司的職工，該集團(tuán)于1995年9月20日，和齊齊哈爾市興計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂商品房買賣合同。合同約定，興計(jì)開發(fā)公司將本案爭(zhēng)議樓房賣給大北集團(tuán)。興計(jì)開發(fā)公司將該爭(zhēng)議樓房交付大北集團(tuán)使用，同年大北集團(tuán)與其員工吳某簽訂了借房居住協(xié)議，吳某依據(jù)該協(xié)議居住至今。1997年大北集團(tuán)被清算，在清算資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中有本案爭(zhēng)議樓房。2012年張某某從興計(jì)開發(fā)公司購(gòu)本案爭(zhēng)議樓房并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，現(xiàn)張某某取得了該爭(zhēng)議房屋所有權(quán)證。
本案經(jīng)本院審判委會(huì)討論認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的樓房是興計(jì)開發(fā)公司賣給大北集團(tuán)的，雙方商品房買賣關(guān)系成立，買賣合同有效。并且大北集團(tuán)的職工吳某已經(jīng)居該樓房近20年。1997年清算大北集團(tuán)財(cái)產(chǎn)時(shí)，在清算資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中有本案爭(zhēng)議的樓房，說(shuō)明該樓房是大北集團(tuán)的財(cái)產(chǎn)，即大北集團(tuán)的資產(chǎn)。張某某以其是該樓房所有權(quán)人要求吳某遷出的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，吳某上訴請(qǐng)求有理本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2013）龍民初字第1040號(hào)民事判決；
二、駁回張某某的訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)227.00元，由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本案經(jīng)本院審判委會(huì)討論認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的樓房是興計(jì)開發(fā)公司賣給大北集團(tuán)的，雙方商品房買賣關(guān)系成立，買賣合同有效。并且大北集團(tuán)的職工吳某已經(jīng)居該樓房近20年。1997年清算大北集團(tuán)財(cái)產(chǎn)時(shí)，在清算資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中有本案爭(zhēng)議的樓房，說(shuō)明該樓房是大北集團(tuán)的財(cái)產(chǎn)，即大北集團(tuán)的資產(chǎn)。張某某以其是該樓房所有權(quán)人要求吳某遷出的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，吳某上訴請(qǐng)求有理本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

一、撤銷齊齊哈爾市龍沙區(qū)人民法院（2013）龍民初字第1040號(hào)民事判決；
二、駁回張某某的訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)227.00元，由張某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：楊春雷
審判員：劉穎
審判員：左秀宏

書記員：趙紋冉