原告：呂某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住衡水市桃城區(qū)，。被告：河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司。地址：河北省衡水濱湖新區(qū)彭杜鄉(xiāng)趙杜村。負(fù)責(zé)人：董鵬進(jìn)，系該公司總經(jīng)理。委托代理人：李立偉，河北冀華律師事務(wù)所律師。

原告呂某某向本院提出訴訟請求：1、判令被告返還第四年欠款9110元，返還第五年應(yīng)返還款項15459.8元，合計24569.8元，并支付違約金1900元（自2016年5月1日起，按日萬分之三計算）；2、判令被告在市場培育期滿前簽訂正式合同，為原告辦理房產(chǎn)證；3、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：原、被告于2011年9月13日簽訂購房協(xié)議及市場培育協(xié)議，協(xié)議約定：第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于本協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月內(nèi)。被告每年應(yīng)返還15459.8元，但被告第四年于2016年10月17日僅返還6349元，剩余9110元及第五年的15459.8元至今未還，協(xié)議履行過程中，被告多次違約，至今未與原告換簽《商品房買賣合同》，被告未能如期交房，業(yè)態(tài)調(diào)整也未通知原告，原告與被告多次交涉未果，故訴至法院。被告丹陽衡水分公司辯稱：一、《市場培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實(shí)際履行，故原告無權(quán)要求支付培育金及違約金。《市場培育協(xié)議》的履行條件是：原告將所購買并已取得所有權(quán)的商鋪出租給被告，被告向其支付市場培育金。而到目前為止，雙方尚未簽訂商品房買賣合同，也未辦理交付及產(chǎn)權(quán)變更登記，因此原告還未取得商鋪所有權(quán)，商鋪所有權(quán)仍歸被告所有。因此《市場培育協(xié)議》因不具備履行條件，雙方未實(shí)際履行，故原告無權(quán)要求支付培育金及違約金。二、原告無權(quán)要求簽訂商品房買賣合同。根據(jù)《最高院關(guān)于買賣合同糾紛司法解釋》第2條、《最高院關(guān)于商品房買賣合同糾紛司法解釋》第4條規(guī)定，《商鋪認(rèn)購協(xié)議》的性質(zhì)為預(yù)約合同，而非商品房買賣合同。雙方的義務(wù)是締約義務(wù)，即雙方就合同具體內(nèi)容進(jìn)行磋商，并在具備條件時簽訂商品房買賣合同將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)。然而法律并未強(qiáng)制雙方必須要達(dá)成商品房買賣合同，根據(jù)最高院的觀點(diǎn)，“只要雙方根據(jù)認(rèn)購協(xié)議的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣的事宜，即應(yīng)認(rèn)為雙方已履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式商品房買賣合同在所不問”，根據(jù)《最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第4條，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。因目前商鋪尚不具備簽訂商品房買賣合同的條件，雙方也未就簽訂商品房買賣合同事宜進(jìn)行磋商，因此原告無權(quán)要求簽訂商品房買賣合同。三、原告無權(quán)要求辦理房產(chǎn)證。辦理房產(chǎn)證是雙方達(dá)成商品房買賣合同后，在商品房買賣合同中約定的內(nèi)容。因現(xiàn)在雙方尚未達(dá)成商品房買賣合同，將來能否達(dá)成商品房買賣合同也不確定，因此被告沒有辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，原告無權(quán)要求辦理房產(chǎn)證。綜上，原告的訴訟請求無事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)依法駁回原告訴訟請求。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2011年9月13日，原告呂某某與被告丹陽衡水分公司簽訂了一份《濱湖國際商業(yè)廣場商鋪認(rèn)購協(xié)議》，約定原告呂某某購買被告丹陽衡水分公司開發(fā)的濱湖國際商業(yè)廣場A4932號商鋪，商鋪的建筑面積約為26.49平方米，總房款為130549元。約定以銀行按揭方式付款，原告呂某某于簽訂該協(xié)議書之日向被告公司交納購房首付款70549元。該協(xié)議同時約定了原告應(yīng)在接到被告丹陽衡水分公司通知換簽《商品房買賣合同》10日內(nèi)與被告公司簽訂《商品房買賣合同》，協(xié)議自行終止。協(xié)議簽訂后，原告呂某某依約支付了購房首付款。2011年9月13日，原告呂某某與被告丹陽衡水分公司簽訂了購買商鋪所涉的《濱湖國際商業(yè)廣場市場培育協(xié)議書》，協(xié)議第一條約定了商鋪的號碼、建筑面積、單價，總房款為171775元。第二條約定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，為市場培育期。前三年原告享受培育期一次性優(yōu)惠41226元，優(yōu)惠后實(shí)際支付總房款為130549元。另約定在市場培育期內(nèi)，被告丹陽衡水分公司享有該商鋪使用權(quán)，可用于自營、聯(lián)營或轉(zhuǎn)租等；市場培育期結(jié)束被告丹陽衡水分公司將商鋪的使用權(quán)交付給原告等。另，約定了第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于市場培育協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月。被告丹陽衡水分公司于2016年10月17日返還原告第四年的部分市場培育金6349元。第五年的市場培育金，被告丹陽衡水分公司至今未付。另查明，截止開庭之日，被告丹陽衡水分公司并未取得本案所涉商鋪商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)有當(dāng)事人陳述，原告提供的證據(jù)及庭審筆錄在卷為據(jù)。
原告呂某某訴被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2017年10月19日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理。本案當(dāng)事人原告呂某某，被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司（以下簡稱丹陽衡水分公司）委托代理人李立偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，對于《認(rèn)購協(xié)議》、《培育協(xié)議》系雙方真實(shí)的意思表示，屬有效合同。市場培育協(xié)議約定第四年、第五年的市場培育金，按每年不低于市場培育協(xié)議第一條總房款的9%的回報率分年度返還，返還時間為第四年、第五年的前兩個月，結(jié)合本案案情，按市場培育協(xié)議第一條總房款171775元的9%計算市場培育金為15459.75元。原告在享受優(yōu)惠后實(shí)際應(yīng)支付購房款130549元，在原告交納130549元購房款全款的情況下，原告實(shí)際的市場培育金收益率為15459.75元÷130549元＝11.84%。因原告至今只交納了購房首付款70549元，剩余60000元房款未付，依據(jù)公平原則，本院認(rèn)為交納全款與交納購房首付款的市場培育金收益率應(yīng)對等。故對于第四年、第五年的市場培育金應(yīng)以原告已經(jīng)實(shí)際支付的房款70549元的11.84%計算，即8353元。因被告丹陽衡水分公司已經(jīng)支付原告第四年市場培育金6349元，故被告丹陽衡水分公司應(yīng)支付原告第四年未付市場培育金2004元（8353元-6349元），第五年未付市場培育金8353元。剩余未付房款所產(chǎn)生的市場培育金，待原告付清剩余房款后，原告可另行主張。因被告丹陽衡水分公司未按約定時間給付市場培育金，對于原告主張被告公司給付逾期付款違約金的訴訟請求應(yīng)予支持。逾期付款違約金參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算?！钡囊?guī)定，結(jié)合現(xiàn)行逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為本案逾期付款違約金利率標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以中國人民銀行同期貸款利率上浮50%為宜。結(jié)合原告主張，逾期付款違約金分段計算：1、自2016年7月1日起至2016年10月17日，以已付款項6349元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算。2、自2016年7月1日起，以第四年未付市場培育金2004元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算至清償完畢之日止。3、自2017年7月1日起，以第五年未付市場培育金8353元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算至清償完畢之日止。對于原告主張與被告簽訂商品房買賣合同，因被告至今未取得所涉商鋪商品房預(yù)售許可證，致使至今換簽商品房買賣合同的條件不成就，故對原告的主張不予支持。原告主張被告應(yīng)在市場培育期滿前（即2018年4月30日前），為原告辦理房產(chǎn)證，因該認(rèn)購協(xié)議系商品房買賣雙方對訂立商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的預(yù)先約定，至今并未換簽商品房買賣合同，雙方亦未明確約定辦證具體日期，故對原告的該項主張不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司于本判決書生效之日起十五日內(nèi)支付原告呂某某市場培育金10357元及逾期付款違約金（逾期付款違約金按中國人民銀行同期貸款利率上浮50%分段計算，即自2016年7月1日起至2016年10月17日，以6349元為基數(shù)計算；自2016年7月1日起，以2004元為基數(shù)，計算至清償完畢之日止；自2017年7月1日起，以8353元為基數(shù)，計算至清償完畢之日止）。二、駁回原告呂某某的其他訴訟請求。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費(fèi)462元，由被告河北丹陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司衡水分公司承擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省衡水市中級人民法院。

審判長　　張志梅
審判員　　王路雨
審判員　　李　崇

書記員：盧丹陽