原告(反訴被告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)，住黑龍江省綏芬河市。委托訴訟代理人：李洪，黑龍江天也律師事務(wù)所律師。被告(反訴原告)：綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住黑龍江省綏芬河市。法定代表人：宋德國(guó)，男，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：李強(qiáng)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，綏芬河市綏芬河鎮(zhèn)法律服務(wù)所法律工作者，住黑龍江省綏芬河市。委托訴訟代理人：侯秉生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司職員，住黑龍江省綏芬河市。原告(反訴被告)王某某與被告(反訴原告)綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)王某某及其委托訴訟代理人李洪，被告(反訴原告)委托訴訟代理人李強(qiáng)、侯秉??到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告(反訴被告)王某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求依法解除原、被告于2014年11月6日達(dá)成的商品房買(mǎi)賣協(xié)議；綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還原告購(gòu)房款200000元，按年利率4.75%的標(biāo)準(zhǔn)給付2014年11月8日至2017年8月17日的利息26362.50元，合計(jì)226362.50元，并按貸款年利率4.75%標(biāo)準(zhǔn)給付自2017年8月17日起至購(gòu)房款全部返還止的利息。事實(shí)與理由：2014年11月7日，王某某在綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的商都小區(qū)內(nèi)預(yù)購(gòu)了1單元503室住宅，面積101.7平方米，3號(hào)車庫(kù)，總價(jià)款580000，預(yù)交購(gòu)房款200000元，被告向原告出具了收據(jù)。被告向原告交付房屋時(shí)，告知原告房屋面積超出約定面積，原告需多支付購(gòu)房款60000余元。為此，原、被告多次協(xié)商未果。綜上，原告???為，根據(jù)《商品房銷售管理辦理辦法》第十四條規(guī)定“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕以值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持”。被告(反訴原告)綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱：本案案由應(yīng)為商品房買(mǎi)賣合同糾紛，不是預(yù)約合同，預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定合同的合同，而本案為成立并生效的合同，是應(yīng)該解除還是履行的問(wèn)題，是本約。根據(jù)法律規(guī)定能夠確定當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量，就應(yīng)認(rèn)定合同成立，依法成立的合同自成立時(shí)生效，原、被告之間的合同是有效的買(mǎi)賣合同；原告的法定解除權(quán)已經(jīng)消滅，原告應(yīng)繼續(xù)???行合同，支付剩余購(gòu)房款，以及超面積3%的差價(jià)款，原告在辦入戶時(shí)，就知道超面積，需交60000多元差價(jià)（不知道原告怎么計(jì)算的，按雙方約定實(shí)際應(yīng)該交40000多元）此時(shí)原告的法定解除權(quán)形成，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條規(guī)定原告應(yīng)當(dāng)在1年內(nèi)行使解除權(quán)，而自2015年10月交房之日起原告從未要求過(guò)解除合同，而是一直在找朋友從中協(xié)調(diào)想少交點(diǎn)錢(qián)，故原告解除權(quán)已經(jīng)于2016年10月份消滅，原告現(xiàn)在應(yīng)繼續(xù)履行合同，請(qǐng)法庭駁回原告訴訟請(qǐng)求。反訴原告(被告)綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求判令王某某立即支付剩余購(gòu)房款380000元；支付超面積3%以內(nèi)的房屋差價(jià)款18055元，合計(jì)398055元。反訴的事實(shí)與理由：2014年11月7日，王某某欲購(gòu)買(mǎi)綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的商都雅居房屋，遂通過(guò)朋友介紹到綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司根據(jù)施工圖紙選購(gòu)了1單元503室(價(jià)格是每平方米3500元，圖紙顯示面積為101.7平方米)及3號(hào)車庫(kù)(價(jià)格是每平方米6000元，大約41平方米)，反訴原告為王某某優(yōu)惠了20000多元購(gòu)房款，只讓王某某交納房屋及車庫(kù)總價(jià)款580000元即可。因當(dāng)時(shí)未交工，故王某某交納了200000元定金，剩余購(gòu)房款在封頂時(shí)一次性交齊，王某某在封頂后一直沒(méi)交。2015年10月份，綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通知王某某辦理入戶手續(xù)，并要求補(bǔ)交剩余購(gòu)房款380000元及增加面積的差價(jià)，王某某當(dāng)時(shí)覺(jué)得差價(jià)補(bǔ)的太多就沒(méi)交，稱回去商量商量。后來(lái)，王某某又帶朋友一起來(lái)到綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司幾次協(xié)商要求再優(yōu)惠些，最后綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司又優(yōu)惠到???交400000元就行了，但王某某始終未交款辦理入戶。現(xiàn)王某某起訴要解除合同，明顯不講誠(chéng)信。綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按王某某的要求把車庫(kù)改建后，等著王某某交錢(qián)辦入戶，都未將該房屋參加政府回購(gòu)，現(xiàn)綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司仍要求王某某繼續(xù)履行合同，按當(dāng)時(shí)定好的交付剩余購(gòu)房款380000元，另在增加面積(測(cè)繪面積為房屋109.60平方米、車庫(kù)44.61平方米)3%以內(nèi)交付差價(jià)款18055元，合計(jì)398055元。反訴被告(原告)王某某辯稱，反訴所訴部分不屬實(shí)，2014年11月7日，王某某是按施工圖紙選購(gòu)的1單元503室和3號(hào)車庫(kù)，當(dāng)時(shí)施工圖紙顯示503室的建筑面積是101.7平方米，3號(hào)車庫(kù)建筑面積是53.94平方米，房屋實(shí)際交付時(shí)，根據(jù)房產(chǎn)管理局測(cè)繪圖503室的測(cè)繪面積是109.6平方米，3號(hào)車庫(kù)現(xiàn)已變更為6號(hào)車庫(kù)，現(xiàn)測(cè)繪面積為29.19平方米，而并非反訴狀中所陳述的3號(hào)車庫(kù)施工圖面積約41平方米，實(shí)際交付面積44.61平方米，退一步講即便是買(mǎi)售人同意繼續(xù)履行合同，因?yàn)檐噹?kù)的實(shí)際面積小于協(xié)議約定面積，根據(jù)商品房銷售管理辦法第十四條的規(guī)定面積誤差比在3%以內(nèi)的部分房?jī)r(jià)款和利息由出賣人返還給買(mǎi)售人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買(mǎi)售人；根據(jù)商品房銷售管理辦法第十四條的規(guī)定，在交付房屋建筑面積的面積誤差比絕對(duì)值超出3%的情況下法律賦予了買(mǎi)售人選擇權(quán)，買(mǎi)售人選擇解除合同的人民法院應(yīng)于支持，出賣人無(wú)權(quán)要求買(mǎi)售人履行合同，綜上所述，因反訴原告的反訴請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，請(qǐng)法院駁回被告的反訴請(qǐng)求。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)質(zhì)證。對(duì)當(dāng)??人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：原告王某某提交的平面布置圖2張，被告對(duì)該組證據(jù)的形式要件有異議，原告不能說(shuō)明該圖紙的具體來(lái)源，且被告否認(rèn)該組證據(jù)系被告公司的設(shè)計(jì)圖紙，故本院對(duì)原告提交的該組證據(jù)不予確認(rèn)。原告王某某提交的調(diào)取于綏芬河市房產(chǎn)管理局產(chǎn)籍管理科的測(cè)繪圖1張。被告認(rèn)可測(cè)繪圖的住宅面積，本院對(duì)住宅的測(cè)繪面積予以確認(rèn)。被告提交的車庫(kù)測(cè)繪圖載明的測(cè)繪面積為44.61平方米，因該測(cè)繪圖為訴爭(zhēng)車庫(kù)最新的測(cè)繪面積，且原告對(duì)該面積予以認(rèn)可，故本院對(duì)原告測(cè)繪圖中的車庫(kù)面積不予確認(rèn)。被告綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提交的政府回購(gòu)房源登記表1份、不動(dòng)產(chǎn)銷售稅發(fā)???2張，本院認(rèn)為該組證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，故不予確認(rèn)。被告綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供證人王成、毛新龍的證人證言，因王成、毛新龍?jiān)瞧鋯挝坏穆毠づc本案被告存在利害關(guān)系，故本院對(duì)王成、毛新龍的證人證言中與本院庭審調(diào)查確定的事實(shí)相互印證的證言內(nèi)容予以確認(rèn)，對(duì)其它內(nèi)容不予確認(rèn)。2014年11月6日，被告持施工圖紙到原告處商議售樓事宜，經(jīng)協(xié)商，雙方達(dá)成口頭商品房預(yù)售協(xié)議，約定：王某某購(gòu)買(mǎi)綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的綏芬河市商都雅居1單元503室住宅，建筑面積101.7平方米，每平方米價(jià)格3500元，及3號(hào)車庫(kù)(現(xiàn)房產(chǎn)編號(hào)為6號(hào)車庫(kù))，建筑面積40.59平方米，每平方米價(jià)格為6000元，被告減免了部分房款，將上述房產(chǎn)以580000元的價(jià)格出售給王某某。2014年11月7日，王某某交付給綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司200000元購(gòu)房定金，綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為王某某出具了一份收據(jù)。2015年10月至12月期間，訴爭(zhēng)房產(chǎn)竣工，綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通知王某某辦理入戶手續(xù)交付剩余房款及超面積款40000余元，原告稱被告通知其住宅超出了近8平方米，車庫(kù)超出10多平方米。至今，王某某仍未交付剩余購(gòu)房款及超面積款。另查明，綏芬河市商都雅居1單元503室住宅的測(cè)繪面積為建筑面積109.6平方米，車庫(kù)建筑面積為44.61平方米，住宅及車庫(kù)的約定面積與實(shí)際交付使用面積誤差比的絕對(duì)值均超過(guò)了3%。本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：原告的合同解除權(quán)是否消滅，合同是否應(yīng)予解除；反訴原告要求繼續(xù)履行合同繳付剩余房款是否應(yīng)于支持?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！北景钢性?、被告雙方并未約定解除權(quán)的行使期限，被告亦未催告原告在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件的司法解釋》第十四條規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理，合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）......（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。……”。上述法律亦未規(guī)定面積超過(guò)誤差比3%的解除權(quán)的行使期限，故被告辯稱原告超過(guò)1年未行使解除權(quán)，解除權(quán)已消滅的與法無(wú)據(jù)，本院不予支持。被告交付使用的住宅及車庫(kù)的建筑面積與雙方約定的面積不符，面積誤差比絕對(duì)值均超出3%，故本院對(duì)原告要求解除合同返還購(gòu)房款(定金)并按中國(guó)人民銀行同期同類存款年利率2.75%標(biāo)準(zhǔn)給付利息的訴訟請(qǐng)求予以支持。原告要求按貸款利率標(biāo)準(zhǔn)給付利息，沒(méi)有約定亦無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；……”故本院對(duì)綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司要求繼續(xù)履行合同給付剩余購(gòu)房款380000元，支付超面積3%以內(nèi)的房屋差價(jià)18055元的訴訟請(qǐng)求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十五條、九十七條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除王某某與綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2014年11月6日達(dá)成的口頭商品房(預(yù)售)買(mǎi)賣協(xié)議；二、綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司返還王某某購(gòu)房款(定金)200000元，并按年利率2.75%的標(biāo)準(zhǔn)給付2014年11月8日至2017年8月17日的利息15262.50元，合計(jì)215262.50元，于本判決生效后五日內(nèi)履行完畢；三、綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自2017年8月17日起按年利率2.75%的標(biāo)準(zhǔn)給付王某某利息直至購(gòu)房款(200000元)全部返還止；四、駁回王某某的其它訴訟請(qǐng)求；五、駁回綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4695元，由綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)4528.94元，王某某負(fù)擔(dān)166.06元。反訴案件受理費(fèi)3635.5元由綏芬河富某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在收到判決書(shū)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，同時(shí)預(yù)交二審案件受理費(fèi)，上訴于牡丹江市中級(jí)人民法院。繳納上訴費(fèi)的期限為上???期限屆滿后七日內(nèi)，逾期將按自動(dòng)撤回上訴處理。