原告：呂某。
　　委托訴訟代理人：林生，上海仲悅律師事務所律師。
　　被告：上海紐騰電熱電器制造有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：CHENGMIN(程敏)，總經理。
　　委托訴訟代理人：王曙，男。
　　委托訴訟代理人：鄔葉弟，上海市功茂律師事務所律師。
　　原告呂某訴被告上海紐騰電熱電器制造有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年10月8日、2018年12月28日進行證據交換庭審。后依法轉入普通程序，組成合議庭，于2019年9月11日公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人林生，被告委托訴訟代理人王曙、鄔葉弟到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告呂某向本院提出訴訟請求：1、判令確認原、被告簽訂的《房屋租賃合同》已于2017年9月15日解除；2、判令被告返還已付租金293,332元(2017年5月15日至2017年9月15日)；3、判令被告返還押金80,000元；4、判令被告支付違約金100,000元；5、判令被告支付行政處罰損失30,000元，物流運輸、裝修、設備損失暫計100,000(以評估金額為準)。事實與理由：2013年6月24日，原告與被告簽訂廠房租賃合同，約定被告將位于上海市奉賢區(qū)浦衛(wèi)公路XXX號的廠房出租給原告，用途為被告名下公司上海燕幾家居有限公司生產經營。租賃期限自2013年9月16日至2019年9月15日止，租賃期限為六年。年租金880,000元，租金每半年繳納，先付后用。合同1-1條約定，被告廠房所在地政府正在協(xié)助辦理產證事宜。合同第5-1約定，被告向原告支付租賃保證金80,000元，租賃關系終止時，無息歸還。合同9-1條約定，合同的違約金為100,000元，任何一方違約均應承擔違約責任，并由違約方于十個工作日內向守約方支付違約金。2017年5月14日，柘林鎮(zhèn)人民政府經濟發(fā)展科、安全監(jiān)督大隊、經濟管理事務中心、環(huán)境保護辦公室聯(lián)名下發(fā)告知書，因原告未向環(huán)保部門報批環(huán)境影響評價文件；未向環(huán)保部門申請竣工驗收即投入正式生產，要求原告企業(yè)2017年5月20日前停產關閉。因上述手續(xù)的辦理須以被告提供材料為必要條件，僅憑原告單方面無法辦理。為解決上述事宜，原告多次要求被告配合辦理原告企業(yè)相應環(huán)評等手續(xù)并提供與之相關的必要材料。并于2017年8月3日、9月13日向被告書面函告，要求其履行協(xié)助配合義務，但被告一直以各種理由推諉，未予以解決。2017年9月26日，上海市奉賢區(qū)環(huán)境保護局向原告企業(yè)出具滬奉環(huán)保聽告字(2017)第386號行政處罰聽證告知，因企業(yè)未向環(huán)保部門報批環(huán)境影響評價文件，未向環(huán)保部門申請竣工驗收為由責令我方企業(yè)停產，并處罰70,000元。2017年11月1日，上海市奉賢區(qū)環(huán)境保護局正式出具第XXXXXXXXXX號行政處罰決定書，決定罰款30,000院。原告認為，因被告拒不履行合同義務，相關的環(huán)評手續(xù)無法辦理。最終導致行政處罰，亦致使租賃合同客觀上無法繼續(xù)履行，被告的行為不僅構成根本性違約，更導致原告嚴重經濟損失，故原告訴訟來院。庭審中，原告明確訴請4的系被告未配合辦理環(huán)評手續(xù)導致租賃目的無法實現的違約責任。同時變更訴訟請求第5項為：判令被告支付行政處罰30,000元、裝修損失124,502元；放棄原第5項訴訟請求中對物流運輸、設備損失的主張。
　　被告上海紐騰電熱電器制造有限公司辯稱，1、同意解除合同，解除日期應當為原告將房屋交付給被告的時間。目前為止原告還未將房屋交付給被告。2、不同意返還租金，房屋到目前都是原告實際占用，原告應該支付租金和使用費，不存在將收取的租金返還的事實和法律依據。3、不同意退還押金，原告拖欠被告大量租金和使用費，合同上約定合同終止或者解除時，返還押金的前提是雙方進行對賬，履行完畢付款義務之后，有多余的才返還。4、不同意支付違約金。不存在被告違約的事實，原告說環(huán)評手續(xù)被告沒有提供，在本案中不存在這樣的約定，原告借用房屋，其生產和經營范圍應該與被告原來的一致，合同上寫明如果變更，首先要經過被告的書面同意，才到相關部門辦理手續(xù)，原告已經生產好幾年了，從來未向被告提出過這個問題。且憑租賃合同就可以辦理環(huán)評手續(xù)，其他材料需要原告自己提供。原告是否向被告提出過申請，需要原告在庭審中說明。5、不同意支付行政處罰、物流運輸、裝修、設備損失。行政處罰是原告不履行合同義務，未辦理環(huán)評手續(xù)造成的，2017年5月19日環(huán)保部門向原告發(fā)放了告知書，把權利義務都說清楚了，如果原告根據告知書履行相應的義務，就不存在罰款問題了，由于原告拒不履行相關部門的告知，實施違法行為造成處罰，是原告擴大損失，應該由原告自行負責。且行政處罰的對象不是原告，而是案外人，原告提出這個訴訟請求不合適。
　　雙方在庭審中提供了證據，本院對雙方無爭議的證據依法予以確認。
　　審理中，根據原告的申請，本院依法申請上海市高級人民法院委托上海公信中南工程造價咨詢有限公司對系爭房屋內廠房、辦公室、別墅內已形成附合的裝修裝修現值進行工程造價鑒定。鑒定單位于2019年8月16日作出《造價鑒定意見書》，鑒定結論：1、本案所涉房屋耐用年限為6年，系爭房屋內裝飾工程的裝修時間約為2014年4月，安裝工程的裝修時間為2013年12月；系爭房屋已形成附合的裝飾工程成新率為16.7%，安裝工程成新率為11.1%，參考現狀建議綜合成新率按20%計取。2、系爭房屋內已形成附合的裝飾裝修重置總造價為622,509元，裝修現值為622,509*20%=125,402元。3、被告對電線設施、地坪、門、窗有異議，認為并非原告施工，不應計入造價。鑒定單位意見：電線設施重置造價為11,477元，地坪、門、窗的重置造價為27,132元，現已計入總造價內，具體由法院裁定。
　　原告對鑒定意見書無異議。被告對鑒定意見書提出三點異議：1、兩套設備不愿意補償，與被告無關；2、意見書綜合成新率應當按照16.7%認定；3、電線設施、地坪、門窗并非由原告施工，不應計入造價。除此以外的其他鑒定意見書內容均無異議。
　　對于上述鑒定意見書，本院認為，1、經詢問鑒定單位，原告主張的安裝工程中的二樓車間油漆噴房設備和一樓車間中央除塵設備，均不屬于房屋建筑工程類，而是設備類，不在本院委托的形成附合的裝飾裝修鑒定范圍內，故鑒定單位是按照原告提供的合同價款單列的。本院認為設備類不屬于已形成附合的裝飾裝修范圍，屬于可以搬離的機器設備，故上述兩套設備的價值255,000元不計入本次鑒定結論。2、鑒定單位認定的裝飾工程部分成新率為16.7%，安裝工程成新率為11%，而鑒定單位建議綜合成新率按20%計算是因為鑒定單位考慮到兩套設備拆下來具有一定價值。對此本院認為對于兩套設備不計入本次鑒定本院已闡述理由，且本院在庭審中向原告釋明原告是否將設備搬離，原告明確表示放棄上述設備，故原告已自行放棄設備的搬離，鑒定單位考慮設備價值而調高成新率沒有必要。綜上，本院采納被告的意見，認定本次鑒定內容的綜合成新率按16.7%計算。3、被告認可原告對原有房屋進行了重新隔墻，根據房屋現狀，原告也確對系爭房屋進行了裝飾裝修，故在雙方均無法對裝飾裝修情況進行舉證的情況下，本院認為，現有電線設施、地坪、門窗的裝修由原告進行的可能性更大，故本院認定上述項目造價計入本次鑒定結論。綜上，系爭房屋內已形成附合的裝飾裝修重置總造價為367,509元，按照綜合成新率16.7%計算的裝飾裝修現值為61,374元。
　　本院經審理認定事實如下：2013年6月24日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》一份，約定：被告將位于上海市奉賢區(qū)浦衛(wèi)公路XXX號廠房(包括車間、辦公室、別墅)出租給原告使用，廠房所在地政府正在協(xié)助辦理產證事宜；原告承租系爭房屋僅限用于工業(yè)企業(yè)用途，且保證租賃期內未征得被告同意以及按規(guī)定經有關部門審批而未獲批準前，不得擅自改變使用用途；原告保證租賃期內遵守國家和本市有關廠房及場地的使用規(guī)定，特別是環(huán)保規(guī)定；租賃期限自2013年9月16日起至2019年9月15日止；租金為每年880,000元，前三年租金不變，從第四年開始租金每三年遞增5%；本合同簽字后，原告先支付被告200,000元作為誠信押金(可轉換為租金和保證金)；租金按半年收繳，先付后用；被告交付廠房及場地時，原告向被告支付租賃保證金80,000元；租賃關系終止時，被告收取的保證金，除用以抵充合同約定的由原告承擔的費用外，剩余部分于原告返還廠房及場地并結清所有費用后十個工作日內無息返還原告。同日，原、被告簽訂《安全生產管理協(xié)議書》一份，約定：被告將系爭房屋出租給原告使用，原告從事的主要生產經營內容為實木除塵櫥柜等；承租廠房的裝修(改造)和設備安裝，須附合有關技術標準和安全生產、消防安全規(guī)定，不得破壞、改變建筑結構；凡涉及國家規(guī)定需要審查驗收的設備和建筑施工，按國家有關規(guī)定辦理。2016年9月12日，原、被告簽訂《廠房租賃補充協(xié)議》一份，約定：現經雙方協(xié)商一致同意2016年9月16日起至2019年9月15日租金調整為880,000元一年，原合同其他內容不變。簽訂上述協(xié)議簽訂后，原告共向被告支付押金80,000元，及截止至2017年9月15日的租金。原告在系爭廠房內經營其為法定代表人的上海燕幾家具有限公司(以下簡稱燕幾公司)。
　　另查明，2017年5月19日，上海市奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)經濟發(fā)展科、上海市奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)安全監(jiān)察大隊、上海市奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)經濟管理事務中心、奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)環(huán)境保護辦公室共同向案外人燕幾公司發(fā)出《告知書》一份，載明：因燕幾公司存在1、未向環(huán)保部門報批環(huán)境影響評價文件；2、未向環(huán)保部門申請竣工驗收即投入正式生產的違法行為，請燕幾公司在收到告知書后，安排好生產計劃，限2007年5月20日前自行停產關閉，如逾期未關閉，將聯(lián)合區(qū)相關執(zhí)法部門依法實施停水停電措施。2017年11月1日，上海市奉賢區(qū)環(huán)境保護局向案外人燕幾公司作出第XXXXXXXXXX號《行政處罰決定書》，載明：2017年7月26日，該局在執(zhí)法檢查中發(fā)現燕幾公司于奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)浦衛(wèi)公路XXX號從事木器家具加工生產項目，未向環(huán)保部門報批環(huán)境影響評價文件，未向環(huán)保部門申請竣工驗收，主體工程于2013年即投入正式生產，故對燕幾公司做出以下行政決定：1、罰款30,000元；2、收到本決定書后木器家具加工生產項目立即停止生產。原告或燕幾公司至今未向環(huán)保部門繳納罰款。
　　2017年8月18日，原告通過微信方式告知被告公司員工張維新：“通知，本月21號鎮(zhèn)里通知到廠核實違章建筑，拆違辦、城管、安監(jiān)、消防、鎮(zhèn)里和村里等等部門聯(lián)合執(zhí)法，需要房東到場，收到請回復。”2017年10月17日，原告向被告員工張維新發(fā)送微信信息：“張總，多次催促過來交接廠房事宜，為什么不來也不回話？2017年9月15日起至10月15日，我公司生產車間已經全部清空，也多次打電話告知你要求過來交接，至今沒有回復，請回復落實！”張維新回復：“呂總，你是說你將租賃的廠房歸還我們嗎？”原告回復：“這個要談，廠房我搬完了，要交接還給你們自己看管，我不負責了，把履行的合同手續(xù)弄清楚。押金、搬遷補償款，請落實。從2017年10月18日，你們還不過來談，落實交接，原合同廠房標的物安全和使用問題我將一概不負責任的?！睆埦S新回復：“此話不妥，你沒將所租賃的房屋全部歸還我們出租方，責任當然還得你負呀。”原告回復：“哪里不妥你們公司來人談啊。你聽好了，我要歸還。我都因為你們的問題我沒辦法生產了，我留著當飯吃嗎。張總，定好時間提前通知我，我最近都不在上海的。收到請回復。明天起你方租賃給我的工廠我原有的門衛(wèi)保安就全部撤出了，請知悉妥善處理?！睆埦S新回復：“是否全部歸還我們？”原告回復：“是?！?017年12月18日，原告向張維新發(fā)送微信信息：“張總，麻煩轉告你老板，押金8萬，違約金10萬，按合同最低線！房租是不存在的，因為你們的原因不能履行合同，責任不在我方故不會承擔！這個情況有沒有回饋？”張維新回復：“我們不存在違約、故沒有違約金一說。另外有關電的情況通報一下，有兩種情況：一、改變用電量低于100KV，廠房里有電可用；二、停用，整個廠區(qū)內無電可用，一年內只容許停半年，根據我們的實際情況，只能選擇停用，特此告知你。你若無異議，2018年1月1日起整個廠區(qū)將無電了。關于用電的通報麻煩呂總給個確定的回復，謝謝?！?br/>　　2017年7月28日，被告向原告發(fā)送律師函一份，載明：鑒于你的家居經營過程中的生產不符合國家的相關環(huán)境保護法的規(guī)定，故上海市奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)人民政府分別于2017年6月、2017年7月通過你兩次致函，為此被告也曾與你交涉；根據雙方合同關于環(huán)保的約定，你應當履行合同約定，但卻違反了該項約定，故提請你在收到本函七日內給予被告明確答復，否則將根據雙方合同規(guī)定處理。2017年8月2日，原告向被告發(fā)送律師函一份，載明：在合同履行期內，原告多次要求被告協(xié)助辦理相應的工商、環(huán)評等手續(xù)，被告一直以各種理由予以推諉，截止目前仍未向原告提供辦理工商、環(huán)評的手續(xù)的必要材料；故要求被告在收到函件起一周內及時與原告聯(lián)系，配合原告企業(yè)辦理相應的工商、環(huán)評等手續(xù)并提供必要材料，否則一切后果和損失將由被告承擔。2017年8月9日，被告向原告發(fā)送回復一份，載明：一、根據合同約定，原告必須在開業(yè)前向被告出示營業(yè)執(zhí)照等，為此，原告也在開業(yè)前向被告出示了注冊地為上海市奉賢區(qū)柘林鎮(zhèn)莊胡公路XXX號第七幢148室，法定代表人為原告的燕幾公司的營業(yè)執(zhí)照，故被告無需協(xié)助原告辦理工商、環(huán)評等手續(xù)；二、原告承租廠房及場地的實際使用人為燕幾公司，作為異地經營的燕幾公司應當根據合同約定，遵守國家法律法規(guī)，特別是環(huán)保法律的規(guī)定履行你的義務。2017年8月25日，被告向原告發(fā)送通知一份，載明：原告承租的廠房，因政府政策的調整，該地塊需予以“退耕”，先根據雙方合同，通知原告終止該合同的履行，請原告根據合同約定搬離所承租廠房及場地，并在2017年11月30日前將騰空后的廠房及場地返還被告。2017年9月13日，原告向被告發(fā)送律師函一份，載明：一、根據政府函告內容可知，原告旗下企業(yè)燕幾公司僅存在未辦理相應的環(huán)評手續(xù)的情形，但環(huán)評手續(xù)的辦理須以被告提供材料為必要條件，僅憑原告無法辦理，原告曾于2017年8月2日，明確向被告提出協(xié)助提供必要材料的要求，但被告至今未回復，也未提供材料。二、原告暫未收到轄區(qū)政府關于“退耕”一事的通知，也未見到相關公告，根據法律規(guī)定、政策規(guī)定，對于“退耕”或土地征收等重大事項，政府理應予以公告并公示相應的補償安置方案；綜上，雙方簽訂的租賃合同合法有效，合同約定的解除條件尚未成交，客觀上也沒有出現無法履行的情形，故雙方仍應按合同繼續(xù)履行各自權利義務，被告提出終止合同并要求原告搬離的要求，缺乏事實依據，也不符合合同約定；至于政府函告缺少環(huán)評手續(xù)的事宜，只要被告積極配合并提供材料即可及時解決。2017年12月19日，原告向被告發(fā)送告知函一份，載明：2017年9月26日，上海市奉賢區(qū)環(huán)境保護局向原告方企業(yè)出具滬奉環(huán)保聽告字(2017)第386號行政處罰聽證告知書，因原告方企業(yè)未向環(huán)保部門報批環(huán)境影響評價文件，未向環(huán)保部門申請竣工驗收為由責令原告企業(yè)停產，并處罰70,000元；原告認為，因被告拒不履行義務，相關的環(huán)評手續(xù)無法辦理，最終導致行政處罰，亦致使租賃合同客觀上無法繼續(xù)履行，被告的行為構成根本性違約，導致原告經濟損失；故告知被告收到函件三日內向原告返還房屋保證金80,000元，并于返還當日向原告支付違約金100,000元及行政處罰罰金70,000元。2018年1月10日，原告向被告發(fā)送律師函一份，載明：被告于2017年12月26日通知原告，要求原告將系爭廠房包括車間、辦公室、別墅等予以交還；被告的違約事實，原告已多次函告，關于房屋返還事宜，因廠區(qū)已無法作生產經營之用途，原告已于2017年9月中旬搬離，并分別于2017年9月、10月通過電話、微信等告知方式，多次要求被告前往廠區(qū)辦理交接手續(xù)，但被告一直以各種理由推諉；現要求1、望被告盡快履行收房義務；2、被告在收到本函三日內，向原告返還保證金80,000元，并于返還當日向原告支付違約金100,000元及行政處罰罰金70,000元；3、被告收到本函三日內，向原告支付違約導致的實際損失，⑴別墅、辦公室等廠區(qū)各項裝修費632,480元；⑵搬遷費、誤工費等損失607,582元。
　　又查明，本院于2018年12月28日與原、被告一起至現場勘察，并制作談話筆錄一份，筆錄載明：廠區(qū)大門鑰匙由原告持有；租賃區(qū)域為整個廠區(qū)，包括二層廠房一幢，與廠房相連的西側三層樓房一幢，獨棟別墅一幢，門衛(wèi)及配電間各一間；原告主張的設備為一樓除塵設備(包括內部管道和外部機器)、二樓油漆房設備。廠房大門處由原告貼“上海燕幾家居有限公司封”的封條。被告在庭審中確認已于2018年12月28日接收系爭房屋。
　　再查明，系爭廠房至今未辦出建設工程規(guī)劃許可證。
　　本院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人簽訂的租賃合同無效。本案中被告出租的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，故雙方之間訂立的租賃合同無效。對原告要求確認雙方租賃合同于2017年9月15日解除的訴訟請求，本院不予支持。
　　租賃合同無效，但原告占用系爭房屋期間的房屋占有使用費仍應支付。對于原告主張因2017年5月14日收到政府部門要求原告企業(yè)停產關閉的告知書，故已繳納的自2017年5月15日起的租金應當由被告返還的意見，本院認為，原告自2013年開始使用系爭房屋，在雙方2017年發(fā)生爭議之前，原告一直正常使用房屋，亦從未辦理環(huán)評手續(xù)；2017年9月13日，原告在向被告發(fā)送的函件中仍明確表述“雙方合同客觀上沒有出現無法履行的情形，故雙方仍應按合同繼續(xù)履行各自權利義務”；從雙方的微信聊天記錄中僅可體現2017年10月17日原告向被告表達了次日要求將房屋返還被告的主張；綜上，原告未能提供證據證明2017年5月15日起系爭房屋發(fā)生使用障礙的情形，故本院認為原告在正常使用房屋的情況下，應當支付相應的房屋占有使用費，故對原告要求被告返還自2017年5月15日起至2017年9月15日止的已付租金的訴訟請求，本院不予支持。
　　合同無效，被告已付原告的押金80,000元，應當由被告退還原告，在本案中一并處理。對于原告要求被告支付違約金100,000元的訴訟請求，因雙方合同無效，違約金條款亦無效，故本院不予支持。對于原告要求被告支付行政處罰損失30,000元的訴訟請求，因原告未能提供證據證明該損失已實際產生，故本院不予支持。對于原告要求被告賠償裝修損失124,502元的訴訟請求，本院認為，雙方對合同無效均有責任，現由于合同無效、無法履行導致的裝飾裝修損失，亦應由雙方按照各自應承擔的責任分擔。故本院根據過錯大小、合同履行情況等綜合考慮，酌定被告承擔裝飾裝修現值損失中的百分之七十，原告承擔百分之三十。根據本院認定，系爭裝飾裝修現值為61,374元，故本院對原告要求被告賠償裝修損失42,961.80元的訴訟請求，依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院<關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>》第二條、第五條,判決如下：
　　一、原告呂某與被告上海紐騰電熱電器制造有限公司于2013年6月24日簽訂的《廠房租賃合同》無效。
　　二、被告上海紐騰電熱電器制造有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告呂某押金人民幣80,000元。
　　三、被告上海紐騰電熱電器制造有限公司于本判決生效之日起十日內賠償原告呂某裝飾裝修損失人民幣42,961.80元。
　　四、對原告呂某的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣19,666元，由原告負擔人民幣16,666元，由被告負擔3000元。
　　案件鑒定費人民幣11,850元，由原告負擔人民幣4,740元，被告負擔人民幣7,110元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：蘇??姝

書記員：唐祖峰