原告吳某某（反訴被告），武漢芳妮兒婚紗禮服有限公司總經(jīng)理。
委托代理人聶世堂（特別授權(quán)代理），湖北山河律師事務(wù)所律師。
被告李某某（反訴原告），武漢嘉迪設(shè)計(jì)裝飾有限公司總經(jīng)理。
委托代理人田某某（特別授權(quán)代理），女，武漢海創(chuàng)電動(dòng)傢俬制造有限公司總經(jīng)理，住武漢市江岸區(qū)高雄路。
被告田某某，武漢海創(chuàng)電動(dòng)傢俬制造有限公司總經(jīng)理。
委托代理人黃晨（特別授權(quán)代理），湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。
委托代理人廖蕓（特別授權(quán)代理），湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。
第三人何茂昌，武漢茂盛發(fā)物資調(diào)劑有限公司董事長(zhǎng)。

原告吳某某訴被告李某某、田某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年1月3日立案受理后，依法適用普通程序進(jìn)行審理，并組成由審判員王雪濤擔(dān)任審判長(zhǎng)，人民陪審員任頻、人民陪審員杜松參加的合議庭。審理中，根據(jù)李某某、田某某提出的追加當(dāng)事人的申請(qǐng)，本院依法追加案外人何茂昌為本案第三人參加訴訟。被告李某某、田某某提起反訴，本院對(duì)反訴一并審理。此后，被告田某某向本院提出撤回其反訴的起訴的申請(qǐng)，本院依法予以準(zhǔn)許。本院于2014年5月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告吳某某及其委托代理人聶世堂，被告李某某的委托代理人田某某，被告田某某及其委托代理人黃晨、廖蕓均到庭參加了訴訟。第三人何茂昌經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。審理中，本院根據(jù)李某某、田某某提出的對(duì)位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里12號(hào)的房屋的房屋改造和裝修工程（包括水電部分）工程造價(jià)及裝修殘值進(jìn)行鑒定申請(qǐng)，依法委托中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行造價(jià)咨詢(xún)中心進(jìn)行司法鑒定。中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行造價(jià)咨詢(xún)中心經(jīng)審查，以鑒定依據(jù)和資料不齊全，無(wú)法做出準(zhǔn)確的鑒定為由退回對(duì)工程造價(jià)鑒定；以裝修殘值屬于評(píng)估范圍，應(yīng)由另外評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估為由，退回對(duì)裝修殘值鑒定。本院經(jīng)與李某某、田某某聯(lián)系對(duì)裝修殘值鑒定的事宜，李某某、田某某表示撤回對(duì)裝修殘值鑒定的申請(qǐng)。因該案案情復(fù)雜，經(jīng)院長(zhǎng)批準(zhǔn)，依法延長(zhǎng)審理期限6個(gè)月。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，吳某某根據(jù)其與匯通印刷廠(chǎng)、樂(lè)泰公司、全明道簽訂的房屋租賃合同等取得位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)，房屋面積為430平方米的房屋和位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓房屋兩間，房屋面積為90平方米房屋的經(jīng)營(yíng)、使用權(quán)。
2012年4月1日，田某某代表李某某與吳某某簽訂房屋租賃合同一份。合同約定，吳某某（甲方）向李某某（乙方）出租位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)，房屋面積為430平方米的房屋。租賃期限為3年，從2012年4月15日起將符合使用需求的房屋交付乙方，至2015年4月14日止。租期內(nèi)，雙方未經(jīng)協(xié)商一致，不得提前解約。租金為每月12，000元，合同按協(xié)議半年期支付72，000元，支付時(shí)間為：9月15日、3月15日。按期繳納的租金的時(shí)間提前30天。如續(xù)租本合同租金按每年度逐年遞增5%。押金12，000元。承租方未按時(shí)交付租金，滯納金為租金總額3%／日，超過(guò)10天仍未繳納租金的，合同自動(dòng)終止，押金不予退還。本合同租金次年度按每平方米30元計(jì)算租金。第三年租金遞增5%。如續(xù)期租金遞增為5%，支付方式皆為年付（2015年4月1日后續(xù)簽）。合同還約定了其他內(nèi)容。2012年5月1日，田某某代表李某某與吳某某又簽訂房屋租賃合同一份。合同約定，吳某某（甲方）向李某某（乙方）出租位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓房屋兩間，房屋面積為90平方米。租賃期限為3年，從2012年5月1日起將符合使用需求的房屋交付乙方，至2015年4月30日止。租期內(nèi)，雙方未經(jīng)協(xié)商一致，不得提前解約。租金為每月2，500元，首期合同半年度支付共計(jì)15，000元，如續(xù)租本合同租金按每年度逐年遞增5%。支付時(shí)間為：10月1日、4月1日。按期繳納的租金的時(shí)間提前30天。押金2，500元。承租方未按時(shí)交付租金，滯納金為租金總額3%／日，超過(guò)10天仍未繳納租金的，合同自動(dòng)終止，押金不予退還。合同還約定了其他內(nèi)容。上述兩份合同簽訂后，吳某某向李某某交付了約定出租的房屋。李某某占有、使用上述房屋后，因何茂昌與吳某某就匯通路舊貨市場(chǎng)遺留問(wèn)題發(fā)生糾紛，何茂昌于2012年8月起在李某某經(jīng)營(yíng)使用的房屋處進(jìn)行干擾，致使李某某正常經(jīng)營(yíng)使用該房屋受到一定程度的影響。此后，何茂昌干擾的情形已得到排除，但李某某仍未按合同約定支付租金。李某某除支付半年租金外，尚欠吳某某位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)的房屋自2012年10月15日起至今的租金及位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓兩間房屋自2012年11月1日起至今的租金未予支付。吳某某經(jīng)多次催要未果，故訴至法院。審理中，被告李某某、田某某提起反訴，本院對(duì)反訴一并審理。此后，被告田某某向本院提出撤回其反訴的起訴的申請(qǐng)，本院依法予以準(zhǔn)許。

本院認(rèn)為，田某某代表李某某與吳某某簽訂房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)。吳某某依合同履行交付房屋的義務(wù)，但李某某未按合同約定履行支付租金的義務(wù)。李某某未按合同約定交納租金，其行為已構(gòu)成違約，吳某某有權(quán)要求李某某履行支付租金的義務(wù)?，F(xiàn)吳某某提出的李某某支付位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)的房屋從2012年10月15日起至2014年5月14日止的租金，以及支付位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓兩間房屋從2012年11月1日起至2014年5月14日止的租金的訴請(qǐng)，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。但吳某某計(jì)算位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)的房屋從2012年10月15日起至2014年5月14日止的租金為395，800元；位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓兩間房屋從2012年11月1日起至2014年5月14日止的租金48，750元，兩項(xiàng)合計(jì)444，500元的金額有誤，實(shí)際計(jì)算應(yīng)為：位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)的房屋租金：2012年10月15日至2013年4月14日的租金為72，000元；2013年4月15日至2013年10月14日的租金為77，400元；2013年10月15日至2014年4月14日的租金為77，400元；2014年4月15日至2014年5月14日的租金為13，545元，共計(jì)240，345元；位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓兩間房屋租金：2012年11月1日至2013年4月30日的租金為15，000元；2013年5月1日至2013年11月30日的租金為15，750元；2013年12月1日至2014年5月14日的租金為15，750元，共計(jì)46，500元。兩項(xiàng)合計(jì)286，845元。因吳某某與何茂昌就匯通路舊貨市場(chǎng)遺留問(wèn)題發(fā)生糾紛，何茂昌曾在李某某經(jīng)營(yíng)使用的房屋處進(jìn)行干擾，致使李某某正常經(jīng)營(yíng)使用該房屋受到一定程度的影響，故李某某有權(quán)要求吳某某適當(dāng)減少租金。本院根據(jù)何茂昌在李某某經(jīng)營(yíng)使用的房屋處進(jìn)行干擾的具體情形，酌定李某某向吳某某減少支付2012年8月后的3個(gè)月的租金。其中，李某某向吳某某減少支付位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)的房屋租金36，000元（12，000元×3個(gè)月）；減少支付位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓兩間房屋租金7，500元（2，500元×3個(gè)月）。上述應(yīng)減少支付的租金從李某某應(yīng)支付給吳某某的租金中扣除。對(duì)吳某某提出的李某某以其累積所欠的租金為基數(shù)，按每日3%，支付違約金的訴請(qǐng)，因合同約定“承租方未按時(shí)交付租金，滯納金為租金總額3%／日”，對(duì)該約定的滯納金雙方當(dāng)事人均認(rèn)同系違約金，應(yīng)按合同約定的違約金處理；李某某未按合同約定交納租金，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向吳某某支付違約金，故本院對(duì)吳某某提出的李某某應(yīng)支付違約金的訴請(qǐng)予以支持。但因合同約定的違約金明顯超過(guò)實(shí)際損失即因李某某拖欠租金而發(fā)生的利息損失，且李某某、田某某提出“違約金過(guò)高”的意見(jiàn)，該違約金應(yīng)予以調(diào)整，故本院確定李某某按吳某某利息損失（利息按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）的130%來(lái)計(jì)算違約金。對(duì)吳某某提出的田某某支付租金、違約金的訴請(qǐng)部分，因田某某不是合同相對(duì)方，而是接受李某某的委托，代表李某某簽訂房屋租賃合同，及對(duì)承租的房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因房屋租貨合同關(guān)系產(chǎn)生的民事法律責(zé)任應(yīng)由李某某承擔(dān)，田某某不承擔(dān)責(zé)任，故本院對(duì)吳某某提出的該訴請(qǐng)部分不予以支持。審理中，李某某以吳某某與何茂昌對(duì)租賃房屋存在權(quán)屬爭(zhēng)議，何茂昌長(zhǎng)期、多次地進(jìn)行暴力干擾；因該房屋存在財(cái)產(chǎn)及租賃糾紛，致使李某某無(wú)法辦理特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證，至今無(wú)法正常進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，提出吳某某將存在權(quán)利瑕疵的房屋出租給李某某，構(gòu)成違約，故李某某不應(yīng)支付租金，并應(yīng)由吳某某承擔(dān)違約的賠償責(zé)任的抗辯意見(jiàn)。對(duì)該抗辯觀(guān)點(diǎn)，本院認(rèn)為，其一，本案中李某某主張的是吳某某基于出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保的違約而拒絕支付租金，并要求吳某某承擔(dān)違約的賠償責(zé)任，而不是主張第三人何茂昌的侵權(quán)損害賠償，故首先應(yīng)審查認(rèn)定吳某某是否有違約行為和事實(shí)。吳某某根據(jù)其與匯通印刷廠(chǎng)、樂(lè)泰公司、全明道簽訂的房屋租賃合同等取得租賃房屋的經(jīng)營(yíng)、使用權(quán)，上述各方并未向李某某主張權(quán)利；李某某、田某某提交的證據(jù)也不足以證明其主張的吳某某與何茂昌存在房屋權(quán)屬爭(zhēng)議；《合同法》第二百二十八條關(guān)于“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”的規(guī)定，系對(duì)承租人在出現(xiàn)第三人主張權(quán)利而不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形下，可以要求減少租金或者不支付租金的法律規(guī)定，而不是規(guī)定發(fā)生了上述情形后必然導(dǎo)致出租人違約，故吳某某在沒(méi)有出現(xiàn)新的違約事實(shí)的情況下，不應(yīng)對(duì)該房屋的使用承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任；其二、對(duì)于李某某提出的公安部門(mén)暫緩受理美年麗嘉賓館申辦《特種行業(yè)許可證》，并事實(shí)上導(dǎo)致李某某開(kāi)辦的美年麗嘉賓館不能正常經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。雖然吳某某與李某某的租賃合同中約定，吳某某提供房屋租給李某某使用，但該房屋是否作賓館經(jīng)營(yíng)使用，如何使用，雙方在房屋租賃合同中并未作限制約定，也并未以此作為一方對(duì)另一方的違約條件。李某某在承租該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮租賃房屋能否作為賓館經(jīng)營(yíng)使用的風(fēng)險(xiǎn)性因素，公安部門(mén)作出的是暫緩受理辦證的決定，并不排除辦證的可能，因此，李某某將公安部門(mén)暫緩受理辦證的決定，致使其不能經(jīng)營(yíng)的后果歸責(zé)于吳某某的違約，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和合同依據(jù)。綜上，本院對(duì)李某某提出的因何茂昌的阻擾和吳某某提供租賃的房屋存在權(quán)利瑕疵，致使承租人無(wú)法辦理特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可證，不能正常使用房屋，應(yīng)由吳某某承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟觀(guān)點(diǎn)不予采納。關(guān)于李某某提出的反訴的訴請(qǐng)。一、對(duì)李某某提出解除合同的訴請(qǐng)，因李某某已明確表示不履行合同主要義務(wù)即支付租金，且經(jīng)吳某某催告后仍未履行，現(xiàn)李某某主張解除合同，符合合同解除條件，應(yīng)當(dāng)予以解除合同。但現(xiàn)兩份合同的租賃期間均已屆滿(mǎn)，解除合同已無(wú)必要，故本院對(duì)兩份合同已終止的事實(shí)予以認(rèn)定；二、對(duì)李某某提出退還租房押金14，500元的訴請(qǐng)，因雙方簽訂的房屋租貨合同約定，“承租方未按時(shí)交付租金，超過(guò)10天仍未繳納租金的，押金不予退還”，故本院對(duì)李某某提出的退還租房押金14，500元的訴請(qǐng)不予以支持；三、對(duì)李某某提出賠償經(jīng)濟(jì)損失2，050，000元的訴請(qǐng)，因李某某提供的證據(jù)不能證明其具體的損失情況，且李某某提出的對(duì)房屋改造和裝修工程工程造價(jià)及裝修殘值進(jìn)行鑒定申請(qǐng)，已由鑒定機(jī)構(gòu)以鑒定依據(jù)和資料不齊全，無(wú)法做出準(zhǔn)確的鑒定為由退回及李某某撤回對(duì)裝修殘值鑒定的申請(qǐng)；李某某提供的證據(jù)不能證明吳某某違反合同主要義務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)；現(xiàn)兩份合同因租賃期間均已屆滿(mǎn)而終止，故本院對(duì)李某某提出的賠償損失2，050，000元的訴請(qǐng)不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百二十二條、第二百一十二條、第二百二十七條、第二百二十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告吳某某支付位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)的房屋從2012年10月15日起至2014年5月14日止的租金204，345元；
二、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告吳某某支付位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓兩間房屋的租金39，000元；
三、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告吳某某支付違約金。其中，位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里4號(hào)的房屋，以李某某所欠2012年10月15日應(yīng)付的3個(gè)月租金36，000元（扣除另3個(gè)月的租金36，000元）為本金，自2012年10月15日起至2014年5月14日止；以李某某所欠2013年4月15日應(yīng)付3個(gè)月租金77，400元為本金，自2013年4月15日起至2014年5月14日止；以李某某所欠2013年10月15日應(yīng)付半年租金77，400元為本金，自2013年10月15日起至2014年5月14日止；以李某某所欠2014年4月15日至2014年5月14日應(yīng)付租金13，545元為本金，自2014年4月15日起至2014年5月14日止，上述部分均按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的130%來(lái)計(jì)算違約金；位于武漢市江岸區(qū)匯通路義祥里一樓兩間房屋，以李某某所欠2012年11月1日應(yīng)付的3個(gè)月租金7，500元為本金（扣除另3個(gè)月租金7，500元），自2012年11月1日起至2014年5月14日止；以李某某所欠2013年5月1日應(yīng)付的半年租金15，750元為本金，自2013年5月1日起至2014年5月14日止；以李某某所欠2013年12月1日應(yīng)付的半年租金15，750元為本金，自2013年12月1日起至2014年5月14日止，上述部分均按中國(guó)人民銀行同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的130%來(lái)計(jì)算違約金；
四、駁回原告吳某某的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回被告李某某提出反訴的訴訟請(qǐng)求。
被告李某某如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)3，480元，由被告李某某負(fù)擔(dān)1，905元，原告吳某某負(fù)擔(dān)1，575元。反訴的案件受理費(fèi)11，658元，由被告李某某負(fù)擔(dān)。因案件受理費(fèi)3，480元已由原告吳某某預(yù)交，故被告李某某在支付上述款項(xiàng)時(shí)，將受理費(fèi)1，905元一并支付給原告吳某某。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　王雪濤 人民陪審員　　任　頻 人民陪審員　　杜　松

書(shū)記員：宋瓊韜