原告：向某某，女，1961年11月16出生，漢族，湖北省宜都市人，無業(yè)。
委托代理人：陳超，湖北三立律師事務所律師。
被告：曹文海，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省宜都市人，無業(yè)。
委托代理人：何金濤，湖北楚星律師事務所律師。
被告：姜某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省宜都市人，無業(yè)，系被告曹文海之妻。
委托代理人：何金濤，湖北楚星律師事務所律師。
第三人：中國建設銀行股份有限公司清江支行。
代表人：李正友，該行行長。
委托代理人：李文林，男，該行經理。

原告向某某與被告曹文海、姜某某，第三人中國建設銀行股份有限公司清江支行（以下簡稱“建行清江支行”）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年9月5日受理后，依法由審判員龔太闊適用簡易程序先后于2013年9月26日、11月26日公開開庭進行了審理。原告向某某的代理人陳超，被告曹文海、姜某某的代理人何金濤，第三人建行清江支行的代理人李文林到庭參加了訴訟。在審理過程中，依照原告的申請，本院將本案爭議的房屋予以查封。本案現(xiàn)已審理終結。
經審理查明：2012年12月8日，原告向某某與被告曹文海、姜某某簽訂房屋買賣合同一份，約定兩被告將其共有的位于宜都市陸城街辦名都花園山水苑15號樓、建筑面積為131.08㎡的房屋一套（房產證號：宜都房權證字第××號）賣給原告，交易價格為30萬元，合同生效時間為2013年6月8日。雙方還在合同中約定，原告以合同簽訂之日借給被告的10萬元本金和相應利息作為合同生效后支付被告的購房款，余款待被告將房屋所有權和土地使用權過戶至原告名下或者原告指定的人名下后，再由原告支付給被告。合同同時約定，因被告所有的房屋在第三人建行清江支行處辦有按揭貸款，原告為實現(xiàn)購房目的而替被告清償銀行債務，也視為原告向被告支付購房款；被告應于合同生效后10日內將房屋交付原告處置，并于合同生效后60日內辦理房屋所有權和土地使用權的過戶手續(xù)，因履行該合同所產生的稅費全部由被告承擔。任何一方不履行或者不完全履行合同，應當賠償對方的損失，并按照交易價格的20%向對方支付違約金。原告向某某卡號為×××9515農行賬戶于2012年12月8日向被告曹文海的農行賬戶（卡號為×××8717）轉賬10萬元。
同時查明：涉案房屋為系以按揭貸款的方式購買，貸款人為本案第三人建行清江支行。截至2013年9月13日，被告曹文海、姜某某共欠第三人房屋按揭貸款本金、利息及罰息合計19.826976萬元。該房屋在宜都市房地產管理局辦理了抵押登記，抵押權人為本案第三人。2013年9月23日原告將20萬元現(xiàn)金交至本院，用以代替兩被告清償在第三人建行清江支行處的按揭貸款本息。第三人于2013年11月5日向本院申請領取上述款項中的18.5萬元，并于2013年11月6日向原告出具個人還款憑證、貸款結清證明、貸款對賬單各一份，證實被告曹文海的房屋按揭貸款本息已結清。
還查明：2013年11月14日經宜昌市信誠房地產估價咨詢有限公司評估，涉案房屋當前市的場價為68.1616萬元。2013年12月4日，被告另案向本院提起訴訟，要求撤銷其與原告簽訂的房屋買賣合同，本院受理后在審理過程中，原告又申請撤回起訴。

本院認為：本案的爭議焦點是原被告之間簽訂的合同是否應當履行。根據合同法的規(guī)定，依法成立并合法有效的合同，對雙方當事人均具有約束力；而無效或者被撤銷的合同則自始沒有約束力。本案中的房屋買賣合同是否應當履行，應當看該合同是否具有無效的情形，或者該合同是否已被撤銷。訴訟中被告雖然提出了本案合同不應當履行，但其并未在舉證期限內提交證據證實該合同存在無效的情形；同時，被告雖然在法定期限內另案提起訴訟，要求撤銷本案中的房屋買賣合同，但又主動撤回起訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果?！备鶕鲜鲆?guī)定，被告主張的涉案合同存在無效或者可撤銷的情形而不應當履行的抗辯理由，因缺乏證據支持而不能成立。根據上述分析和現(xiàn)有證據，原被告之間簽訂的合同不屬于效力待定的合同，亦不存在無效的情形，被告也沒有依照法定程序撤銷該合同，故該房屋買賣合同合法有效，對雙方當事人具有約束力，雙方當事人均應當履行。
《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當按照誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。”在本案中，被告曹文海認可原告農行帳戶于2012年12月8日向其轉賬10萬元，但認為該轉賬非原告所為。本院認為，根據農行轉賬憑證的記載，本次轉賬交易的轉出方為原告向某某，轉入方為被告曹文海，現(xiàn)被告沒有提供證據證實本次轉賬非原告所為，其主張因無證據證實而不能成立，故原告于2012年12月8日向被告曹文海帳戶轉賬10萬元的事實應予確認。依照雙方在房屋買賣合同中的約定，該筆款項的性質屬于民間借貸，待合同于xxxx年xx月xx日出生效后，此款本金及相應利息直接轉為原告的購房款，余款待被告協(xié)助原告辦理房屋所有權和土地使用權過戶手續(xù)后再行支付，該約定不違反法律規(guī)定。從上述約定可以看出，被告應先交付房屋并協(xié)助辦理過戶手續(xù)，原告后支付購房款余款。被告現(xiàn)不履行交房義務并協(xié)助辦理過戶手續(xù)，已構成違約，被告可以要求其繼續(xù)履行合同并支付違約金。原告主張的違約金20000元并未超過合同約定的數(shù)額（房屋交易價格的20%），本院予以支持。
《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！币勒丈鲜鲆?guī)定，在處分抵押物時，涉及抵押人、抵押權人、買受人三方權利義務?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款規(guī)定：“對雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件的處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴訟或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務?！北景讣磳儆谔幏值盅何锏那樾?，原被告雙方爭議的房屋買賣合同法律關系與第三人建行清江支行（抵押權人）具有法律上的利害關系，本院依法應通知其參加訴訟。在本案中，第三人對涉案房屋享有的是抵押權，抵押權屬擔保物權，設定擔保物權的目的是為了確保債權人主債權的實現(xiàn)。如果債權人的主債權已經通過債務人本人清償或者他人代為清償?shù)姆绞綄崿F(xiàn)，則抵押權就無繼續(xù)存在的基礎，在此情形下，抵押權人有義務協(xié)助債務人或者其他權利人消滅抵押權。本案中原告為實現(xiàn)購房目的而代被告清償了債務，被告與第三人之間的債權債務關系已經消滅，第三人也應履行法定義務，消滅抵押權。
綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第八十五條、《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國物權法》第一百九十一條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條第二款，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告曹文海、姜某某與第三人中國建設銀行股份有限公司清江支行于判決生效之日起三十日內協(xié)助原告向某某辦理涉案房屋（位于宜都市陸城街辦名都花園山水苑15號樓，房產證號為宜都房權證字第××號）所有權及土地使用權過戶手續(xù)；
二、被告曹文海、姜某某于判決生效之日起三十日內將涉案房屋交付給原告向某某，并支付違約金20000元；
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息；未履行其他義務的，應按照50元／日的標準支付遲延履行金。
本案因適用簡易程序，訴訟費減半收取150元，由被告曹文海、姜某某負擔100元，第三人中國建設銀行股份有限公司清江支行負擔50元；保全費2020元由被告曹文海、姜某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院提交上訴狀兩份，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　龔太闊

書記員：楊雪莉