原告：吳國瑛，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住廊坊市廣陽區(qū)。委托訴訟代理人楊杰、張艷秋，河北辯達律師事務所律師。被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住廊坊市廣陽區(qū)。被告：肖某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住廊坊市廣陽區(qū)。委托訴訟代理人徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住廊坊市廣陽區(qū)新源道新源小區(qū)*棟*單元***室。系肖某某之夫。

原告向本院提出訴訟請求1、確認原告吳國瑛與被告徐某某、肖某某簽訂的房屋買賣合同合法有效，判令被告履行產權過戶手續(xù)；2、本案訴訟費及其他與訴訟有關的費用由被告承擔。事實與理由：2013年9月15日被告徐某某因經營需要向原告吳國瑛借款400000元，約定還款日期為2014年9月18日，利息為每月10000元（2015年3月改為月息8000元），但被告徐某某未按照約定期限返還借款，利息給付至2016年1月。另，被告徐某某、肖某某夫妻二人于2013年1月28日購買了位于廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國際1棟1單元8層833號房產。因被告徐某某無力償還全部借款，被告徐某某同意將房產出售給原告吳國瑛，用于折抵相應的借款本金，原告吳國瑛自愿購買。因此2016年1月10日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定的購房款總價為300000元，其中230000用所欠借款折抵，余款在房產過戶時以原告吳國瑛代為清償銀行按揭貸款的方式給付，多退少補。同時約定，被告徐某某應在取得該房屋所有權證后30日內協(xié)助原告吳國瑛辦理產權過戶手續(xù)。《房屋買賣合同》簽訂后被告徐某某將鉆石國際1-1-883號房以及購房合同、銀行按揭貸款合同、購房發(fā)票等全部手續(xù)交付給原告吳國瑛。而且，吳國瑛在實際占有房屋以后于2016年3月27日將該房屋以自己的名義出租給了第三人。后經吳國瑛多次催促，徐某某于2016年10月21日取得了房屋所有權證。為了協(xié)助原告吳國瑛辦理產權過戶手續(xù)，2016年10月21日徐某某、肖某某授權張鴻亮代為辦理產權過戶登記手續(xù)，并辦理了授權委托公證。原告吳國瑛于2016年10月26日替徐某某還清了剩余的70353.65元銀行按揭貸款。10月27日原告吳國瑛持建設銀行出具的還款證明到廊坊市房管局辦理了解除抵押登記（他項權證）手續(xù)，10月31日下午原告與張鴻亮辦理產權過戶手續(xù)時正好碰到廣陽區(qū)人民法院工作人員，該房產被采取了查封措施，致使房屋無法辦理過戶登記手續(xù)。依據《中華人民共和國民法通則》第五十五條、第五十六條、《合同法》第四十四條、《最高人民法院第八次全國法院民事商事審判工作會議紀要》第59條的規(guī)定，原告吳國瑛與被告徐某某、肖某某簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，并已實際占有和使用，原告通過購買方式合法取得了該房產的所有權，且雙方簽訂《房屋買賣合同》基于雙方的真實意思表示，并無導致合同無效的法定事由。另，原、被告雙方簽訂的《房屋買賣合同》遠遠早于法院采取查封措施之前，屬于在先權利，應當受到法律保護。為維護原告的合法財產權益，故訴至法院。被告徐某某、肖某某未提交書面答辯意見，庭審中辯稱，房屋買賣的事情確認屬實，房屋過不了戶并不是我能決定的。我現(xiàn)在沒有能力承擔訴訟費。經審理查明，原告吳國瑛與二被告徐某某、肖某某系朋友關系，被告徐某某、肖某某系夫妻關系。2013年9月15日，原告吳國瑛與被告徐某某簽訂《借款協(xié)議》，約定被告徐某某向原告吳國瑛借款400000元，月利息10000元，借款期限自2013年9月18日至2014年9月18日。庭審中，原告提供了中國銀行對賬單、中國建設銀行股份有限公司打款明細、原告與郭勝陽的結婚證、被告徐某某的收條，證明借款300000元已由原告之夫郭勝陽轉賬到被告徐某某指定的廊坊市悅煊網絡科技發(fā)展有限公司的賬戶，借款100000元已轉賬至被告徐某某指定的中國建設銀行的賬戶。被告徐某某的收條亦表示認可收到上述400000元。此后被告徐某某按《借款協(xié)議》約定向原告支付利息至2016年1月份，但本金未能償還。2016年1月10日，原告與二被告簽訂《房屋買賣合同》，約定：二被告徐某某、肖某某夫妻2013年1月28日購買了位于廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國際1棟1單元8層833號房產，因被告無力償還全部借款，同意將該房產出售給原告，用于折抵相應的借款本金，原告自愿購買。雙方還約定：1、經雙方協(xié)商一致，房屋轉讓總價款為人民幣300000元；2、購房款分兩次支付，本合同簽訂之日被告未返還借款中的230000元自動轉換為購房首付款，待該房產取得房屋所有權證后原告直接替被告償還全部剩余的銀行按揭貸款，多退少補。折抵購房款后被告仍應返還剩余借款170000元，還款期限為2016年12月31日，利息為月息2分。3、本合同簽訂之日起3日內被告應將上述房產及購房合同、發(fā)票等購房憑證交付原告，房屋的風險責任自交付之日起轉移給原告。被告取得房屋所有權證后30日內應協(xié)助原告辦理完畢房屋所有權過戶手續(xù)，產權過戶發(fā)生的費用由原告承擔；4、被告保證出讓房產除本合同第一條告知的銀行按揭貸款抵押外，再無其他任何債權債務糾紛、抵押、查封等權利瑕疵；5、上述房屋交付后的物業(yè)管理費、水、電、燃氣、通信費等其他費用均由原告承擔。違約責任：被告如違反本合同第四條第二款的約定或其他任何被告原因致使本合同無效、撤銷或致使合同目的無法全部實現(xiàn)的任何情況出現(xiàn)，被告仍承擔返還原告全部借款本金和利息的義務，利息計算時間自原借款發(fā)生時間開始計算，等等。另查明，原、被告簽訂《房屋買賣合同》涉及的廊坊鉆石國際1-1-833室房屋，建筑面積36.62平方米。該房屋系被告徐某某于2013年1月28日向廊坊市圣龍房地產開發(fā)有限公司按揭貸款購買的商品房，購房總價款為197696元，其中首付款99696元，銀行按揭貸款98000元，未還貸款75000元。2016年1月10日原告與二被告簽訂《房屋買賣合同》后，被告將該套房屋的檔案資料等相關材料交付給原告，同時將房屋交付給原告使用，2016年3月27日原告將房屋出租給第三人使用。2016年10月21日，被告徐某某、肖某某授權張鴻亮代為辦理償還銀行貸款、注銷抵押登記、產權過戶登記等手續(xù)，并辦理了授權委托公證。2016年10月26日，原告吳國瑛替被告徐某某還清了剩余貸款70353.65元，并協(xié)助撤銷了銀行抵押。2016年10月31日，原告與委托人張鴻亮到廊坊市房管局辦理產權過戶時得知該房產被查封。以上事實有原告提交的《借款協(xié)議》、中國銀行對賬單、中國建設銀行股份有限公司打款明細、原告與郭勝陽的結婚證、被告徐某某的收條，《商品房買賣合同》、房屋所有權證書、公證書、租房合同、中國建設銀行個人貸款結清證明、個人貸款還款憑證等及原、被告的庭審陳述為證。
原告吳國瑛與被告徐某某、肖某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年12月8日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告吳國瑛及委托訴訟代理人楊杰、張艷秋，被告徐某某（即被告肖某某的委托訴訟代理人）到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，原告吳國瑛與二被告徐某某、肖某某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示，雙方以達成買賣房屋替代原有的部分借款協(xié)議的履行方式，符合《中華人民共和國合同法》第77條的規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同”，故該《房屋買賣合同》合法有效。原告吳國瑛與被告徐某某的債權、債務關系因雙方約定視為部分履行完畢，轉化為房屋買賣合同關系。按照《房屋買賣合同》的約定，原告支付了約定的房款，并替被告償還了剩余70353.65元貸款，并協(xié)助被告撤銷了銀行抵押，原告也已實際占有、使用該房屋，故房屋所有權應歸原告所有，被告應配合原告辦理房屋產權過戶手續(xù)。為保證合同的穩(wěn)定性及交易的安全，雙方提及房屋被法院查封的問題與本案的買賣合同沒有直接的關系，本院不予采信。故依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

原告吳國瑛與被告徐某某、肖某某簽訂的關于廊坊鉆石國際1-1-833室房屋的《房屋買賣合同》合法有效，被告徐某某、肖某某配合原告吳國瑛辦理房屋產權過戶手續(xù)。案件受理費6700元，減半收取3350元，由被告徐某某、肖某某承擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員　　李曉芳

書記員：羅云