原告向某某，男，生于1946年5月31日，漢族，湖北省來(lái)鳳縣人，住來(lái)鳳縣，委托代理人（特別授權(quán)）陳林，湖北歐興紅律師事務(wù)所律師。被告羅某某，女，生于1972年8月17日，苗族，湖北省來(lái)鳳縣人，現(xiàn)住來(lái)鳳縣，系來(lái)鳳縣人民醫(yī)院職工。

原告向某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法解除原、被告簽訂的《門(mén)面出租合同》；2、判令被告依約承擔(dān)自2016年11月7日起至起訴之日止的房屋租金49000元；3、判令被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)及理由：2015年12月8日，原告與被告簽訂了《門(mén)面出租合同》，原告將接××號(hào)的兩間門(mén)面租給羅某某使用。本次門(mén)面租期為2015年11月8日至2018年11月止，門(mén)面租金為28000元。合同簽訂后，羅某某按約交付了第一年的租金。從2016年11月起，羅某某沒(méi)有再向原告交付租金。經(jīng)查，羅某某在沒(méi)有征得原告同意的情況下，私自將所租門(mén)面轉(zhuǎn)租給譚艷麗；至今，羅某某也未向原告交付租金。原告認(rèn)為，羅某某將所租門(mén)面私自轉(zhuǎn)租給譚艷麗的行為以及至今未付租金的行為已經(jīng)嚴(yán)重違背了《門(mén)面租出合同》第六條的約定，同時(shí)也違反了《合同法》第六十條的規(guī)定。依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，原告有權(quán)依法解除《門(mén)面出租合同》并提前收回門(mén)面房。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定向貴院提起訴訟，望貴院支持原告的訴訟請(qǐng)求。被告羅某某辯稱(chēng)，2015年11月份我確實(shí)與原告簽訂了合同，租期12年。但合同出租日期自2015年11月至2018年11月，三年租金不變，年租費(fèi)28000元，一次性付清。我認(rèn)為該合同是一年一付租金，我轉(zhuǎn)租給譚艷麗時(shí)，我已經(jīng)告知原告，我只做了5個(gè)月生意，譚艷麗與原告之間發(fā)生了什么我就不清楚。我轉(zhuǎn)租給譚艷麗的事情，原告已經(jīng)同意。我一直在醫(yī)院上班，原告是我們以前醫(yī)院退休的職工，原告的女兒向國(guó)紅也在我們醫(yī)院上班。我與原告已經(jīng)在合同中約定，如要續(xù)租，要提前一個(gè)月交付租金。我希望原告的女兒、兒子、女婿出庭，參加今天的庭審。原告的兒子曾經(jīng)找到我，希望找到譚艷麗，把譚艷麗遺留在原告門(mén)面處的貨物送到譚艷麗處。我與原告的兒子、女婿一起去龍山找譚艷麗，原告的兒子跟我說(shuō)找到譚艷麗，希望譚艷麗把貨物搬走，以便門(mén)面繼續(xù)出租，租金原告的兒子就說(shuō)不要了。我將門(mén)面轉(zhuǎn)給譚艷麗，已經(jīng)告知原告，且原告已經(jīng)同意。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：1、來(lái)鳳縣人民法院2018年7月26日的庭審筆錄、2018年7月30日的調(diào)解筆錄、2018年7月30日的民事裁定書(shū)，被告對(duì)其真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為達(dá)不到其證明目的，自己沒(méi)有表態(tài)出租金。本院認(rèn)為調(diào)解筆錄系雙方當(dāng)事人意思自治的一種表現(xiàn)，在調(diào)解階段對(duì)自己的權(quán)利是否放棄，并不當(dāng)然影響其訴訟權(quán)利。因而原告認(rèn)為被告已經(jīng)承認(rèn)拖欠原告租金的事實(shí)，從該組證據(jù)中依法不能確認(rèn)；2、譚艷麗的父親譚紹松的證言一份，因該組證據(jù)系證人證言，譚紹松本人并未出庭進(jìn)行說(shuō)明，本院不予采信；3、來(lái)鳳縣中心醫(yī)院的證明，因系來(lái)鳳縣中心醫(yī)院出具，并加蓋有來(lái)鳳縣中心醫(yī)院的公章，本院予以采信；4、被告與原告兒子的微信聊天記錄一份，該份聊天記錄可以客觀印證出被告與原告兒子一起去村委會(huì)和派出所反映情況，并留有筆錄的事實(shí)，本院予以采信；5、被告與名稱(chēng)為張書(shū)記的人的QQ聊天記錄，因該組證據(jù)系證人證言，證人本人并未出庭進(jìn)行說(shuō)明，本院不予采信；6、原告兒子和豐愛(ài)林的短信聊天記錄一份，因?yàn)樗套h的事情是當(dāng)時(shí)自行協(xié)商的出租屋物品的處理等事項(xiàng)，本院予以采信；7、被告與原告兒子的通話記錄兩份，因?yàn)樵摲葑C據(jù)系被告與原告兒子之間的意思協(xié)商，并沒(méi)有證據(jù)表明，原告兒子的表態(tài)經(jīng)過(guò)原告的授權(quán)，因而本院不予以采信。經(jīng)審理查明，原告向某某與被告羅某某于2015年11月8日簽訂了《門(mén)面出租合同》，其內(nèi)容為“甲方在接××號(hào)有兩間門(mén)面，租給乙方使用。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議，租用期間，甲乙雙方必須履行以下職責(zé)：一、該門(mén)面租期為12年。每三年簽訂一次續(xù)租合同，并且在以前年租金的基礎(chǔ)上提高10%。二、門(mén)面本次租賃期從2015年11月8日至2018年11月止，合同期內(nèi)租金不變。三、該門(mén)面年租金28000元。乙方要一次性付清，租期屆滿(mǎn)，乙方在甲方門(mén)面上的裝修不能拆走，所有的水電費(fèi)要結(jié)清（見(jiàn)交費(fèi)發(fā)標(biāo)票為依據(jù)），不得拖欠，如逾期不交，造成不良后果，一切責(zé)任由乙方承擔(dān)。四、租門(mén)面期間，乙方要負(fù)責(zé)廁所的清理，水管、電路、卷閘門(mén)的維修。若門(mén)面的線路、卷閘門(mén)、水管及所有的使用設(shè)施有損壞，乙方要?dú)w人賠償。五、乙方在租賃門(mén)面期間，必須合法經(jīng)營(yíng)，不得從事違法活動(dòng)，否則后果自負(fù)。六、此門(mén)面如租期未滿(mǎn)，若乙方要轉(zhuǎn)租他人，必須經(jīng)甲方同意并不得轉(zhuǎn)租給餐館經(jīng)營(yíng)，甲方不退租金。若要續(xù)租，需提前一個(gè)月交納下一年的租金。七、乙方若租期未滿(mǎn)，甲方不能隨意讓乙方搬走。租期滿(mǎn)后在同等條件下乙方優(yōu)先租用。八、乙方必須給甲方交身份證復(fù)印件一份。九、本合同未盡事宜，由雙方共同協(xié)商。此合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字之日起即生效”。羅某某租用該房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了整修，并按約定向原告繳納了第一年的租金。羅某某在經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間后，征得房東向某某的認(rèn)可，于2016年4月6日將超市轉(zhuǎn)讓給豐愛(ài)林、譚艷麗經(jīng)營(yíng)。來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)花園堡社區(qū)居民委員會(huì)于2017年5月23日出具說(shuō)明一份，內(nèi)容如下：“接××號(hào)門(mén)面房，房東向某某。第一承租方：羅某某，在與房東簽訂門(mén)面出租協(xié)議半年后私自轉(zhuǎn)租給第二承租方：譚艷麗，未告知房東?，F(xiàn)今合同到期，無(wú)人繳租，房東多次聯(lián)系第一承租方、第二承租方未果。今向某某于社區(qū)說(shuō)明情況，以備今后調(diào)查”?！傲_某某與譚艷麗均未聯(lián)系上，根據(jù)房東提供現(xiàn)門(mén)面里有譚艷麗的貨物品，不敢私自處理，造成門(mén)面無(wú)法再次租出，造成損失”。羅某某與豐愛(ài)林、譚艷麗轉(zhuǎn)讓合同糾紛，在本院主持下于2016年9月18日達(dá)成調(diào)解協(xié)議，在本院（2016）鄂2827民初833號(hào)民事調(diào)解書(shū)。2018年3月6日，原告向某某起訴被告羅某某、譚艷麗房屋租賃合同糾紛一案，同年7月30日原告自動(dòng)撤訴。
原告向某某訴被告羅某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月15日立案受理后，依法組成由審判員吳漢和擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員徐中賦、李應(yīng)權(quán)參加的合議庭，于2018年9月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告向某某的委托代理人陳林，被告羅某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為原、被告之間所簽《門(mén)面出租合同》的租賃期限的確定以及轉(zhuǎn)租合同是否成立?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八條“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！备鶕?jù)原、被告雙方在開(kāi)庭時(shí)的陳述結(jié)合本案原、被告提交的所有證據(jù)，被告羅某某給原告向某某繳納第一年的租金28000元后，再未繳納第二年的房租；來(lái)鳳縣翔鳳鎮(zhèn)花園堡社區(qū)居民委員會(huì)于2017年5月23日出具的說(shuō)明中，原告向某某認(rèn)為合同期內(nèi)，無(wú)人繳納租金，應(yīng)由第一承租方羅某某與第二承租方譚艷麗共同繳納租金。這就首先證明了原告向某某自己認(rèn)可的租期為一年，在一年期滿(mǎn)后，應(yīng)該由第一承租方羅某某或第二承租方譚艷麗來(lái)繼續(xù)繳納租金。也說(shuō)明原告向某某當(dāng)時(shí)是認(rèn)可了譚艷麗作為羅某某的轉(zhuǎn)租方的事實(shí)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。原告向某某與被告羅某某于2015年11月8日簽訂的《門(mén)面出租合同》中對(duì)于該門(mén)面的租期約定為十二年，每三年租金不變，三年后在以前年租金的基礎(chǔ)上提高10%。該《門(mén)面出租合同》第二條實(shí)質(zhì)上卻是對(duì)租金及限制租金隨意上浮年限的約定。《門(mén)面出租合同》第六條規(guī)定“此門(mén)面如租期未滿(mǎn)，若乙方要轉(zhuǎn)租他人，必須經(jīng)甲方同意并不得轉(zhuǎn)租給餐館經(jīng)營(yíng)，甲方不退租金。若要續(xù)租，需提前一個(gè)月交納下一年的租金?！痹摋l款是對(duì)租期及繳納租金、租期未滿(mǎn)的轉(zhuǎn)租、續(xù)租的具體細(xì)化，實(shí)際上就已經(jīng)明確了真正的租賃期限為一年，被告羅某某若需續(xù)租，就需要提前一個(gè)月繳納下一年度的租金。因被告羅某某沒(méi)有按該條約定繳納第二年租金，那么就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定羅某某沒(méi)有繼續(xù)租用原告向某某的門(mén)面。原告向某某與被告羅某某簽訂的《門(mén)面出租合同》自被告羅某某未續(xù)租之日起即自動(dòng)失去法律效力，無(wú)須本院進(jìn)行確認(rèn)。原告當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)自己要求或起訴房屋實(shí)際占用人繳納房租或騰退房屋而另租他人。被告羅某某在自己第一年的租賃期限內(nèi)將自己租用的門(mén)面房轉(zhuǎn)租給譚艷麗，譚艷麗與向某某是否成立新的租賃關(guān)系，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，與本案并無(wú)關(guān)聯(lián)。原告可以自行協(xié)商或另行起訴主張自己的權(quán)利。故，原告向某某請(qǐng)求依法解除原、被告簽訂的《門(mén)面出租合同》以及判令被告羅某某依約承擔(dān)自2016年11月7日起至起訴之日止的房屋租金49000元的請(qǐng)求，沒(méi)有提交強(qiáng)有力的證據(jù)加以證實(shí)，應(yīng)承擔(dān)舉證不力的法律后果。故，原告向某某的相關(guān)請(qǐng)求，本院依法不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第二百一十二條、第二百二十六條《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告向某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1025元，由原告向某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第13條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后7日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

書(shū)記員（兼）　蔣　鵬