上訴人（原審被告）向某某，農(nóng)民。
上訴人（原審被告）向才紅，居民。
被上訴人（原審原告）向某某，農(nóng)民。
委托代理人（特別授權(quán)）田曾玉，湖北立鶴律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）向某某，農(nóng)民。

上訴人向某某、向才紅因與被上訴人向某某、向某某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省鶴峰縣人民法院（2014）鄂鶴峰民初字第00803號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年6月24日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
向某某一審時(shí)訴稱：向某某、向才紅的母親高云桂（貴）于2001年12月8日在村委會(huì)主任覃遠(yuǎn)章的見(jiàn)證下將其在燕子鎮(zhèn)新行村5組的木房一棟（三間）及豬樓一間以14000.00元出賣給向某某，同時(shí)將其宅基地、責(zé)任田、責(zé)任山永久性轉(zhuǎn)讓給向某某，并約定向某某有續(xù)包權(quán)，協(xié)議簽訂后，向某某給高云桂支付了14000.00元的現(xiàn)金，高云桂將宅基地的使用權(quán)證、山林證及責(zé)任田的經(jīng)營(yíng)權(quán)證都交給了向某某，2002年1月4日，高云貴搬出了木柴、棺材、家具等物品，將房屋和豬樓交給了向某某，向某某當(dāng)天轉(zhuǎn)賣并交給了向某某占用、使用，此事在燕子新行村眾所周知，山林和土地已辦理過(guò)戶登記，房屋一直沒(méi)有辦理過(guò)戶登記。2013年高云桂去世，2014年向某某擬將房屋過(guò)戶時(shí)，向某某、向才紅否認(rèn)其母親出賣房屋一事，不協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。向某某、向才紅對(duì)房屋已出賣10多年的事實(shí)原來(lái)沒(méi)有否認(rèn)、沒(méi)有提出異議，是認(rèn)可其母親出賣房屋的行為的，高云桂也是代表向某某、向才紅出賣房屋的，由于向某某、向才紅不履行合同義務(wù)，為維護(hù)向某某的合法權(quán)利，訴請(qǐng)確認(rèn)該房屋買賣合同的效力，判決向某某、向才紅履行協(xié)助辦理房屋登記的義務(wù)。
向某某一審時(shí)訴稱：高云貴是向某某的嫂子，因關(guān)系不好，高云貴不會(huì)將房屋賣給向某某，向某某是給向某某買的，買后就轉(zhuǎn)讓給了向某某，高云貴搬出棺材和木柴時(shí)，高云貴的小女兒向才紅在場(chǎng)，稱柴是借用的向某某家的磅秤，棺材搬走后是放在高云貴娘家的，房屋交給向某某后，向某某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，轉(zhuǎn)讓的山林已重新辦證，是辦的向某某的丈夫胡長(zhǎng)云的名字，轉(zhuǎn)讓的土地已辦到向某某的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證上，房屋已賣了這么多年，向某某、向才紅應(yīng)當(dāng)履行協(xié)助過(guò)戶的義務(wù)。
向某某一審時(shí)辯稱：向某某、向才紅家的木屋坐落在燕子鎮(zhèn)新行村4組與5組接壤的公路坎上，全家有其爸爸曾敬之、媽媽高云桂（貴），向某某和妹妹向才紅共4人。曾敬之于1995年去世，向某某早年出嫁，只留下高云貴和向才紅在家，后來(lái)高云貴和向才紅也下城住在曾敬之單位的房子內(nèi)，老家只有爺爺和奶奶照看，再后來(lái)向才紅也出嫁了，每當(dāng)過(guò)年過(guò)節(jié)給高云貴零花錢時(shí)，高云貴總是講房屋、土地和山林都出租了，有錢花，不要向某某、向才紅負(fù)擔(dān)。直到2013年春高云貴病故，向某某、向才紅要回家料理后事時(shí)，才聽(tīng)別人講房子已經(jīng)被高云貴賣了，當(dāng)時(shí)土地、山林的事都未來(lái)得及過(guò)問(wèn)，就借用別家辦理了高云貴的喪事。辦理完喪事后，向某某、向才紅為了弄清真相四處打聽(tīng)，有人講房子早已經(jīng)被高云貴賣掉了，再打聽(tīng)山林、土地的去向也才得知，當(dāng)初一家三口承包的耕地和山林都隨房子的買賣而易主了。
2014年春夏之交，正當(dāng)向某某、向才紅準(zhǔn)備起訴收回房屋、山林財(cái)產(chǎn)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，就有當(dāng)年的受讓方找向某某、向才紅簽字過(guò)戶。因?yàn)橄蚰衬?、向才紅對(duì)高云貴當(dāng)年是否真的把房子賣了，山林和土地是否也隨之轉(zhuǎn)讓了不知，要求對(duì)方先出示字據(jù)，對(duì)方幾次來(lái)都不出示證據(jù)，后來(lái)在向某某、向才紅的強(qiáng)烈要求下，2014年11月13日買方第三次來(lái)催辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，才勉強(qiáng)拿出一份當(dāng)年的協(xié)議復(fù)印件交給向某某、向才紅，也就是說(shuō)，在2014年11月13日向某某、向才紅才知道高云貴當(dāng)年背著向某某、向才紅把房子賣了，把承包的土地和山林也處理了。向某某、向才紅都是燕子新行村5組的村民，一是無(wú)處居住，二是無(wú)山無(wú)地經(jīng)營(yíng)，造成向某某、向才紅生活無(wú)著落。2014年11月17日，向某某、向才紅去燕子國(guó)土資源所調(diào)查房屋事宜，見(jiàn)房子還是在高云貴的名下，同時(shí)發(fā)現(xiàn)一份以向某某、向才紅簽名的房屋買賣假協(xié)議書。2014年12月18日，向某某、向才紅到燕子財(cái)經(jīng)所調(diào)查承包土地的情況時(shí)，發(fā)現(xiàn)以前的承包土地的原始資料被撕掉了，登記表中高云貴的戶名被涂改為別人了。這就是基本事實(shí)。
高云貴在生時(shí)無(wú)權(quán)處理屬于向某某、向才紅的財(cái)產(chǎn)及山林、承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)。向某某今年已41周歲，向才紅已滿37周歲，也就是說(shuō)，高云貴在2001年處理房屋的所有權(quán)和山林、土地的用益物權(quán)時(shí)，向某某、向才紅已分別滿28和24周歲，具有正常人的民事行為能力，從房屋的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)來(lái)看，曾敬之病故后，向某某、向才紅有房子一半的三分之二的繼承權(quán)，向某某、向才紅不僅不知道高云貴將其處理了，也沒(méi)有委托任何人處理，再?gòu)耐恋睾蜕搅殖邪?jīng)營(yíng)權(quán)講，當(dāng)年在責(zé)任到戶時(shí)，向某某、向才紅同樣在新行村5組分得了土地和山林，由于高云貴當(dāng)年的包辦處理導(dǎo)致向某某、向才紅不僅今天無(wú)處居住，且無(wú)任何生產(chǎn)資料維持基本生計(jì)。
向某某、向才紅沒(méi)有繼承債務(wù)的清償義務(wù)，但具有請(qǐng)求否定該房屋買賣的法律效力的權(quán)利，向某某、向某某訴向某某、向才紅承擔(dān)義務(wù)，是當(dāng)年買賣雙方違法侵害向某某、向才紅的民事權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利和用益物權(quán)而滋生的，同時(shí)，高云貴在世的13年向某某、向某某干什么去了，難道沒(méi)有考慮過(guò)時(shí)效？況且，買賣都不合法有效，向某某、向才紅又有什么義務(wù)要履行呢？故請(qǐng)求駁回向某某、向某某的訴訟請(qǐng)求。
向才紅簽名同意向某某的答辯意見(jiàn)。
另外，為了查清案情，鶴峰縣人民法院對(duì)燕子鎮(zhèn)新行村5組村民鐘大學(xué)進(jìn)行了調(diào)查，鐘大學(xué)證實(shí)高云桂（貴）是將房屋賣給了向某某，賣了10多年了，向某某又將房屋賣給了向某某，高云桂死后喪事是在高云桂的娘家辦的，這房屋還是高云桂的公、婆修的。
原審查明：曾敬之、高云桂（貴）是夫妻，高云桂是燕子鎮(zhèn)新行村5組村民，曾敬之是非農(nóng)人口，不屬于新行村的村民。1969年曾敬之的父母在新行村5組修建有一棟木房，現(xiàn)在該房屋的土地使用者是高云貴（桂），地號(hào)為180400162，用地面積為165.36平方米，建筑面積為106.15平方米，用途為住宅、畜舍，另有禾場(chǎng)（曬場(chǎng)）87平方米是生產(chǎn)性用地。向某某是高云桂、曾敬之的長(zhǎng)女，向才紅是高云桂、曾敬之的次女。曾敬之于1996年元月病逝，2001年12月8日，向某某與高云桂（貴）在時(shí)任村主任覃遠(yuǎn)章的見(jiàn)證下簽訂了房屋買賣協(xié)議書，高云桂將房屋以14000.00元出賣給向某某，賣屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓山、田，協(xié)議是書寫好底稿復(fù)印后簽名、蓋章的，協(xié)議簽訂后向某某當(dāng)即給高云桂（貴）交付了14000.00元價(jià)款，高云桂給向某某和覃遠(yuǎn)章交出了房屋的土地使用證、山林證和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證。2002年1月4日，高云桂搬出了木柴、家具、棺材等物品，將房屋騰出后交付給向某某。向某某當(dāng)天將房屋交給了向某某占有、使用，并在原協(xié)議上注明將協(xié)議的全部?jī)?nèi)容轉(zhuǎn)讓給向某某，但沒(méi)有通知高云桂和向某某、向才紅。高云桂于2013年1月23日病故，向某某、向才紅沒(méi)有在新行村的原房屋里給高云桂辦理喪事。2014年向某某多次要求向某某、向才紅辦理房屋的過(guò)戶登記，向某某、向才紅沒(méi)有認(rèn)同，并且給燕子國(guó)土資源所出具書面請(qǐng)示，言明其母高云桂的房屋沒(méi)有轉(zhuǎn)賣，如有任何人要辦理房屋的土地使用手續(xù)，沒(méi)有向某某、向才紅到場(chǎng)簽字，請(qǐng)不予辦理。因此發(fā)生糾紛，向某某、向某某訴至鶴峰縣人民法院。
原審認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，受法律保護(hù)。高云桂與向某某是同組人、是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，他們之間進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣，不違反相關(guān)的法律規(guī)定。協(xié)議和收據(jù)上“高云貴”的名字不一定是高云桂（貴）本人所寫，但“高云貴”的印章是真實(shí)的，有時(shí)任村主任到場(chǎng)并簽名作證，高云桂出賣房屋、轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)是其真實(shí)的意思表示，有高云桂收取費(fèi)用、交出證件、交付房屋的行為予以證實(shí)，現(xiàn)已形成歷史事實(shí)。
向某某、向才紅的父親死亡后，房屋的一半屬高云桂所有，另一半應(yīng)由高云桂和向某某、向才紅共同繼承，由于向某某、向才紅沒(méi)有進(jìn)行繼承分割，該房屋的所有權(quán)是高云貴、向某某和向才紅共同共有。高云桂處理房屋時(shí)，向某某、向才紅均已成年，高云桂應(yīng)是征得向某某、向才紅同意后才出賣的，該房屋已交付買方使用了10幾年，向某某、向才紅10幾年沒(méi)有在該房屋里居住，高云桂去世后向某某、向才紅也沒(méi)有在該房屋里辦理喪事，向某某、向才紅知道或應(yīng)當(dāng)知道該房屋早已出賣，卻一直沒(méi)有提出異議或主張權(quán)利，是對(duì)該房屋出賣行為的默認(rèn)。如果是高云桂擅自處分了該房屋，向某某是善意、有償取得的該財(cái)產(chǎn)，也應(yīng)當(dāng)維護(hù)向某某的合法權(quán)益。因此，向某某、向才紅的房屋所有權(quán)已由其自己處分或被其母高云桂處分，不存在向某某、向某某侵害其房屋所有權(quán)的問(wèn)題。
綜上所述，該農(nóng)村房屋買賣合同合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。向某某、向才紅辯稱經(jīng)查實(shí)，房屋的確是被其母包辦出賣了，但是買賣侵害了向某某、向才紅的所有權(quán)而無(wú)效的理由不能成立。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行合同的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)給買受人，買受人支付價(jià)款的合同，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外，出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。本案合同的標(biāo)的物即房屋早已交付，而房屋的所有權(quán)按法律規(guī)定須依法登記才轉(zhuǎn)移，所以標(biāo)的物的所有權(quán)還沒(méi)有轉(zhuǎn)移，合同還沒(méi)有履行完畢。向某某、向才紅不僅僅是應(yīng)繼承其母親未履行的合同的附隨義務(wù)，同時(shí)，是已出賣房屋的原共同所有人，本身就是合同的相對(duì)人，應(yīng)履行向買受人轉(zhuǎn)移出賣的房屋所有權(quán)的義務(wù)。向某某、向才紅向燕子國(guó)土資源所出具信函，聲明該房屋其母沒(méi)有出賣，與客觀事實(shí)不符，向某某、向才紅要求該所不予辦理房屋的過(guò)戶登記，自己也不協(xié)助辦理，致使買方辦理不了房屋的過(guò)戶登記，是違反法律規(guī)定的行為。向某某是買賣合同的相對(duì)方，將合同的義務(wù)轉(zhuǎn)讓給向某某時(shí)沒(méi)有通知高云桂和向某某、向才紅，故轉(zhuǎn)讓給向某某對(duì)向某某、向才紅不發(fā)生效力。
向某某、向才紅辯稱合同不合法有效，沒(méi)有義務(wù)履行的理由不能成立。
向某某、向才紅辯稱向某某在購(gòu)買房屋后其母在生時(shí)的13年時(shí)間干什么去了，意為什么不及時(shí)辦理過(guò)戶登記，存在訴訟時(shí)效問(wèn)題。這一抗辯理由也不能成立，因?yàn)椋鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，訴訟時(shí)效只適用于財(cái)產(chǎn)權(quán)中的債權(quán)，物權(quán)及行為不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
綜上所述，向某某、向才紅應(yīng)對(duì)向某某履行轉(zhuǎn)移已出賣的房屋所有權(quán)的義務(wù)，即協(xié)助辦理該房屋的土地使用權(quán)的過(guò)戶登記。本案合同中涉及的山林、土地的轉(zhuǎn)讓沒(méi)有人訴請(qǐng)，故本案中不作認(rèn)定。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第八十條第一款、第一百三十條、第一百三十三條、第一百三十五條和最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條之規(guī)定，判決：二被告向某某、向才紅協(xié)助原告向某某辦理買受房屋的土地使用權(quán)的過(guò)戶登記（地號(hào)為180400162）。上述行為限本判決生效后10日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)80.00元，由二被告向某某、向才紅負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明：原審判決查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，高云桂（貴）與向某某均系鶴峰縣燕子鄉(xiāng)新行村村民，是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，雙方于2001年12月8日簽訂的《協(xié)議書》是雙方的真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。依法成立的合同，合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方當(dāng)事人應(yīng)按《協(xié)議書》約定全面履行自己的義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)?！眳f(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)是賣方的法定隨附義務(wù)。本案中，作為《協(xié)議書》一方的高云貴已于2013年1月23日因病去世，向某某、向才紅作為高云貴的法定繼承人，具有協(xié)助向某某辦理訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)的義務(wù)。
《協(xié)議書》和收據(jù)上均加蓋有高云貴的印章，與覃文才與高云貴所簽轉(zhuǎn)讓土地小地名為“巖殼”的《協(xié)議》上高云貴的印章完全一致，且有時(shí)任村主任覃遠(yuǎn)章作為證明人在《協(xié)議書》上簽名并作證、覃文才的證明予以證實(shí)。同時(shí)，高云桂收取14000元費(fèi)用、將房屋、山林及土地的《集體土地建設(shè)用地使用證》、《山林證》、《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證》交付給對(duì)方和交付房屋等行為亦能證明高云桂出賣房屋、轉(zhuǎn)讓土地、山林應(yīng)是其真實(shí)意思表示，并非向某某、向才紅所稱是覃遠(yuǎn)章與向某某偽造的《協(xié)議書》。二審中，向某某、向才紅提交的貸款憑證不能證明《協(xié)議書》及收條上高云桂的印章是偽造的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。向某某、向才紅的上訴理由不能成立，本院不予支持。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條的規(guī)定，擬判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元，由上訴人向某某、向才紅負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　郜幫勇 審判員　　吳　衛(wèi) 審判員　　侯著韜

書記員：譚紹丹