原告(反訴被告)：葉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市青浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：戴元勝，上海市杰豪律師事務所。
　　委托訴訟代理人：邵佳樂，上海市杰豪律師事務所。
　　被告(反訴原告)：上海松江好飾家家居市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：唐克，董事長。
　　委托訴訟代理人：方鳴，男。
　　委托訴訟代理人：金南強，上海金南強律師事務所律師。
　　原告葉某某與被告上海松江好飾家家居市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱“好飾家公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月10日立案后，依法適用簡易程序進行審理。審理中，被告好飾家公司提出反訴，本院依法受理后予以合并審理，并于2019年1月18日公開開庭進行了審理。原告葉某某的委托訴訟代理人戴元勝、邵佳樂，被告好飾家公司的委托訴訟代理人方鳴、金南強均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告葉某某向本院提出訴訟請求：1.判令被告返還原告商鋪租賃綜合保證金13,000元；2.判令被告返還原告預先支付的商鋪租金55,503.20元。事實和理由：2017年9月4日，原、被告簽訂《合同書》一份，約定被告將坐落于本區(qū)榮樂中路XXX弄XXX號場館2樓2311室、2613室商鋪(以下簡稱“系爭商鋪”)租賃給原告，租金以年“服務費”的名義支付，年租金標準為456,688元，租賃期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止，原告須向被告支付綜合保證金13,000元。合同簽訂后，原告向被告支付了綜合保證金和租金共計166,000元。后因被告裝修進度滯后，原告提出解除《合同書》，被告于2018年2月22日發(fā)函表示同意，并于2018年3月16日返還原告租金97,496.80元，尚余租金55,503.20元、保證金13,000元未返還。經(jīng)原告多次催討未果，故原告為維護自身合法權(quán)益訴至法院，望判如所請。
　　被告好飾家公司辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。原告于2018年1月9日向被告申請解除《合同書》，被告于2018年2月22日予以同意。因合同解除系原告違約導致，故原告應按照合同約定向被告支付違約金68,503.20元。被告已在扣除違約金后將原告支付的保證金及租金全部返還給原告。據(jù)此，被告好飾家公司向本院提出反訴請求：判令原告支付被告違約金68,503.20元。
　　原告葉某某針對反訴辯稱，《合同書》因雙方協(xié)商一致而解除，原告不存在違約的情況；被告引用的違約條款只適用于有撤場的情況，而原告從未進場故不存在撤場之說；合同約定的是補償，并不是違約金；被告亦未證明其存在損失。綜上，不同意支付被告違約金68,503.20元。
　　經(jīng)審理查明：系爭商鋪所在全幢房屋均為案外人上海蓮凱實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“蓮凱公司”)所有，建筑面積16,833.36平方米，類型為商場，用途系商業(yè)，權(quán)利登記日期為2005年8月9日。
　　2005年11月2日，被告與案外人蓮凱公司簽訂《租賃合同》一份，約定案外人蓮凱公司將自己擁有的坐落于本區(qū)榮樂中路XXX弄XXX號商業(yè)用房及場地(周邊道路共用)租賃給被告開設建材大賣場；租賃期限自2005年11月5日起至2019年8月4日止；案外人蓮凱公司同意被告在租賃物內(nèi)，在不違反本合同的前提下，無須征得案外人蓮凱公司同意可以分租給第三方，或以轉(zhuǎn)租賃、聯(lián)銷、聯(lián)營、加盟等各種合法的經(jīng)營方式開展各項經(jīng)營業(yè)務，但整體轉(zhuǎn)租須征得案外人蓮凱公司同意。該合同還對其他有關事項作了相應的約定。雙方又于2016年8月8日簽訂《補充協(xié)議》一份，將租賃期限延長至2029年8月4日，并對其他事項進行了補充約定。
　　2017年9月4日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《合同書》一份，約定甲方將系爭商鋪出租給乙方用于銷售“奧華”牌集成吊頂，合同面積為272平方米(實際面積乘以1.25公攤系數(shù)并取整)，合同有效期限自2018年5月1日起至2019年4月30日止。乙方在簽訂本合同時，須向甲方繳納綜合保證金13,000元，用于乙方在商品質(zhì)量、服務質(zhì)量、債務糾紛、日常行為、證照管理、安全消防、廣告促銷、電信欠費及其它繳費等經(jīng)營行為的承諾保證。乙方應向甲方支付管理服務費(即租金)456,688元(4.60元/平方米/天)，一年一付，首付150,000元，應于2017年9月4日付清；第二筆款項16,000元，于2017年10月15日前付清；余款303,688元，應于2018年4月1日前付清。乙方在簽訂本合同時，須向甲方繳納綜合保證金13,000元。該筆綜合保證金用于乙方在商品質(zhì)量、服務質(zhì)量、債務糾紛、日常行為、證照管理、安全消防、廣告促銷、電信欠費及其他繳費等經(jīng)營行為的承諾保證。雙方還約定，乙方提前終止合同，須提前兩個月以書面形式通知甲方，甲方在該兩個月時間內(nèi)給予書面答復，撤場時間以甲方書面答復中確認的時間為準，乙方撤場時除結(jié)清已發(fā)生的管理服務費、稅金等各項費用外，還須向甲方支付當年度管理服務費的15%，以作為甲方的補償。任何一方違反本合同及附件之約定的均屬違約行為，并應承擔違約責任，按年管理服務費的5%向?qū)Ψ街Ц哆`約金；如果違約方造成守約方其他損失，還應當全額賠償損失(合同及附件中明確約定違約處罰的，按違約處罰約定的金額計算)。此外，合同還載明了自雙方簽字蓋章并完成首付款項支付后生效。該合同另對其他有關事項作了相應的約定。
　　2017年9月4日，原告向被告支付了綜合保證金13,000元、管理服務費137,000元。
　　2017年10月13日，原告向被告支付管理服務費16,000元。
　　2017年11月17日，被告向包括原告在內(nèi)的各商鋪負責人發(fā)出《通知》及附件《關于商場裝修休業(yè)期間入駐商戶工作事項安排的通知》各一份，其中第1條“商鋪進場裝修事項”載明“4月26日前基本完成開業(yè)準備”；第1.1條載明“11月30日前完成商鋪裝修圖紙(初步設計)的第一次遞交，12月15日前完成商鋪裝修圖紙修改的溝通與確認”；第1.2條載明“1月30日前完成進場裝修時間的匯集與初步確認；部分大商鋪提前進場的前提溝通”；第1.3條載明“2月26日-3月31日完成商鋪裝修圖紙的最終審核；按商場統(tǒng)一部署及通知辦理進場裝修手續(xù)”；第1.4條載明“4月1日起產(chǎn)品出樣與標價簽打印”。另載明了營促銷活動與商戶經(jīng)營事項、商戶證照變更與稅賦辦理事項、顧客服務工作的落實與保障事項、電子化營運的操作培訓事項等時間節(jié)點。
　　2017年11月27日，原、被告通過電子郵件形式對商鋪裝修的平面示意圖進行協(xié)商。
　　2018年1月9日，原告向被告提交《攤位退場申請》一份，載明“因市場原因，奧華品牌上海戰(zhàn)略變更，現(xiàn)申請原定貴商場2311、2613鋪位(合同期2015年5月1日至2019年4月30日止)放棄承租，特表遺憾！”。審理中，原告表示該份申請系根據(jù)被告要求書寫。
　　2018年2月22日，被告向原告發(fā)送《函》一份，載明“……2018年1月9日，你方向我公司提出中途解除該合同的書面《申請》，現(xiàn)我公司根據(jù)合同約定給予你方書面回復：1.同意你方提出的解除合同的申請；2.其余事項處理按《合同書》相關條款執(zhí)行”。
　　2018年3月16日，被告向原告轉(zhuǎn)賬97,496.80元。
　　審理中，被告還提供了如下證據(jù)：案外人上海海直建設工程有限公司于2019年1月20日出具的《證明》一份，系爭商鋪補充招商后的裝修圖紙、裝修申請流轉(zhuǎn)單各兩份，被告與案外人就系爭商鋪簽訂的《合同書》一份，商場品牌入駐名單公示照片及微信公眾號頁面，上述證據(jù)用以證明因原告違約導致被告將系爭商鋪另行分別出租給案外人，導致裝修設計及施工內(nèi)容變更發(fā)生費用；被告另行招租導致計租日晚了19天；商戶品牌由原告的奧華變更為案外人，導致被告在企業(yè)形象及公信力方面產(chǎn)生不良影響。原告對上述證據(jù)的真實性、關聯(lián)性均不予認可，認為在原告申請退租時，被告并未開始對系爭商鋪進行裝修，不存在任何損失。
　　以上事實，有上海市不動產(chǎn)權(quán)證、《合同書》、收據(jù)、《租賃合同》、《補充協(xié)議》、《通知》、《攤位退場申請》、《函》、轉(zhuǎn)賬憑證及當事人的陳述等證據(jù)予以證實。
　　本院認為，本案爭議焦點有三：一、原、被告簽訂的《合同書》的生效時間如何認定？二、合同解除系雙方協(xié)商一致，還是因為原告違約所致？三、若原告違約導致合同解除，被告主張的違約金是否有相應的合同依據(jù)？
　　關于爭議焦點一，本院認為，當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。本案中，首先，原、被告于2017年9月4日均在《合同書》中簽字、蓋章，故《合同書》于2017年9月4日成立。根據(jù)《合同書》約定的權(quán)利義務內(nèi)容，其性質(zhì)應為房屋租賃合同；其次，法律、行政法規(guī)并未對房屋租賃合同的生效時間作出特殊規(guī)定；最后，雖然《合同書》第二條載明合同有效期限為自2018年5月1日起至2019年4月30日止，但是此為對房屋租賃合同期限和租金計算期間的約定，與合同生效時間無關。
　　關于爭議焦點二，本院認為，依法成立并生效的合同對合同雙方當事人有拘束力，雙方均應恪守，不得擅自變更或解除?！逗贤瑫芳s定的合同期限至2019年4月30日屆滿，在合同期限屆滿之前，原告以向被告發(fā)出《攤位退場申請》的行為明確表示不再繼續(xù)履行合同，屬于違約。原告稱該《攤位退場申請》并非其真實意思表示，但未提供任何證據(jù)予以證明。原告還稱雙方協(xié)商一致解除合同，與在案證據(jù)不符。原告亦未提供證據(jù)證明被告在履行合同過程中存在違約行為，致使原告享有合同解除權(quán)。對于原告的上述觀點，本院均不予采信，本院依法認定原告違約導致合同解除。
　　關于爭議焦點三，本院認為，《合同書》第十二條第三款系針對原告提前終止合同違約行為應承擔違約責任的特別約定，雖然，《合同書》第十三條第4款約定了違約方應承擔的違約金為年管理服務費的5%，但是該條亦約定，在合同及附件中明確約定了違約處罰的，按違約處罰約定的金額計算。本案中，原告的違約行為正系提前終止合同，符合《合同書》第十二條第3款約定的違約情形，按照特別約定優(yōu)于一般約定的原則，被告有權(quán)依據(jù)該條追究原告的違約責任。原告是否實際進場、撤場，與其提前終止合同的違約行為并無直接關聯(lián)，原告不得以其未實際進場為由排除該條款的適用。原告并未提供任何證據(jù)證明合同約定的年度管理服務費15%的違約金標準過高，故對該違約金標準，本院不予調(diào)整。
　　作為合同解除的后果，原告并未實際進場使用系爭商鋪，故被告應當將原告已付的租賃保證金及管理服務費合計166,000元全部返還給原告。但原告應向被告支付年度管理服務費15%的違約金，即68,503.2元(456,688元×15%)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第四十四條、第六十條第一款、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海松江好飾家家居市場經(jīng)營管理有限公司返還原告(反訴被告)葉某某租賃保證金及管理服務費合計166,000元(已付)；
　　二、原告葉某某(反訴被告)支付被告(反訴原告)上海松江好飾家家居市場經(jīng)營管理有限公司違約金68,503.20元(已付)。
　　案件受理費1,513元，減半收取756.50元，反訴案件受理費756.50元，合計訴訟費用1,513元，由原告(反訴被告)葉某某負擔(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：方美玲

書記員：張樹騰