原告：吳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，安徽省宣城市人，個體工商戶，住安徽省蕪湖市東部星城東區(qū)。
委托訴訟代理人：唐海，上海金茂凱德蕪湖律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
委托訴訟代理人：湯漢軍，上海邦信陽中建中匯（武漢）律師事務(wù)所律師（一般授權(quán)）。
被告：袁某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江岸區(qū)。
被告：袁某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市江岸區(qū)。
上列二被告共同委托訴訟代理人：張成，湖北高韜律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告：陶賢貴，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，安徽省蕪湖市人，無固定職業(yè)，住上海市浦東新區(qū)。
被告：蕪湖榮華航運有限責(zé)任公司，住所地：安徽省蕪湖市蕪湖縣陶辛鎮(zhèn)。
法定代表人：陶良俊，該公司總經(jīng)理。

原告吳某某與被告袁某、袁某某、陶賢貴、蕪湖榮華航運有限責(zé)任公司（以下簡稱榮華航運公司）執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2018年6月26日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告吳某某及其委托訴訟代理人湯漢軍、被告袁某和袁某某的共同委托訴訟代理人張成、被告陶賢貴、被告榮華航運公司的法定代表人陶良俊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳某某向本院提出訴訟請求：1.不得執(zhí)行蕪湖市東部星城東區(qū)1棟1單元301室房屋；2.被告承擔(dān)本案訴訟費用。事實和理由：原告從2015年5月起從陶賢貴處承租案涉房屋并一直居住至今。2016年5月30日，陶賢貴與原告簽訂《二手房買賣合同》，約定陶賢貴將案涉房屋以40萬元的價格出售給原告，原告于合同簽訂之日交付定金5000元，通過公積金貸款28萬元，首付款在房產(chǎn)交易大廳受理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)后拿到受理單時交付，原告預(yù)付8萬元給陶賢貴用于歸還房屋抵押貸款。2016年6月14日，該房屋被本院查封。原告向本院提出執(zhí)行異議，本院于2018年5月15日作出（2018）鄂0104執(zhí)異13號執(zhí)行裁定書，裁定：駁回原告的異議申請。原告認為，原告對案涉房屋享有排除執(zhí)行的權(quán)利。首先，案涉房屋雖系陶賢貴與其妻子袁愛群共有，袁愛群未在《二手房買賣合同》上簽字并不影響其知曉并同意陶賢貴代表其簽字，袁愛群未簽字是因為合同簽訂時她人在上海，事后她與陶賢貴前往銀行簽字，配合原告辦理了公積金貸款抵押手續(xù)，并提供了其個人賬戶作為貸款發(fā)放賬戶，以實際行動表明其有賣房的真實意思表示。即使陶賢貴事先未獲得袁愛群的授權(quán)，但袁愛群事后積極配合履行合同的行為也表明袁愛群對合同進行了追認。其次，原告已按約定支付了定金5000元，亦支付了7萬元用于清償銀行按揭貸款，該款雖以“借條”的形式出現(xiàn)，但實為房款，對于剩余購房款，因法院告知原告需等待袁某、袁某某與陶賢貴的協(xié)商結(jié)果，加上原告無法聯(lián)系上陶賢貴，故原告按法院要求未向陶賢貴支付剩余房款，但原告提出執(zhí)行異議時已承諾可以直接將剩余房款按法院要求交付執(zhí)行，現(xiàn)在原告仍會繼續(xù)履行此項承諾。再次，合同簽訂后，原告一直在積極履行合同，但因案涉房屋自2016年6月14日起便處于查封狀態(tài)，且無法聯(lián)系上陶賢貴，故原告未能辦理房屋過戶手續(xù)。最后，原告從2015年5月起就一直合法占有案涉房屋。綜上，法院駁回原告的執(zhí)行異議申請缺乏事實和法律依據(jù)，故原告向本院提起訴訟。
被告袁某、袁某某共同辯稱：1.原告與陶賢貴簽訂的《二手房買賣合同》不屬于合法有效的合同，案涉房屋屬于陶賢貴與袁愛群的夫妻共同財產(chǎn)，而《二手房買賣合同》上僅有陶賢貴的簽名，陶賢貴無權(quán)代表袁愛群對夫妻共同財產(chǎn)進行處分，原告并無證據(jù)證明袁愛群對陶賢貴有授權(quán)及追認，不能推定陶賢貴有權(quán)代表袁愛群處分夫妻共同財產(chǎn)，即使袁愛群以事實行為進行追認，在追認之后合同才具有法律效力，現(xiàn)有證據(jù)并不能證明追認行為發(fā)生于查封之前；2.原告從2015年5月開始承租案涉房屋，原告對案涉房屋的占有不是基于買賣合同關(guān)系，而是基于租賃合同關(guān)系；3.原告所稱的定金5000元收款主體并非陶賢貴，且收據(jù)載明的金額為4950元，與陶賢貴出具的收條金額不一致，原告主張向陶賢貴支付的購房款7萬元實為陶賢貴為清償案涉房屋項下貸款而向原告借取的借款，原告稱其未能全額支付購房款是因為聯(lián)系不上陶賢貴，顯然不合常理，原告如有意付款，可以直接向袁愛群賬戶轉(zhuǎn)賬；4.原告稱其有能力全額支付購房款，卻選擇時間、周期均不確定的公積金貸款方式付款，故案涉房屋未能過戶應(yīng)當歸責(zé)于原告未及時支付購房款，而非房屋被查封。綜上，原告不符合排除執(zhí)行的法定條件，請求法院駁回原告全部訴訟請求。
被告陶賢貴辯稱：1.陶賢貴是在經(jīng)濟困難的情況下才賣房子的，袁愛群并不同意賣房子，陶賢貴單方面與原告簽訂了合同；2.辦理房屋過戶手續(xù)時房管部門要求袁愛群到場，因原告不能一次性支付首付款，故袁愛群不同意賣房，因此才未能辦理過戶手續(xù)，過了半個月房屋就被法院查封了，陶賢貴曾與原告協(xié)商退還購房款或者原告一次性付款，但原告無力支付，原告一直不搬離房屋，也不支付租金，現(xiàn)在陶賢貴不愿意賣房子了，請求法院駁回原告全部訴訟請求。
被告榮華航運公司辯稱：榮華航運公司僅僅是對陶賢貴的債務(wù)進行擔(dān)保，不清楚陶賢貴賣房子的事情，不同意原告的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證,對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：安徽省蕪湖市東部星城東區(qū)1#樓1-301室房屋（建筑面積95平方米）系陶賢貴與袁愛群夫妻共同共有，并于2011年10月12日登記在二人名下。2015年5月9日，袁愛東（甲方）與吳某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：“甲方自愿將坐落在東部星城東區(qū)1-1-301室房屋租給乙方居住使用，租期暫定12個月，從2015年5月12日起至2016年5月12日止，每月租金800元。”2016年5月30日，陶賢貴與吳某某、蕪湖市順通房產(chǎn)中介所（以下簡稱順通中介所）簽訂《二手房買賣合同》，甲方為袁愛群和陶賢貴，乙方為吳某某，中介方為順通中介所，約定：“甲方將案涉房屋以40萬元的價格出售給乙方，包含房屋附屬設(shè)施、房屋內(nèi)所有設(shè)施。乙方即日付購房定金5000元給甲方，甲方收到定金時將房產(chǎn)證及房屋相關(guān)資料暫存中介方保管，中介方出具收據(jù)。乙方預(yù)公積金貸款28萬元，雙方確定5日內(nèi)提供貸款資料并到銀行辦理貸款手續(xù)，等乙方貸款審批通過、甲方還完貸款并拿到他項權(quán)證時于5日內(nèi)辦理過戶手續(xù)，等房產(chǎn)大廳受理過后拿到受理單時乙方付首付款給甲方、同時預(yù)留5000元暫存中介方作為交房保證金，等甲方付清水、電、氣、物業(yè)等所有費用時中介方返還給甲方，剩余房款等貸款發(fā)放時直接打入甲方賬戶，甲方在收到除（交房保證金）外的房款時3日內(nèi)將該房屋交付給乙方或房租費退給乙方，逾期每天按50元罰款。乙方辦理貸款、過戶手續(xù)時甲方須積極配合、提供真實有效證件?！焙贤砑s定：“乙方同意預(yù)付8萬元給甲方還貸款，甲方同意乙方欠首付款4萬元，限于年底還清。”后陶賢貴出具《收條》，確認收到吳某某購房定金5000元。2016年6月1日，陶賢貴出具《借條》，內(nèi)容為：“今借到吳某某7萬元用于歸還東部星城東區(qū)1幢1單元301室按揭貸款（借款匯到袁愛群交通銀行卡）?！焙筇召t貴還清了案涉房屋的按揭貸款，吳某某的妻子葉丹與中國建設(shè)銀行股份有限公司蕪湖市分行簽訂了《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，擬借款28萬元用于購買案涉房屋。貸款審批過程中，本院因執(zhí)行袁某、袁某某與陶賢貴、榮華航運公司借款、擔(dān)保合同糾紛一案，于2016年6月14日以（2016）鄂0104執(zhí)471號執(zhí)行裁定書查封了案涉房屋。后吳某某向本院提出排除執(zhí)行的執(zhí)行異議，本院于2018年5月15日作出（2018）鄂0104執(zhí)異13號執(zhí)行裁定書，裁定：“駁回吳某某的異議申請?！眳悄衬硨υ摬枚ú环?，故向本院提起執(zhí)行異議之訴。2018年8月17日，吳某某向本院郵寄送達《交付執(zhí)行申請書》一份，表示同意將剩余房款交付本院執(zhí)行，請求法院提供賬號，將剩余款項匯入。

本院認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！眳悄衬撑c陶賢貴簽訂《二手房買賣合同》后，僅支付部分購房款，并未將剩余購房款按照人民法院的要求交付執(zhí)行，且在本院對案涉房屋進行查封時，合同并未履行到交房階段，吳某某是基于租賃合同占有房屋，而非基于買賣合同占有房屋，故吳某某對案涉房屋不享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)駁回其訴訟請求。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告吳某某全部訴訟請求。
案件受理費7300元，由原告吳某某負擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于武漢市中級人民法院。

審判長 謝磊
人民陪審員 朱俊南
人民陪審員 王波

書記員： 楊弘帆