原告向成明，男，生于1962年5月7日，苗族，湖北省來鳳縣人，住來鳳縣。
委托代理人（特別授權）熊海煒，湖北歐興紅律師事務所律師。
被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司，住所地：來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)金盆山18號。統(tǒng)一社會信用代碼：91422827673684603P。
法定代表人田洪濤，系該公司總經理。
委托代理人（特別授權）向彪，來鳳縣翔鳳法律服務所法律工作者。

原告向成明訴被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案，本院于2016年8月3日立案受理后，依法組成由審判員唐桂生擔任審判長，審判員李紅兵、人民陪審員徐中賦參加的合議庭，于2016年11月22日公開開庭進行了審理。原告向成明及其委托代理人熊海煒、被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司的委托代理人向彪到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明：被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司系來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)棲鳳公寓的開發(fā)商。2014年1月2日，原告向成明與被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》（預售），約定將被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設的來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來鳳縣地方稅務局）棲鳳公寓A【座】10層03號房屋出售給原告向成明，該商品房預測建筑面積為139.93平方米，房屋總價款為241438元，原告向成明應于2014年1月2日前支付首付房款101438元，剩余房款140000元向被告所指定銀行申請貸款支付；被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司應在2014年10月31日前將房屋交付給原告向成明使用，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，逾期不超過30日的，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司應自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向原告向成明支付全部房價款萬分之五的違約金，本合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，原告向成明有權解除合同，原告向成明要求解除合同的，應書面通知被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司應當自解除合同通知送達之日起30日內退還原告向成明已付全部房款，并按全部房價款的2%向原告向成明支付違約金，原告向成明要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司應自本合同規(guī)定的最后交付期限的次日起至實際交付之日止，按日計算向原告向成明支付全部房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，在實際履行中，原、被告雙方將合同約定的“余款140000元向出賣人所指定銀行申請貸款支付”的付款方式變更為分期付款，由原告向成明用現(xiàn)金支付92800元后，剩余47200元房款在房屋驗收合格后交清。原告向成明已按約定向被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司支付了購房款194238元。被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司至今沒有向原告向成明交付來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)觀城坡路39號（原來鳳縣地方稅務局）棲鳳公寓A【座】10層03號房屋。

本院認為，本案原告向成明與被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司對繼續(xù)履行合同沒有異議，雙方爭議的焦點為：一、被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司是否存在違約行為；二、被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司提出的逾期交房違約金計算標準過高，是否應予調整。
關于焦點一，本院認為，原告向成明與被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司于2014年1月2日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）及雙方在合同履行中對合同約定的付款方式的變更，是雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方應按合同約定履行各自的義務。合同簽訂后，原告向成明依約向被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司支付了購房款194238元，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司沒有按合同約定的2014年10月31日前交付房屋，且至今沒有交付，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司的行為已構成違約，應承擔違約責任，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司提出的“被告沒有違約，不應承擔逾期交房的違約責任”的辯解意見與事實不符，本院不予采納。原告向成明要求被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司繼續(xù)履行合同，并支付從2014年11月1日起至實際交房之日止逾期交房違約金的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
關于焦點二，本院認為，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司沒有按照合同約定的期限交付房屋，應承擔向原告向成明支付逾期交房違約金的違約責任。原告向成明要求被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司按雙方合同約定支付逾期交房違約金，被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司提出雙方合同約定的逾期交房違約金過高，要求調整。依據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！钡囊?guī)定，違約金調整的前提是約定的違約金低于或者過分高于造成的損失。本案原、被告雙方均未提交證據證實因違約造成的損失數(shù)額，按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條“…損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”的規(guī)定，本院以中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息確定其損失，中國人民銀行計收逾期貸款利息的標準是在基準利率的基礎上上浮30%－50%，2014年中國人民銀行貸款年利率為6%，本院酌情上浮30%，即年利率為7.8%，原告向成明已支付購房款194238元。因此，本案原告向成明從2014年11月1日起至2016年11月21日止的損失為31131.30元（計算方式為已支付房款194238元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)750天），而原告向成明起訴要求被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司按雙方合同約定支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金為89332.06元，合同約定的逾期交房違約金過分高于原告向成明的損失，本院應予以調整。按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；……”的規(guī)定，本案逾期交房違約金調整為逾期貸款利息的130%。從2014年11月1日起至2016年11月21日止為750天，但原告向成明只主張740天，故原告向成明主張的從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金應計算為39931.08元（計算方式為已支付房款194238元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)740天×130%），2016年11月22日起至實際交房之日止的違約金，按照上述計算標準支付。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十九條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、原告向成明與被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司于2014年1月2日簽訂的《商品房買賣合同》（預售）繼續(xù)履行。
二、被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內向原告向成明支付從2014年11月1日起至2016年11月21日止的違約金39931.08元（計算方式為已支付房款194238元×逾期貸款年利率7.8%÷365天×逾期天數(shù)740天×130%）；2016年11月22日起至實際交房之日止的違約金，按照上述計算標準支付。
三、駁回原告向成明的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費1750元，由被告湖北盛發(fā)房地產開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后7日內仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　唐桂生 審　判　員　　李紅兵 人民陪審員　　徐中賦

書記員：郭文博