原告：吳國(guó)瑛，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住廊坊市廣陽(yáng)區(qū)。委托訴訟代理人楊杰、張艷秋，河北辯達(dá)律師事務(wù)所律師。被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住廊坊市廣陽(yáng)區(qū)。被告：肖某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住廊坊市廣陽(yáng)區(qū)。委托訴訟代理人徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住廊坊市廣陽(yáng)區(qū)新源道新源小區(qū)*棟*單元***室。系肖某某之夫。

原告向本院提出訴訟請(qǐng)求1、確認(rèn)原告吳國(guó)瑛與被告徐某某、肖某某簽訂的房屋買賣合同合法有效，判令被告履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；2、本案訴訟費(fèi)及其他與訴訟有關(guān)的費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2013年9月15日被告徐某某因經(jīng)營(yíng)需要向原告吳國(guó)瑛借款400000元，約定還款日期為2014年9月18日，利息為每月10000元（2015年3月改為月息8000元），但被告徐某某未按照約定期限返還借款，利息給付至2016年1月。另，被告徐某某、肖某某夫妻二人于2013年1月28日購(gòu)買了位于廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國(guó)際1棟1單元8層833號(hào)房產(chǎn)。因被告徐某某無(wú)力償還全部借款，被告徐某某同意將房產(chǎn)出售給原告吳國(guó)瑛，用于折抵相應(yīng)的借款本金，原告吳國(guó)瑛自愿購(gòu)買。因此2016年1月10日，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，約定的購(gòu)房款總價(jià)為300000元，其中230000用所欠借款折抵，余款在房產(chǎn)過(guò)戶時(shí)以原告吳國(guó)瑛代為清償銀行按揭貸款的方式給付，多退少補(bǔ)。同時(shí)約定，被告徐某某應(yīng)在取得該房屋所有權(quán)證后30日內(nèi)協(xié)助原告吳國(guó)瑛辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。《房屋買賣合同》簽訂后被告徐某某將鉆石國(guó)際1-1-883號(hào)房以及購(gòu)房合同、銀行按揭貸款合同、購(gòu)房發(fā)票等全部手續(xù)交付給原告吳國(guó)瑛。而且，吳國(guó)瑛在實(shí)際占有房屋以后于2016年3月27日將該房屋以自己的名義出租給了第三人。后經(jīng)吳國(guó)瑛多次催促，徐某某于2016年10月21日取得了房屋所有權(quán)證。為了協(xié)助原告吳國(guó)瑛辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，2016年10月21日徐某某、肖某某授權(quán)張鴻亮代為辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，并辦理了授權(quán)委托公證。原告吳國(guó)瑛于2016年10月26日替徐某某還清了剩余的70353.65元銀行按揭貸款。10月27日原告吳國(guó)瑛持建設(shè)銀行出具的還款證明到廊坊市房管局辦理了解除抵押登記（他項(xiàng)權(quán)證）手續(xù)，10月31日下午原告與張鴻亮辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)正好碰到廣陽(yáng)區(qū)人民法院工作人員，該房產(chǎn)被采取了查封措施，致使房屋無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條、第五十六條、《合同法》第四十四條、《最高人民法院第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第59條的規(guī)定，原告吳國(guó)瑛與被告徐某某、肖某某簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，并已實(shí)際占有和使用，原告通過(guò)購(gòu)買方式合法取得了該房產(chǎn)的所有權(quán)，且雙方簽訂《房屋買賣合同》基于雙方的真實(shí)意思表示，并無(wú)導(dǎo)致合同無(wú)效的法定事由。另，原、被告雙方簽訂的《房屋買賣合同》遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于法院采取查封措施之前，屬于在先權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。為維護(hù)原告的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，故訴至法院。被告徐某某、肖某某未提交書面答辯意見，庭審中辯稱，房屋買賣的事情確認(rèn)屬實(shí)，房屋過(guò)不了戶并不是我能決定的。我現(xiàn)在沒有能力承擔(dān)訴訟費(fèi)。經(jīng)審理查明，原告吳國(guó)瑛與二被告徐某某、肖某某系朋友關(guān)系，被告徐某某、肖某某系夫妻關(guān)系。2013年9月15日，原告吳國(guó)瑛與被告徐某某簽訂《借款協(xié)議》，約定被告徐某某向原告吳國(guó)瑛借款400000元，月利息10000元，借款期限自2013年9月18日至2014年9月18日。庭審中，原告提供了中國(guó)銀行對(duì)賬單、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司打款明細(xì)、原告與郭勝陽(yáng)的結(jié)婚證、被告徐某某的收條，證明借款300000元已由原告之夫郭勝陽(yáng)轉(zhuǎn)賬到被告徐某某指定的廊坊市悅煊網(wǎng)絡(luò)科技發(fā)展有限公司的賬戶，借款100000元已轉(zhuǎn)賬至被告徐某某指定的中國(guó)建設(shè)銀行的賬戶。被告徐某某的收條亦表示認(rèn)可收到上述400000元。此后被告徐某某按《借款協(xié)議》約定向原告支付利息至2016年1月份，但本金未能償還。2016年1月10日，原告與二被告簽訂《房屋買賣合同》，約定：二被告徐某某、肖某某夫妻2013年1月28日購(gòu)買了位于廊坊市安次區(qū)順安街以南、常甫路以西鉆石國(guó)際1棟1單元8層833號(hào)房產(chǎn)，因被告無(wú)力償還全部借款，同意將該房產(chǎn)出售給原告，用于折抵相應(yīng)的借款本金，原告自愿購(gòu)買。雙方還約定：1、經(jīng)雙方協(xié)商一致，房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣300000元；2、購(gòu)房款分兩次支付，本合同簽訂之日被告未返還借款中的230000元自動(dòng)轉(zhuǎn)換為購(gòu)房首付款，待該房產(chǎn)取得房屋所有權(quán)證后原告直接替被告償還全部剩余的銀行按揭貸款，多退少補(bǔ)。折抵購(gòu)房款后被告仍應(yīng)返還剩余借款170000元，還款期限為2016年12月31日，利息為月息2分。3、本合同簽訂之日起3日內(nèi)被告應(yīng)將上述房產(chǎn)及購(gòu)房合同、發(fā)票等購(gòu)房憑證交付原告，房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自交付之日起轉(zhuǎn)移給原告。被告取得房屋所有權(quán)證后30日內(nèi)應(yīng)協(xié)助原告辦理完畢房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶發(fā)生的費(fèi)用由原告承擔(dān)；4、被告保證出讓房產(chǎn)除本合同第一條告知的銀行按揭貸款抵押外，再無(wú)其他任何債權(quán)債務(wù)糾紛、抵押、查封等權(quán)利瑕疵；5、上述房屋交付后的物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)?、通信費(fèi)等其他費(fèi)用均由原告承擔(dān)。違約責(zé)任：被告如違反本合同第四條第二款的約定或其他任何被告原因致使本合同無(wú)效、撤銷或致使合同目的無(wú)法全部實(shí)現(xiàn)的任何情況出現(xiàn)，被告仍承擔(dān)返還原告全部借款本金和利息的義務(wù)，利息計(jì)算時(shí)間自原借款發(fā)生時(shí)間開始計(jì)算，等等。另查明，原、被告簽訂《房屋買賣合同》涉及的廊坊鉆石國(guó)際1-1-833室房屋，建筑面積36.62平方米。該房屋系被告徐某某于2013年1月28日向廊坊市圣龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按揭貸款購(gòu)買的商品房，購(gòu)房總價(jià)款為197696元，其中首付款99696元，銀行按揭貸款98000元，未還貸款75000元。2016年1月10日原告與二被告簽訂《房屋買賣合同》后，被告將該套房屋的檔案資料等相關(guān)材料交付給原告，同時(shí)將房屋交付給原告使用，2016年3月27日原告將房屋出租給第三人使用。2016年10月21日，被告徐某某、肖某某授權(quán)張鴻亮代為辦理償還銀行貸款、注銷抵押登記、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記等手續(xù)，并辦理了授權(quán)委托公證。2016年10月26日，原告吳國(guó)瑛替被告徐某某還清了剩余貸款70353.65元，并協(xié)助撤銷了銀行抵押。2016年10月31日，原告與委托人張鴻亮到廊坊市房管局辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)得知該房產(chǎn)被查封。以上事實(shí)有原告提交的《借款協(xié)議》、中國(guó)銀行對(duì)賬單、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司打款明細(xì)、原告與郭勝陽(yáng)的結(jié)婚證、被告徐某某的收條，《商品房買賣合同》、房屋所有權(quán)證書、公證書、租房合同、中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人貸款結(jié)清證明、個(gè)人貸款還款憑證等及原、被告的庭審陳述為證。
原告吳國(guó)瑛與被告徐某某、肖某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2016年12月8日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳國(guó)瑛及委托訴訟代理人楊杰、張艷秋，被告徐某某（即被告肖某某的委托訴訟代理人）到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告吳國(guó)瑛與二被告徐某某、肖某某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示，雙方以達(dá)成買賣房屋替代原有的部分借款協(xié)議的履行方式，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第77條的規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”，故該《房屋買賣合同》合法有效。原告吳國(guó)瑛與被告徐某某的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系因雙方約定視為部分履行完畢，轉(zhuǎn)化為房屋買賣合同關(guān)系。按照《房屋買賣合同》的約定，原告支付了約定的房款，并替被告償還了剩余70353.65元貸款，并協(xié)助被告撤銷了銀行抵押，原告也已實(shí)際占有、使用該房屋，故房屋所有權(quán)應(yīng)歸原告所有，被告應(yīng)配合原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。為保證合同的穩(wěn)定性及交易的安全，雙方提及房屋被法院查封的問(wèn)題與本案的買賣合同沒有直接的關(guān)系，本院不予采信。故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

原告吳國(guó)瑛與被告徐某某、肖某某簽訂的關(guān)于廊坊鉆石國(guó)際1-1-833室房屋的《房屋買賣合同》合法有效，被告徐某某、肖某某配合原告吳國(guó)瑛辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。案件受理費(fèi)6700元，減半收取3350元，由被告徐某某、肖某某承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員　　李曉芳

書記員：羅云