上訴人（原審被告）：友某宏偉建筑安裝工程有限公司，住所地友某縣友某鎮(zhèn)東二路北五道街。
法定代表人:李軍，系該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:國福興，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托訴訟代理人：李平，男，xxxx年xx月xx日出生。
上訴人（原審第三人）：金某某，女，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住黑龍江省紅興隆管理局。
委托訴訟代理人：孫月琴，黑龍江雙峰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：崔某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住黑龍江省友某縣。
被上訴人（原審被告）：侯某會，男，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住雙鴨山尖山區(qū)。
原審第三人：黑龍江省友某農(nóng)場，住所地友某縣友某鎮(zhèn)。
法定代表人：王建軍，職務(wù)場長。

上訴人友某宏偉建筑安裝工程有限公司（以下簡稱宏偉公司）、金某某因與被上訴人崔某某、侯某會及第三人黑龍江省友某農(nóng)場房屋買賣合同糾紛一案，不服友某縣人民法院（2016）黑0522民初28號民事判決書，向本院提起上訴。本院于2017年2月6日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理，上訴人宏偉公司委托代理人國福興、李平、上訴人金某某委托代理人孫月琴、被上訴人崔某某到庭參加訴訟，被上訴人候東會、原審第三人黑龍江省友某農(nóng)場經(jīng)合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
宏偉公司上訴請求：撤銷友某縣人民法院（2016）黑0522民初字第28號民事判決；改判由侯某會承擔(dān)無權(quán)代理的損害賠償責(zé)任。訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實和事由：（一）原審判決適用法律錯誤。宏偉公司未授權(quán)侯某會銷售房屋，侯某會與崔某某簽訂房屋買賣合同不是宏偉公司，原審判決認(rèn)定房屋買賣合同有效，要求宏偉公司交付房屋適用法律錯誤；應(yīng)由侯某會承擔(dān)民事責(zé)任。（二）訴爭房屋不是商品房，崔某某不應(yīng)相信侯某會的代理權(quán)，因其未盡到合理注意義務(wù)草率簽訂房屋買賣合同責(zé)任應(yīng)自行承擔(dān)。
金某某上訴請求：請求撤銷友某縣人民法院（2016）黑0522民初字第28號民事判決；改判駁回崔某某的訴訟請求。事實和理由：（一）原審判決適用法律錯誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。訴爭房屋無預(yù)售許可證，原審法院判決宏偉公司與崔某某之間的房屋買賣合同有效，并判令宏偉公司交付房屋屬于適用法律錯誤。（二）原審判決認(rèn)定事實錯誤。案涉房屋開發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全，該房屋不是商品房，訴爭房屋沒有取得銷售許可手續(xù)，宏偉公司未委托侯某會銷售房屋，崔某某所稱的買賣合同應(yīng)是無效合同。上訴人基于侯某會即宏偉公司的代表認(rèn)可占有使用訴爭房屋，即使訴爭房屋存在一房兩賣的情形，上訴人應(yīng)當(dāng)有權(quán)依據(jù)先行占有的受讓方式取得房屋占有權(quán)；崔某某基于合同關(guān)系無權(quán)向上訴人主張損失賠償，只能依據(jù)合同相對性向訂立合同方主張。
崔某某辯稱：金某某與宏偉公司及侯某會無合作關(guān)系，更無房屋買賣關(guān)系，金某某是惡意占有被上訴人購買的房屋，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求。
崔某某向一審法院起訴請求:判令宏偉公司、侯某會履行房屋買賣合同，交付原告購買的房屋；訴訟費由宏偉公司、侯某會承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實:2013年12月5日，崔某某與宏偉公司項目經(jīng)理即侯某會簽訂房屋買賣合同，約定崔某某從宏偉公司東興第一項目部處購買位于友某縣興隆鎮(zhèn)東興小區(qū)4號樓西數(shù)第一門市房屋一處，面積80平方米，總價24萬元。崔某某于2013年12月10日向侯某會交付購房款20萬元，侯某會為崔某某出具收據(jù)一張，并蓋有宏偉公司東興第一項目部的印章及侯某會的名章及其簽字，剩余房款約定入戶時交付，雙方還約定于2014年5月1日交付房屋。還查明，2009年6月28日，宏偉公司（乙方）與友某農(nóng)場一分場（甲方）簽訂關(guān)于東興小區(qū)的建設(shè)工程施工合同，其中發(fā)包方系友某農(nóng)場一分場，承包方系宏偉公司，工程內(nèi)容為新建住宅樓4、5號樓，該合同內(nèi)容顯示承包人為宏偉公司，法定代表人栗魁武、委托代理人侯某會。該合同補充協(xié)議約定：1、乙方在合同期內(nèi)按時交工，驗收合格后，住宅部分以上，甲方按每平方米1300元全部接受；2、除住宅部分以外所有車庫和商服部分歸乙方所有。另查明，涉案房屋現(xiàn)由金某某占有。以上事實有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述、購房合同、購房款收據(jù)、建設(shè)工程施工合同等證據(jù)相互佐證予以證實。一審法院認(rèn)為，宏偉公司與友某農(nóng)場一分場簽訂東興小區(qū)建設(shè)施工合同，其中侯某會作為宏偉公司的委托代理人予以簽字蓋章，庭審中宏偉公司亦認(rèn)可侯某會系東興小區(qū)項目施工人，侯某會以宏偉公司代理人身份與崔某某簽訂房屋買賣合同。同時，根據(jù)宏偉公司與友某農(nóng)場一分場約定，宏偉公司對東興小區(qū)4、5號樓車庫及商服享有所有權(quán)并有權(quán)進(jìn)行處分，崔某某基于對宏偉公司及其代理人的信賴與其訂立房屋買賣合同，應(yīng)視為宏偉公司與崔某某之間成立房屋買賣合同法律關(guān)系，并依據(jù)建設(shè)施工合同中約定工程竣工后對外出售車庫和商服，由侯某會代表宏偉公司處理。因該工程從投資到建設(shè)都是侯某會獨立完成的，所以雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)受法律保護(hù)，現(xiàn)宏偉公司未向崔某某交付房屋，已構(gòu)成違約，故崔某某要求繼續(xù)履行合交付房屋的訴訟請求予以支持。另外，本案第三人金劍在庭審中述稱其與侯某會系合作建房關(guān)系，侯某會承諾興隆鎮(zhèn)東興小區(qū)4號樓一樓四個門市600余平方米房屋產(chǎn)權(quán)歸鞠清友所有，因侯某會未出庭對該證據(jù)質(zhì)證，所以對該證據(jù)的真實性、合法性無確定，故對第三人的答辯意見不予采納。侯某會經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，予以缺席判決。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第四十九條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：宏偉公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向崔某某交付位于友某縣興隆鎮(zhèn)東興小區(qū)4號樓西數(shù)第一門市房屋一處。二、此房屋交付同時，崔某某將購房余款4萬元給宏偉公司。
本院二審期間，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。二審中宏偉公司自認(rèn)侯某會掛靠其公司名下，以宏偉公司名義負(fù)責(zé)東興小區(qū)4、5樓建設(shè)，且宏偉公司未出資建設(shè)。根據(jù)雙方當(dāng)事人爭議的事實，本院對侯某會進(jìn)行了調(diào)查，侯某會對崔某某主張的房屋買賣事實予以認(rèn)可。對金某某主張的基于侯某會即宏偉公司的代表認(rèn)可占有使用訴爭房屋事實，不予認(rèn)可，侯某會稱金某某所述200萬元不是購房款，該款是友某農(nóng)場一分場給其撥付的工程款，并否認(rèn)承諾東興小區(qū)4號樓4個門市房屋歸鞠清友所有的事實及在書面協(xié)議中的簽字。侯某會稱對金某某強行占有其房屋的行為，其曾多次到相關(guān)部門報案，要求返還房屋，但至今未果。本院對一審認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，侯某會掛靠宏偉公司名下，其以宏偉公司名義與友某農(nóng)場一分場簽訂了建設(shè)工程承包合同。合同完工后，侯某會依據(jù)合同約定享有東興小區(qū)4、5樓車庫及商服的處分權(quán)。據(jù)此，崔某某與宏偉公司東興項目部簽訂了房屋買賣合同。該合同系雙方真實意思表示，為有效合同，崔某某要求履行合同的主張應(yīng)予支持。因宏偉公司與侯某會系掛靠關(guān)系，宏偉公司應(yīng)當(dāng)對侯某會以其名義對外實施的行為承擔(dān)法律責(zé)任。又因宏偉公司與友某農(nóng)場一分場簽訂的建設(shè)工程施工合同中以房抵工程款約定已實際履行成為事實，該協(xié)議是否有效并不影響宏偉公司與崔某某之間的房屋買賣合同的效力。故宏偉公司的上訴理由不能成立。關(guān)于金某某主張其是基于侯某會即宏偉公司的代表認(rèn)可占有使用訴爭房屋，并稱侯某會是因建設(shè)工程缺乏資金用房屋抵押向鞠清友借款200萬元?，F(xiàn)侯某會稱金某某所述200萬元是友某農(nóng)場一分場給其撥付工程款收據(jù)，不是買房款，并否認(rèn)其承諾訴爭房屋歸鞠清友所有的事實及在書面協(xié)議中的簽字的事實。侯某會對金某某強行占有其房屋的事實，不予認(rèn)可并曾多次報案。據(jù)此，本院對金某某占有訴爭房屋的合法性不予確認(rèn)。
綜上所述，宏偉公司、金某某的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案受理費8600元，由宏偉公司負(fù)擔(dān)4300元；金某某負(fù)擔(dān)4300元。
本判決為終審判決。

審判長　　張玉波 審判員　　李景華 審判員　　武春花

書記員：李荔