上訴人（原審被告）同江市時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地黑龍江省同江市向陽鄉(xiāng)木材加工區(qū)。
法定代表人吳國輝，該公司董事長。
委托代理人楊興杰，黑龍江君德律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）劉某某，住黑龍江省同江市。
委托代理人孫元海，黑龍江繁興律師事務所律師。
原審被告李某某，住黑龍江省同江市。
原審被告吳某某，住遼寧省大連市沙河口區(qū)。
原審被告欒某某，住黑龍江省同江市。

上訴人同江市時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱時代房地產(chǎn)公司）因與被上訴人劉某某、原審被告李某某、吳某某、欒某某民間借貸糾紛一案，不服黑龍江省同江市人民法院（2015）同商初字第785號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，分別于2016年3月21日和4月12日公開開庭審理了本案。上訴人時代房地產(chǎn)公司的委托代理人楊興杰，被上訴人劉某某及其委托代理人孫元海，原審被告李某某、吳某某到庭參加訴訟。原審被告欒某某經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認定，被告李某某于2014年4月2日在原告劉某某處借款人民幣5310000元，雙方約定月利率為20‰，借款期限為6個月，自2014年4月1日至2014年10月1日。被告時代房地產(chǎn)公司用其開發(fā)的陽光水岸小區(qū)5號樓一、二、三單元共計42戶（總面積為4796.72平方米）為此筆借款提供抵押，該抵押物未辦理抵押登記。被告吳某某、欒法永為此筆借款提供連帶責任保證。抵押及保證的擔保范圍為借款本金、利息、逾期利息、違約金、訴訟費、代理費及出借人實現(xiàn)債權(quán)的所有費用；抵押及保證的期限至主債權(quán)訴訟時效期滿后2年。借款到期后，被告未償還。
原審法院認為，原告劉某某與被告李某某、時代房地產(chǎn)公司、吳某某、欒法永為民間借貸關(guān)系。該借貸行為系雙方當事人的真實意思表示，并且沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該借貸行為合法有效，雙方當事人應當按照約定履行義務。借款到期后，被告未按照約定償還借款，違反合同約定，應當承擔償還借款并支付利息的責任。原、被告之間的借款系有息借款，雙方約定月利率20‰未違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定。故原告要求被告李某某償還借款本金人民幣5310000元并支付利息的訴訟請求合法，法院予以支持。被告時代房地產(chǎn)公司在借款抵押合同上簽字，并約定提供42套房產(chǎn)為此筆借款作抵押，該條款系抵押擔保條款，且此條款是當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，抵押合同合法有效，抵押人應當按照抵押合同約定履行擔保義務。本案中，抵押的房產(chǎn)雖未依法辦理抵押登記，抵押權(quán)未成立，但債權(quán)人有權(quán)要求抵押人承擔抵押合同上的擔保義務，即原告有權(quán)要求被告時代房地產(chǎn)公司以抵押物的價值為限承擔連帶清償責任，故原告要求被告時代房地產(chǎn)公司在抵押物價值范圍內(nèi)承擔還款責任的訴訟請求合法，法院予以支持。被告吳某某、欒法永為此筆借款的連帶責任保證人，對此筆借款在保證范圍內(nèi)承擔連帶還款責任，故原告要求被告吳某某、欒法永對此筆借款承擔連帶還款責任的訴訟請求合法，法院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、第十九條、第三十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、被告李某某于判決書生效之日償還原告劉某某借款本金人民幣5310000元、利息人民幣1699200元【（5310000×20‰×16/月）（2014年4月1日至2015年8月1日）】，本息合計人民幣7009200元；二、被告時代房地產(chǎn)公司以其提供的42套房產(chǎn)價值為限承擔償還責任；被告時代房地產(chǎn)公司承擔清償責任后，可以向被告李某某行使追償權(quán)利；三、被告吳某某、欒法永對此筆借款承擔連帶償還責任；被告吳某某、欒法永承擔清償責任后，可以向被告李某某行使追償權(quán)利。案件受理費人民幣60864元、保全費人民幣5000元，由被告李某某負擔，被告時代房地產(chǎn)公司、吳某某、欒法永承擔連帶責任。

本院認為，被上訴人劉某某與原審被告李某某、上訴人時代房地產(chǎn)公司簽訂的借款抵押合同，以及李某某向被上訴人出具的借據(jù)，原審被告吳某某、欒某某在擔保人處的簽名，均是當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效；但鑒于二審中當事人對借款的履行事實存在爭議，因此嚴格探究當事人的真實意思表示尤為必要。本案是借款抵押合同第一條：乙方（原審被告李某某）向甲方（被上訴人劉某某）借款人民幣5310000元，合同簽訂之日，甲方一次性支付乙方全部借款。乙方為甲方出具借據(jù)。第二條約定：借款期限為六個月，自2014年4月1日起到2014年10月1日止。該主要條款基本上體現(xiàn)當事人的真實意思表示。但是雙方對借款抵押合同簽訂之前的李某某810000元借款由上訴人擔保沒有具體約定，故該款項不應屬于抵押擔保的范疇，此點上訴人的主張成立，至于協(xié)議后的3500000元，被上訴人雖遲延交付，但畢竟全部借款已經(jīng)履行，只是履行存在瑕疵，并不影響借款抵押合同的效力，且上訴人在原審也未提出異議。另外，被上訴人劉某某向負責施工的原審被告李某某提供借款，用于上訴人開發(fā)的工程，上訴人也是合同履行的直接受益人，故其抗辯不予支持。因此，上訴人只對被上訴人提供給李某某4500000元借款及利息承擔抵押擔保責任。關(guān)于借款的利息起算問題。810000元借款雖然發(fā)生在2014年4月2日之前，但被上訴人原審主張利息自2014年4月1日起算，應視為是對自身權(quán)利的處分，故二審不予調(diào)整；1000000元系2014年4月2日給付，利息應從2014年4月2日起算；2014年5月28日提供的500000元借款，利息應從2014年5月28日起算，為便于計算從2014年6月1日起算；2014年7月1日提供的1000000元，利息應從2014年7月1日起算；2014年11月3日提供的500000元，利息應從2014年11月3日起算；2014年12月2日匯出500000元，利息應從2014年12月2日起算；2014年12月30日匯出1000000元，利息起算點為2014年12月30日，為便于計算，從2015年1月1日起算。由于當事人對原審判決關(guān)于利息起算的終點為2015年8月1日不持異議異議，按月息2%的約定，亦符合法律規(guī)定，二審予以維持。本案除涉及借款抵押合同之前的810000借款，上訴人不承擔擔保責任以外，抵押合同合法有效，上訴人應當按照抵押合同約定履行擔保義務。本案中，抵押的房產(chǎn)雖未依法辦理抵押登記，抵押權(quán)未成立，不能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力，但并不因此免除上訴人的擔保責任，被上訴人劉某某有權(quán)要求上訴人時代房地產(chǎn)公司在抵押財產(chǎn)范圍內(nèi)承擔擔保責任。原審判決在論述中認定上訴人在抵押財產(chǎn)范圍內(nèi)承擔連帶清償責任有誤。關(guān)于原審被告吳某某和欒某某的連帶保證責任范圍問題，因二人并未上訴，且二審中吳某某亦未提出明確的主張，故本院對其保證范圍不予調(diào)整。
綜上，本院認為，原審判決部分事實認定錯誤，適用法律不當，應予調(diào)整。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第（二）項、第一百七十四條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黑龍江省同江市人民法院（2015）同商初字第785號民事判決第一項、第二項；
二、原審被告李某某償還被上訴人劉某某借款人民本金5310000元及利息1289200元（810000元×2%×16個月+1000000元×2%×16個月+500000元×2%×14個月+1000000元×2%×13個月+500000元×2%×9個月+500000元×2%×8個月+1000000元×2%×7個月），本息合計人民幣6599200元。
三、上訴人同江市時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司就4500000元借款本金及利息1030000元，共計人民幣5530000元，以其提供的42套房產(chǎn)價值為限承擔擔保責任；上訴人時代房地產(chǎn)公司承擔清償責任后，可以向原審被告李某某行使追償權(quán)利；
四、維持黑龍江省同江市人民法院（2015）同商初字第785號民事判決第三項，即：原審被告吳某某、欒法永對上述全部借款本息承擔連帶償還責任；；
五、駁回被上訴人（原審原告）劉某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費人民幣60864元、二審案件受理費60864元，被上訴人劉某某負擔11728元，上訴人同江市時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、原審被告李某某、吳某某、欒法永負擔110000元；保全費人民幣5000元，由上訴人同江市時代房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、原審被告李某某、吳某某、欒法永負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　荊獻龍 審　判　員　　梁勁松 代理審判員　　路　敏

書記員：王嬌