原告吳云海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地黑龍江省齊齊哈爾市。
　　委托代理人胡菁，上海胡菁律師事務所律師。
　　被告張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人居長駿，上海英恒律師事務所律師。
　　被告史某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人張丹，北京安杰(上海)律師事務所律師。
　　第三人上海浦東發(fā)展銀行長寧支行，住所地上海市。
　　負責人周明強。
　　委托代理人胡祖?zhèn)?、莊華。
　　原告吳云海與被告張某某、史某某，第三人上海浦東發(fā)展銀行長寧支行房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告吳云海及其委托代理人胡菁，被告張某某及其委托代理人居長駿，被告史某某及其委托代理人張丹，第三人上海浦東發(fā)展銀行長寧支行的委托代理人胡祖?zhèn)?、莊華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告吳云海訴稱，原告與張某某于2005年登記結(jié)婚。2014年底，原告出資400萬元購得系爭房屋即本市真南路XXX弄XXX號全裝修房并于2016年1月將產(chǎn)權登記于張某某名下，為購房所貸的借款在2017年3月前由原告的公司出資但以張某某名義償還，房屋購得后一直空置。2017年初，原告與張某某分居，2017年10月，原告發(fā)現(xiàn)系爭房屋被外人入住卻無法與張某某取得聯(lián)系，直至張?zhí)崞鸬碾x婚訴訟于2018年3月進入庭審后，原告方得知系爭房屋已被張某某以六百余萬元的低價向史某某出售，而該房產(chǎn)當時的實際價值高達1200萬元。原告認為，兩被告之間訂立的房屋買賣合同應為無效，理由為：一、系爭房屋系張某某在有經(jīng)濟能力的條件下未經(jīng)配偶同意擅自出售；二、買賣合同約定的交易價格明顯低于本案中相關評估機構(gòu)對房屋作出的估值結(jié)論，而房屋交易前所作的估值系為交易納稅所需，不能體現(xiàn)真實的市場價；三、被告及其證人對本次交易是否存在居間方的表述前后不一，亦未提交居間協(xié)議以證明買賣合同中載明的房價與居間過程中協(xié)商的房價相一致，有隱瞞實際成交價的嫌疑，且用于證明史某某支付中介費的收據(jù)中，收款的中介方與房屋買賣合同中載明的中介方不一致，收費標準也低于交易慣例；四、根據(jù)張某某的陳述，其于交易完成后以現(xiàn)金的形式自銀行提取房款340萬元有悖于常理，兩被告也未就房屋交易后的資金流向提供充分證據(jù)。綜上所述，兩被告之間的交易屬于惡意串通侵害原告合法利益的行為，史某某應滌除設定于房屋之上的抵押后將房屋產(chǎn)權恢復至張某某名下，現(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、兩被告簽署的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》無效；二、系爭房屋產(chǎn)權恢復至張某某名下；三、本案受理費由兩被告負擔。
　　被告張某某辯稱，系爭房屋由原告與張某某出資四百余萬但以張的名義貸款購置。2017年3月后原告長期離家不歸，且未再向?qū)儆跓o業(yè)人員的張支付生活費，使張某某面臨銀行催收貸款的壓力并失去生活保障，只得將系爭房屋以700萬元的掛牌價出售，該價格參照了當時相關機構(gòu)的評估結(jié)論，具有一定的合理性。后經(jīng)居間方協(xié)調(diào)，張某某與史某某完成了交易并凈到手643萬元，該款用于繳稅、還貸及投資后，余款由張保管。整個交易過程無須原告介入，張在房屋出售后亦未告知原告直至雙方進入離婚訴訟。上述事實由社保證明、銀行的催款通知及還貸記錄、離婚案件的筆錄、房產(chǎn)估值報告、房價走勢信息、兩被告及居間方之間的通信記錄、房款進賬后的資金走向等證據(jù)予以證實。根據(jù)以上事實，本方認為，一、張某某為避經(jīng)濟風險被迫售房，史某某為自身需求善意購房，兩被告在交易前互不相識、交易后亦無資金往來，房款的支付與交易流程相符，居間也符合一般操作模式，故原告的惡意串通之說與事實不符；二、本案所涉的兩份房產(chǎn)價值評估結(jié)論中，交易當時所出具的結(jié)論更為準確，鑒于系爭房屋價格區(qū)間寬泛，定價應取兩次結(jié)論的平均值較為合理，且對張某某而言，房屋交易時市場處于下行趨勢，售房所得的溢價已遠高于購房時的付出；三、原告于2017年10月得知房屋被出售后并未提出異議，其提起本次訴訟的動機系為離婚時多分得財產(chǎn)，如原告認為張某某有低價轉(zhuǎn)移夫妻共有產(chǎn)行為的則可在雙方的離婚案件中提出權益主張，但在房屋交易已完成的情形下如合同歸于無效將造成當事人較大的損失。綜上，請求法院在考慮社會效果的基礎上確認交易有效。
　　被告史某某辯稱，兩被告并不相識，本方為落戶問題急需購房，通過網(wǎng)絡獲取了系爭房屋的出售信息后，于2017年7月經(jīng)居間方即上海易軒市場營銷策劃有限公司的協(xié)調(diào)與張某某簽訂了房屋買賣合同，經(jīng)紀人為張某、居間費為2萬元，開具居間費收據(jù)的公司為上海易軒房地產(chǎn)策劃有限公司，但因房源來自于買方而未簽訂居間協(xié)議。當時房屋的掛牌價700萬元雖經(jīng)相關機構(gòu)的估值但虛高，鑒于該房屋作為別墅與普通公寓相比存在價格差異、房屋的品質(zhì)包括地段、朝向、相鄰、裝修等均有缺陷、出售方提出一次性付款的苛刻條件、房屋的交易稅費高、當時市場較為低迷等各類因素，最終雙方以較為合理的643萬元凈到手價完成交易，相應的稅費及中介費則全部由本方承擔。之后，史某某多方籌措資金并于2017年8月22日前通過數(shù)家銀行轉(zhuǎn)賬的方式向張某某陸續(xù)付清了房款，其中620萬元為本人支付，23萬元由史某某之配偶蒯曙光支付，包括稅費之內(nèi)的總支出為XXXXXXX.62元，除此之外兩被告之間無其他資金往來?，F(xiàn)史某某一家四口已入住房屋并遷入戶籍，還支出了約五萬元的裝修費及公用事業(yè)費等，房屋還被本方用于抵押向銀行借款。以上事實由房地產(chǎn)買賣合同及補充協(xié)議、交易時房屋的現(xiàn)場照片、類似房產(chǎn)的成交記錄、居間方經(jīng)紀人張某的當庭證詞、與居間方的通訊記錄、籌集資金的記錄、支付房款的轉(zhuǎn)賬記錄、購房完稅憑證、房產(chǎn)抵押合同、進戶后支付的各類費用等證據(jù)予以證實。根據(jù)上述事實，本方認為，原告于2017年10月已知曉史某某購入系爭房屋，其并非房屋的登記產(chǎn)權人且在房屋完成交易前從未提出異議，居間方給出的產(chǎn)權登記信息及賣方的承諾使史某某有理由確信張某某對系爭房屋享有產(chǎn)權及處分權，本方在購房過程中已盡到謹慎義務而原告無證據(jù)證實交易雙方有惡意串通的行為，其與張某某的家庭內(nèi)部糾紛應自行處理，故對原告訴請不能同意。
　　第三人上海浦東發(fā)展銀行長寧支行述稱，第三人與史某某簽訂以系爭房屋為抵押物的借款抵押合同時其為房屋產(chǎn)權人，故本次抵押行為合法有效，目前史某某的還貸狀況正常，第三人作為抵押權人的合法利益應得到保護，而原被告之間的爭議與第三人無關，故對原告的訴請及涉案證據(jù)均不發(fā)表意見。
　　經(jīng)審理查明，原告與張某某于2005年6月16日登記結(jié)婚。2015年10月10日，張某某以400萬元購得系爭房屋并登記于其個人名下。2017年7月28日，張某某與史某某簽訂編號為XXXXXXX的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定張將系爭房屋以643萬元向史出售，合同載明本次交易的居間方為“上海易先市場營銷策劃有限公司”、產(chǎn)權過戶日為2017年8月30日、付款方式為2017年7月11日至2017年8月30日間分四期支付，另對違約責任等作了約定。當日，雙方還另立《補充協(xié)議》一份、載明張某某出售房屋的“到手價”為643萬元，其余稅費由史某某負擔。交易前，相關房地產(chǎn)評估機構(gòu)受張某某委托對系爭房屋出具了估價報告，確定房屋的市場價值為737萬元。房屋買賣合同簽訂后，史某某通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式共向張某某付款620萬元，分別為：卡號前四位數(shù)字為“4367”的中國建設銀行賬戶向張某某轉(zhuǎn)賬250萬元，其中2017年7月11日分四筆共轉(zhuǎn)賬20萬元、7月13日分兩筆共轉(zhuǎn)賬80萬元、7月28日轉(zhuǎn)賬50萬元、7月29日分兩筆共轉(zhuǎn)賬100萬元；卡號前四位數(shù)字為“6217”的中國建設銀行賬戶于2017年7月28日向張某某轉(zhuǎn)賬50萬元；上海銀行賬戶于2017年8月22日向張某某轉(zhuǎn)賬320萬元。上述錢款的轉(zhuǎn)賬期間，“上海易軒房地產(chǎn)策劃有限公司”向史某某出具收據(jù)一張確認收取傭金2萬元、案外人蒯曙光通過其名下寧波銀行的賬戶向張某某轉(zhuǎn)賬20萬元，該賬戶同時還發(fā)生了3.01萬元的“網(wǎng)絡快捷支付”。之后，交易雙方完成了房屋的實體交接與產(chǎn)權過戶，史某某還為借款將房屋向第三人作了抵押。2017年12月，張某某向原告提起離婚訴訟。2018年5月11日，原告訴至本院，請求判決如其訴請。
　　訴訟中，經(jīng)原告申請，本院委托上海同信土地房地產(chǎn)評估投資咨詢有限公司對系爭房屋于2017年7月28日的市場價值進行了評估，結(jié)論為：系爭房屋包含裝修在內(nèi)于該時點的市場價值為920萬元。對此結(jié)論，原告表示無異議；張某某認為，該評估未將房屋的抵押狀況、裝修價值、土地出讓年限等因素納入考量范圍，評估的得出價值偏高；史某某認為，與同一小區(qū)內(nèi)的其他房屋相比，該房屋方位、朝向較差，但評估未將上述因素加以綜合考慮，其余意見同張某某。
　　本院認為，當事人對系爭房屋屬于原告與張某某共有財產(chǎn)均未表示異議，本院對此予以確認。因史某某已通過其與張某某的交易取得了系爭房屋的產(chǎn)權，故原告作為原房產(chǎn)共有人，欲主張該交易行為無效的，必須對史某某取得房屋產(chǎn)權的非善意行為舉證。將各方當事人的自述及查明的各類證據(jù)予以綜合分析，涉案房地產(chǎn)買賣合同的簽訂及此后房款的支付、交房、過戶符合一般不動產(chǎn)交易慣例，相應的轉(zhuǎn)賬記錄、稅費憑證等可體現(xiàn)買方為購置房屋已付出了相應的對價，而居間的簽約與收費即便存在瑕疵不能必然證實買方有與賣方相串通隱瞞交易實價的行為。關于房屋的交易價格，本院認為，具備行業(yè)資質(zhì)的評估方作出的估價結(jié)論具有專業(yè)性，此結(jié)論在本案中可用作參考與借鑒，但考慮到房價在市場因素作用下的不確定性與浮動性，再結(jié)合買賣雙方根據(jù)交易或標的物的實際狀況進行議價行為的合理性與自由度，即使系爭房屋的出售價確低于估值，亦不能認定本次交易價格畸低至足以得出買方有明顯損害出售方利益之惡意的結(jié)論——況張某某作為原告之配偶，其低價出售共有產(chǎn)的后果應由夫妻雙方承擔而非交易相對方。綜合上述理由，為保障市場秩序及正常的民商事活動得以履行，在相應證據(jù)未達到確鑿、直觀、充分的前提下，原告認為房屋買賣合同無效的主張依據(jù)不足，本院對其訴請不予支持，如原告認為張某某在夫妻關系存續(xù)期間擅自轉(zhuǎn)移共有產(chǎn)導致原告利益受損的，可通過另案訴訟解決。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條之規(guī)定，判決如下：
　　對原告吳云海的訴請不予支持。
　　本案評估費人民幣22900元，由原告吳云海與被告張某某各半承擔。
　　本案受理費人民幣59400元，由原告吳云海與被告張某某各半承擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王??儉

書記員：曹??彬