原告吳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，寧安市，住所地寧安市。
委托代理人于忠敏，男，xxxx年xx月xx日出生，牡丹江市九龍法律事務(wù)所主任，住所地牡丹江市。
委托代理人李少軍（系吳某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，住所地寧安市。
被告邢金財，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地寧安市。
委托代理人關(guān)志民，黑龍江曦暉律師事務(wù)所律師。
委托代理人楊宇，黑龍江曦暉律師事務(wù)所律師。

原告吳某與被告牡丹江XXXXXXX有限公司、邢金財買賣合同糾紛一案，本院于2012年9月19日受理后，依法組成合議庭，于2013年5月20日公開開庭進行了審理，2013年5月21日原告吳某向法院遞交釋明書，要求變更部分訴訟請求并撤銷對牡丹江XXXXXXX有限公司的起訴，經(jīng)合議庭審查，準(zhǔn)予原告申請。被告要求重新答辯，答辯期滿后于2013年6月3日公開開庭進行了審理，庭審后原告于6月6日向法庭提出鑒定申請，合議庭于2014年2月25日、2014年12月22日公開開庭進行了審理。原告吳某及其委托代理人于忠敏、李少軍，被告邢金財及其委托代理人關(guān)志民、楊宇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，該證據(jù)結(jié)合原告所舉證據(jù)4，能夠證實2002年9月12日，被告邢金財確已收到原告20萬元購房款。被告雖對該證據(jù)的真實性提出質(zhì)疑，但無證據(jù)證明其主張，故該證據(jù)能夠證明原告所要證明的問題，對該證據(jù)予以采信。
證據(jù)2.寧安市XXXXXX樓開發(fā)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書一份，證明：1.被告邢金財作為開發(fā)商或?qū)嶋H投資人將原告投資購買的門市房XX樓開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給了XX公司；2.在轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條中約定的面積為52.8平方米門市房兩戶，價格30萬元一戶，其中一戶再交10萬元，即指本案原告所購買的房屋，被告至今沒有向原告交付該房屋，應(yīng)承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。
經(jīng)質(zhì)證，被告邢金財對該份證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議。該證據(jù)實際上應(yīng)是譚某某、邢金財和XX公司的三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實際開發(fā)人是譚某某，因譚某某涉嫌刑事犯罪，因此，由寧安市政府出面協(xié)調(diào)，形成該轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，協(xié)議雙方只有邢金財和XX公司。該證據(jù)不能證明被告是開發(fā)人，但能夠證明原告同意由XX公司向其交付門市房，因此，本案與被告無關(guān)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)結(jié)合原告提交的證據(jù)1，能夠證明被告收取原告購房款20萬元，且結(jié)合原告證據(jù)3，能夠證明被告在XXXXXX樓開發(fā)前期作為開發(fā)人對開發(fā)項目進行資金投入，其中投入包括原告向其交納的購房款20萬元，故該證據(jù)能夠證明原告所要證明的問題，予以采信。
證據(jù)3.回遷補償協(xié)議復(fù)印件一份，證明2010年11月25日，被告邢金財與XX公司簽訂了一份補償協(xié)議，約定XX公司用XXXXXX樓XX號、面積135.02平方米門市房抵邢金財前期開發(fā)的一切費用。
經(jīng)質(zhì)證，被告邢金財稱該證據(jù)為復(fù)印件，故對證據(jù)的形式要件有異議。XX公司用XXXXXX樓XX號、面積135.02平方米門市房抵邢金財前期開發(fā)的一切費用的事實存在，但抵頂?shù)氖潜桓鎮(zhèn)€人在工程開發(fā)前期所投入的費用。XX公司是用價值54萬元門市房抵頂?shù)男辖鹭數(shù)膫€人債務(wù)，與原告沒有任何關(guān)系。
本院認(rèn)為，被告邢金財承認(rèn)XX公司確實給付其135.02平方米的門市房，且承認(rèn)該回遷協(xié)議落款簽字是其本人書寫，雖然其對證據(jù)的真實性提出質(zhì)疑，因其辯解無有效證據(jù)支持，故對該證據(jù)予以采信。
證據(jù)4.原告與邢金財于2012年4月6日簽訂的補充協(xié)議書一份，證明：1.原告于2002年9月12日為購買寧安市XXXXXX樓位于通江路一側(cè)、面積為52.8平方米門市房一戶而向被告邢金財投資20萬元人民幣屬實；2.原告曾與被告約定，若邢金財不能交付寧安市XXXXXX樓位于通江路一側(cè)，面積為52.8平方米門市房一戶，則邢金財除向原告支付20萬元本金外，還需向原告支付利息，利息按3分計算，從收到投資款之日起至還清款項為止，該約定至今有效；3.原告每年都向被告邢金財催要此房此款。
經(jīng)質(zhì)證，被告邢金財承認(rèn)該證據(jù)落款處為其本人簽字，但稱被告法律水平有限無法正確理解協(xié)議真實含義，該證據(jù)并不是被告的真實意思表示，因此不能證明原告所要證明的問題。
本院認(rèn)為，被告在協(xié)議落款處已簽字確認(rèn)，該證據(jù)客觀真實，其辯解沒有證據(jù)支撐，故對該份證據(jù)予以采信。
證據(jù)5.原告申請法院委托司法所進行筆跡鑒定的司法鑒定書一份，證明原告手中所持的邢金財為收款人的收條與公安機關(guān)調(diào)取的收條的字跡內(nèi)容均為邢金財?shù)呢攧?wù)人員吳某一人所寫，兩份收條都是真的，對鑒定結(jié)論沒有意見。
經(jīng)質(zhì)證，被告邢金財對鑒定結(jié)論無異議。稱鑒定結(jié)論只能證明兩份收條為同一人所寫，證明不了原告所舉的收條是真的，就是吳某寫的，而公安機關(guān)提審時提取的收條是在原告手中提取，不是在被告手中提取，原告在本次庭審當(dāng)中的陳述與在公安機關(guān)詢問時的筆錄不一致，因此，兩份收條必定有一份是假的。
本院認(rèn)為，該鑒定結(jié)論系依原告申請法院委托有資質(zhì)的司法鑒定部門、鑒定人員進行鑒定，委托手續(xù)齊全、鑒定程序合法，且原被告對此鑒定結(jié)論均無異議，故本院對該鑒定結(jié)論內(nèi)容予以采信。
被告邢金財為支持其主張，向法庭舉證，經(jīng)原告質(zhì)證及本院認(rèn)證如下：
證據(jù)1.被告申請由法院調(diào)取的（2005）寧刑初字第164號譚某某非法集資第B7號卷宗（正卷第78至87頁）詢問筆錄二份、提取筆錄一份、譚某某出具的收條一份，證明：1.原告所訴的款項是購房款，本案案由應(yīng)是買賣合同；2.綜合樓的開發(fā)人是譚某某，原告是向譚某某買房，不是向被告買房，被告只是聯(lián)系人和經(jīng)手人；3.原告交款后收取并持有譚某某出具的收條，錢交給了譚某某，同時也證明原告所舉的第一份證據(jù)收條是虛假的。
經(jīng)質(zhì)證，原告吳某對兩份詢問筆錄、一份提取筆錄下方的吳某簽字予以認(rèn)可，對收條右下角的吳某簽名和手印不予認(rèn)可。稱原告在公安機關(guān)所作的筆錄均是不真實的，是在被告涉嫌詐騙要被追究刑事責(zé)任的情況下，原告基于與被告既是同鄉(xiāng)又是自己丈夫戰(zhàn)友的特殊關(guān)系，以及原告投入20萬元購買房屋的事實，在既未得到房屋，被告又面臨涉嫌刑事犯罪的前提下，應(yīng)被告的要求、在被告與公安機關(guān)協(xié)調(diào)好的情況下做的假證，目的是讓被告不承擔(dān)刑事責(zé)任。詢問筆錄的內(nèi)容是按被告的要求說的。原告手中的收條是真實的，且被告在與原告簽訂補充協(xié)議時亦承認(rèn)被告收到原告的20萬元投資購房款屬實。至于被告提供的譚某某出具的20萬元收條的相對方是被告與譚某某，與原告沒有任何關(guān)系。原告從來沒有收到和看到過這份收條，也不是原告交給公安機關(guān)的，是被告和譚某某提交的。該組證據(jù)不能證明被告所要證明的問題。
證據(jù)2.寧安市XX處出具的商品房買賣合同、資金往來票據(jù)、完稅證復(fù)印件各一份，證明抵賬的房屋價值54萬元，抵頂?shù)氖情_發(fā)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書中第二條的天寶公司應(yīng)支付給被告?zhèn)€人的款項，與原告的門市房沒有關(guān)系。
經(jīng)質(zhì)證，原告吳某對該組證據(jù)的形式要件無異議，對證明的問題有異議。稱該份購房合同看不出XX公司用該房屋只抵頂被告?zhèn)€人的某一項損失，而在回遷協(xié)議中體現(xiàn)的是用XX號房屋抵被告XX樓前期投入的一切費用，被告不能只承認(rèn)對自己有利部分的，而不承認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的全部，該證據(jù)證明不了被告所要證明的問題。
證據(jù)3.（2005）寧刑初字第164號譚某某非法集資第B7號卷宗譚某某訊問筆錄一份，證明譚某某是綜合商場的開發(fā)商，本案被告邢金財既不是開發(fā)商，也不是投資人。譚某某確認(rèn)本案原告交付購房款已收到，原告交的款項不是投資款而是購房款，同時本案立為民間借貸是錯誤的。
經(jīng)質(zhì)證，原告吳某對該份證據(jù)的形式要件無異議，對所要證明的問題有異議。稱譚某某自認(rèn)是開發(fā)商并不能證明邢金財不是該XX樓的實際投資人，結(jié)合原告提供的轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、回遷補償協(xié)議，能夠證實邢金財是XX商場的實際投資人，并且邢金財在對外籌款時均是以實際投資人的身份進行的。該證據(jù)譚某某已經(jīng)證明其與原告不認(rèn)識，20萬元款項是邢金財出面借的，原告亦把投資款交給邢金財，至于邢金財是如何把20萬元交給譚某某的與原告無關(guān)。
證據(jù)4.（2005）寧刑初字第164號譚某某非法集資第B7號卷宗2005年4月1日譚某某與邢金財做的對質(zhì)筆錄一份，證明邢金財不是投資人也不是開發(fā)商，吳某是要買房子，譚某某對該筆款項予以認(rèn)可。
經(jīng)質(zhì)證，原告吳某對該份證據(jù)有異議，稱該證據(jù)是譚某某與邢金財?shù)膶|(zhì)筆錄，不論真假與對錯跟原告都沒有關(guān)系；該份筆錄證明不了邢金財不是實際投資人，因該筆錄只是兩個人的一次對話，不能當(dāng)有效證據(jù)使用，在原告提交的有效證據(jù)中邢金財是XXXXXX樓的實際投資人。
證據(jù)5.XXXXXX樓善后處理小組收條一份，證明原告交的錢是交到譚某某手中，經(jīng)被告的手被XX樓善后處理小組收取，且該份收條與被告所舉證據(jù)4能夠相互佐證。
經(jīng)質(zhì)證，原告對該份證據(jù)的形式要件和證明內(nèi)容均有異議。稱該收條沒有體現(xiàn)出原告吳某的任何字樣，僅是被告與譚某某之間一份財務(wù)往來收條，與本案沒有關(guān)系。
本院認(rèn)為，被告所舉的證據(jù)1、3、4均為（2005）寧刑初字第164號譚某某非法集資第B7號卷宗中的詢問筆錄、提取筆錄、訊問筆錄和提取收條，均為譚某某非法集資詐騙案件中的定案依據(jù)，與本案無關(guān)聯(lián)，故只對形式要件予以采信，對證明的問題不予采信。被告所舉證據(jù)2，雖然原告對形式要件無異議，但被告所舉該份證據(jù)不能充分證明其所要證明的問題，故對該證據(jù)不予采信。被告所舉證據(jù)5，善后處理小組的20萬元收條雖與原告所提供的20萬元收條數(shù)額一致，但該證據(jù)為案外人向被告所出具，該證明內(nèi)容中的20萬元并未寫明是收取原告吳某的，同時被告稱該證據(jù)與其提供的證據(jù)4相互印證的主張沒有有效證據(jù)證實，因此，該證據(jù)不能證明被告所要證明的問題，對該證據(jù)不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人當(dāng)庭陳述、舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查以及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實如下：
被告邢金財在寧安市XXXXXX樓前期開發(fā)中進行了相應(yīng)的投入。2002年9月12日，吳某通過邢金財以30萬元的價格購買該綜合樓XX路一側(cè)或XX東街一側(cè)52.8平方米門市房一處，并于同日向被告交付購房款20萬元，余款10萬元待房屋建成后補齊。
2004年4月20日，邢金財（甲方）與牡丹江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（乙方）簽訂寧安市XXXXXX樓開發(fā)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書。協(xié)議約定：經(jīng)寧安市政府協(xié)調(diào)，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商同意將寧安市XXXXXX樓開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方達成如下協(xié)議：邢金財辦理工程開發(fā)所投入資金總計人民幣210萬元，其中：由乙方（XX公司）替借款人譚某某負(fù)責(zé)償還76.5萬元，余下133.5萬元債權(quán)債務(wù)由乙方（XX公司）承擔(dān)，由譚某某出具手續(xù)。償還方式：1.施工開始，開兩戶門市房，面積為52.8平方米／戶。價格30萬元／戶，其中一戶再交10萬元，位置在XX路一側(cè)，面積有變化則多退少補，超出部分按開發(fā)銷售價補齊。2.剩余26.5萬元借款若在拆遷完時償還利息按年息2分計算一次性還清。若在主體完工時還清利息按3分計算，一次性還清。
2010年11月25日，牡丹江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與邢金財簽訂回遷補償協(xié)議，雙方約定XX公司用綜合商場綜合樓XX號、面積135.02平方米門市房抵邢金財前期開發(fā)的一切費用。
2012年4月6日，邢金財（甲方）與吳某（乙方）簽訂補充協(xié)議，協(xié)議約定：“一、乙方于2002年9月12日為購買門市房向甲方投資的20萬元人民幣，甲方已通過轉(zhuǎn)讓協(xié)議將該款和門市房以及全部工程、債權(quán)債務(wù)等轉(zhuǎn)讓給了牡丹江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議第一條約定：面積為52.8平方米／戶，價格30萬元／戶，其中一戶再交10萬元，位置在XX路一側(cè)，該戶房屋即是指乙方的房屋。甲方愿協(xié)助乙方向天寶公司索要此房或此款。二、乙方雖然每年都向甲方催要此房此款，但因該房已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，甲方愿協(xié)助乙方向XX公司交涉，索要此房此款。三、甲乙雙方曾約定，甲方若不能交付給乙方上述門市房一戶（包括正房或側(cè)房），則甲方除向乙方支付20萬本金外，還需向乙方支付利息，利息按3分計算。從收到投資款之日起至還清款項止。該約定至今有效。對該約定的利息，甲方也一并轉(zhuǎn)讓給了XX公司。甲方愿協(xié)助乙方要求XX公司對此擔(dān)責(zé)……?！毙辖鹭斣竻f(xié)助吳某向XX公司索要涉案房屋或投資款。
原告起訴時被告為邢金財和牡丹江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2013年4月17日，原告放棄對XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請求，只要求被告邢金財承擔(dān)本案全部責(zé)任。
自2002年9月12日至2015年2月12日止，中國人民銀行同期同類貸款年利率分別為5.76%、6.12%、6.84%、7.56%、7.83%、5.94%、7.05%、6.15%。
據(jù)以上事實，本院認(rèn)為，根據(jù)案件雙方當(dāng)事人陳述，原、被告均承認(rèn)當(dāng)時約定以30萬元價格出售寧安市XXXXXX樓門市，吳某暫時出資20萬元購買其中的一個，雙方約定若購房不成，則按利息3分承擔(dān)違約責(zé)任。庭審中吳某亦表示其出資的本意也是為了購房，雖未簽訂書面合同，但購房是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，故本案的法律關(guān)系并非民間借貸，而應(yīng)為買賣合同法律關(guān)系。
關(guān)于本案被告主體是否適格問題，被告辯稱寧安市XXXXXX樓開發(fā)項目的開發(fā)人、投資人是譚某某，不是被告，主張本案主體不適格，其不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的辯解不成立。因為從原告提交的證據(jù)1、2、3、4可以看出，被告在寧安市XXXXXX樓開發(fā)項目中進行了開發(fā)投入，并收取了原告20萬元購房款，在被告不能繼續(xù)開發(fā)的情況下，經(jīng)寧安市政府協(xié)調(diào)，將其開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給牡丹江XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。XX公司向被告支付了被告在XXXXXX項目中的前期開發(fā)投入費用，且已履行完畢。因此，被告應(yīng)向原告履行交付所購門市房的義務(wù)，在其實際不可能履行交付所購門市房的情況下，理應(yīng)向原告履行給付購房款及因違約給原告造成的損失。
原告所提供的證據(jù)能夠形成證據(jù)鏈條，足以證明被告邢金財確實于2002年9月12日收到原告的購房款20萬元，原告要求償還購房款本金的訴訟請求合理，應(yīng)予支持。原、被告雙方在2012年4月6日簽訂的補充協(xié)議書中，約定違約金按3分計算，原告要求的自2002年9月12日起至2014年4月10日的利息83.4萬元以及至判決書作出之日前的利息，因該約定部分的違約金超出國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定，按照中國人民銀行同期同類貸款利率的四倍計算，自2002年9月12日至2015年2月12日止購房款20萬元的違約金為63.226萬元，超出部分，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、一百零七條、一百三十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告邢金財于本判決發(fā)生法律效力之日起立即給付給
付原告吳某購房款本金20萬元、違約金63.226萬元（自2002年9月12日至2015年2月12日止），合計83.226萬元；
二、駁回原告吳某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費14106元、保全費4370、鑒定費5000元，其中由被告邢金財負(fù)擔(dān)21493元、原告吳某負(fù)擔(dān)1983元。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十九條之規(guī)定，當(dāng)事人申請執(zhí)行的期間為二年。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關(guān)訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省牡丹
江市中級人民法院。

審　判　長　　鄧秀玲 代理審判員　　楊海鷗 代理審判員　　徐紅梅

書記員：趙國英