向某
譚彩俊（湖北正典律師事務所）
向文杰（湖北正典律師事務所）
恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司
宋國福（湖北利佳律師事務所）

原告向某，男，生于1992年11月17日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。
委托代理人（特別授權）譚彩俊、向文杰，湖北正典律師事務所律師。
被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司，住所地:湖北省恩施市葉挺路156號。
組織機構代碼:68846481-4。
法定代表人母克松，公司總經(jīng)理。
委托代理人（特別授權）宋國福，湖北利佳律師事務所律師。
原告向某訴被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法由審判員陳勇軍適用簡易程序于2015年5月27日、6月15日公開開庭進行了審理。
原告向某及其委托代理人譚彩俊、向文杰、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司（以下簡稱恩施松某公司）的委托代理人宋國福到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告訴稱，2013年9月17日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》，由原告購買被告恩施松某公司開發(fā)建設的“松某·書苑新城”商品房一套，房屋總價款391939元。
該合同第八條約定被告應當于2014年12月31日前將驗收合格的商品房交付給原告，第九條約定，若被告逾期交付房屋超過60日，原告有權解除合同，被告并按原告累計支付房款的30％承擔違約金。
合同簽訂后，原告依約付清了全部房款，但被告未按約向原告交付房屋。
現(xiàn)起訴請求:1、解除雙方簽訂的合同編號為ES1305956的《商品房買賣合同》；2、被告退還已支付的購房款391939元及利息，并支付違約金117581.7元。
原告為支持其訴訟請求，向本院遞交了如下證據(jù):
證據(jù)一、原、被告訂立的《商品房買賣合同》（復印件）。
證明:1、原、被告存在商品房買賣合同關系，雙方主體適格；2、購房價款為391939元；3、約定了被告逾期交房60日的違約責任，即原告有權解除合同，被告應按已付房款的30％承擔違約金；4、約定了被告的交房日，及交房條件，即房屋驗收合格，并提供房屋質量保證書和使用說明書。
證據(jù)二、《恩某某地方稅務局統(tǒng)一收款收據(jù)》（復印件）、原告與中國建設銀行恩施分行簽訂的《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》（復印件）。
證明原告已經(jīng)足額支付了房款，已履行了合同義務。
證據(jù)三，《退房告知書》。
證明原告已向被告發(fā)出了通知，要求解除合同，并支付違約金。
被告恩施松某公司對原告提交的證據(jù)一、二的真實性無異議，不認可其證明目的。
因被告恩施松某公司認可其真實性，本院對上列證據(jù)予以采信。
對證據(jù)三，被告表示未收到該告知書，不予認可。
因原告未佐證將該告知書已送達到被告，對該證據(jù)，本院不予采信。
被告辯稱，原告的訴訟請求缺乏必要的事實，違背了合同，于法無據(jù)。
延期交房是因為恩施市規(guī)劃局下令通知原告停止開挖山體造成，被告主觀上沒有過錯；原告應當按照合同第九條的規(guī)定主動請求被告交付并驗收房屋；被告已通過報紙公告的方式通知原告接房，根據(jù)合同附件四第五條的規(guī)定，可視為書面通知。
請求駁回原告的訴訟請求。
被告為支持其抗辯理由，向本院遞交了如下證據(jù):
證據(jù)一、原、被告訂立的《商品房買賣合同》（復印件）。
證明1、商品房買賣合同關系合法有效；2、原告應當按合同第九條的規(guī)定請求驗收房屋；3、合同附件四第五條規(guī)定了視為書面通知的幾種形式。
原告對該證據(jù)的真實性無異議，對其第2、3項的證明目的有異議。
認為合同第九條規(guī)定的是逾期交房的違約責任及交房的條件，不能達到應當由原告請求驗收交房的證明目的；到目前為止涉案房屋尚未經(jīng)驗收合格，未達到驗收條件，也不能達到其該項證明目的。
證據(jù)二、恩施市城市規(guī)劃局的《關于停止開挖山體的通知》（復印件）。
證明因規(guī)劃局通知停工導致工程延期二個多月，造成被告不能按時交房，被告主觀上無過錯。
原告對該證據(jù)的真實性及證明目的均有異議。
認為即使該通知是真實的，也是因被告自身的違法行為引起的，且不屬于不可抗力，不能達到其免責的證明目的。
證據(jù)三、被告張貼的關于延期交房的公告、《恩施晚報》刊登的被告恩施松某公司關于延期交房的公告、通知交房的公告、恩施金橋房地產(chǎn)營銷策劃公司書苑新城銷售部人員的證明。
證明被告履行了要求原告來驗收房屋的告知義務。
原告對該組證據(jù)的真實性未表示異議，對其證明目的有異議。
認為1、張貼公告的方式不符合合同的約定；2、分戶驗收是整體驗收的前置程序，不能等同于交房，且至今還未進行分戶驗收；3、公告的內容與其證據(jù)二的《通知》內容相違背；4、被告延期交房公告是對約定交房時間的變更，不是雙方協(xié)商一致的變更，是其單方意思表示，即不能產(chǎn)生變更交房期限的效力。
證據(jù)四、恩某某頤方苑物業(yè)管理有限公司的證明。
證明原告沒有在約定的交房期限內要求驗收交付房屋。
原告對該組證據(jù)的真實性未表示異議，對其證明目的有異議。
認為通知交房是被告的合同義務，而不能將原告向物業(yè)公司申請領取鑰匙視為交付房屋，與本案爭議事實亦無關聯(lián)。
證據(jù)五、涉案商品房具備資格的相關證照上墻的照片。
證明被告具備《湖北省商品房預售許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程用地許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《稅務登記證》、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
證明建設該商住樓手續(xù)合法。
原告對該組照的真實性有異議。
認為被告陳述該組照片是通過現(xiàn)場樓盤公示的，但原告未見到，不知道拍攝于何處。
證據(jù)六、2014年5月20日的《主體分部工程質量驗收記錄》（復印件）。
證明被告開發(fā)建設的房屋主體工程質量合格。
原告對該證據(jù)真實性沒有異議，對其證明目的有異議。
認為該驗收記錄是對主體分部工程質量驗收記錄，是對主體部分是否合格進行驗收。
這只是工程竣工驗收之前的很小的一個部分。
該工程是否達到交付條件，需要最終的綜合驗收，并取得綜合驗收的備案手續(xù)，也就是建設工程竣工驗收備案證。
然后才是分戶驗收。
據(jù)原告方在恩施市住建局、恩某某規(guī)劃局及本工程的監(jiān)理單位、設計單位去查詢，該工程至今沒有辦理最終的竣工驗收相應手續(xù)，即至今不具備交房條件。
證據(jù)七、商住小區(qū)其他業(yè)主的《房屋交接記錄》（復印件）。
證明1、被告從2015年1月9日起已經(jīng)陸續(xù)向業(yè)主交付了房屋；2、被告根據(jù)雙方的協(xié)議，按照合同第八條第1款的規(guī)定，被告與業(yè)主雙方對房屋驗收就可以交付房屋。
原告對該證據(jù)的真實性及證明目的均有異議。
認為1、交接領取鑰匙最早是在2015年3月份，均是在2015年3月2日之后，超過兩個月就可以根據(jù)合同退房。
2、其他的業(yè)主不追究被告的違約，愿意放棄自己的權利接受房屋，是其自己對民事權利的放棄和處分，不等于原告必須接受被告的違約行為，也不代表被告的行為合法。
證據(jù)八、《前期物業(yè)管理協(xié)議》（復印件）。
證明被告從2014年12月下旬已經(jīng)與前期物業(yè)管理的有關物業(yè)管理公司簽訂了合同。
2014年12月下旬物業(yè)公司已經(jīng)進入書苑新城進行物業(yè)管理。
原告認為該組證據(jù)與本案不具有關聯(lián)性。
雙方合同約定的是在辦理交房手續(xù)前由被告委托物業(yè)公司進行前期的物業(yè)服務，直到交房之后業(yè)主委員會成立之日止。
目前被告沒有將房屋交付給原告方，業(yè)主委員會也沒有成立。
對被告提交的上述證據(jù)，其來源合法，具備客觀性，關聯(lián)性，本院予以采信。
根據(jù)庭審舉證質證、法庭調查，本院查明以下事實:
被告恩施松某公司在恩施市葉挺路開發(fā)建設“松某·書苑新城”商品房，于2013年9月17日與原告向某簽訂《商品房買賣合同》（合同編號ES1305956），主要內容有:第三條買受人所購商品房的基本情況:買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的第4號樓1單元9層904號房。
該商品房建筑面積共107.11平方米，其中，套內建筑面積85.48平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積21.63平方米。
第四條計價方式與價款:按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米3659.22元，總金額叁拾玖萬壹仟玖佰叁拾玖元。
以上價格含水、電、氣立戶費用；以上價格不含契稅、公共維修基金、工本費、有線電視、電話、寬帶等立戶所需費用。
第六條付款方式及期限:買受人于2013年9月17日支付首付款人民幣壹拾貳萬壹仟玖佰叁拾玖元（小寫:121939元），余款人民幣貳拾柒萬元整（小寫:270000.00元）申請辦理銀行按揭……。
第八條交付期限:出賣人應當在2014年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將具備下列第一種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1、該商品房經(jīng)驗收合格。
……但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期:1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起15日內告知買受人的。
第九條出賣人逾期交房的違約責任:除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第一種方式處理:1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（2）逾期超過60日后，買受人有權解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的30％向買受人支付違約金……。
第十一條交接:商品房達到使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)……。
雙方還約定了其他內容。
雙方未為合同其他內容產(chǎn)生爭議。
2013年9月17日，被告恩施松某公司出據(jù)收取原告購房首付款121939元。
2014年1月17日，原告通過銀行按揭借款方式支付購房款270000元。
2014年3月14日，恩施市城市規(guī)劃管理局向被告恩施松某公司送達《關于停止開挖山體的通知》，該通知主要內容有:恩某某規(guī)劃局正對州城山體進行保護規(guī)劃設計編制，州市領導及市民都高度關注此事。
經(jīng)查，你公司有山體開挖行為，請你公司停止書苑新城一期工地北側與葉挺紀念館之間的山體開挖行為，完善山體開挖修復方案并征得主管部門同意后再繼續(xù)施工。
2014年12月25日，被告恩施松某公司在《恩施晚報》上登載公告，公告的內容為:“由公司開發(fā)的書苑新城一期項目在施工中，因消防通道開挖，主管部門于2014年3月14日責令停工，至2014年6月1日恢復施工，時間長達76日之久。
造成材料無法進場，施工無法進行。
我們想盡方法加快進度，盡量按時交付，但目前有尾欠工作尚未完成。
按合同的交付時間需適當延長（約76天），現(xiàn)定于2015年2月10日至2015年3月6日分批進行交付使用，對此造成的不便深表歉意。
2014年5月20日，涉案商品房經(jīng)建設、施工、設計、勘察、監(jiān)理等部門和單位進行了主體分部工程質量驗收，并形成《主體分部工程質量驗收記錄》。
該《驗收記錄》記載的1#、2#、3#樓的驗收事項為:1、模板分項；2、鋼筋分項；3、混凝土分項；4、現(xiàn)澆結構分項；5、混凝土子分部；6、砌體子分部。
4#、5#、6#樓的驗收事項為:1、二次結構；2、混凝土子分部；3、砌體子分部。
2015年1月24日，被告恩施松某公司再次在《恩施晚報》登載了內容為“松某·書苑新城一期工程基本竣工，定于2015年1月28日—2015年2月25日進行分戶驗收”的公告。
2015年5月15日，恩某某頤方苑物業(yè)管理有限公司出具證明，證明:“我恩某某頤方苑物業(yè)管理公司與恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司簽訂了該公司開發(fā)的書苑新城小區(qū)的物業(yè)管理合同，按協(xié)議我公司于2014年12月派遣工作人員到該小區(qū)開展工作。
從2015年1月9日起向書苑新城商住樓購房業(yè)主交付房屋，至目前為止，已有數(shù)百戶含商鋪領取了住房鑰匙。
自2015年1月10日以來，無一例在我公司駐‵書苑新城′物業(yè)管理服務處未領到商品房鑰匙的情況”。
審理中，被告恩施松某公司認可至法庭辯論終結前涉案商品房未辦理竣工驗收，有的商品房的水電立戶安裝還未完成。
本院認為，原、被告雙方訂立的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，不違反有關法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
雙方均應當按照合同的約定全面履行各自的義務。
商品房買賣合同的主要義務是買受人按約支付購房款，出賣人按約交付商品房。
原告按約履行了支付購房款的義務，被告應當按約履行交付商品房的義務，包括合同約定的交付使用條件和交付期限。
合同第八條約定的交付使用條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”，交付期限為“2014年12月31日前”。
涉案商品房是否符合交付使用條件，即為本案的爭議焦點。
對此，本院作如下評述:
關于商品房交付使用應當具備的條件。
《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?規(guī)定:“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 ?第一款 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
”《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定:“商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件:（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
”根據(jù)上述法律規(guī)定，合同約定的“商品房經(jīng)驗收合格”應當是指商品房竣工后，由相關主管部門或單位對商品房的質量進行竣工驗收，如合格，則予以竣工驗收，方可向買受人進行交付。
即具備交付條件的商品房才能向買受人進行交付，如果不具備交付條件，買受人可以拒絕接收其交付。
對涉案房屋是否已經(jīng)竣工驗收，被告未提供確實的證據(jù)予以證實，并認可涉案房屋至法庭辯論終結前尚未進行竣工驗收，有的商品房的水電立戶安裝還未完成。
故，涉案商品房不具備合同約定的和法律規(guī)定的交付使用條件。
關于被告提出的其他抗辯意見:1、被告恩施松某公司稱其已經(jīng)進行了主體分部工程質量驗收，已經(jīng)具備了交付條件。
從《主體分部工程質量驗收記錄》中記載的驗收內容明顯可以看出其并非工程質量竣工驗收；2、被告認為現(xiàn)已有買受人接收房屋并入住小區(qū)，商品房已經(jīng)可以向買受人進行交付。
在商品房還未具備交付條件的情形下，有的買受人自愿接收其房屋，是雙方對交付條件的變更，也是買受人對合同權利的處分，不能據(jù)此證明涉案商品房具備了交付使用的條件。
因此，不影響原告依據(jù)合同主張權利；3、被告提出因建設消防通道進行山體開挖而被行政規(guī)劃部門責令停工，從而延誤了工期。
一是其開挖山體是否符合商品房原規(guī)劃設計，即商品房原規(guī)劃設計即需要開挖山體并取得規(guī)劃部門許可，爾后在建設中才被規(guī)劃部門責令停工，被告未對此提出證據(jù)證明其開挖山體的正當性、合法性。
二是被告對規(guī)劃部門的行政行為的合法性未提出異議亦未提出行政訴訟主張，可以視為被告認可該行政行為的合法性。
現(xiàn)被告以此主張工期延誤的正當性，理由不充分。
即使因行政行為原因致工期延誤了76天，而至法庭辯論終結，被告仍未進行涉案商品房的竣工驗收，亦不影響被告違約行為的構成；4、被告依據(jù)涉案合同第九條認為交付應當由原告首先提出請求的意見，明顯與該條約定的內容不相符，且通知交房是在商品房竣工驗收后被告應當履行的合同義務。
在涉案商品房不具備交付條件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的義務，也是不符合合同約定的。
5、被告認為已公告通知原告接房。
通過審查其提交的公告的內容，一是公告其延期原因，二是公告其進行分戶驗收的工程進展，并無通知交接房屋的意思表示。
被告的以上抗辯意見均不能成立，本院均不予采納。
因現(xiàn)涉案商品房不具備交付條件，尚不能向原告進行交付使用，且其不具備交付條件無正當理由，被告恩施松某公司的逾期行為構成違約，應當承擔違約責任。
根據(jù)合同第九條“逾期超過60日后，買受人有權解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的30％向買受人支付違約金”的約定，及《合同法》第九十六條第一款“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。
合同自通知到達對方時解除。
對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
”的規(guī)定，原告已向本院提出解除《商品房買賣合同》的訴訟請求，即視為通知對方解除合同。
自被告收到本院送達的民事起訴狀副本之日，視為解除合同的通知到達之日。
現(xiàn)經(jīng)分析認定，原告提出的解除合同的理由符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
本院于2015年4月23日向被告送達民事起訴狀副本，該日期即為合同解除之日。
關于原告提出的退還購房款及支付違約金的訴訟請求。
根據(jù)《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。
”及《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條 ?“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定處理。
”的規(guī)定，原告的該訴訟請求符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
在庭審中，被告對約定違約金標準的合同第九條及原告已支付購房款391939元的事實無異議，按約定違約金計算為117581.7元，原告的計算無誤，被告應當予以退還和承擔。
關于原告提出的要求被告承擔已支付的購房款的利息的訴訟請求。
因該請求與違約金的訴訟請求不應重復計算，亦不符合合同約定，本院不予支持。
綜上所述，涉案合同明確約定了涉案商品房的交付條件和交付期限，現(xiàn)因房屋不具備交付條件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行為已經(jīng)構成違約，且達到了合同約定的解除條件，涉案合同應當解除。
如果不予解除，原告訂立合同的目的會長期處于得不到實現(xiàn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)的存續(xù)將會給原告造成心理上的不安定和更大的經(jīng)濟損失，對原告則極為不公平。
故，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告向某與被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司于2013年9月17日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號ES1305956）于2015年4月23日解除。
二、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司于本判決生效之日起十日內向原告向某退還購房款391939元，并承擔違約金117581.7元，共計509520.7元。
三、駁回原告向某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計算。
案件受理費8895元，減半收取4447.5元，由被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院提交上訴狀及其副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。
上訴人應在提交上訴狀時按照不服本判決部分的上訴請求數(shù)額交納案件受理費，款郵匯至恩施土家族苗族自治州中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原、被告雙方訂立的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，不違反有關法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
雙方均應當按照合同的約定全面履行各自的義務。
商品房買賣合同的主要義務是買受人按約支付購房款，出賣人按約交付商品房。
原告按約履行了支付購房款的義務，被告應當按約履行交付商品房的義務，包括合同約定的交付使用條件和交付期限。
合同第八條約定的交付使用條件為“該商品房經(jīng)驗收合格”，交付期限為“2014年12月31日前”。
涉案商品房是否符合交付使用條件，即為本案的爭議焦點。
對此，本院作如下評述:
關于商品房交付使用應當具備的條件。
《中華人民共和國建筑法》第六十一條 ?規(guī)定:“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。
建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 ?第一款 ?規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
”《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定:“商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件:（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
”根據(jù)上述法律規(guī)定，合同約定的“商品房經(jīng)驗收合格”應當是指商品房竣工后，由相關主管部門或單位對商品房的質量進行竣工驗收，如合格，則予以竣工驗收，方可向買受人進行交付。
即具備交付條件的商品房才能向買受人進行交付，如果不具備交付條件，買受人可以拒絕接收其交付。
對涉案房屋是否已經(jīng)竣工驗收，被告未提供確實的證據(jù)予以證實，并認可涉案房屋至法庭辯論終結前尚未進行竣工驗收，有的商品房的水電立戶安裝還未完成。
故，涉案商品房不具備合同約定的和法律規(guī)定的交付使用條件。
關于被告提出的其他抗辯意見:1、被告恩施松某公司稱其已經(jīng)進行了主體分部工程質量驗收，已經(jīng)具備了交付條件。
從《主體分部工程質量驗收記錄》中記載的驗收內容明顯可以看出其并非工程質量竣工驗收；2、被告認為現(xiàn)已有買受人接收房屋并入住小區(qū)，商品房已經(jīng)可以向買受人進行交付。
在商品房還未具備交付條件的情形下，有的買受人自愿接收其房屋，是雙方對交付條件的變更，也是買受人對合同權利的處分，不能據(jù)此證明涉案商品房具備了交付使用的條件。
因此，不影響原告依據(jù)合同主張權利；3、被告提出因建設消防通道進行山體開挖而被行政規(guī)劃部門責令停工，從而延誤了工期。
一是其開挖山體是否符合商品房原規(guī)劃設計，即商品房原規(guī)劃設計即需要開挖山體并取得規(guī)劃部門許可，爾后在建設中才被規(guī)劃部門責令停工，被告未對此提出證據(jù)證明其開挖山體的正當性、合法性。
二是被告對規(guī)劃部門的行政行為的合法性未提出異議亦未提出行政訴訟主張，可以視為被告認可該行政行為的合法性。
現(xiàn)被告以此主張工期延誤的正當性，理由不充分。
即使因行政行為原因致工期延誤了76天，而至法庭辯論終結，被告仍未進行涉案商品房的竣工驗收，亦不影響被告違約行為的構成；4、被告依據(jù)涉案合同第九條認為交付應當由原告首先提出請求的意見，明顯與該條約定的內容不相符，且通知交房是在商品房竣工驗收后被告應當履行的合同義務。
在涉案商品房不具備交付條件的情形下，即使被告履行了通知原告交房的義務，也是不符合合同約定的。
5、被告認為已公告通知原告接房。
通過審查其提交的公告的內容，一是公告其延期原因，二是公告其進行分戶驗收的工程進展，并無通知交接房屋的意思表示。
被告的以上抗辯意見均不能成立，本院均不予采納。
因現(xiàn)涉案商品房不具備交付條件，尚不能向原告進行交付使用，且其不具備交付條件無正當理由，被告恩施松某公司的逾期行為構成違約，應當承擔違約責任。
根據(jù)合同第九條“逾期超過60日后，買受人有權解除合同。
買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的30％向買受人支付違約金”的約定，及《合同法》第九十六條第一款“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。
合同自通知到達對方時解除。
對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
”的規(guī)定，原告已向本院提出解除《商品房買賣合同》的訴訟請求，即視為通知對方解除合同。
自被告收到本院送達的民事起訴狀副本之日，視為解除合同的通知到達之日。
現(xiàn)經(jīng)分析認定，原告提出的解除合同的理由符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
本院于2015年4月23日向被告送達民事起訴狀副本，該日期即為合同解除之日。
關于原告提出的退還購房款及支付違約金的訴訟請求。
根據(jù)《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。
”及《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條 ?“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條 ?第二款 ?的規(guī)定處理。
”的規(guī)定，原告的該訴訟請求符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。
在庭審中，被告對約定違約金標準的合同第九條及原告已支付購房款391939元的事實無異議，按約定違約金計算為117581.7元，原告的計算無誤，被告應當予以退還和承擔。
關于原告提出的要求被告承擔已支付的購房款的利息的訴訟請求。
因該請求與違約金的訴訟請求不應重復計算，亦不符合合同約定，本院不予支持。
綜上所述，涉案合同明確約定了涉案商品房的交付條件和交付期限，現(xiàn)因房屋不具備交付條件而不能向原告交付使用，并已逾交付期限，被告的逾期行為已經(jīng)構成違約，且達到了合同約定的解除條件，涉案合同應當解除。
如果不予解除，原告訂立合同的目的會長期處于得不到實現(xiàn)的狀態(tài)，這種狀態(tài)的存續(xù)將會給原告造成心理上的不安定和更大的經(jīng)濟損失，對原告則極為不公平。

故，依照《中華人民共和國合同法》第六條 ?、第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、原告向某與被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司于2013年9月17日簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號ES1305956）于2015年4月23日解除。
二、被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司于本判決生效之日起十日內向原告向某退還購房款391939元，并承擔違約金117581.7元，共計509520.7元。
三、駁回原告向某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
當事人申請執(zhí)行的期間為二年，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的從法律文書生效之日起計算。
案件受理費8895元，減半收取4447.5元，由被告恩某某松某實業(yè)發(fā)展有限責任公司負擔。

審判長：陳勇軍

書記員：羅毅