上訴人（原審原告）：司某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鶴崗市南山區(qū)。
委托訴訟代理人：楊利斌，黑龍江人和律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：黑龍江省煙草公司鶴崗市公司。住所地，鶴崗市工農(nóng)區(qū)禾友路5號(hào)。
法定代表人：王強(qiáng)，職務(wù)經(jīng)理。
委托訴訟代理人：關(guān)鑫景，該公司法制科科長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：艾立鵬，該公司法律顧問(wèn)。

上訴人司某某因與被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司房屋買賣合同糾紛一案，不服鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院（2016）黑0403民初61號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人司某某及其委托訴訟代理人楊利斌，被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司的委托訴訟代理人關(guān)鑫景、艾立鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
司某某上訴請(qǐng)求：1、一審判決適用法律錯(cuò)誤。適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條錯(cuò)誤，該解釋適用開發(fā)商與購(gòu)買人之間的房屋買賣合同糾紛，而不適用本案。房屋出賣方對(duì)違約后房屋價(jià)格隨市場(chǎng)波動(dòng)變化出現(xiàn)價(jià)差應(yīng)當(dāng)預(yù)見到，各地法院判決均支持守約方的訴求，一審法院對(duì)《中華民共和國(guó)合同法》一百一十三條理解錯(cuò)誤。2、判決違反公平原則。一審法院以完全支持上訴人訴訟請(qǐng)求有違公平為由，只判決賠償不足鑒定損失價(jià)格的十分之一，顯失公平。
黑龍江省煙草公司鶴崗市公司辯稱，接受一審判決結(jié)果，請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。
司某某向一審法院起訴請(qǐng)求：退還購(gòu)房款158,600.00元，賠償因購(gòu)房受到的損失（具體數(shù)額以司法鑒定、評(píng)估為準(zhǔn)）。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2002年9月26日，案外人路俊華與被告簽訂房屋租賃合同，被告將其尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋（位于鶴崗市南山區(qū)躍進(jìn)街西段南側(cè)98號(hào)安居樓101室）出租給路俊華使用，租期為2002年10月1日至2003年10月1日，雙方按約履行了合同。2003年6月9日、10日，被告與路俊華約定將該房屋出售于路俊華。2003年6月9日，被告收取原告全部購(gòu)房款158，600.00元，并于2003年6月16日與原告簽訂房屋買賣協(xié)議，約定被告將上述房屋出賣于原告，并約定房屋買賣生效后如有違約，應(yīng)承擔(dān)房款總額10%的違約金。為此，路俊華于2003年6月訴至鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院，主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，法院判決結(jié)果以該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證為由而駁回路俊華的訴訟請(qǐng)求，路俊華上訴，二審維持一審判決。該房屋一直由路俊華占有。2008年1月，司某某就該房屋取得礦照。2009年3月，路俊華訴至鶴崗市南山區(qū)人民法院，并要求鶴崗市南山區(qū)人民法院回避，鶴崗市中級(jí)人民法院指定鶴崗市興安區(qū)人民法院審理，判決結(jié)果路俊華勝訴。司某某上訴，二審撤銷原審部分判項(xiàng)，判決該房屋應(yīng)交由司某某。2010年10月，經(jīng)省高院裁定，路俊華再審申請(qǐng)獲準(zhǔn)。2011年5月11日，鶴崗市中級(jí)人民法院作出（2010）鶴民再字第7號(hào)民事判決，判決路俊華與被告訂立的房屋買賣協(xié)議合法有效，雙方于判決生效后60日內(nèi)履行完畢；司某某與被告訂立的房屋買賣協(xié)議合法有效；駁回司某某要求撤銷路俊華優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的訴訟請(qǐng)求。后原、被告均對(duì)該判決提出再審申請(qǐng)，2011年7月5日，黑龍江省高級(jí)人民法院作出（2011）黑高民申二字第363號(hào)民事裁定，駁回原、被告的再審申請(qǐng)。為此，原告于2012年12月12日訴至本院，要求被告退還購(gòu)房款158，600.00元，并賠償原告的損失即房屋增值和租金損失，數(shù)額以司法評(píng)估鑒定為準(zhǔn)。案件審理中原告提出鑒定申請(qǐng)，要求鑒定訴爭(zhēng)房屋在2013年1月市場(chǎng)價(jià)格及該房屋在2003年6月16日至2013年1月8日租金價(jià)格。經(jīng)雙方搖號(hào)選擇，本院依法委托鶴崗市價(jià)格認(rèn)證中心進(jìn)行上述鑒定。該鑒定中心于2013年10月21日作出鶴價(jià)鑒字（2013）第297號(hào)關(guān)于房屋價(jià)格及租金價(jià)格鑒定結(jié)論：鑒定標(biāo)的在鑒定基準(zhǔn)日鑒定總價(jià)格為人民幣1，767，319.00元。1、鑒定標(biāo)的在鑒定基準(zhǔn)日2013年1月8日房屋市場(chǎng)鑒定價(jià)格為人民幣1，566，040.00元；2、鑒定標(biāo)的在鑒定基準(zhǔn)日2003年6月16日至2013年1月8日房屋租金鑒定總價(jià)格為人民幣201，279.00元。原告支出鑒定費(fèi)20，000.00元。被告黑龍江省煙草公司鶴崗市公司雖對(duì)鑒定有異議，但未提出相反證據(jù)予以證實(shí)，同時(shí)明確表示不重新鑒定。
一審法院認(rèn)為，原、被告訂立的房屋買賣協(xié)議合法有效，被告收取了原告交付的全部購(gòu)房款，但最終沒(méi)有將房屋交付原告，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償原告損失。因被告對(duì)其與原告及路俊華因訴爭(zhēng)房屋的訴訟過(guò)程及結(jié)果不能預(yù)見，故被告對(duì)原告因合同履行后的可得利益損失不能完全預(yù)見，如完全支持原告訴請(qǐng)有違公平。但被告畢竟存在一房二賣的過(guò)錯(cuò)，本案為房屋買賣糾紛，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條的規(guī)定，被告應(yīng)返還原告已付購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)賠償原告已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告黑龍江省煙草公司鶴崗市公司向原告司某某返還已付購(gòu)房款158，600.00元，于判決生效后十日內(nèi)付清，并按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率給付原告自2003年6月9日起至給付之日止的利息；二、被告黑龍江省煙草公司鶴崗市公司賠償原告司某某158，600.00元，于判決生效后十日內(nèi)付清；三、駁回原告司某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)20，706.00元，由原告司某某承擔(dān)14，648.00元，被告黑龍江省煙草公司鶴崗市公司承擔(dān)6，058.00元。鑒定費(fèi)20，000.00元，由原告司某某承擔(dān)。
本院二審期間，雙方當(dāng)事人均沒(méi)有提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，上訴人司某某與被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，合同簽訂后，被上訴人未依約將合同標(biāo)的物交付上訴人，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，原審判決被上訴人返還購(gòu)房款并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于違約責(zé)任問(wèn)題，雙方簽訂買賣協(xié)議對(duì)違約金進(jìn)行了約定，“如有一方違約，應(yīng)承擔(dān)房款總額10%違約金”，因此應(yīng)遵從約定，被上訴人應(yīng)給付上訴人購(gòu)房款總額10%的違約金。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條規(guī)定，當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持?，F(xiàn)上訴人要求被上訴人賠償其因購(gòu)房受到的損失，因所主張損失高于違約金，其請(qǐng)求實(shí)質(zhì)為調(diào)高違約金，因此可在約定違約金數(shù)額基礎(chǔ)上另行給付房屋租金損失。本案由于被上訴人違約，上訴人未購(gòu)買到協(xié)議約定房屋，致其租房經(jīng)營(yíng)，使上訴人遭受損失，其所付租金即為實(shí)際損失。原審法院已經(jīng)鑒定，確認(rèn)了租金損失數(shù)額，因此，租金損失可參照鑒定數(shù)額計(jì)算。2003年6月16日至2013年1月8日115個(gè)月房屋租金鑒定總價(jià)格為201,279.00元，因此，月租金為1,750.00元，年租金為21,000.00元，租金給付時(shí)間應(yīng)從雙方簽訂合同之日即2003年6月16日，給付至2011年5月11日鶴崗市中級(jí)人民法院作出駁回上訴人要求撤銷路俊華優(yōu)先購(gòu)買權(quán)訴訟請(qǐng)求的再審判決之日，共計(jì)8年合計(jì)租金數(shù)額為168,000.00元。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定，增加違約金以后，當(dāng)事人又請(qǐng)求對(duì)方賠償損失的，人民法院不予支持。因此，上訴人要求給房屋差價(jià)損失的請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，司某某的上訴請(qǐng)求部分成立。本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條、第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

維持鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院（2016）黑0403民初61號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)；
撤銷鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院（2016）黑0403民初61號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司給付上訴人司某某合同約定違約金15,860.00元，于法律文書生效之日起十日內(nèi)履行完畢。
被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司給付上訴人司某某房屋租金損失168,000.00元，于法律文書生效之日起十日內(nèi)履行完畢。
一審案件受理費(fèi)20,706.00元，由上訴人司某某負(fù)擔(dān)14,216.00元，被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司負(fù)擔(dān)6,490.00元。二審案件受理費(fèi)17,851.00元，由上訴人司某某負(fù)擔(dān)17,419.00元；被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司負(fù)擔(dān)432.00元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　任　重 審　判　員　　顧立宏 代理審判員　　李文杰

書記員：陳靜