原告：黃石市食博園餅業(yè)有限公司，住所地湖北省黃石市黃石大道736號，統(tǒng)一社會信用代碼91420200722025365B。法定代表人：石飛，董事長。委托訴訟代理人：陳尚柱，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。被告：中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司黃石市分公司，住所地湖北省黃石市團(tuán)城山開發(fā)區(qū)杭州西路，統(tǒng)一社會信用代碼91420200706815025P。負(fù)責(zé)人：陳波，經(jīng)理。委托訴訟代理人：劉健，湖北太圣律師事務(wù)所律師。

原告黃石市食博園餅業(yè)有限公司向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)房屋租賃協(xié)議書超過20年以上部分無效，確定房屋租賃合同期限到2023年3月24日止；2、被告補(bǔ)交超過原房屋租賃協(xié)議確定的面積租金1500000元（按原協(xié)議約定租金標(biāo)準(zhǔn)計算到租金判決增長之日止，此后按照新租金標(biāo)準(zhǔn)核算）；3、依據(jù)情勢變更原則，判決從同地段房屋租金市場租金超過雙方約定租金5倍時起，租金按照市場同步核算（或者2016年1月1日起將租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到與同地段房屋租金一致），被告原交納的超過2016年1月1日起（或者實際增長租金之日起）的租金，按照新租金標(biāo)準(zhǔn)核算抵交，抵交完后，再另行按月交納租金。原告當(dāng)庭將訴訟請求明確為：1、確認(rèn)房屋租賃協(xié)議書超過20年以上部分無效；2、2003年3月25日至2015年1月31日共12年按原協(xié)議租金標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米9.5元的標(biāo)準(zhǔn)計算超出面積46.75平方米的租金為9.5×46.75×12×12，2015年2月1日至2023年3月24日按雙方第二份合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米233.17平方米計算超出面積46.75平方米的租金為233.17×46.75×42，以上兩項合計共521783.29元，原告僅主張500000元；3、2015年2月1日至2018年8月25日被告應(yīng)補(bǔ)交的租金為（233.17-9.5）×671×42＝6303467.94元，原告僅主張1000000元；對于第2、3項訴訟請求，因為原告已交納了30年租金共計2300000元，故預(yù)收的最后10年租金766700元應(yīng)作為租金予以沖抵，即被告還應(yīng)向原告交納租金500000+100000-766700＝733300元。事實和理由如下：原、被告于2003年3月31日簽訂《協(xié)議書》，約定被告租賃原告位于黃石大道××門樓××層房屋，當(dāng)時確定使用面積約671平方米，租期30年，租金共2300000元，并約定各自權(quán)利義務(wù)，其中包括未經(jīng)出租方書面同意不得擅自轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租物業(yè)。合同簽訂后被告交納了租金。經(jīng)房屋測量部門測量，租賃房屋面積為717.25平方米，比原約定面積多46.75平方米。2013年被告將租賃房屋一部分轉(zhuǎn)讓給一個民營公司使用，原告聯(lián)系被告，被告告知是合作聯(lián)營免費提供使用，卻沒有任何出資和經(jīng)營盈虧分擔(dān)，名為合作實為轉(zhuǎn)租房屋。2015年2月，雙方就35平方米（含外墻使用）的房屋協(xié)商租賃期限為3年，共440700元，按房屋三分之二計算，每平方米也有233.17元，是原租賃合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)9.5元的24.54倍。故原告于2018年5月28日向被告送達(dá)了《關(guān)于房屋租賃協(xié)議有關(guān)問題的聯(lián)系函》，被告未予回應(yīng)。綜上，雙方約定租賃期限超過20年的部分無效，實際承祖面積超過原估算面積，原約定租金標(biāo)準(zhǔn)因情勢變更對原告嚴(yán)重不公平，達(dá)不到原告出租房屋獲得經(jīng)濟(jì)效益的目的，被告轉(zhuǎn)租違約，故而成訟。被告中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司黃石市分公司答辯稱，1、對于超出20年租賃期限的部分無效，予以認(rèn)可，但20年之后其享有優(yōu)先承租權(quán)，不能判決租賃期限到此為止；2、合同約定的是整體租賃，按使用面積計算，原告主張的717.75平方米系建筑面積；3、房屋租金變化系正常的商業(yè)風(fēng)險，不是合同法中規(guī)定的不可預(yù)見、不可抗力的因素，不屬于情勢變更。當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：被告對原告提交的《房屋租賃合同》關(guān)聯(lián)性有異議，本院認(rèn)為該證據(jù)系原告與被告簽訂的另一房屋租賃合同，與本案不存在關(guān)聯(lián)性，不予采信；被告對原告提交的（2017）鄂0202民初2179號民事判決書有異議，本院認(rèn)為該份判決書訴爭的租賃物系另一處房屋，與本案訴爭的租賃物不存在關(guān)聯(lián)性，不予采信；被告對原告提交的《WCDMA智能手機(jī)平臺合作協(xié)議書》有異議，本院認(rèn)為原告在庭審中表示被告轉(zhuǎn)租的事實與本案訴爭無關(guān)，在本案中不予主張，故對該組證據(jù)不予采信。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2003年3月31日原告與被告簽訂《協(xié)議書》，約定原告將其所有的位于黃石市黃石大道736號的食博園門樓出租給被告使用，使用面積約671平方米（使用面積按建筑物內(nèi)墻計算），其中一、二樓面積約454平方米，三樓面積約217平方米，租賃期限從2003年3月25日2033年3月24日止，共計30年；被告向原告支付定金200000元，合同生效后5日內(nèi)向原告支付租金1300000元（不含定金200000元），余款800000元在2004年2月28日之前付清。2004年9月15日原告獲得訴爭房屋的所有權(quán)證，其中記載該房屋建筑面積為717.75平方米。
原告黃石市食博園餅業(yè)有限公司與被告中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司黃石市分公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法適用簡易程序公開開庭審理了本案。原告黃石市食博園餅業(yè)有限公司法定代表人石飛及其委托訴訟代理人陳尚柱、被告中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司黃石市分公司委托訴訟代理人劉健到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《協(xié)議書》系雙方真實意思表示，除主要內(nèi)容中對租賃期限的約定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定外，其他部分合法有效，對雙方均具有法律約束力。對于超過20年租賃期限這一部分的約定，雙方在庭審中均認(rèn)可無效，對原告該訴訟請求予以支持。關(guān)于租賃物面積，合同約定的面積為估算的使用面積，系按建筑內(nèi)墻計算，且該房屋產(chǎn)權(quán)證在合同簽訂之后一年多才取得，故最終登記的建筑面積717.75平方米與估算的建筑內(nèi)墻使用面積671平方米的差值屬于合乎常理的范圍，另該房屋系整體出租，雙方約定的是30年的總租金，并未按照每平方米單價予以計算租金，且房屋建筑面積在租賃期間也未發(fā)生變化，故不能以單價的計算方式要求被告承擔(dān)登記面積與約定面積之間差值的租金差價，對原告要求被告向其支付超出面積部分租金的訴訟請求不予支持。關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)是否因情勢變更原則而調(diào)整，首先情勢變更原則客觀上需合同賴以成立的環(huán)境或基礎(chǔ)發(fā)生異常變動，該變動包括自然災(zāi)害、意外事故、戰(zhàn)爭爆發(fā)、國家經(jīng)濟(jì)政策及社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨變等，對于原告主張的市場經(jīng)濟(jì)增長這一因素，系時刻存在，訴爭房屋的當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)一直處于穩(wěn)步增長，并未發(fā)生重大的異常變動，其次情勢變更原則主觀上需當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見、不可避免，雙方都不存在過錯，本案合同簽訂之時簽訂主體以正常商業(yè)思維是完全可以預(yù)見租金變化這一商業(yè)風(fēng)險，也并不是不能避免，雙方可以通過遞增的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，而其通過30年的打包價格這一方式計算租金，且被告在一年之內(nèi)全額支付了2300000元租金，原告據(jù)此也獲得了租金收益之外的一定利益，總體來看并未導(dǎo)致原告利益明顯受損，故對原告主張依據(jù)情勢變更原則調(diào)整租金的訴訟請求不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告黃石市食博園餅業(yè)有限公司與被告中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司黃石市分公司于2003年3月31日簽訂的《協(xié)議書》中對約定的租賃期限超過20年部分的無效；二、駁回原告黃石市食博園餅業(yè)有限公司的其他訴訟請求。本案受理費9250元，原告黃石市食博園餅業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。

審判員　　姜蕾

書記員：張瓊