上訴人（原審原告）葉某，女，生于1967年12月9日，漢族，湖北省武漢市人，居民。
上訴人（原審原告）繆某某，男，生于1958年6月25日，漢族，湖北省武漢市人，居民。
上訴人（原審原告）何華順，男，生于1957年12月30日，漢族，湖北省武漢市人，居民。
上訴人（原審原告）徐典文，男，生于1965年12月7日，漢族，湖北省武漢市人，居民。
上訴人（原審原告）夏建明，男，生于1965年10月25日，漢族，湖北省武漢市人，居民。
上訴人（原審原告）張惠忠，男，生于1968年1月29日，漢族，湖北省武漢市人，居民。
上訴人（原審原告）胡濤，男，生于1978年4月30日，漢族，湖北省武漢市人，居民。
上訴人（原審原告）胡萍，女，生于1974年6月2日，漢族，湖北省武漢市人，居民。
八上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）童軍，湖北施南律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王某某，女，生于1949年7月4日，漢族，湖北省恩施市人，居民。
被上訴人（原審被告）向華，男，生于1969年11月11日，土家族，湖北省恩施市人，居民，系王某某之子。
二被上訴人共同委托代理人（特別授權(quán)）鄭義，湖北正典律師事務(wù)所律師。

上訴人葉某、繆某某、何華順、徐典文、夏建明、張惠忠、胡濤、胡萍因與被上訴人王某某、向華房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2012）鄂恩施民初字第01411號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年10月28日立案受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明：2007年10月15日，恩施市中宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中宸房地產(chǎn)公司）（甲方）與王某某（乙方）簽訂《還建協(xié)議書(shū)》，約定：甲方開(kāi)發(fā)建設(shè)恩施市航空路二巷55號(hào)地塊，土地面積為400平方米，其中118平方米土地如果甲方取得土地使用權(quán)，用于商品房開(kāi)發(fā)，則甲乙雙方按協(xié)議約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其余282平方米土地由乙方提供土地使用權(quán)證；本項(xiàng)目建設(shè)為商住兩用樓，一樓除預(yù)留樓梯外，全部修建六間門(mén)面（門(mén)面寬度為3.3米），二樓至七樓修建住宅樓；乙方在項(xiàng)目完工后取得一樓全部六間門(mén)面和三套住房，如該商住樓售價(jià)達(dá)到1700元／平方米，甲方同意乙方無(wú)償取得住房一套，如該商住樓售價(jià)未達(dá)到1700元／平方米，乙方可以?xún)?yōu)惠價(jià)30000元向甲方購(gòu)買(mǎi)住房一套（共計(jì)四套住房，每套建筑面積130平方米）；一樓門(mén)面面積400平方米（±10平方米），凈空高度3.8米；本協(xié)議書(shū)在乙方所擁有的282平方米土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)到甲方名下方可生效。
2009年5月22日，經(jīng)恩施市人民政府批準(zhǔn)，中宸房地產(chǎn)公司取得（2009）國(guó)土資函資字第025號(hào)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，土地坐落于恩施市航空路二巷，土地用途為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，土地使用年限為2009年5月21日至2079年5月21日，土地取得方式為掛牌。2009年8月4日，中宸房地產(chǎn)公司對(duì)該宗土地取得恩市國(guó)用（2009）第010425號(hào)《國(guó)有土地使用證》，其中載明，土地面積為1325.17平方米。2009年11月15日中宸房地產(chǎn)公司將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給八原告（葉某系中宸房地產(chǎn)公司的法定代表人，執(zhí)行董事）。2009年12月7日，八原告及中宸房地產(chǎn)公司在恩施市國(guó)土資源局辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，因八原告與該宗地拆遷戶(hù)王某某存在爭(zhēng)議，中宸房地產(chǎn)公司遂向恩施市國(guó)土資源局出具《承諾書(shū)》一份，其內(nèi)容為：“關(guān)于恩施市航空路二巷54號(hào)、55號(hào)地塊，在恩施市中宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司土地變更后，我公司與王某某、羅子云還建事宜，繼續(xù)按原簽訂的《拆遷還建協(xié)議書(shū)》執(zhí)行！我公司將承擔(dān)一切相關(guān)法律責(zé)任！”2010年1月11日，中宸房地產(chǎn)公司再次向恩施市國(guó)土資源局出具《承諾書(shū)》一份，其內(nèi)容為“關(guān)于恩施市航空路二巷54號(hào)、55號(hào)項(xiàng)目，恩施市中宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司因土地過(guò)戶(hù)原因，承諾繼續(xù)承擔(dān)還建戶(hù)王某某、羅子云所簽訂《還建協(xié)議書(shū)》的所有內(nèi)容（附：《補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》、《還建協(xié)議書(shū)》）”。
2010年1月18日，中宸房地產(chǎn)公司（甲方）與王某某（乙方）簽訂《合同書(shū)》，約定：甲方就恩施市航空路二巷55號(hào)房屋改建開(kāi)發(fā)事宜，同意還乙方住房四套（每套面積130平方米），歸還門(mén)面400平方米（框架結(jié)構(gòu)，凈空3.8米）。還建地點(diǎn)為原航空路二巷54、55號(hào)，交房時(shí)間為2010年12月31日前；甲方必須在2012年6月底前將乙方還建房四套及400平方米門(mén)面的土地證、房產(chǎn)證及房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告交給乙方；甲方向國(guó)土資源局提供承諾書(shū)（包括中宸房地產(chǎn)公司八個(gè)股東委托書(shū)、法人代表委托書(shū)及甲乙雙方《還建協(xié)議書(shū)》）；甲乙雙方原2007年10月15日所簽《還建協(xié)議書(shū)》繼續(xù)有效，因各種原因沒(méi)有按期開(kāi)工，特簽訂上述補(bǔ)充協(xié)議。
2010年2月2日，八原告對(duì)該宗土地取得《國(guó)有土地使用證》，其中載明土地面積為1325.17平方米，地類(lèi)（用途）為城鎮(zhèn)住宅用地。2010年5月27日，恩施市城市規(guī)劃管理局為八原告發(fā)放了《恩施市城市個(gè)人建設(shè)工程規(guī)劃許可代理證》、《私人建房建筑紅線(xiàn)圖》及《私人住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批單》，其中載明建筑占地面積908.4平方米，建筑總面積4038.4平方米，建筑層數(shù)為5層。
2010年12月3日，八原告及其家屬（委托方）與中宸房地產(chǎn)公司（受托方）簽訂《委托合同》，約定委托方就共同擁有坐落于恩施市航空路二巷55號(hào)土地使用權(quán)，土地使用權(quán)證號(hào)為恩市國(guó)用（2010）第010255-010262號(hào)，共同平均投資，于2010年6月開(kāi)始在該土地上修建商住樓，預(yù)計(jì)在2010年12月底竣工驗(yàn)收，決定出售上述修建商住樓的相關(guān)事宜，全權(quán)委托受托方辦理如下事宜：1、代為辦理房屋竣工驗(yàn)收及所有權(quán)登記備案、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、代交各種規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)等局部房屋出賣(mài)條件的一切手續(xù)；代為以市場(chǎng)價(jià)格出售上述房屋，包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂、房屋交易、房屋過(guò)戶(hù)、房屋移交、代繳各種規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)等一切事宜；3、代為收取上述房屋的銷(xiāo)售款，所收取的售房款進(jìn)入中宸房地產(chǎn)公司基本賬戶(hù)；委托期限從本委托合同公證之日起至受托方辦理完上述委托事項(xiàng)之日止。2010年12月9日，湖北省武漢市硚信公證處對(duì)該《委托合同》辦理了公證。
商住樓竣工后，中宸房地產(chǎn)公司于2011年3月將該房屋一樓靠左邊六間門(mén)面（分戶(hù)號(hào)101）交給王某某使用。2011年8月19日，王某某之子即向華（甲方）與恩施自治州好又多商貿(mào)有限責(zé)任公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將恩施市航空大道二巷55號(hào)整棟房屋靠左六間門(mén)面再加樓梯間下所有面積出租給乙方用于開(kāi)辦超市，租期自2011年9月20日起至2019年9月19日止。該合同簽訂后，恩施自治州好又多商貿(mào)有限責(zé)任公司對(duì)該房屋進(jìn)行裝修并已投入使用。2012年3月29日，八原告以二被告置合同約定不顧，強(qiáng)行多占門(mén)面約120平方米為由提起訴訟，請(qǐng)求判令二被告退還多占的門(mén)面面積90.09平方米。
訴訟中，八原告申請(qǐng)將訴訟請(qǐng)求變更為由被告補(bǔ)償多占門(mén)面面積部分的價(jià)款，標(biāo)準(zhǔn)以?xún)r(jià)格評(píng)估結(jié)論為準(zhǔn)。因該房屋所有權(quán)尚未依法登記，現(xiàn)階段無(wú)法作出價(jià)格評(píng)估結(jié)論，故原告申請(qǐng)其訴訟請(qǐng)求仍以“返還多占的門(mén)面面積”為準(zhǔn)。本案經(jīng)主持調(diào)解，雙方分歧意見(jiàn)較大，未能達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
另查明，恩施市江山測(cè)繪有限公司于2011年8月出具的《房屋測(cè)量報(bào)告》載明恩施市航空大道二巷房屋靠左邊六間門(mén)面建筑面積為478.30平方米，其中套內(nèi)面積464.79平方米，分?jǐn)偯娣e13.51平方米，門(mén)面寬度從左到右依次為3米、3.6米、3.3米、3.6米、3米、3.3米。該公司于2012年7月12日出具的《房屋測(cè)量報(bào)告》載明前述門(mén)面建筑面積為506.40平方米，其中套內(nèi)面積492.09平方米，分?jǐn)偯娣e14.31平方米，門(mén)面寬度同前。
原審認(rèn)為：中宸房地產(chǎn)公司與王某某所簽《還建協(xié)議書(shū)》（2007年10月15日）及《合同書(shū)》（2010年1月18日），約定中宸房地產(chǎn)公司在恩施市航空路二巷55號(hào)地塊修建商住樓（土地面積400平方米），王某某為中宸房地產(chǎn)公司提供282平方米土地使用權(quán)，商住樓一樓除預(yù)留樓梯外全部修建六間門(mén)面，項(xiàng)目完工后王某某取得六間門(mén)面（面積400平方米）及樓上四套住房，為此雙方成立房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系。八原告及其家屬與中宸房地產(chǎn)公司簽訂《委托合同》（2010年12月3日），約定八原告及其家屬擁有坐落于恩施市航空路二巷55號(hào)土地使用權(quán)，共同平均投資，于2010年6月開(kāi)始在該土地上修建商住樓，預(yù)計(jì)在2010年12月底竣工驗(yàn)收，全權(quán)委托中宸房地產(chǎn)公司代為出售商住房并辦理相關(guān)手續(xù)，為此雙方成立委托合同關(guān)系。中宸房地產(chǎn)公司與王某某所簽《還建協(xié)議書(shū)》及《合同書(shū)》，八原告及其家屬與中宸房地產(chǎn)公司所簽《委托合同》，均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，中宸房地產(chǎn)公司按現(xiàn)狀向王某某交付六間門(mén)面后，被告應(yīng)否向原告返還門(mén)面面積90.09平方米。結(jié)合雙方訴辯焦點(diǎn)及審理查明的事實(shí)，作如下評(píng)述：
第一、中宸房地產(chǎn)公司與王某某簽訂《還建協(xié)議書(shū)》（2007年10月15日），成立房屋拆遷安置補(bǔ)償合同在先，中宸房地產(chǎn)公司以?huà)炫品绞饺〉帽景杆鎳?guó)有土地使用權(quán)，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給八原告，八原告及其家屬與中宸房地產(chǎn)公司簽訂《委托合同》（委托期限從2010年12月9日起至受托方辦理完委托事項(xiàng)之日止）在后，從時(shí)間順序來(lái)看無(wú)法認(rèn)定中宸房地產(chǎn)公司是受八原告委托而與被告成立房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系。中宸房地產(chǎn)公司雖然將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給八原告，但并未將《還建協(xié)議書(shū)》及《合同書(shū)》約定的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給八原告，而是先后兩次向恩施市國(guó)土資源局出具《承諾書(shū)》，承諾《還建協(xié)議書(shū)》繼續(xù)有效并由該公司繼續(xù)履行協(xié)議所有內(nèi)容，被告亦始終堅(jiān)持由中宸房地產(chǎn)公司履行合同義務(wù)，對(duì)此葉某等八原告應(yīng)當(dāng)知道而并未提出異議，更未明確同意由八原告（或者八原告委托中宸房地產(chǎn)公司）向王某某履行原《還建協(xié)議書(shū)》及《合同書(shū)》。前述事實(shí)證明，中宸房地產(chǎn)公司與八原告及其家屬所簽《委托合同》對(duì)被告不具有法律約束力。
第二、中宸房地產(chǎn)公司與王某某簽訂的《還建協(xié)議書(shū)》及《合同書(shū)》約定，中宸房地產(chǎn)公司將商住樓一樓除預(yù)留樓梯外全部修建六間門(mén)面（面積400平方米），由王某某取得該六間門(mén)面及樓上四套住房。中宸房地產(chǎn)公司系有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在建房時(shí)即應(yīng)當(dāng)知道所建六間門(mén)面的實(shí)際面積，而仍然將六間門(mén)面還建給王某某，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十三條規(guī)定：“公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的行為，承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實(shí)施的民事法律行為，不得代理。”《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零六條規(guī)定：“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過(guò)錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償。無(wú)償?shù)奈泻贤?，因受托人的故意或者重大過(guò)失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權(quán)限給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！卑嗽婕热恢鲝埰湮兄绣贩康禺a(chǎn)公司建房并處理相關(guān)事務(wù)，即應(yīng)當(dāng)對(duì)該公司按照六間門(mén)面實(shí)際面積給王某某還建的行為承擔(dān)民事責(zé)任；如果中宸房地產(chǎn)公司處理委托事務(wù)存在過(guò)錯(cuò)、故意或者重大過(guò)失或者超越權(quán)限給八原告造成損失，八原告可依法另行向中宸房地產(chǎn)公司主張權(quán)利。
綜上所述，八原告請(qǐng)求判令被告返還門(mén)面面積，因缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此判決：駁回葉某、繆某某、何華順、徐典文、夏建明、張惠忠、胡濤、胡萍的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，由葉某、繆某某、何華順、徐典文、夏建明、張惠忠、胡濤、胡萍共同負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原判認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：葉某、繆某某等八上訴人的委托代理人童軍在2013年7月30日的庭審中明確陳述，2011年3月份交付房屋時(shí)即發(fā)現(xiàn)門(mén)面面積多了，因此，上訴人關(guān)于中宸房地產(chǎn)公司并未給被上訴人王某某、向華交付房屋，原判認(rèn)定事實(shí)部分錯(cuò)誤的上訴理由不成立，本院不予支持。本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為，王某某、向華對(duì)其占有的超出合同約定面積的門(mén)面，應(yīng)否向八上訴人返還。本院認(rèn)為，從《還建協(xié)議書(shū)》、《合同書(shū)》的簽訂、《承諾書(shū)》的出具及房屋的交付情況來(lái)看，合同的簽訂者和履行者均為中宸房地產(chǎn)公司和王某某；王某某、向華占有門(mén)面是基于中宸房地產(chǎn)公司的交付，因此，在八上訴人并未直接與王某某發(fā)生房屋拆遷安置補(bǔ)償合同關(guān)系的情況下，八上訴人直接以《還建協(xié)議書(shū)》為依據(jù)，起訴要求王某某、向華將占有的超合同約定面積的門(mén)面予以返還無(wú)法律依據(jù)。至于中宸房地產(chǎn)公司是否根據(jù)其與八上訴人間簽訂的《委托合同》給王某某交付了門(mén)面，則屬另一法律關(guān)系；王某某、向華占有的超過(guò)合同約定的門(mén)面面積該如何處理的問(wèn)題，應(yīng)由合同當(dāng)事人進(jìn)行解決。原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，處理結(jié)果正確，依法應(yīng)予維持。八上訴人的上訴理由不成立，本院不予支持。經(jīng)合議庭評(píng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人葉某、繆某某、何華順、徐典文、夏建明、張惠忠、胡濤、胡萍負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　朱華忠 審判員　　譚　云 審判員　　崔　華

書(shū)記員：譚紹丹