上訴人（原審第三人）：呂某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，職員，住承德縣。
委托訴訟代理人：李春雨，河北博開律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住北京市密云區(qū)。
委托訴訟代理人：吳仁超，河北國正律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：吳春香，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)服刑于河北省女子監(jiān)獄。

上訴人呂某某因與被上訴人張某、吳春香民間借貸糾紛一案，不服河北省灤平縣人民法院（2016）冀0824民初3068號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月2日立案后，依法組成合議庭審理了本案。上訴人呂某某及委托訴訟代理人李春雨、被上訴人張某及委托訴訟代理人吳仁超參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

再查明，2015年9月29日，本院曾認為本案被告吳春香涉嫌詐騙罪，將該案移送至灤平縣公安局。2015年10月22日，灤平縣公安局作出答復，認為被告吳春香的行為不符合合同詐騙罪的犯罪構成要件，將該案退回本院。
一審法院認為，關于民事刑事管轄沖突（消極沖突）的問題，從本案的審理經(jīng)過來看，本院曾認為該案涉嫌刑事詐騙應當由刑事案件的偵查機關立案處理，但是刑事偵查機關認為該案并不符合刑事立案的條件，這樣就造成了民事刑事管轄的沖突，本院認為當刑事案件的受理機關認為案件不屬于刑事案件而不予受理時，既然法院是“正義的最后一道防線”，那么民事訴訟應該起到“兜底”的作用，即法院應當作為民事案件予以受理，以防公民權利受到侵害而得不到救濟。
關于原告與被告之間的法律關系是借貸還是買賣的問題，原、被告雙方簽訂買賣合同的真實意思是為借貸合同設定擔保，還是為了通過支付對價獲得買賣合同標的物的所有權。意思表示是民事法律行為的核心要素，通過原、被告簽訂買賣合同與借貸合同的時間的同一性和買賣合同關于借款抵頂房款的約定這些表意行為以及原告方變更訴訟請求的訴訟行為、被告方的辯稱和民間借貸交易習慣等，可以確定原、被告雙方簽訂買賣合同的真實意思是為借貸合同設定擔保。在民法理論上該非典型性擔保稱為后讓與擔保，所謂后讓與擔保，是指債務人為擔保債權人的債權，與債權人簽訂不動產買賣合同，約定將不動產買賣合同的標的物作為擔保標的物，但權利轉讓并不實際履行，于債務人不能清償債務時，需將擔保標的物的所有權轉讓給債權人，債權人據(jù)此享有的以擔保標的物優(yōu)先受償?shù)膿Ｎ餀唷?br/>依照《中華人民共和國民法通則》第九十條規(guī)定：“合法的借貸關系受法律保護。”本案原、被告間的借貸關系合法有效，應該受到法律的保護。作為借款人的被告吳春香有償還借款本金的義務。庭審過程中原告方要求被告按照約定的違約金計算方式給付借期內的利息，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十一條第一款規(guī)定：“自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息?！惫时驹簩υ撛V訟請求不予支持。另外，原、被告雙方還就借款人到期不能還款，約定了違約金的計算方式。結合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九及《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第三十條的規(guī)定，本院認為原告主張的違約金計算方式過高不應予以支持，本院依法認定違約金的計算方式為自逾期之日起每年給付借款本金的24%。
關于原告方就涉案房屋是否享有優(yōu)先受償權的問題，依照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條的規(guī)定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求，當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償?！睆奈覈乃痉▽嵺`及現(xiàn)行司法解釋來看，人民法院在審理后讓與擔保糾紛案件時，應當追求當事人之間的利益平衡，盡力貫徹保護弱者的理念，從而施予后讓與擔保債權人以清算義務。也就是說本案原告方并不當然的對涉案房屋享有優(yōu)先受償權，只有在本院作出的該判決生效后，被告未按照本院確定的期限履行判決確定的金錢債務的情況下，原告方才可以提出對涉案房屋進行清算。
關于第三人與被告之間的法律關系轉換的問題，第三人與被告之間起初因簽訂借款合同而產生民間借貸的法律關系。之后，在借款并未到期的情況下，雙方又以借款抵頂房款的形式簽訂了房屋買賣合同，進而產生了新的買賣合同的法律關系。這實際上屬于合同更新，所謂合同更新是指當事人雙方通過協(xié)商，變更了原合同的基本條款或主要內容，從而使變更后的合同與變更前的合同在內容上失去了同一性與連續(xù)性，導致原合同關系的消滅，新合同關系的發(fā)生。也即是說第三人與被告之間的民間借貸法律關系消滅，買賣合同的法律關系發(fā)生。本院認為借款合同雙方當事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關系，建立房屋買賣合同關系，將借款本金轉換為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔?！?。本案中第三人與被告間的房屋買賣合同在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該房屋買賣合同應具有法律效力。
關于第三人與被告之間的房屋買賣合同，第三人與被告簽訂了兩份買賣合同，雙方按照“房屋買賣協(xié)議書”約定履行了相關的義務，而“房地產買賣契約”只是雙方為逃稅簽訂的，因此可以認定“房屋買賣協(xié)議書”系雙方真實意思表示。另外，如果雙方逃稅違反了相關公法的規(guī)定應該接受相應的行政或刑事處罰，但這并無私法介入之余地。故第三人與被告間的買賣法律關系依法成立并生效，第三人已經(jīng)按照合同的約定履行了給付房屋價款及相應附隨義務，被告方應該按照合同的約定轉移房屋所有權于第三人。
依照《中華人民共和國物權法》第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！睆纳鲜霾粍赢a物權變動的規(guī)則來看，原告與被告、第三人與被告之間就涉案房屋設立的抵押權并未生效。另外，第三人要求確認其為涉案房屋所有權人的訴訟請求沒有事實及法律依據(jù)，因此不予支持。
關于原告方所享有擔保物權與第三人所享有的債權請求權發(fā)生沖突時，應如何處理的問題。如果被告方在本判決確定的履行期限屆滿前依法履行了對原告方的債務，那么主債務消滅，由于擔保物權具有從屬性，所以原告方所享有的擔保物權隨之消滅，此時原告方與第三人之間并不會產生相應的權益沖突。與此相反，若被告方在履行期限屆滿前未依法履行了對原告方的債務，那么原告方對涉案房屋進行清算時就會與第三人的債權請求權產生沖突。從權利本質來看，原告方對涉案房屋所享有的權利系物權，第三人對涉案房屋所享有的權利系債權。民法理論認為，在物權人憑借物權對物進行支配時，債權人不能憑借債權妨害物權人行使對物的支配權，否則就構成侵權行為，也就是說一般情況下物權具有優(yōu)先于債權的效力。首先，第三人對被告所享有的債權的履行時間晚于原告方設立物權的時間；其次，第三人亦未辦理預登記。結合上述應該優(yōu)先保障原告方擔保物權的實現(xiàn)。雖然原告方行使物權時阻卻了第三人債權的實現(xiàn)，但是第三人可以另案向被告方主張違約責任。
綜合上述，經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民法通則》第九十條、《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第一百三十條、第二百一十一條、《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：

審判長 于相成
審判員 郭雅丞
審判員 鄧立波

書記員： 郭軍