原告（反訴被告）吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱工業(yè)大學(xué)教師，戶籍所在地哈爾濱市南崗區(qū)，現(xiàn)住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人趙延年，黑龍江朗信律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)世茂大道。
法定代表人吳洪剛，職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托代理人張長(zhǎng)紅，黑龍江張長(zhǎng)紅律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）吳某某訴被告（反訴原告）黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱你好房地產(chǎn)公司）及反訴原告你好房地產(chǎn)公司訴反訴被告吳某某商品房銷售合同糾紛二案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）吳某某及其委托代理人趙延年、被告（反訴原告）你好房地產(chǎn)公司委托代理人張長(zhǎng)紅出庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳某某訴稱：2006年4月13日，原、被告簽訂商品房買賣合同。原告購(gòu)買被告開發(fā)的位于現(xiàn)名荷蘭城小區(qū)門市房，原告于簽訂合同前已分多次全額支付購(gòu)房款3,209,402元。合同約定交房日期為2006年12月31日前。原告于2007年2月份找到被告要求進(jìn)戶，被告稱進(jìn)不了戶，后原告多次催促未果。2010年6月30日，被告用特快專遞給原告郵寄了一封進(jìn)戶通知單，這是原告第一次收到被告通知要求辦理進(jìn)戶手續(xù)。后因被告要求原告簽放棄逾期進(jìn)戶違約金的協(xié)議后才能進(jìn)戶，并要求原告承擔(dān)自2007年起的物業(yè)費(fèi)、包燒費(fèi)，原告未同意，故至今未辦理進(jìn)戶手續(xù)。原告現(xiàn)訴至法院要求被告辦理進(jìn)戶手續(xù)、將該房屋交付原告吳某某，被告承擔(dān)違約金1,580,951元（自2007年1月1日至2011年6月30日止，總房款3,209,402元×日萬(wàn)分之三×1642天）。
原告另稱，合同約定的交房條件是該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。2011年原告才知道本案被告取得竣工備案證的時(shí)間是2009年4月10日，原告認(rèn)為取得竣工備案證是具備進(jìn)戶的法定條件。
被告你好房地產(chǎn)公司辯稱，不同意原告的請(qǐng)求。2007年1月份就已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)戶，原告仍未到被告處辦理進(jìn)戶手續(xù)。被告已履行了應(yīng)盡義務(wù)、未違約。被告共四次通知過(guò)原告進(jìn)戶，第一次是2007年1月份，是電話通知，第二次是2009年8月8日用特快專遞寄的通知單，第三次是2010年6月5日哈爾濱新晚報(bào)報(bào)紙公告進(jìn)行的通知，第四次是在2010年7月份特快專遞通知的原告。被告認(rèn)為雙方簽訂的合同約定的交房條件是竣工合格，備案證下發(fā)時(shí)間是2009年，但是下發(fā)時(shí)間不是證明竣工的時(shí)間，被告方的竣工合格時(shí)間是2006年12月份。且原告要求的違約金數(shù)額過(guò)高，超過(guò)了法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)參照同地段、同類型房屋租金計(jì)算違約金。
反訴原告你好房地產(chǎn)公司訴稱，因吳某某未按期進(jìn)戶，已構(gòu)成違約，要求解除合同。
反訴被告吳某某辯稱，不同意原告訴訟請(qǐng)求。因你好房地產(chǎn)公司未交付房屋，且未交付房屋是你好房地產(chǎn)公司的責(zé)任，吳某某無(wú)責(zé)任。
原告（反訴被告）吳某某為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：
1．哈爾濱市商品房買賣合同書一份，證明被告逾期交房應(yīng)從2007年1月1日起按已付房款的日萬(wàn)分之三向買受人支付違約金；
2．房款收據(jù)五張，證明原告按合同約定足額按期支付購(gòu)房款，履行合同義務(wù)；
3．進(jìn)戶通知單，證明原告接到該通知之日知悉所購(gòu)房屋可以進(jìn)戶；
4．光盤兩張及該光盤文字，證明原告多次主張權(quán)利，要求進(jìn)戶，不能進(jìn)戶的原因?yàn)楸桓嬉笤娣艞夁`約金的主張；
5．哈爾濱市松北區(qū)人民法院2010松民初字第338號(hào)民事判決書一份及竣工工程備案證復(fù)印件一份，證明2010年7月1日被告第一次通知原告進(jìn)戶，2009年4月10日原告所購(gòu)房屋方具備進(jìn)戶的法定條件；
6．哈爾濱市松北區(qū)人民法院2008松民初字第777號(hào)民事判決書復(fù)印件一份，證明劉君武起訴被告要求承擔(dān)延遲交房違約金之勝訴判決，證明原告的事實(shí)及理由均相同，原告的訴請(qǐng)應(yīng)得到支持。
被告（反訴原告）你好房地產(chǎn)公司為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：
1．哈爾濱市商品房買賣合同一份，證明雙方約定的進(jìn)戶通知形式，和進(jìn)戶后達(dá)不到進(jìn)戶條件的賠償損失的約定，合同也寫明了告知義務(wù)，且也電話通知了原告，被告第一次通知，原告違約不進(jìn)戶的事實(shí)，這個(gè)合同還能證實(shí)反訴被告違約行為，合同的第6條第1款是一次性付款3,209,402元人民幣，合同約定了付款方式；
2．2009年8月8日國(guó)內(nèi)掛號(hào)信函收據(jù)一份及2009年8月8日進(jìn)戶通知單一份，證明第二次通知，證實(shí)原審原告違約不進(jìn)戶的事實(shí)；
3.2010年6月5日新晚報(bào)通告一份，證明第三次通知，證實(shí)原審原告違約不進(jìn)戶的事實(shí)，證實(shí)原告2007年1月份就應(yīng)開始進(jìn)戶了，而且多次電話通知，而且函告（此處的函告就是掛號(hào)信）也明確寫了是電話通知了，函告通知了，并且公告通知已經(jīng)是第三次通知了，并且說(shuō)了逾期兩個(gè)月不進(jìn)戶的后果由吳某某自行承擔(dān)；
4.你好荷蘭城進(jìn)戶手續(xù)會(huì)簽單5頁(yè)及你好荷蘭物業(yè)費(fèi)收繳臺(tái)帳8頁(yè)，證明與原審原告一樣購(gòu)房的其他業(yè)戶的進(jìn)戶事實(shí)；
5.竣工工程備案證一份，證明竣工日期是2006年12月，發(fā)證是2009年4月10日，證明答辯人所建設(shè)的房屋具備進(jìn)戶條件的事實(shí)。
在庭審質(zhì)證時(shí)，雙方當(dāng)事人對(duì)上述證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證。被告反訴原告你好房地產(chǎn)公司對(duì)原告（反訴被告）吳某某提交的證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，合同約定一次性繳款，而原告分四次繳款，屬違約行為，電話通知原告在2007年1月1日辦理進(jìn)戶，如不辦理進(jìn)戶，視為交房，第14條款證實(shí)如進(jìn)戶不能達(dá)到正常使用的條件賠付標(biāo)準(zhǔn)是每日每戶10元，被告不同意原告所主張的請(qǐng)求；對(duì)證據(jù)2真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，不能證明是一次性100%付款，也就是不能證明原告履行合同第6條義務(wù)，反訴被告分五次付款，不是一次性付款；對(duì)證據(jù)3真實(shí)性無(wú)異議，但是對(duì)證明問(wèn)題有異議，不能證明吳某某是第一次知道可以進(jìn)戶的；對(duì)證據(jù)4不予質(zhì)證，因被告通知2007年1月1日進(jìn)戶，但原告提供的是2010年的錄音錄像，故不予質(zhì)證；對(duì)證據(jù)5真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，被告一共進(jìn)行了四次書面通知，竣工備案證明確載明了竣工時(shí)間是2006年12月，已經(jīng)驗(yàn)收合格，但是下發(fā)證書是2009年4月10日，不是下發(fā)證書的時(shí)間就是竣工日期。對(duì)證據(jù)6真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，這個(gè)判決書只能證明劉君武的事實(shí)，不能證明跟本案原告有關(guān)系，劉君武房屋被施工方占用了，而吳某某的房屋在開發(fā)商手中沒(méi)有被占用，不能證明是因你好房地產(chǎn)公司原因沒(méi)有交付給吳某某房屋，只能證明吳某某自己沒(méi)有進(jìn)戶。
原告（反訴被告）吳某某對(duì)被告（反訴原告）你好房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，交房是被告的義務(wù)，進(jìn)戶是原告的權(quán)利，原告權(quán)利的實(shí)現(xiàn)依賴于被告義務(wù)的履行，故不同意被告方要證明的觀點(diǎn)，合同約定2006年4月9日付款，原告2005年付款沒(méi)有違約，原告主張的是沒(méi)有交房的違約金，而不是已經(jīng)交房后達(dá)不到進(jìn)戶條件的賠償損失，故不同意被告要證明的問(wèn)題；對(duì)證據(jù)2中的進(jìn)戶通知單原告沒(méi)有收到，客觀真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性無(wú)法確定，對(duì)證據(jù)3真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，這份通知并不能證明原告吳某某所購(gòu)房屋在2007年2月1日就可以進(jìn)戶，就具備進(jìn)戶條件；對(duì)證據(jù)4真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性有異議，證明不了被告想要證明的問(wèn)題，不是其他業(yè)主進(jìn)戶就代表原告也能進(jìn)戶，且臺(tái)帳大部分都是8、9號(hào)樓的，不是跟本案原告一個(gè)樓的；對(duì)證據(jù)5真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，竣工備案證的下發(fā)代表著這個(gè)房屋無(wú)論是商服還是住宅才具備進(jìn)戶的法定條件，如果沒(méi)有竣工工程備案證的下發(fā)，那之前進(jìn)戶是不合法的，國(guó)家并沒(méi)有對(duì)被告所述的竣工工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，包括工程質(zhì)量、防火、排水等項(xiàng)目，只有在國(guó)家有關(guān)部門驗(yàn)收并下發(fā)了竣工備案證后，國(guó)家才許可用戶進(jìn)戶。
本院認(rèn)證如下：原告提交的證據(jù)1僅證明合同對(duì)違約金約定了計(jì)算方式，但未證明其實(shí)際損失是多少，無(wú)法直接確定合同約定的違約金計(jì)算方式是否合理；證據(jù)2予以采信；證據(jù)3進(jìn)戶通知單是通知辦理進(jìn)戶，不能直接證明原告是首次接到類似進(jìn)戶通知；證據(jù)4證明雙方辦理進(jìn)戶手續(xù)時(shí)曾發(fā)生分歧，未能達(dá)成一致意見，該證據(jù)不能體現(xiàn)雙方協(xié)商結(jié)果，不能直接證明未能辦理進(jìn)戶手續(xù)的所有原因；證據(jù)5系未生效判決，不予采信；證據(jù)6原告未舉證據(jù)證實(shí)劉君武案與本案事實(shí)及理由相同，不予采信。被告提交的證據(jù)1-3可證明其通知過(guò)原告辦理進(jìn)戶手續(xù)，但不能證明未辦理進(jìn)戶手續(xù)系原告單方違約行為，證據(jù)4其它業(yè)主是否辦理進(jìn)戶與本案無(wú)必然關(guān)聯(lián)，證據(jù)5備案證寫明的竣工日期不能證明案涉房屋符合法定進(jìn)戶條件日期。
根據(jù)上述有效證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定如下事實(shí)：2006年4月13日原告吳某某與被告你好房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，吳某某購(gòu)買你好房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于松北區(qū)你好荷蘭城小區(qū)商服一處，總房款3,209,402元已給付。合同約定交房日期為2006年12月31日前，交房條件為商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。如因你好房地產(chǎn)公司原因逾期交房超過(guò)一個(gè)月，吳某某要求繼續(xù)履行合同，你好公司按總房款日萬(wàn)分之三承擔(dān)逾期交房違約金。如你好房地產(chǎn)公司通知原告進(jìn)戶，因原告原因未進(jìn)戶，視為已交房，空置期間費(fèi)用由原告承擔(dān)。吳某某于2007年2月份開始多次找到被告要求進(jìn)戶，雙方因房屋是否符合交房條件及空置費(fèi)用承擔(dān)等問(wèn)題存在分歧未辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)。2010年6月30日，被告用特快專遞給原告郵寄了一封進(jìn)戶通知單，通知原告于2010年8月5日前，到你好房地產(chǎn)公司辦理進(jìn)戶手續(xù)。后雙方關(guān)于進(jìn)戶問(wèn)題未協(xié)商一致，故至今未辦理進(jìn)戶手續(xù)。2010年12月吳某某訴至法院。
另查明，涉案房屋于2006年12月30日竣工驗(yàn)收，2006年12月25日供水驗(yàn)收、2007年3月供電驗(yàn)收、2007年4月環(huán)保驗(yàn)收、2007年6月衛(wèi)生驗(yàn)收、2008年6月12日消防驗(yàn)收、2008年12月12日規(guī)劃驗(yàn)收。2006年有關(guān)法律對(duì)建設(shè)工程除竣工驗(yàn)收外，對(duì)供水、供電、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)劃驗(yàn)收未做強(qiáng)制性規(guī)定。商服因涉及公共安全，消防驗(yàn)收屬?gòu)?qiáng)制性驗(yàn)收。2009年4月10日，你好房地產(chǎn)公司取得哈爾濱市松北區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站下發(fā)的《竣工工程備案證》。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。本案中，原、被告簽訂的《商品房買賣合同書》合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按約履行。原告已向被告交納了全部購(gòu)房款，被告應(yīng)當(dāng)按合同約定向原告交付房屋。原告認(rèn)為合同約定的交房截止時(shí)間是2006年12月31日，被告在2010年7月1日書面通知原告辦理進(jìn)戶手續(xù)，是原告第一次接到進(jìn)戶通知,被告已構(gòu)成逾期交房。通知的目的是讓原告知曉進(jìn)戶的事項(xiàng)，而房屋能否交付的實(shí)質(zhì)要件是房屋是否符合法定交房條件。原告起訴時(shí)稱未進(jìn)戶原因?yàn)槟愫梅康禺a(chǎn)公司以房屋不符合交房條件為由未交付房屋，原告多次催促未果。故原告未進(jìn)戶的主要原因是房屋是否符合進(jìn)戶條件，非未接到通知。案涉合同第八條約定，被告交付的房屋應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定“經(jīng)驗(yàn)收合格”，并達(dá)到交付使用條件。被告將經(jīng)驗(yàn)收合格理解為經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，即由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收合格，便符合雙方約定的交付條件。原告則認(rèn)為該房屋取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證方具備交付條件。對(duì)此本院認(rèn)為，雙方合同約定的交付條件是“經(jīng)驗(yàn)收合格”，既非“經(jīng)竣工驗(yàn)收合格”，也非“取得竣工驗(yàn)收備案證書”。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，商品房“經(jīng)驗(yàn)收合格”不僅需要建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行的工程竣工驗(yàn)收合格，還需有規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的專項(xiàng)驗(yàn)收合格或者準(zhǔn)許使用的文件?？⒐を?yàn)收是由建設(shè)單位組織進(jìn)行的，竣工驗(yàn)收合格是驗(yàn)收合格的組成部分，不能將驗(yàn)收合格簡(jiǎn)單等同于竣工驗(yàn)收合格，故對(duì)被告關(guān)于雙方約定的交付條件為竣工驗(yàn)收合格的主張不予采納。因備案證書的取得除滿足竣工、環(huán)保、規(guī)劃等驗(yàn)收合格外，還需滿足備案管理部門要求的其他條件，原告將驗(yàn)收合格理解為取得備案證書，是對(duì)“經(jīng)驗(yàn)收合格”的擴(kuò)大解釋，既超出了“驗(yàn)收”的本意，也超出了雙方合同的約定，故對(duì)原告關(guān)于雙方約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”為取得備案證書的主張，本院不予支持。依2006年相關(guān)法律規(guī)定可判定，商用房屋（商服）除竣工驗(yàn)收合格，消防驗(yàn)收合格也是強(qiáng)制性規(guī)定，故本案應(yīng)認(rèn)定消防驗(yàn)收時(shí)間（2008年6月12日）是符合交房條件的時(shí)間。截至2008年6月12日，訴爭(zhēng)房屋達(dá)到雙方約定的“經(jīng)驗(yàn)收合格”的交付條件。因原告已履行付款義務(wù)，且訴爭(zhēng)房屋已符合交付條件，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定交付房屋，故對(duì)原告要求被告履行合同交付房屋的訴訟請(qǐng)求予以支持。同時(shí)被告應(yīng)按合同約定支付原告相應(yīng)違約金，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。本案你好房地產(chǎn)公司提出了合同約定違約金過(guò)高的問(wèn)題。原告在訴狀中陳述因被告逾期交房給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，但未說(shuō)明有何損失。吳某某庭審時(shí)也未能明確說(shuō)明其因你好房地產(chǎn)公司逾期交付房屋所造成的實(shí)際損失，僅陳述購(gòu)房款有部分借款，或是錢存在銀行也有利息等模糊性陳述。你好房地產(chǎn)公司提出可按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算賠償金。但本案案涉房屋所在小區(qū)的商服利用率較低，無(wú)可參照的同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，本案依公平合理、利益均衡原則，可依同期貸款利息計(jì)算吳某某實(shí)際損失。即你好房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)自約定交付房屋之日起至本院確定的達(dá)到交付房屋標(biāo)準(zhǔn)之日止的違約金。2007年1月1日至2008年6月12日，依合同約定方式計(jì)算的違約金為509,332.10元。同期貸款利息為334,885.05元，其百分之一百三十為435,350.57元。合同約定的違約金數(shù)額大于實(shí)際損失的百分之一百三十，可調(diào)整為按435,350.57元給付違約金。故對(duì)于原告吳某某違約金的訴訟請(qǐng)求，予以部分支持。本案合同中對(duì)房屋交付條件約定不明確，法律規(guī)定也不明確，依誠(chéng)實(shí)守信原則，兼顧利益均衡，本案確定案涉房屋在消防驗(yàn)收合格之前交付房屋屬實(shí)質(zhì)性違約，逾期交房的違約責(zé)任及空置費(fèi)用應(yīng)由你好房地產(chǎn)公司承擔(dān)。房屋符合交房條件后，雙方因爭(zhēng)議事項(xiàng)未能辦理進(jìn)戶手續(xù)，雙方對(duì)損失的產(chǎn)生及擴(kuò)大均有過(guò)錯(cuò)，互不承擔(dān)逾期交房及辦理進(jìn)戶手續(xù)違約責(zé)任。但至雙方實(shí)際交接時(shí)止的空置費(fèi)用應(yīng)由雙方各半承擔(dān)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第八條、第六十條、第九十四條、第一百零七條、一百一十四條、第一百三十條、第一百三十八條、《中華人民共和國(guó)消防法（1998年）》第十三條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條、第十七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)為原告吳某某辦理位于哈爾濱市松北區(qū)前進(jìn)分區(qū)世茂大道與拉薩路交角處房產(chǎn)的進(jìn)戶手續(xù)、將該房屋交付原告吳某某；
二、被告黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告吳某某違約金435,350.57元，此款于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；
三、駁回原告吳某某的其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回反訴原告黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司反訴訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)19,129元（原告吳某某已預(yù)付）由被告黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)5340元，由原告吳某某負(fù)擔(dān)13789元。被告黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司須于本判決生效之日起十日內(nèi)將該款項(xiàng)給付原告吳某某；反訴案件受理費(fèi)50元（反訴原告黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已預(yù)付）由反訴原告黑龍江你好房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 徐建中
代理審判員 鄭宏超
人民陪審員 崔希江

書記員： 王天嬌