史某某
周某某
段新安（湖北松之盛（襄陽）律師事務(wù)所）
襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
楊自瑞（湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所）
劉雄文（湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）史某某。
原告（反訴被告）周某某（史某某之夫）。
委托代理人段新安，湖北松之盛（襄陽）律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱百洋公司）。
法定代表人竇明杰，董事長職務(wù)。
委托代理人楊自瑞、劉雄文，湖北聯(lián)幫律師事務(wù)所律師。
原告（反訴被告）史某某、周某某與被告（反訴原告）百洋公司商品房買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成由審判員程雪峰擔(dān)任審判長，審判員唐俊艷、人民陪審員張夢瑤參加的合議庭于2015年8月13日公開開庭進行了審理。原告史某某及二原告的委托代理人段新安、被告百洋公司的委托代理人楊自瑞、劉雄文到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
根據(jù)上述有效證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述，本院查明以下案件事實:
2012年10月25日，二原告在百洋·歐典售樓會所與被告簽訂《商品房買賣合同》，合同約定原告購買被告開發(fā)建設(shè)的百洋歐典12幢1單元2202號預(yù)售商品房，建筑面積122.42㎡，每平方米5404.47元，總金額661615元。付款方式為簽訂合同同時支付首付房款331615元，余款330000元辦理按揭貸款。該房所在的12號樓地上建設(shè)29層，地下1層。合同第八條關(guān)于房屋交付期限的約定為:出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第5種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用:1、該商品房經(jīng)驗收合格。2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4、該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。5、該商品房經(jīng)驗收合格即出賣人取得該房屋竣工驗收報告。關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任，合同第九條規(guī)定:出賣人逾期交房的違約責(zé)任:除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理:1、按逾期時間，分別處理（不作累加）:（1）逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起90天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。合同第十一條關(guān)于房屋交接約定:商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任，買受人自交房之日起按照本合同房價款萬分之一按日向出賣人支付房屋保管費用。合同附件四補充協(xié)議第1條約定出賣人書面通知以《襄陽晚報》刊登公告為準(zhǔn)。合同還約定了面積確認和差異處理、買受人逾期付款違約責(zé)任、產(chǎn)權(quán)登記、保修責(zé)任、爭議解決方式等內(nèi)容。合同簽訂后，原告已履行支付全部房款661615元的義務(wù)。2013年12月27日，被告組織設(shè)計、施工、監(jiān)理對百洋歐典12號樓進行驗收。2013年12月30日，被告在《楚天快報》上刊登百洋歐典12號樓、18號樓交房公告。原告在接到被告工作人員通知收房的電話后，在2014年1月2日左右，到百洋歐典12幢1單元2202號房看房，原告認為被告沒有提供國家規(guī)定的合法驗收報告，水、電、燃氣、暖氣未通，消防不合格而拒絕接收房屋。
本院認為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。二原告與被告百洋公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效。本案買賣的標(biāo)的物系房屋，屬于價值較大且關(guān)系業(yè)主生命財產(chǎn)安全的特殊商品，交付的房屋不僅僅要符合當(dāng)事人的約定還應(yīng)符合國家法律的規(guī)定。合同附件四補充協(xié)議第1條約定出賣人書面通知收房，以《襄陽晚報》刊登公告為準(zhǔn)，但被告卻在《楚天快報》上刊登交房公告，不符合雙方約定?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條 ?第一款 ?規(guī)定“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。”根據(jù)此規(guī)定，涉案的12號樓沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的驗收，被告是不能組織其他參建單位進行竣工驗收的，即使進行了竣工驗收，也僅能視為建設(shè)單位和其他參建單位的自查自檢行為，因此被告取得的《建筑工程竣工驗收報告》，不符合法律的規(guī)定和原被告之間的約定?！吨腥A人民共和國消防法》第十一條 ?規(guī)定:國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型人員密集場所和其他特殊建筑工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計文件報送公安機關(guān)消防機構(gòu)審核。公安機關(guān)消防機構(gòu)依法對審核的結(jié)果負責(zé)。第十三條 ?規(guī)定:按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案:（一）本法第十一條 ?規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收；（二）……。依法應(yīng)當(dāng)進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。中華人民共和國公安部《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十四條 ?規(guī)定:對具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防設(shè)計審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收:（一）……；（二）……；（三）……；（四）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；（五）……；（六）……。中華人民共和國建設(shè)部《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95）中，第3.0.1條及3.0.1表將十九層以上的普通住宅歸為一類。涉案房屋所在樓房地上共計29層，屬于一類住宅建筑，屬于《中華人民共和國消防法》規(guī)定的必須經(jīng)過消防驗收的建筑種類。百洋歐典第12幢樓未通過消防驗收，屬于法律規(guī)定的禁止投入使用的建筑物，依法不得向業(yè)主交付。綜上所述，被告現(xiàn)不具備向原告交付房屋的法定及約定條件，原告有權(quán)拒收房屋。合同約定交房期限為2013年12月31日之前，從約定的最后交房期限的第二日起逾期90日以上需以購房款661615元的日萬分之一按日向原告承擔(dān)違約責(zé)任，故二原告訴請被告支付逾期交房違約金符合法律規(guī)定，本院予以支持，但計算期間應(yīng)以2014年1月1日起至2015年8月13日止為宜。本院計算違約金為39035元（661615元×0.01%元／天×590天）。自2015年8月14日起，被告逾期交付情形持續(xù)的，原告可另行起訴主張逾期交付違約金。被告辯稱涉案房屋已經(jīng)取得符合約定和國家規(guī)定的《建筑工程竣工驗收報告》，與本院查明事實不符，本院不予采信。被告還辯稱百洋歐典12號樓已有其他住戶入住，不是被告不交付房屋，是原告不接收房屋，本院認為，已有業(yè)主入住不能證明被告交付行為合法，該答辯意見本院不予支持。反訴原告訴稱向反訴被告交付符合約定的房屋，反訴被告拒絕接收，應(yīng)當(dāng)向反訴原告支付房屋保管費。本院認為，反訴原告未能舉證證明其向反訴被告交付的房屋符合法律規(guī)定及合同約定，其訴訟請求本院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告（反訴被告）史某某、周某某逾期交房違約金39035元；
二、駁回原告史某某、周某某的其他訴訟請求；
三、駁回反訴原告襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費560元，反訴費280元，合計840元，由被告襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省襄陽市中級人民法院。

本院認為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。二原告與被告百洋公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法、有效。本案買賣的標(biāo)的物系房屋，屬于價值較大且關(guān)系業(yè)主生命財產(chǎn)安全的特殊商品，交付的房屋不僅僅要符合當(dāng)事人的約定還應(yīng)符合國家法律的規(guī)定。合同附件四補充協(xié)議第1條約定出賣人書面通知收房，以《襄陽晚報》刊登公告為準(zhǔn)，但被告卻在《楚天快報》上刊登交房公告，不符合雙方約定?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條 ?第一款 ?規(guī)定“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收?！备鶕?jù)此規(guī)定，涉案的12號樓沒有經(jīng)過規(guī)劃部門的驗收，被告是不能組織其他參建單位進行竣工驗收的，即使進行了竣工驗收，也僅能視為建設(shè)單位和其他參建單位的自查自檢行為，因此被告取得的《建筑工程竣工驗收報告》，不符合法律的規(guī)定和原被告之間的約定?！吨腥A人民共和國消防法》第十一條 ?規(guī)定:國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型人員密集場所和其他特殊建筑工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計文件報送公安機關(guān)消防機構(gòu)審核。公安機關(guān)消防機構(gòu)依法對審核的結(jié)果負責(zé)。第十三條 ?規(guī)定:按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進行消防設(shè)計的建設(shè)工程竣工，依照下列規(guī)定進行消防驗收、備案:（一）本法第十一條 ?規(guī)定的建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收；（二）……。依法應(yīng)當(dāng)進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。中華人民共和國公安部《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第十四條 ?規(guī)定:對具有下列情形之一的特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防設(shè)計審核，并在建設(shè)工程竣工后向出具消防設(shè)計審核意見的公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防驗收:（一）……；（二）……；（三）……；（四）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一類高層住宅建筑；（五）……；（六）……。中華人民共和國建設(shè)部《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50045-95）中，第3.0.1條及3.0.1表將十九層以上的普通住宅歸為一類。涉案房屋所在樓房地上共計29層，屬于一類住宅建筑，屬于《中華人民共和國消防法》規(guī)定的必須經(jīng)過消防驗收的建筑種類。百洋歐典第12幢樓未通過消防驗收，屬于法律規(guī)定的禁止投入使用的建筑物，依法不得向業(yè)主交付。綜上所述，被告現(xiàn)不具備向原告交付房屋的法定及約定條件，原告有權(quán)拒收房屋。合同約定交房期限為2013年12月31日之前，從約定的最后交房期限的第二日起逾期90日以上需以購房款661615元的日萬分之一按日向原告承擔(dān)違約責(zé)任，故二原告訴請被告支付逾期交房違約金符合法律規(guī)定，本院予以支持，但計算期間應(yīng)以2014年1月1日起至2015年8月13日止為宜。本院計算違約金為39035元（661615元×0.01%元／天×590天）。自2015年8月14日起，被告逾期交付情形持續(xù)的，原告可另行起訴主張逾期交付違約金。被告辯稱涉案房屋已經(jīng)取得符合約定和國家規(guī)定的《建筑工程竣工驗收報告》，與本院查明事實不符，本院不予采信。被告還辯稱百洋歐典12號樓已有其他住戶入住，不是被告不交付房屋，是原告不接收房屋，本院認為，已有業(yè)主入住不能證明被告交付行為合法，該答辯意見本院不予支持。反訴原告訴稱向反訴被告交付符合約定的房屋，反訴被告拒絕接收，應(yīng)當(dāng)向反訴原告支付房屋保管費。本院認為，反訴原告未能舉證證明其向反訴被告交付的房屋符合法律規(guī)定及合同約定，其訴訟請求本院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)支付原告（反訴被告）史某某、周某某逾期交房違約金39035元；
二、駁回原告史某某、周某某的其他訴訟請求；
三、駁回反訴原告襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費560元，反訴費280元，合計840元，由被告襄陽百洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。

審判長：程雪峰
審判員：唐俊艷
審判員：張夢瑤

書記員：李洪林