原告（反訴被告）：上海泰某實業(yè)有限公司。

法定代表人：吳華，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：謝文波，上海李東方律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）：鄧某某。

委托訴訟代理人：于佃亮，北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）上海泰某實業(yè)有限公司（以下簡稱泰某公司）與被告（反訴原告）鄧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月10日立案后，依法適用簡易程序。審理中，鄧某某提起反訴，本院受理后，于2018年11月7日公開開庭并就本、反訴合并審理，泰某公司的法定代表人吳華及其委托訴訟代理人謝文波，鄧某某及其委托訴訟代理人于佃亮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）泰某公司向本院提起訴訟請求：1.要求鄧某某向泰某公司支付從2016年9月16日至2017年9月14日的租金211,200元，2017年9月15日至2018年11月14日按照每月17,600元計算的房屋使用費246,400元，合計457,600元；2. 要求鄧某某遷出上海市閔行區(qū)房屋；3.要求鄧某某承擔(dān)本訴案件訴訟費。審理中，泰某公司撤回了第二項訴訟請求，變更第一項訴請為：要求鄧某某向泰某公司支付從2016年10月1日起至2017年9月14日止，按照每月17,600元計11個半月的租金及2017年9月15日起至2018年11月14日止按照每月17,600元計算的房屋使用費。事實和理由：泰某公司和鄧某某系租賃關(guān)系，鄧某某從泰某公司處承租涉案房屋，雙方于2012年10月11日簽訂了位于上海市閔行區(qū)《房屋租賃合同》。合同第一條約定租賃期限從2012年9月15日至2017年9月14日止，租金為每月7,350元，第二條約定租金采取付6押2支付方式，第三條約定租金從第三年起按照每年遞增10%計算。鄧某某起初承租期間都能按時支付租金，而從2016年9月16日至今鄧某某未支付租金，為此，泰某公司多次通過微信、電話等方式通知鄧某某支付租金，鄧某某均以各種理由推脫不支付，因租賃合同到期要求鄧某某返還房屋，均不予理會。泰某公司認(rèn)為，雙方簽訂租賃合同到期，鄧某某不僅不遷出，而且從2016年9月至今拖欠租金未支付，鄧某某的行為損害了泰某公司合法權(quán)益，故提起訴訟。

被告（反訴原告）鄧某某辯稱，不同意泰某公司第一項訴請，同意搬離涉案房屋。雙方于2012年10月11日簽訂《房屋租賃合同》，約定鄧某某向泰某公司租賃涉案房屋，面積140平方米，租期5年，月租金14,700元，從第三年起，租金每年遞增10%。合同簽訂之時，泰某公司收到鄧某某保證金29,400元及相應(yīng)的租金和衛(wèi)生費。合同簽訂之后，鄧某某委托第三方公司進行裝修，裝修費用50,000元。鄧某某裝修后將涉案房屋用于經(jīng)營超市。合同簽訂后，泰某公司曾承諾為鄧某某辦理營業(yè)執(zhí)照，但至今未辦理，致鄧某某不能合法經(jīng)營。2016年2月26日，涉案房屋門面上的名字等裝飾被工商部門人員以違法經(jīng)營為由拆除，導(dǎo)致鄧某某不能經(jīng)營。且涉案房屋是工業(yè)用地，不能辦理商業(yè)服務(wù)個體工商戶營業(yè)執(zhí)照和法人營業(yè)執(zhí)照。2016年4月18日地鐵站改建，將通往鄧某某超市的路線封閉，消費者不能進入涉案房屋進行消費，因此自2016年4月18日起涉案房屋不能正常經(jīng)營使用，造成嚴(yán)重的貨物損失。地鐵站改建后，鄧某某找泰某公司協(xié)商，要求退還押金、房租、賠償損失等。泰某公司法定代表人向鄧某某等商戶承諾地鐵站修建期間不收取租金。2016年5月鄧某某等商戶與泰某公司法定代表人一起找到大房東要求免除房租并賠償，然大房東表示已經(jīng)免除了房屋租金，鄧某某已經(jīng)支付租金至2016年9月30日，因此鄧某某不應(yīng)再支付泰某公司房屋租金。2018年地鐵站改建完成，隔離墻變成消防欄桿，將涉案房屋隔離，且地鐵站在該處未設(shè)出口，影響房屋使用。

被告（反訴原告）鄧某某提起反訴：1.要求泰某公司返還鄧某某2016年4月1日至2016年9月30日的租金89,800元；2.要求泰某公司賠償鄧某某損失100,000元；3.要求泰某公司承擔(dān)本案訴訟費。

對于鄧某某的反訴，泰某公司辯稱，不同意鄧某某的反訴請求。2016年4月19日至2016年9月30日系合同期間的租金，鄧某某至今仍在使用涉案房屋。損失系鄧某某自己列明的，與本案無關(guān)，無證據(jù)或事實證明。關(guān)于裝修費，雙方合同期限已經(jīng)屆滿，裝修損失無依據(jù)。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：涉案房屋位于上海市閔行區(qū)，產(chǎn)權(quán)人為案外人某甲公司。

2012年10月11日，泰某公司（出租方，簽約甲方）與鄧某某（承租方，簽約乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將上海市閔行區(qū)房屋出租給乙方使用。租用期5年，自2012年9月15日至2017年9月14日止。租金標(biāo)準(zhǔn)為3.50元/日/平方米，乙方承租面積約140平方米，乙方每月應(yīng)支付租金14,700元。合同期滿，在同等條件下乙方有優(yōu)先承租權(quán)。二、付款方式：租金6個月一付，計88,200元；同時應(yīng)交納2個月的保證金，計29,400元；交納停車費見附件，衛(wèi)生費計1,200元/半年，由此，本合同簽訂3日內(nèi)乙方合計應(yīng)交納租金、保證金、衛(wèi)生費合計118,800元。以后的租金、停車費和衛(wèi)生費必須提前10天內(nèi)交清。乙方未能在規(guī)定期內(nèi)交清下期租金的，視為乙方違約，甲方有權(quán)單方面解除租賃合同，保證金不退，作為乙方違約的賠償金。乙方必須無條件清場，如有不主動清場的，甲方有權(quán)強制清場，在清場中所造成的一切后果全由乙方負(fù)責(zé)。三、從第三年起，租金每年遞增10%。六、租賃期間經(jīng)甲方書面同意，乙方可對租用范圍內(nèi)進行修理改造裝飾，但必須使用防火安全材料，依照消防法規(guī)要求施工，確保消防安全和房屋安全。其改造裝飾修理費用均由乙方自理。在改造裝飾修理中不符合消防安全要求的也由乙方自負(fù)。合同期滿或中途停業(yè)，乙方不得拆除改造裝飾修理部分，必須保留原樣，不的堵塞填埋，要保持暢通。

審理中，雙方確認(rèn)鄧某某已交租金至2016年9月30日,鄧某某已支付泰某公司保證金29,400元，雙方均同意若鄧某某有欠付費用可用保證金予以充抵。

2018年11月27日，泰某公司與鄧某某辦理了房屋交接，鄧某某向泰某公司返還了房屋，雙方并結(jié)清了相關(guān)水電費。

另查明，2016年4月因8號線地鐵施工，對涉案房屋的通行產(chǎn)生一定影響，鄧某某及其他租戶與泰某公司的法人一起向某甲公司提出要求免租的要求，但未能協(xié)商一致。

還查明，2016年8月22日，本院受理案外人某甲公司訴泰某公司房屋租賃合同糾紛一案，本院查明，某甲公司于2016年6月16日作出的承諾書載明，某甲公司于2011年9月1日將位于上海市閔行區(qū)房屋出租給泰某公司使用，按照雙方簽訂租賃合同第六條約定，某甲公司需提供聯(lián)達(dá)路10米寬車道，西側(cè)地鐵口提供4-6米的人行通道。2016年4月由于8號線地鐵施工，導(dǎo)致上述4-6米的地鐵人行通道被封閉，某甲公司也無法另行提供10米寬車道，對泰某公司以及1樓商戶造成損失。某甲公司同意泰某公司年租金減少支付300,000元，待上述地鐵人行通道打開，能提供10米寬車道，租金按照雙方在2011年9月1日簽訂《租賃合同》約定履行。據(jù)此，本院作出一審判決，在扣除承諾書中減免的300,000元后判決泰某公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付某甲公司2016年4月至2017年3月期間的租金1,312,500元；駁回某甲公司的其余訴訟請求。

上述事實，由泰某公司提供的《房屋租賃合同》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證，鄧某某提供的照片、視頻光盤、民事判決書、證人謝后金的證言等證據(jù)及泰某公司、鄧某某的當(dāng)庭陳述予以證實。對于鄧某某提供單據(jù)系鄧某某與案外人之間形成，泰某公司不予認(rèn)可，本院不予采信。

本院認(rèn)為，泰某公司、鄧某某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。鄧某某未按約定向泰某公司支付租金，系鄧某某違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。泰某公司向鄧某某主張拖欠的租金及合同到期后的房屋使用費符合合同約定，于法不悖，本院予以支持。鄧某某抗辯，合同履行期限內(nèi)，因房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)導(dǎo)致無法辦理營業(yè)執(zhí)照，泰某公司存在過錯；因地鐵施工的原因，導(dǎo)致其無法經(jīng)營，故要求泰某公司退還已支付的2016年4月19日至同年9月30日的租金，且不再支付之后的租金及房屋使用費。對此，本院認(rèn)為，首先，雙方并未約定由泰某公司代為辦理營業(yè)執(zhí)照，且自2012年承租房屋后，鄧某某也從未去辦理過或要求泰某公司辦理營業(yè)執(zhí)照，故在合同履行多年后鄧某某再以無法辦理營業(yè)執(zhí)照為由要求追究泰某公司責(zé)任、要求泰某公司退還已付租金的主張本院不予采信。其次，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)顯示，2016年4月開始，地鐵施工確實對包括涉案房屋在內(nèi)的道路通行造成一定影響，審理中，泰某公司也作出讓步，同意在租金及使用費金額上作出20%的減免，結(jié)合已生效的民事判決書所作的判決內(nèi)容，泰某公司同意對鄧某某應(yīng)付租金及使用費予以20%的減免比較合理，本院予以采信，鄧某某應(yīng)按約定租金金額的80%支付欠付租金及使用費。對鄧某某已付租金的2016年4月19日至同年9月30日期間的租金，雖泰某公司不同意退回，然根據(jù)實際影響，本院亦酌定泰某公司退還20%。另，雙方同意鄧某某已支付的保證金在應(yīng)付款中予以抵扣，該抵扣符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。因雙方在訴訟期間已辦理了房屋交接，泰某公司已經(jīng)收回房屋，故對泰某公司撤回要求鄧某某返還房屋的訴訟請求本院予以準(zhǔn)許。對于鄧某某要求泰某公司賠償損失100,000元的反訴請求，本院認(rèn)為，該損失的組成系鄧某某開設(shè)的超市中出售的商品，然鄧某某并未提供證據(jù)證明已經(jīng)采購了這些物品，且這些物品確實遭受了損失，故對鄧某某要求泰某公司進行賠償?shù)囊蟊驹翰挥柚С帧?/span>

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）鄧某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告（反訴被告）上海泰某實業(yè)有限公司自2016年10月1日至2018年11月14日期間的租金及房屋使用費合計329,640元（已扣除保證金29,400元）；

二、原告（反訴被告）上海泰某實業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告（反訴原告）鄧某某2016年4月19日至2016年9月30日期間的租金17,960元；

三、駁回被告（反訴原告）鄧某某其余反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本訴案件受理費減半計收3,422元，由原告（反訴被告）上海泰某實業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)299.70元，被告（反訴原告）鄧某某負(fù)擔(dān)3,122.30元；反訴案件受理費2,048元，由原告（反訴被告）上海泰某實業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)124.50元，被告（反訴原告）鄧某某負(fù)擔(dān)1,923.50元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：沈慧芬

書記員：張金連