雙鴨山民森置業(yè)有限公司
關(guān)羽
孫鳳福（黑龍江鴻樂律師事務(wù)所）
趙某
石廣利（黑龍江隆華律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:雙鴨山民森置業(yè)有限公司。
法定代表人:徐榮鋼，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:關(guān)羽，該公司銷售經(jīng)理。
委托訴訟代理人:孫鳳福，黑龍江鴻樂律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:趙某，女。
委托訴訟代理人:石廣利，黑龍江隆華律師事務(wù)所律師。
上訴人雙鴨山民森置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱民森置業(yè)）因與被上訴人趙某房屋買賣合同糾紛一案，不服雙鴨山市尖山區(qū)人民法院（2015）尖民初字第1059號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年7月14日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。
上訴人民森置業(yè)委托代理人關(guān)羽及孫鳳福，被上訴人趙某委托代理人石廣利到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
民森置業(yè)上訴請(qǐng)求:撤銷（2015）尖民初字第1059號(hào)民事判決，駁回被上訴人訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)和理由:一、上訴人主體不適格。
2012年12月10日，上訴人與程翔公司簽訂《房屋頂賬協(xié)議》，約定通過交付房屋履行支付工程款義務(wù)。
依法成立的合同，自成立時(shí)生效，故抵債房屋的所有權(quán)自協(xié)議生效時(shí)轉(zhuǎn)移。
基于法律規(guī)定，程翔公司不能直接與被上訴人簽訂商品房買賣合同，因此上訴人與被上訴人之間簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房款由被上訴人向程翔公司支付，程翔公司才是商品房買賣合同的實(shí)際主體，本案承擔(dān)責(zé)任的主體應(yīng)為程翔公司。
二、依照程翔公司與上訴人之間簽訂的底賬協(xié)議，上訴人與程翔公司之間是一種隱名代理關(guān)系，被上訴人知曉此代理關(guān)系，故違約責(zé)任應(yīng)由被代理人程翔公司承擔(dān)。
三、上訴人依照約定時(shí)間已通知被上訴人辦理入住手續(xù)，被上訴人拒絕辦理入戶手續(xù)，故上訴人不存在逾期交房的違約行為。
被上訴人趙某辯稱，一、上訴人與被上訴人簽訂了商品房買賣合同，未違反法律規(guī)定，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均有約束力，民森置業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行義務(wù)。
上訴人與案外人房屋底賬協(xié)議與被上訴人無關(guān)。
二、上訴人存在違約事實(shí)，被上訴人是在2014年8月19日在手機(jī)短信中接到了上訴人的入戶通知，上訴人應(yīng)承擔(dān)2013年12月31日至2014年8月19日逾期交付的違約責(zé)任。
被上訴人趙某向一審法院起訴請(qǐng)求:1、民森置業(yè)公司支付趙某延期交付房屋應(yīng)支付的違約金442.88*232天=102748.16元；2、民森置業(yè)公司支付趙某不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金8857.60元，合計(jì):111605.76元；3、由民森置業(yè)公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2012年12月10日，作為合同甲方的民森置業(yè)即本案被告，與作為合同乙方的程翔公司簽訂《房屋抵賬協(xié)議》，協(xié)議約定，“甲方將民森置業(yè)公司開發(fā)的城南壹品新都匯商服中的7戶房屋（包含9號(hào)02室01層，建筑面積61.01平方米，單價(jià)9720元，總價(jià)593017元；9號(hào)02室02層，建筑面積59.14平方米，單價(jià)4950元，總價(jià)292743元）房款抵頂甲方應(yīng)付乙方的工程結(jié)算款；乙方可以轉(zhuǎn)讓此房產(chǎn)，甲方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)；轉(zhuǎn)讓手續(xù)完備后，經(jīng)乙方書面同意授權(quán)，將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房方，甲方方可與購(gòu)房方簽訂購(gòu)房合同，并按正常手續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房方與乙方直接辦理付款手續(xù)……。
”2013年1月23日，程翔公司給民森置業(yè)出具授權(quán)書，內(nèi)容為:茲將我雙鴨山程翔建筑安裝有限責(zé)任公司名下的房產(chǎn)城南壹品新都匯9號(hào)商服中的9號(hào)02室1層，9號(hào)02室02層貳間商服過戶給購(gòu)房人趙某，身份證號(hào)xxxx。
民森置業(yè)于2013年1月23日給原告趙某出具了兩份商品房買賣合同，該兩份合同約定民森置業(yè)將其開發(fā)建設(shè)的位于雙鴨山市尖山區(qū)城南壹品新都匯第9號(hào)樓01層02號(hào)房、第9號(hào)樓02層02號(hào)房出賣給趙某，兩處房屋建筑面積分別為61.01平方米和59.14平方米，單價(jià)分別為每平方米9720元和4950元，每處房屋價(jià)款分別為593017元和292743元，并于當(dāng)日為趙某出具了收總房款885760元的收據(jù)。
該兩份合同第八條均約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用”。
第九條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任，即逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過30日后，……，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之五的違約金。
第十一條約定了商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。
第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列條款處理:1、……；2、買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的1%向買受人支付違約金。
2014年3月5日，雙鴨山市龍雙供熱有限公司為包括趙某購(gòu)買的第9號(hào)樓01層02號(hào)房、第9號(hào)樓02層02號(hào)房在內(nèi)的樓房供熱。
2014年8月19日，民森置業(yè)采用電話短信的方式通知趙某到新都匯物業(yè)辦公室辦理抵賬的兩間商服進(jìn)戶手續(xù)。
庭審中，趙某自認(rèn)其于2014年8月19日收到該通知。
趙某至今未辦理該兩戶商服的入戶手續(xù)。
2015年2月3日雙鴨山建設(shè)局為民森置業(yè)開發(fā)建設(shè)的南市居住區(qū)3號(hào)地塊9號(hào)樓進(jìn)行了建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，并為其頒發(fā)雙建備字2015年008號(hào)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書。
2015年2月8日，民森置業(yè)取得了城南壹品新都匯1#、3-4#、8-9#商品房的銷售許可證。
另查，訴訟過程中，被告民森置業(yè)對(duì)合同約定按照日萬分之五計(jì)算違約金的約定有異議，認(rèn)為違反了國(guó)家規(guī)定，該條款無效。
一審法院認(rèn)為，原告趙某與案外人協(xié)商一致轉(zhuǎn)讓對(duì)民森置業(yè)所欠工程款的債權(quán)，不違反法律規(guī)定，民森置業(yè)對(duì)該債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為予以認(rèn)可，并為趙某出具了兩份商品房買賣合同，以民森置業(yè)欠付案外人的工程款885760元抵趙某應(yīng)交付的購(gòu)房款，并出具了收房款885760元的收據(jù)，視為趙某交付了全部購(gòu)房款。
民森置業(yè)與趙某簽訂商品房買賣合同的行為未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，是合同雙方的真實(shí)意思表示，該合同依法成立有效，對(duì)原、被告均具有約束力。
趙某及民森置業(yè)應(yīng)按照合同全面履行義務(wù)。
我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)按期將具備商品房交付條件的房屋交付給購(gòu)買者使用。
民森置業(yè)公司雖稱其公司工作人員于2014年1月份通過電話方式通知趙某辦理入戶手續(xù)，但趙某不予認(rèn)可該事實(shí)，且雙方簽訂的商品房買賣合同約定，民森置業(yè)應(yīng)該以書面形式通知業(yè)主入戶，故本院根據(jù)趙某自認(rèn)2014年8月19日接到入戶通知的時(shí)間確定民森置業(yè)公司于該日履行了通知入戶義務(wù)。
因民森置業(yè)屬于逾期交付，故應(yīng)依合同約定對(duì)趙某承擔(dān)逾期交付房屋232天的違約責(zé)任。
雖然商品房買賣合同第九條已明確約定逾期交房的違約責(zé)任，但關(guān)于違約金的數(shù)額，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的賠償數(shù)額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；當(dāng)事人通過反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予支持；當(dāng)事人主張約定的違約金過高而請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決；當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
結(jié)合本案的事實(shí)情況，依據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，本院將逾期交房違約金調(diào)整為按中國(guó)人民銀行同期貸款利息的基礎(chǔ)上上浮30%，趙某主張的按日萬分之五計(jì)算的違約金102748.16元（每日442.88元，從2013年12月31日至2014年8月19日，共逾期232天），因其高于同期貸款利息130%的標(biāo)準(zhǔn)，即885760元*0.06/360天*232天*130%=44524.20元，故對(duì)其中的44524.20元部分予以支持。
本案雙方當(dāng)事人簽訂合同中約定出現(xiàn)兩種以上違約金的情形，應(yīng)考慮以當(dāng)事人實(shí)際損失為限計(jì)算違約金。
違約金應(yīng)以補(bǔ)償性為主，當(dāng)一種違約金足以賠償損失時(shí)，則按一種計(jì)算。
結(jié)合本案的事實(shí)情況，依據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，本院對(duì)民森置業(yè)因違約給趙某造成的實(shí)際損失按逾期交房違約金計(jì)算，即逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約損失包含在逾期交房的損失之中。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?第一款 ?、第二款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條 ?、第二十九條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條 ?之規(guī)定,判決:一、被告民森置業(yè)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告趙某違約金44524.20元。
二、駁回原告趙某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2532元由原告趙某負(fù)擔(dān)1619元，被告民森置業(yè)負(fù)擔(dān)913元。
二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。
對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下:一審查明事實(shí)清楚。
本院認(rèn)為，上訴人民森置業(yè)與被上訴人趙某簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行義務(wù)。
上訴人民森置業(yè)主張其按合同約定履行了入戶通知義務(wù)，現(xiàn)有證據(jù)無法證明其主張，故對(duì)其主張本院不予采信。
依據(jù)趙某提供的入戶通知，民森置業(yè)沒有按照合同約定期限履行交付義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對(duì)趙某承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。
綜上所述，民森置業(yè)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)合同》一百零七條、一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2532元，由上訴人雙鴨山民森置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，上訴人民森置業(yè)與被上訴人趙某簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定履行義務(wù)。
上訴人民森置業(yè)主張其按合同約定履行了入戶通知義務(wù)，現(xiàn)有證據(jù)無法證明其主張，故對(duì)其主張本院不予采信。
依據(jù)趙某提供的入戶通知，民森置業(yè)沒有按照合同約定期限履行交付義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對(duì)趙某承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任。
綜上所述，民森置業(yè)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)合同》一百零七條、一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2532元，由上訴人雙鴨山民森置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：岳明

書記員：高欣宇