上訴人（原審原告、反訴被告）：史某華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休，現(xiàn)住邢臺市橋東區(qū)。委托訴訟代理人：邊石磊、侯文青，河北領(lǐng)航律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告、反訴原告）：潘某某，??，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，現(xiàn)住邢臺市。委托訴訟代理人：李麗芳、李巖，河北正邦律師事務(wù)所律師。

史某華上訴請求：1、撤銷原審判決第一項、第二項、第三項；2、改判支持史某華的一審全部訴訟請求；3、由潘某某承擔(dān)本案一審、二審的全部訴訟費用。事實和理由：一、原審法院認(rèn)定租賃房屋在2016年7月15日之前出現(xiàn)漏水質(zhì)量問題明顯證據(jù)不足，認(rèn)定史某華構(gòu)成違約錯誤的。潘某某于2016年7月15日從承租房屋中撤離的原因是因為史某華不同意降低房租，根本不是房屋質(zhì)量存在問題。故史某華不應(yīng)賠償潘某某主張的任何損失，更不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在二審中上訴人將向法院提供被上訴人2016年7月15日撤離房屋真實原因的最直接的證據(jù)。二、租賃物在轉(zhuǎn)租過程中可能會產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費，但該費用發(fā)生在前手承租人和后手承租人之間，大多數(shù)情況下前手承租人收取轉(zhuǎn)讓費時還會刻意隱瞞轉(zhuǎn)讓費的事實，擔(dān)心出租人得知轉(zhuǎn)讓費后不同意其轉(zhuǎn)租。史某華作為租賃物的出租人事前根本不知道潘某某與宋文剛之間存在191000元轉(zhuǎn)讓費的事實，更沒有從中獲利，該筆費用也是史某華與潘某某簽訂租賃合同時不可能預(yù)見到費用。依據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，史某華即使存在違約也不應(yīng)承擔(dān)該筆轉(zhuǎn)讓費用。三、潘某某一直拖欠租金，史某華也曾經(jīng)多次通電話向其催??租金，但潘某某一直不予繳納，原審法院認(rèn)定了潘某某主張的降房租以及已經(jīng)足額繳納全部房租的事實，并判決駁回史某華的訴訟請求，該項事實認(rèn)定和判決結(jié)果錯誤。四、史某華根本沒有收取潘某某的押金，原審法院直接認(rèn)定將13000元押金抵頂租賃費用沒有事實根據(jù)。潘某某辯稱，一、潘某某足額支付了租金，不存在違約行為。2015年潘某某一直按合同約定支付房租。后潘某某了解到鄰居門面房也是史某華的房產(chǎn)，但是租金比潘某某的便宜，便與史某華協(xié)商后達(dá)成口頭協(xié)議，將房租自2016年1月起改為每月9000元。史某華信息中所涉及“房租事宜”，是潘某某要求在月租9000元的基礎(chǔ)上再次降低的問題。此信息不能證明潘某某沒有足額支付房租。二、從2016年年初開始，房屋就出現(xiàn)返潮、墻起皮、線路連電的問題。潘某某多次聯(lián)系要求對房屋進(jìn)行維修，但史某??置之不理。潘某某別無他法只能通過暫不支付房租的方式，希望其盡快進(jìn)行維修。直至一場大雨過后，房屋嚴(yán)重漏水，致潘某某的貨物、店面裝修及辦公用品都被雨水浸泡，造成嚴(yán)重?fù)p失。潘某某在多次聯(lián)系無果后，為了避免遭受更嚴(yán)重的損失，只能搬離承租房屋。史某華不履行合同約定的維修義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，導(dǎo)致該租賃合同不能繼續(xù)履行，依約應(yīng)當(dāng)支付違約金60000元。合同法第113條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。潘某某是接受上家承租人的轉(zhuǎn)讓，并支付轉(zhuǎn)讓費15.1萬元，這是經(jīng)三方同意的，在房屋租賃合同上有三方的簽字。轉(zhuǎn)讓費是一種商業(yè)習(xí)慣，任何門市轉(zhuǎn)讓中都是存在轉(zhuǎn)讓費的。如果史某華不違約，該租賃合同繼續(xù)履行，潘某某的裝修費、轉(zhuǎn)讓費都是可以收回的，因為史某華違約導(dǎo)致潘某某的可期待利益受損，史某華依法應(yīng)當(dāng)一并予以賠償。原審判決認(rèn)定事實清楚、適用法律正確，請求駁回上訴、維持原判。史某華向一審法院起訴請求：判決解除其和潘某某于2015年1月1日簽訂的《房屋租賃合同》；判令潘某某支付2016年1月1日至2016年8月1日期間拖欠的租金53640元；自2016年8月2日至潘某某實際退還房屋期間的租金由潘某某按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實支付；判決潘某某向其支付違約金6萬元；由潘某某承擔(dān)本案的全部訴訟費用。潘某某向一審法院提出反訴請求：判令史某華賠償因承租房屋漏水造成的各項損失共計386005.7元；判令史某華支付違約金6萬元；本案本訴與反訴訴訟費用由反訴史某華承擔(dān)。一審法院查明的事實：2015年1月1日，甲方史某華與乙方潘???娜簽訂的《房屋租賃合同》約定：甲方將坐落在邢臺市橋西區(qū)中興西大街港龍商業(yè)街中心兩間門市，上下二層租給乙方使用；租金繳納方式為每季度一次，乙方需每季度前五日內(nèi)將一個季度的租金交納給甲方；逾期視同拖欠房費；甲方對出租屋和設(shè)施及時檢查，對房頂不動部分負(fù)責(zé)維修，費用由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)；乙方如營業(yè)需要，對承租房屋改造，裝修需經(jīng)甲方同意才可施工，費用自理；合同終止時，裝修部分甲方不負(fù)擔(dān)賠償；合同期間，乙方有權(quán)將門市轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓（單間或全部房屋），但須提前征得甲方同意，甲方有權(quán)阻止對房產(chǎn)帶來重要損害的客戶；簽訂合同時，乙方需交納押金13000元，（合同終止時甲方如數(shù)退還乙方）；合同有效期間，如乙方違約需交納甲方違約金6萬元，如甲方違約需交納乙方違約金6萬元；合同有效期3年（2015年1月1日至2016年1月1日期間每季度房租為39000元，2016年1月1日至2017年1月1日期間每季度房租為40560元，2017年1月1日至2018年1月1日期間每季度房租為42182元）。雙方以及前手承租人宋文剛均簽字確認(rèn)。潘某某后期支付租金情況：2015年12月31日支付租金10000元，2016年1月25日支付8000元，3月14日支付9000元，7月20日支付14000元，共計支付租金41000元。潘某某短信告知史某華其于2016年7月15日搬空門面。宋文剛轉(zhuǎn)讓上述門市于潘某某時收取19.9萬元，包括13000元押金、2015年11月和12月份房租26000元、兩個空調(diào)折舊費9000元、轉(zhuǎn)讓費15.1萬元。潘某某提交銀行轉(zhuǎn)賬憑證、氣象局證明、房屋漏水照片和視頻、店面轉(zhuǎn)讓費收條和轉(zhuǎn)賬記錄、裝修費收條、購買電腦的收條和憑證、道具的匯總訂單和道具發(fā)票、服裝的發(fā)貨單和購貨發(fā)票以及賣貨小票、短信記錄和詳單、證人證言，擬證明2015年年底與史某華協(xié)商??租降至每月9000元；分期分次的匯款繳納房租，加上押金，已全額支付了房租；已于7月15日實際騰房，合同已實際解除，解除后不應(yīng)再支付租金；店鋪外墻壁安置旅館燈箱；房屋出現(xiàn)漏水問題，史某華不及時維修，構(gòu)成根本違約；因漏水產(chǎn)生裝修費120800元，造成兩臺電腦損失7580元、道具損失67143.7元、服裝損失27712元、轉(zhuǎn)讓費15.1萬元。一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人亦應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。邢臺市氣象科技服務(wù)中心出具的氣象證明顯示，2016年5月-7月份邢臺普降大雨。事實上，邢臺大范圍強降雨也曾經(jīng)一度榮登各報刊新聞頭條。史某華對視頻的錄制時間提出異議，但在間隔近半年的時間，如現(xiàn)有租賃物仍能顯現(xiàn)大量大面積漏水的滲水痕跡和起皮現(xiàn)象，結(jié)合潘某某當(dāng)庭提交的照片，亦足以證明租賃物存在的質(zhì)量問題：漏水現(xiàn)象。史某華未按約定對租賃物及時檢查、維修，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任，即向潘某某支付違約金6萬元。潘某某因租賃物漏水問題于2016年7月15日的撤店前后均以短信形式進(jìn)行了告知，雙方之間的租賃關(guān)系屆時已經(jīng)實際解除。2016年之前雙方均按合同約定的季度收費方式收繳房租，并且為每季度前五日內(nèi)交納下一個季度的租金。潘某某主張雙方在2015年年底協(xié)商將房租降為每月9000元，自2015年12月31日至2016年7月20日期間以月為節(jié)點已陸續(xù)繳納41000元，加上押金13000元，共計54000元，已全額支付其占用期間的租金。在以此方式收繳租金長達(dá)多半年的時間里，史某華對此交納方式及數(shù)額均未提出任何異議，史某華不認(rèn)可但又未提出異議的行為不符合常理，故對潘某某主張降租以及已足額交納全部房租的事實，予以認(rèn)可，駁回史某華主張拖欠、給付房租以及潘某某因此構(gòu)成違約的訴請。因租賃物漏水原因給潘某某造成損失的，史某華理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但潘某某就電腦、道具、貨物損失提交的相關(guān)證據(jù)無法直觀的體現(xiàn)其具體損失數(shù)量及數(shù)額，故難以認(rèn)定。租賃物在轉(zhuǎn)租過程中會產(chǎn)生一定的轉(zhuǎn)讓費，轉(zhuǎn)讓費作為承租人的可期待利益，是在后手承租時向前手交納的，且能于其轉(zhuǎn)租后收取回來的利益。潘某某因租賃物的質(zhì)量問題提前撤店，必然喪失了其即將取得的可期待利益，結(jié)合潘某某提交的轉(zhuǎn)賬記錄和前手承租人宋文剛的證人證言，故史某華應(yīng)對轉(zhuǎn)讓費15.1萬元予以賠付。《房屋租賃合同》中約定：甲方對出租屋和設(shè)施及時檢查，對房頂不動部分負(fù)責(zé)維修，費用由甲方負(fù)責(zé)承擔(dān)；乙方如營業(yè)需要，對承租房屋改造，裝修需經(jīng)甲方同意才可施工，費用自理；合同終止時，裝修部分甲方不負(fù)擔(dān)賠償。潘某某針對裝修提交的相關(guān)證據(jù)僅顯示為裝修款，并未體現(xiàn)系因租賃物質(zhì)量問題而產(chǎn)生的維修費用，故根據(jù)合同約定該項費用應(yīng)由潘某某自理。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條之規(guī)定，判決：一、駁回原告史某華的訴訟請求。二、反訴被告史某華于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告潘某某151000元。三、反訴被告史某華于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告潘某某違約金60000元。四、駁回反訴原告潘某某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費1140元，由原告史某華承擔(dān)；反訴費9580元，由反訴被告史某華承擔(dān)4532元，反訴原告潘某某承擔(dān)5048元。本院二審?fù)徤?，史某華提交了其2016年4月22日、4月28日、7月14日與潘某某的通話錄音材料和2016年8月2日與宋文剛的電話錄音材料，主要證明史某華不同意降低房租是潘某某從承租房撤離的原因，從而證明本案所涉房屋不存在質(zhì)量問題。潘某某對上述證據(jù)材料的主要質(zhì)證意見為，一、上述四份錄音材料一審時就存在，其應(yīng)當(dāng)在一審時提交，其二審時提交不能認(rèn)定為新證據(jù)；二、史某華提供的四份錄音材料并不是全部錄音材料，只是部分錄音內(nèi)容，不能證明潘某某沒有與其協(xié)商房屋漏水的事宜；三、上述材料可以證實雙方已經(jīng)協(xié)商同意將房租從每月13000元降至9000元的事實。本案其他事實，二審法院與一審法院認(rèn)定一致，二審法院對一審法院認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，史某華與潘某某之間的房屋租賃合同是其雙方的真實意思表示，合同合法、有效，應(yīng)切實履行。2016年7月15日潘某某搬離租賃房屋，其稱原因為房??漏水造成損失、史某華怠于維修致合同目的無法實現(xiàn)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失。對自己的主張，潘某某提供了邢臺市氣象科技服務(wù)中心的氣象證明、多張房屋漏水照片、視頻等證據(jù)予以證實。史某華二審提交了其2016年4月22日、4月28日、7月14日與潘某某的通話錄音材料和2016年8月2日與宋文剛的電話錄音材料，意在證明史某華不同意降低房租是潘某某從承租房撤離的原因，從而證明本案所涉房屋不存在漏水質(zhì)量問題。潘某某所提供的證明是相關(guān)部門出具的書證，照片、視頻反映的為實際情況。史某華所提供的通話錄音材料，不是雙方全部的通話錄音內(nèi)容，史某華的證據(jù)對抗不了潘某某所提供的證據(jù)的證明力，一審支持潘某某的主張，認(rèn)定史某華所提供的房屋漏水、史某華疏于維修，從而導(dǎo)致合同目的無法全部實現(xiàn)，認(rèn)定史某華違約，并依合同約定判令史某華賠償潘??娜60000元違約金正確。綜合分析潘某某的陳述和本案證據(jù)情況，一審認(rèn)定雙方已經(jīng)口頭商定從2016年1月起將租賃費從13000元降至9000元正確。案外人宋文剛與史某華的房屋租賃合同，與潘某某與史某華的房屋租賃合同標(biāo)的物相同，之間有聯(lián)系。宋文剛與史某華的房屋租賃合同在前，潘某某與史某華的房屋租賃合同是在宋文剛與史某華的合同尚未到期的情況下簽訂的，其三方均在潘某某與史某華的房屋租賃合同上簽了字。潘某某將兩個月的房租26000元、押金13000元、轉(zhuǎn)讓費151000元支付給了宋文剛?，F(xiàn)史某華違約，導(dǎo)致合同無法全部履行，151000元轉(zhuǎn)讓費實際為潘某某的直接經(jīng)濟損失，對此151000元損失，史某華應(yīng)當(dāng)賠償，但應(yīng)扣除已經(jīng)履行的時間。雙方的合同期從2015年1月1日至2018年1月1日，合同已經(jīng)執(zhí)行到2016年7月，已經(jīng)履行了19個月，對余下的17個月的損失71305.5元（151000元÷36月×17月）,史某華應(yīng)當(dāng)賠償。宋文剛將13000押金支付給了史某華，潘某某將13000元押金支付給了宋文剛。綜合本案案情，一審認(rèn)定潘某某已經(jīng)交清租金，將13000元押金抵頂租賃費適宜。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、第二項之規(guī)定，判決如下：
上訴人史某華因與被上訴人潘某某租賃合同糾紛一案，不服河北省邢臺市橋西區(qū)人民法院（2016）冀0503民初2649號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年5月4日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人史某華的委托訴訟代理人邊石磊，被上訴人潘某某及其委托訴訟代理人李麗芳、李巖到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、維持河北省邢臺市橋西區(qū)人民法院（2016）冀0503民初2649號民事判決第一、三、四項，即“駁回史某華的訴訟請求；”“史某華于本判決生效之日起十日內(nèi)支付潘某某違約金60000元；”“駁回潘某某的其他訴訟請求”；二、變更河北省邢臺市橋西區(qū)人民法院（2016）冀0503民初2649號民事判決第二項“反訴被告史某華于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告潘某某151000元?！睘椤笆纺橙A于本判決生效之日起十???內(nèi)賠償潘某某71305.5元。”如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費負(fù)擔(dān)不變。二審案件受理費10720元，由上訴人史某華承擔(dān)9137.4元，被上訴人潘某某承擔(dān)1582.6元。本判決為終審判決。

審判長　梁　兵
審判員　李　濤
審判員　尚好勇

書記員：張浩