原告：向某某，女，出生于1969年4月16日，土家族，初中文化，住鶴峰縣，
原告的委托訴訟代理人：龔道華、ＸＸ龍，湖北新理念律師事務(wù)所律師。
被告：恩某某金海灣實業(yè)投資有限公司，住所地恩施市航空路60號中大御城（中大國際501室），統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。
法定代表人：鄭德厚，系該公司董事長。
委托訴訟代理人：何超群、李永琴（實習(xí)），湖北雄視律師事務(wù)所律師。

原告向某某與被告恩某某金海灣實業(yè)投資有限公司（以下簡稱金海灣公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2018年11月2日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人龔道華、ＸＸ龍，被告金海灣公司的委托訴訟代理人何超群、李永琴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求：1、依法判決金海灣公司支付違約金16300.00元；2、訴訟費用由金海灣公司承擔(dān)。事實與理由：2016年3月3日，鶴峰縣容陽半島業(yè)主代表在業(yè)委會及相關(guān)職能部門的參與下與被告簽訂了《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》。協(xié)議約定“1、辦證時間：2016年7月1日以前甲方應(yīng)取得房屋所有權(quán)總證；2、違約責(zé)任：若超期一天甲方承擔(dān)業(yè)主每戶100.00元天作為違約金支付給乙方”。協(xié)議簽訂后，被告于2016年12月12日才取得房屋所有權(quán)總證，被告已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，自2016年7月2日起至2016年12月11日止，共計163天，每天100.00元，違約金共計16300.00元。請求法院依法判決。
被告金海灣公司辯稱，原告的主張既無事實依據(jù)，也無法律依據(jù)，依法不能支持，請法院駁回其訴訟請求。一、關(guān)于《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》對金海灣公司與原告是否具有約束力的問題。2016年3月3日的《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》的雙方當(dāng)事人系金海灣公司與胡茂旺、劉華、唐建平、張秀蘭、郭豐、魏萍，金海灣公司只與這六人就協(xié)議內(nèi)容達(dá)成合意，因此該協(xié)議只在金海灣公司與這六人之間發(fā)生法律效力。雖然協(xié)議乙方為“容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主”，但一人可稱為業(yè)主，兩人也可稱為業(yè)主。此處的業(yè)主，僅僅是指胡茂旺、劉華、唐建平、張秀蘭、郭豐、魏萍六人。由此可見，協(xié)議乙方并非全體業(yè)主，在本協(xié)議中也沒有說明這六人就代表全體業(yè)主。根據(jù)合同的相對性，本協(xié)議只在金海灣公司與胡茂旺、劉華、唐建平、張秀蘭、郭豐、魏萍這六人之間發(fā)生效力，在金海灣公司與原告之間不具有約束力。因為《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》對金海灣公司與原告不具有約束力，原告依據(jù)一份金海灣公司與其他人簽訂的協(xié)議來起訴金海灣公司，其訴求依法不應(yīng)支持。二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)事宜，雙方已經(jīng)在《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定，產(chǎn)權(quán)登記的日期只能在二期完工，本項目綜合驗收完畢并取得相關(guān)備案證之后，60日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，根據(jù)上述協(xié)議，金海灣公司根本沒有違約，雙方應(yīng)遵照以上約定執(zhí)行。三、“鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會”沒有在鶴峰縣住建局備案，未依法成立，不是合法的組織。根據(jù)鶴峰縣住建局出具的備案證明可知，經(jīng)住建局備案的是“鶴峰縣容陽半島業(yè)主委員會”，而不是“鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會”。不論其是否是辦證協(xié)議的當(dāng)事人，其本身不合法，其簽章行為也就失去了合法性。皮之不存，毛將附焉。因此，不論其是以何種身份加蓋印章，均是無效的。四、涉案房屋的總證遲遲沒有頒發(fā)系職能主管部門原因，金海灣公司無責(zé)任，并非金海灣公司過錯。根據(jù)協(xié)議免責(zé)條款的約定，因職能部門因素導(dǎo)致總證不能按時辦理的，金海灣公司不承擔(dān)違約責(zé)任。五、即使《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》對金海灣公司與原告之間有約束力，也沒有對原告造成任何實際損失。房屋各個方面都已驗收合格，并早已交付給原告使用，即使房屋產(chǎn)權(quán)證未按時辦理，也不影響原告的居住生活。從這一點來看，金海灣公司沒有給原告造成任何實際損失，原告的主張沒有事實依據(jù)。綜上所述，原告的主張既無事實依據(jù)，也無法律依據(jù)，依法不能支持，請法院駁回其訴訟請求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定本案事實如下：金海灣公司系鶴峰縣容陽半島小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商。2011年6月12日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》，合同主要內(nèi)容為原告購買被告開發(fā)的容陽半島B幢七層0705號房；關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定為“因本項目分期開發(fā)，情況特殊，產(chǎn)權(quán)登記日期只能在二期完工，本項目綜合驗收完畢并取得相關(guān)備案證之后，60日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記，需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。該合同還對逾期交房、逾期付款、交接等相關(guān)事宜作了詳細(xì)約定。合同簽訂后，原告依約支付了購房款，被告已將房屋交付給原告使用。
2015年容陽半島二期完工。因容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主所購商品房一直未辦理產(chǎn)權(quán)證以及地下車位、物業(yè)用房等問題與金海灣公司產(chǎn)生糾紛。2016年3月3日，在鶴峰縣住建局、規(guī)劃局、國土資源局、城管執(zhí)法大隊等相關(guān)部門的主持下，召集金海灣公司與部分業(yè)主代表協(xié)商，金海灣公司與業(yè)主代表就相關(guān)事項達(dá)成一致意見，并以金海灣公司為甲方，以容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主為乙方簽訂了《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》。該協(xié)議對金海灣公司辦理房屋所有權(quán)總證約定如下：辦證時間為2016年7月1日以前甲方應(yīng)取得房屋所有權(quán)總證（因職能部門因素除外，但甲方必須提供相關(guān)證據(jù)）；違約責(zé)任，若超期一天甲方承擔(dān)業(yè)主每戶100.00元天作為違約金支付給乙方；此協(xié)議一式六份，經(jīng)甲、乙（業(yè)主簽字見附件）雙方及見證單位負(fù)責(zé)人簽字生效，金海灣公司在甲方欄簽章，魏萍、張秀蘭等六人在乙方代表欄簽字，田進(jìn)、張蕾等四人在見證單位負(fù)責(zé)人處簽字，該協(xié)議上鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會在乙方欄加蓋公章?！度蓐柊雿u茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》約定的辦理房屋所有權(quán)總證的期限屆滿，被告未取得房屋所有權(quán)總證。2016年9月28日，部分業(yè)主上訪到信訪局，要求協(xié)助解決辦證事項，相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了簽批。2016年12月12日，金海灣公司取得了不動產(chǎn)權(quán)證。從簽訂《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》至今，A棟負(fù)一樓停車位、原售樓部均由被告經(jīng)營管理。
另查明，2015年9月21日，容陽半島業(yè)主委員會向鶴峰縣公安局遞交《容陽半島業(yè)主委員會辦理公章的請示》，申請辦理業(yè)主委員會公章（明確公章名稱為鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會）。2015年10月12日，鶴峰縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給鶴峰縣公安局治安大隊出具了一份備案證明，內(nèi)容為“按照選舉法的規(guī)定，鶴峰縣容陽半島業(yè)主委員會在縣住建局和容美鎮(zhèn)中壩社區(qū)的組織下已于2015年8月31日選舉產(chǎn)生，并公示無異議。選舉結(jié)果合法有效，我局同意備案”。同日，鶴峰縣容美鎮(zhèn)中壩路社區(qū)居民委員會在業(yè)主委員會的《請示》上簽署“選舉合法有效，準(zhǔn)予辦理”并加蓋公章，鶴峰縣公安局治安大隊負(fù)責(zé)人在該《請示》上簽署“同意”并簽名和加蓋公章。容陽半島現(xiàn)在僅存在一個業(yè)主委員會，對外的公章為“鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會”。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點為2016年3月3日的《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》對雙方當(dāng)事人是否有約束力？雙方當(dāng)事人對爭議焦點沒有異議。
首先，1、該協(xié)議首部明確甲方為金海灣公司，乙方為容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主，且在尾部也注明乙方代表，并由胡茂旺、劉華、唐建平、張秀蘭、郭豐、魏萍六人簽字，結(jié)合該協(xié)議的標(biāo)題為“容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議”，可見該協(xié)議的乙方當(dāng)事人系指容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主，并非被告辯稱的該協(xié)議的乙方當(dāng)事人僅僅是簽字的六位業(yè)主代表；2、該協(xié)議第6條明確約定“此協(xié)議一式六份，經(jīng)甲、乙（業(yè)主簽字見附件）雙方及見證單位負(fù)責(zé)人簽字生效”，從該條約定內(nèi)容及協(xié)議的其他內(nèi)容看，協(xié)議的乙方當(dāng)事人亦是容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主，并非被告辯稱的該協(xié)議的乙方當(dāng)事人僅僅是簽字的六位業(yè)主代表；3、從該協(xié)議內(nèi)容的履行來看，所有業(yè)主對被告經(jīng)營使用A棟負(fù)一樓停車位、原售樓部均沒有提出異議，亦未進(jìn)行干涉，已經(jīng)全面履行了協(xié)議約定的義務(wù)。因此，應(yīng)依法認(rèn)定該協(xié)議的乙方當(dāng)事人系容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主，對被告認(rèn)為該協(xié)議的乙方當(dāng)事人僅僅是胡茂旺、劉華、唐建平、張秀蘭、郭豐、魏萍六人的辯稱理由，本院不予采納；
其次，從該協(xié)議的內(nèi)容以及協(xié)議的標(biāo)題、首部、尾部來看，協(xié)議的雙方當(dāng)事人并沒有“鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會”，因此該業(yè)主委員會是否合法成立并不影響該協(xié)議對協(xié)議當(dāng)事人的約束力。況且，該小區(qū)除了該業(yè)主委員會外，沒有其他的業(yè)主委員會，其公章經(jīng)過了職能部門的備案；
再次，六位業(yè)主代表雖然在形式上未取得全體業(yè)主的授權(quán)，構(gòu)成無權(quán)代理，但業(yè)主已經(jīng)以自己的行為對業(yè)主代表的行為進(jìn)行了追認(rèn)，且對協(xié)議約定的內(nèi)容雙方當(dāng)事人均已實際履行，所有業(yè)主對被告經(jīng)營使用A棟負(fù)一樓停車位、原售樓部均沒有提出異議，亦未進(jìn)行干涉，已經(jīng)全面履行了協(xié)議約定的義務(wù)，被告也已為業(yè)主辦理了房屋所有權(quán)總證，只是履行有瑕疵（遲延履行），因此，無論業(yè)主是否事前授權(quán)業(yè)主代表，協(xié)議內(nèi)容原、被告均已實際履行，但被告的履行瑕疵構(gòu)成違約；
最后，在被告未按照約定期限履行協(xié)議時，部分業(yè)主通過信訪途徑主張權(quán)利，請求政府解決，雖在信訪材料中有認(rèn)為是相關(guān)職能部門的原因造成超過約定期限未辦證的內(nèi)容，被告以此主張系職能部門的原因?qū)е卵悠谵k證，但未提交其他證據(jù)印證是否系職能部門的原因?qū)е逻t延辦證，不適用當(dāng)事人自認(rèn)制度，被告對此應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。
綜上，《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》雙方當(dāng)事人系被告與全體業(yè)主，協(xié)議對雙方當(dāng)事人具有約束力。無論原、被告在《商品房買賣合同》中對辦證以及辦證的違約責(zé)任如何約定，該協(xié)議是對《商品房買賣合同》中該部分內(nèi)容的變更，應(yīng)以該協(xié)議為準(zhǔn)履行。協(xié)議明確約定了辦證時間及遲延辦證的違約責(zé)任，被告未按照約定履行，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案當(dāng)事人約定了違約金數(shù)額，并不以實際造成了損失為要件，對被告認(rèn)為未給原告造成實際損失不需要承擔(dān)違約責(zé)任的辯稱意見，本院不予采納。原告請求被告支付違約金16300.00元，符合該協(xié)議的約定，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十七條、第四十四條第一款、第四十八條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋二》第十二條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第一項，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

被告恩某某金海灣實業(yè)投資有限公司在判決生效后十日內(nèi)支付原告向某某違約金16300.00元。
如果未按本判決指定的期限履行金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費208.00元，減半收取104.00元，由被告恩某某金海灣實業(yè)投資有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩某某中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員 熊斌

書記員： 朱姝