原告：呂一夫，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省雞東縣。
委托訴訟代理人：牛立強(qiáng)，男，xxxx年xx月xx日出生，住黑龍江省雞東縣。
被告：雞西市福某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞東縣。
法定代表人：王文俊，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：代杰，黑龍江唯實(shí)律師事務(wù)所律師。

原告呂一夫與被告雞西市福某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱福某房地產(chǎn)）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人牛立強(qiáng)，被告的法定代表人王文俊及其委托訴訟代理人代杰到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
呂一夫向本院提出訴訟請(qǐng)求：確認(rèn)2013年7月11日呂振東（已故，系呂一夫父親）與福某房地產(chǎn)簽訂的買賣協(xié)議書無(wú)效；返還購(gòu)房款23.1萬(wàn)元，并給付賠償款23.1萬(wàn)元。事實(shí)和理由：2013年7月11日，呂一夫父親呂振東購(gòu)買福某房地產(chǎn)所開發(fā)的位于雞東縣雞東鎮(zhèn)的福某家居小區(qū)5號(hào)樓2單元1001室，并簽訂了買賣協(xié)議書，同日，福某房地產(chǎn)收取呂一夫父親呂振東購(gòu)房款23.1萬(wàn)元，并出具收據(jù)一張。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”。第九條規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一的，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”。2015年4月19日，呂一夫父親因病去逝，現(xiàn)呂一夫?yàn)槠涓竻握駯|唯一法定第一順序繼承人，呂一夫父親生前所購(gòu)買的該房屋是福某房地產(chǎn)在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的前提下將該房屋出售給呂一夫父親，福某房地產(chǎn)的銷售行為已違反上述法律規(guī)定，請(qǐng)求法院依法裁判。
福某房地產(chǎn)辯稱，1.呂一夫提供的《買賣協(xié)議書》的確是雙方簽訂，但是該協(xié)議書因呂一夫沒(méi)有交付房款而沒(méi)有實(shí)際履行；2.呂一夫以《代收款憑單》為據(jù)向福某房地產(chǎn)主張其訴請(qǐng)的房款，不應(yīng)獲得法院的支持。首先，該代收款憑單加蓋的是雞西市福某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司福某家居項(xiàng)目部（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目部）的公章。福某房地產(chǎn)沒(méi)有委托該項(xiàng)目部對(duì)外出售房屋及收取房款，福某房地產(chǎn)也沒(méi)有收到該筆房款，并且從呂一夫提交的買賣協(xié)議書中推知本案也不適用表見(jiàn)代理的規(guī)定；其次，該代收款憑單加蓋的項(xiàng)目部的公章，并非福某房地產(chǎn)法定公章，也非合同專用章，更不是財(cái)務(wù)公章。退一步說(shuō)，假如硬是認(rèn)定該代收款憑單加蓋的是福某房地產(chǎn)項(xiàng)目部公章，也得有福某房地產(chǎn)的法人委托書確認(rèn)?？墒?，福某房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有法人委托書對(duì)該章進(jìn)行確認(rèn)；3.呂一夫訴請(qǐng)的賠償款也不應(yīng)獲得人民法院的支持；4.關(guān)于舉證責(zé)任，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。對(duì)代理權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的，由主張有代理權(quán)的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任?！敝?guī)定，在本案中，呂一夫至少應(yīng)對(duì)合同訂立、合同關(guān)系變更、合同履行、主張有代理權(quán)等諸事項(xiàng)負(fù)有舉證責(zé)任。同時(shí)，本案系買賣合同糾紛案件，并不適用舉證責(zé)任倒置的有關(guān)法律規(guī)定，福某房地產(chǎn)舉證或不舉證，并不能免除呂一夫的舉證責(zé)任。綜上，請(qǐng)法院駁回呂一夫的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)：雞東縣公證處公證書及2013年7月11日呂振東與福某房地產(chǎn)簽訂的《買賣協(xié)議書》，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1.呂一夫提交的2013年7月11日收據(jù)，證明呂振東交付23.1萬(wàn)元購(gòu)房款的事實(shí)。福某房地產(chǎn)對(duì)該證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)是：收據(jù)收款人是福某房地產(chǎn)福某家居項(xiàng)目部，而不是福某房地產(chǎn)。另外，收款的事由也不是買賣協(xié)議書中確定的福某家居小區(qū)5號(hào)樓2單元1001室，而是15號(hào)樓2單元1001室。本院認(rèn)證意見(jiàn)是：福某房地產(chǎn)法定代表人王文俊陳述其授權(quán)福某房地產(chǎn)福某家居項(xiàng)目部施工方余定剛賣樓，故購(gòu)房收據(jù)上加蓋的福某家居項(xiàng)目部的公章應(yīng)視同為福某房地產(chǎn)收到售樓款，余定剛是否將售樓款交付給福某房地產(chǎn)不是本案評(píng)審的范圍。關(guān)于收款收據(jù)中標(biāo)注的案涉樓房的樓號(hào)問(wèn)題，首先，福某房地產(chǎn)陳述福某家居小區(qū)只有13個(gè)樓號(hào)，不存在15號(hào)樓，其次，該收據(jù)編號(hào)NO.4159640在雙方簽訂的《買賣協(xié)議書》中亦有標(biāo)注。故可以認(rèn)定呂振東所購(gòu)買的案涉樓房應(yīng)為5號(hào)樓2單元1001室。
另查明，至法庭辯論終結(jié)前，福某房地產(chǎn)未取得案涉房屋的商品房預(yù)售許可證。

本院認(rèn)為，福某房地產(chǎn)與呂振東（已故）簽訂的《買賣協(xié)議書》雖然是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但福某房地產(chǎn)未取得案涉房屋的預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，雙方簽訂的《買賣協(xié)議書》無(wú)效。故呂一夫要求確認(rèn)2013年7月11日呂振東與福某房地產(chǎn)簽訂的《買賣協(xié)議書》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，予以支持。關(guān)于福某房地產(chǎn)是否故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)，應(yīng)由福某房地產(chǎn)舉證證明沒(méi)有故意隱瞞的事實(shí)，因福某房地產(chǎn)未能舉證證明這一事實(shí)，故呂一夫要求依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定，福某房地產(chǎn)返還已付購(gòu)房款23.1萬(wàn)并賠償損失23.1萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，予以支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第九條規(guī)定，判決如下：

一、呂振東（已故）與雞西市福某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年7月11日簽訂的《買賣協(xié)議書》無(wú)效；
二、雞西市福某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決發(fā)生法律效力后十五日內(nèi)返還呂一夫購(gòu)房款23.1萬(wàn)元并賠償損失23.1萬(wàn)元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4115元，由雞西市福某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

審 判 員　　呂仙華

法官助理 黃 晗 書 記 員 徐梓涵