雞西金某實(shí)業(yè)有限公司
雞西市建筑設(shè)計(jì)院
陳紹春（黑龍江天盾律師事務(wù)所）
左衛(wèi)國(guó)（黑龍江惠園律師事務(wù)所）
鄭民
于戰(zhàn)波（黑龍江惠園律師事務(wù)所）
張桂珍

原告雞西金某實(shí)業(yè)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X街X段X樓。
法定代表人陶新民，男，經(jīng)理。
被告雞西市建筑設(shè)計(jì)院，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X街X段X樓。
法定代表人邊月玲，女，院長(zhǎng)。
委托代理人陳紹春，黑龍江天盾律師事務(wù)所律師。
委托代理人左衛(wèi)國(guó)，黑龍江惠園律師事務(wù)所律師。
第三人鄭民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X委X組。
委托代理人于戰(zhàn)波，黑龍江惠園律師事務(wù)所律師。
委托代理人張桂珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)X委X組。
原告雞西金某實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金某公司”）與被告雞西市建筑設(shè)計(jì)院（以下簡(jiǎn)稱“設(shè)計(jì)院”）及第三人鄭民合同糾紛一案，本院于2015年9月8日立案受理后，依法組成合議庭于2015年12月23日月、2016年1月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
人民陪審員參與本案事實(shí)認(rèn)定。
原告金某公司的法定代表人陶新民，被告設(shè)計(jì)院的委托代理人陳紹春、左衛(wèi)國(guó)，第三人的委托代理人于戰(zhàn)波、張桂珍到庭參加訴訟。
2016年1月11日至2016年4月11日為鑒定期間。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告金某公司訴稱，原、被告簽訂協(xié)議，約定原告用其客房部三個(gè)普通間抵還設(shè)計(jì)費(fèi)，協(xié)議簽訂后該房交付被告使用。
協(xié)議約定，被告不許挪作他用，遵守大樓物業(yè)統(tǒng)一規(guī)定，用經(jīng)營(yíng)收入償還原告原有客房?jī)?nèi)部設(shè)備。
事后，該房長(zhǎng)期被棄用，空無(wú)一人。
原告得知被告將該客房轉(zhuǎn)賣(mài)他人，與被告交涉無(wú)果。
2015年6月8日，原告找被告負(fù)責(zé)人要求解決欠費(fèi)問(wèn)題，被告明確表示不履行義務(wù)，告知原告找另一方。
原告負(fù)責(zé)包括該房在內(nèi)的某綜合樓采暖供熱、房屋維修等物業(yè)管理，原、被告的協(xié)議有效，被告不履行義務(wù)屬于違約，使原告權(quán)益受到侵害。
原告認(rèn)為被告將客房轉(zhuǎn)賣(mài)他人而推脫拒不給付費(fèi)用的理由不成立，一是被告轉(zhuǎn)讓沒(méi)有告知和交接，原告并不知情，轉(zhuǎn)讓不知是否真實(shí)存在；二是即使存在轉(zhuǎn)讓，但未經(jīng)原告同意，被告也無(wú)權(quán)將其合同義務(wù)擅自轉(zhuǎn)移他人，被告存在明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一切法律后果。
綜上，為維護(hù)原告合法權(quán)益，請(qǐng)求法院依法判決被告支付原告供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、設(shè)備款、滯納金、違約金及利息共337978.97元。
被告設(shè)計(jì)院辯稱，一、原、被告于1996年4月2日簽訂的抵債協(xié)議書(shū)已將三間客房抵償給被告，被告取得了該三間客房的所有權(quán)。
被告于1996年10月15日將三間客房抵償給第三人鄭民，鄭民受讓后進(jìn)行實(shí)際使用，原告對(duì)此明知并認(rèn)可，被告轉(zhuǎn)讓三間客房合法有效。
二、原告沒(méi)有收取供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、設(shè)備款的權(quán)利。
1、客房轉(zhuǎn)讓給被告時(shí)，屬于集中供熱，原告未征得共有人同意，擅自切斷集中供熱網(wǎng)，屬于侵權(quán)行為，且原告沒(méi)有保證供熱，長(zhǎng)期停止經(jīng)營(yíng)，至今未取得旅店經(jīng)營(yíng)許可，致使三間客房長(zhǎng)期停用，沒(méi)有供暖設(shè)施，無(wú)需交納供熱費(fèi)用。
原告將部分客房出租給歌廳，占用正常樓梯通道，將室內(nèi)樓梯改變到室外，影響了三間客房的正常使用，長(zhǎng)期處于閑置狀態(tài)，給受讓人造成了巨大損失。
原告起訴被告給付供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、設(shè)備款已超過(guò)訴訟時(shí)效的期間，且被告未欠上述費(fèi)用，原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)依法駁回。
2、被告已將客房轉(zhuǎn)讓第三人，由第三人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，該棟樓房沒(méi)有物業(yè)公司，也沒(méi)有任何單位和個(gè)人對(duì)該樓進(jìn)行物業(yè)管理，原告無(wú)資格也無(wú)權(quán)利收取物業(yè)費(fèi)用。
雙方未簽訂物業(yè)管理合同，被告未享受物業(yè)服務(wù)，且原告的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照被吊銷，不存在經(jīng)營(yíng)主體資格，無(wú)能力進(jìn)行物業(yè)管理。
3、被告未接收原告設(shè)備，三間客房沒(méi)有設(shè)備。
協(xié)議書(shū)中將三個(gè)房間分?jǐn)偟呐涮追?wù)設(shè)施費(fèi)都計(jì)算的十分清楚，設(shè)備作價(jià)抵債，應(yīng)當(dāng)有交接清單，相反原告未經(jīng)共有人同意將已作價(jià)的配套服務(wù)設(shè)施拆毀應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。
4、被告已將客房轉(zhuǎn)讓他人，由第三人實(shí)際占有使用，如交納取暖費(fèi)應(yīng)當(dāng)由第三人交納，與被告無(wú)關(guān)。
第三人鄭民陳述稱，一、原告訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)，不能成立，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。
首先，原告與被告簽署協(xié)議，以原告三間客房抵償所欠設(shè)計(jì)款，協(xié)議真實(shí)有效，所有權(quán)歸屬被告，被告享有處分權(quán)，不存在違約。
其次，原告訴狀所稱“房屋長(zhǎng)期占而棄用”,后又稱對(duì)被告將房屋轉(zhuǎn)讓他人，沒(méi)有看見(jiàn)被告與他人的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，前后矛盾，與事實(shí)不符。
1996年10月15日，第三人與被告簽訂協(xié)議時(shí)，被告以該三間客房抵償欠款，是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。
第三人的妻子張某某于1997年5月搬到客房，并將轉(zhuǎn)讓協(xié)議出示給原告，當(dāng)時(shí)三間客房?jī)?nèi)沒(méi)有任何家具物品。
1997年5月至1999年第三人連續(xù)居住三年，2003年至2005年第三人女兒的婆婆湯某某居住三年，二人居住期間每年按原告的要求繳納取暖費(fèi)、水費(fèi)和電費(fèi)。
2005年后，客房再無(wú)人居住。
因此，原告知道第三人在此房間居住，第三人對(duì)該房間享有處分權(quán)，且在居住期間未拖欠原告任何費(fèi)用。
二、原告訴求支付取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)及設(shè)備款，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
根據(jù)1996、2005和2011年《黑龍江省供熱管理?xiàng)l例》的規(guī)定，供熱實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)制度，供熱單位應(yīng)當(dāng)具備符合國(guó)家和省規(guī)定的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件。
辦理資質(zhì)審查手續(xù)，并取得資質(zhì)證書(shū)。
原告并未取得相關(guān)資質(zhì)，其私自供熱屬于違法。
根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部[1996]266號(hào)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托才能收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要向物價(jià)部門(mén)申報(bào)、核準(zhǔn)和備案。
本案的原告既不是登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位，也沒(méi)接受委托，因此無(wú)權(quán)收取物業(yè)費(fèi)用。
對(duì)于原告訴求支付設(shè)備款，第三人不知情，協(xié)議也沒(méi)有約定，與第三人無(wú)關(guān)。
三、原告的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效，依法應(yīng)予以駁回。
原告從2005年至起訴前，從未向第三人要求支付供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及設(shè)備款，因此原告的訴訟請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效。
綜上，原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，且已過(guò)訴訟時(shí)效，請(qǐng)求法院依法駁回原告訴訟請(qǐng)求。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是:1、原、被告間是否形成合法有效的供熱合同、物業(yè)合同及買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；2、被告是否拖欠原告供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及設(shè)備款；3、被告應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任；4、原告的主張是否超過(guò)訴訟時(shí)效。
原告金某公司向本院提交的證據(jù)有:
第一組證據(jù)，１、協(xié)議書(shū)一份，證實(shí)被告負(fù)有合同義務(wù)，承擔(dān)合同違約責(zé)任；２、手機(jī)短信，證實(shí)被告違約，拒不履行債務(wù)；３、客房照片，證實(shí)房間長(zhǎng)期空無(wú)一人。
該組證據(jù)證明，被告所欠原告的為合同債務(wù)，承擔(dān)合同違約責(zé)任，協(xié)議約定被告只準(zhǔn)將客房做經(jīng)營(yíng)使用，協(xié)議沒(méi)有約定合同義務(wù)轉(zhuǎn)移，本案第三人不是合同當(dāng)事人，原告對(duì)被告與第三人協(xié)議不認(rèn)可，原告與第三人不存在債務(wù)關(guān)系。
根據(jù)《合同法》第60條、84條、121條之規(guī)定，原告證明依法有效。
第二組證據(jù)，４、客房物品盤(pán)兌清單，證實(shí)原告客房物品的具體數(shù)量、價(jià)值；５、證人證言，證實(shí)客房物品和房間鑰匙已由被告接收。
原告與被告雙方協(xié)議第四條款表示，一是明確約定三間客房?jī)?nèi)原告原有的設(shè)施物品歸被告繼續(xù)使用，包括床、桌、椅、柜等；二是原告將物品兌給被告，盤(pán)兌清單雙方持有，被告以此出具財(cái)務(wù)欠據(jù)；三是被告用以后客房經(jīng)營(yíng)收入償還原告。
該組證據(jù)證明，協(xié)議與清單、證人證言在時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容上相符一致，可以互為佐證，構(gòu)成證據(jù)鏈，雙方盤(pán)兌事實(shí)清楚，且已履行完畢。
第三組證據(jù)，6、供熱費(fèi)收取依據(jù)及計(jì)算，證實(shí)收取的合法合規(guī)；7、金某公司與市建行協(xié)議一份，證實(shí)原告自行供熱的早已存在；8、收據(jù)發(fā)票二張，證實(shí)原告交納全樓集中供熱費(fèi)。
第四組證據(jù)，9、維修維護(hù)費(fèi)收取依據(jù)及計(jì)算，證實(shí)原告收取供熱費(fèi)和維修費(fèi)合法合規(guī)；10、金某公司關(guān)于某綜合樓物業(yè)情況的說(shuō)明，證實(shí)原告統(tǒng)一管理大樓物業(yè)；11、照片，證實(shí)原告鍋爐采暖及樓頂防水維修的事實(shí)；12、樓內(nèi)業(yè)主集體書(shū)面證言，證實(shí)原告負(fù)責(zé)全樓供熱及物業(yè)維修屬實(shí)。
原告與被告雙方協(xié)議第三條款約定，被告服從原告物業(yè)統(tǒng)一管理。
第五組證據(jù)、13、勞務(wù)協(xié)議一份；14、業(yè)主證言一份；該組證據(jù)證實(shí)車(chē)管5樓供熱系統(tǒng)改造及停止供熱的時(shí)間。
被告設(shè)計(jì)院及第三人鄭民質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)原告提交的證據(jù)1協(xié)議書(shū)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為該份證據(jù)第二項(xiàng)約定“甲方接受乙方的資產(chǎn)后，不許進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造，不許挪作他用，只準(zhǔn)做為客房使用”是針對(duì)當(dāng)時(shí)該大樓整體作為客房使用的約定，由于原告經(jīng)營(yíng)管理不善，被工商機(jī)關(guān)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，該大樓已經(jīng)不能作為客房進(jìn)行經(jīng)營(yíng)使用，其改變使用性質(zhì)的責(zé)任在原告，而不在被告，被告不存在違約的事實(shí)，另外該項(xiàng)協(xié)議約定內(nèi)部設(shè)備如果有，應(yīng)當(dāng)出具欠據(jù)，而該三間客房當(dāng)時(shí)并沒(méi)有任何設(shè)備，因此被告也沒(méi)有出具欠據(jù)，不存在原告用該份證據(jù)想要證明三間客房有設(shè)備的事實(shí)。
對(duì)證據(jù)2手機(jī)短信的真實(shí)性及證明目的均有異議，認(rèn)為原告未提交該短信的手機(jī)，無(wú)法查證真實(shí)性，短信內(nèi)容證實(shí)不了被告有違約的事實(shí)和拖欠取暖費(fèi)、供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的事實(shí)。
對(duì)證據(jù)3客房照片的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，認(rèn)為該照片沒(méi)有拍攝的時(shí)間、地點(diǎn)、人物，并不是當(dāng)年雙方交接時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)照片，不能證實(shí)原告所要證實(shí)的問(wèn)題。
原告提供照片意在證明客房長(zhǎng)期沒(méi)有使用，恰恰證實(shí)原告的責(zé)任導(dǎo)致房屋不能使用，原告擅自更改了樓梯的通道，而且原告被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，即使接受也無(wú)法經(jīng)營(yíng)。
對(duì)證據(jù)4客房物品盤(pán)兌清單真實(shí)性、合法性有異議，認(rèn)為該份證據(jù)是原告單方制作，并沒(méi)有被告簽字認(rèn)可，并且車(chē)管客房部的章印鮮艷，并不是1996年當(dāng)時(shí)形成的，被告接受該三間客房時(shí)室內(nèi)沒(méi)有任何物品和設(shè)備，該份證據(jù)不符合證據(jù)要件，不能作為證據(jù)使用。
對(duì)證據(jù)4設(shè)備款利息明細(xì)表有異議，該份證據(jù)是原告單方制作，并且沒(méi)有制作的人員、單位，無(wú)任何出處，被告本身就沒(méi)有接受任何設(shè)備，不存在支付設(shè)備款，更不存在支付利息。
對(duì)證據(jù)5證人證言有異議，認(rèn)為一是證人1996年負(fù)責(zé)客房，但對(duì)客房的電話、電視均不知情，不符合作為服務(wù)員的起碼常識(shí)，并且每天上下班需要通過(guò)3樓的飯店，飯店的名字都不清楚，可見(jiàn)證人并不了解當(dāng)年車(chē)管的實(shí)際情況；二是在回答審判員的問(wèn)話，是作證前原告幫她回憶的，所以證人所作的證詞不真實(shí)、不客觀；三是證人也證實(shí)了當(dāng)時(shí)并沒(méi)有簽訂書(shū)面的盤(pán)點(diǎn)明細(xì)，不能證明原告所要證明的內(nèi)容；四是1996年該樓是原告供熱與事實(shí)不符，該樓當(dāng)時(shí)是集中供熱，證人不在交接現(xiàn)場(chǎng)，不知道交接手續(xù)，證人回憶起來(lái)的設(shè)備都是回憶起來(lái)的。
對(duì)證據(jù)6、7、8的真實(shí)性和證明目的均有異議，認(rèn)為證據(jù)6供熱費(fèi)收取依據(jù)計(jì)算是原告自行書(shū)寫(xiě)制作，無(wú)制作人，不能作為證據(jù)使用，另外熱價(jià)是針對(duì)正規(guī)的供熱企業(yè)進(jìn)行制定的，原告不是供熱企業(yè)，本身已經(jīng)被工商局吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，不能從事正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也不具備收取熱費(fèi)的資質(zhì)。
5層的客房只是原告4、5層客房的一小部分，由于原告被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，客房不能正常營(yíng)業(yè)，原告的客房也處于停滯狀態(tài)，其責(zé)任在于原告停止使用后至今沒(méi)有供熱設(shè)施，無(wú)需繳納供熱費(fèi)。
另，第三人對(duì)證據(jù)6關(guān)于房屋的基本情況層高、樓層、面積三間即72平方米均認(rèn)可。
對(duì)證據(jù)7資產(chǎn)抵債還債書(shū)真實(shí)性無(wú)異議，證實(shí)不了原告所要證實(shí)的問(wèn)題，認(rèn)為該協(xié)議侵犯了被告的權(quán)利，原告與建設(shè)銀行和雞西市第一建筑工程公司簽訂的本協(xié)議將被告享有的車(chē)管大樓的1層、2層樓梯通道共有部分一并抵償給建設(shè)銀行，侵犯了共有人合法權(quán)益，也致使被告、第三人無(wú)法正常使用該三間客房；鍋爐房占地問(wèn)題、協(xié)議書(shū)均與本案無(wú)關(guān)，建設(shè)銀行如何向原告交納各項(xiàng)費(fèi)用，與被告無(wú)關(guān)，被告沒(méi)有義務(wù)繳納各項(xiàng)費(fèi)用。
從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看簽訂的協(xié)議是1998年用鍋爐房供熱，1996年沒(méi)有改。
對(duì)三間客房進(jìn)行考察，應(yīng)該能正常經(jīng)營(yíng)，因?yàn)楦牡啦荒芙?jīng)營(yíng)，責(zé)任在原告。
對(duì)證據(jù)8供熱費(fèi)發(fā)票的真實(shí)性及證明目的有異議，認(rèn)為發(fā)票的交費(fèi)主體是王某某，并不是原告。
另外交付熱費(fèi)的房屋也不能證明是車(chē)管樓房，車(chē)管樓房面積是6000平方米，該交費(fèi)面積為1685平方米，2013年并沒(méi)有實(shí)行集中供熱，王某某繳納2013年供熱費(fèi)，顯然與車(chē)管無(wú)關(guān)。
對(duì)證據(jù)9、10、11、12的真實(shí)性和證明目的均有異議，認(rèn)為該組證據(jù)不符合證據(jù)要件，原告提供的證據(jù)恰恰證實(shí)原告沒(méi)有收取供熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的權(quán)利，原告沒(méi)有合法收費(fèi)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)。
對(duì)證據(jù)9維修維護(hù)費(fèi)收取依據(jù)及計(jì)算，認(rèn)為原告4、5層和被告三間客房一樣停止使用，沒(méi)有任何供熱，被告無(wú)需繳納供熱費(fèi)，且原告不是供熱企業(yè)，無(wú)權(quán)按照供熱企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)去收取他人的熱費(fèi)。
對(duì)證據(jù)10、11情況說(shuō)明，認(rèn)為該證據(jù)是單方行為，明確寫(xiě)清楚了1997年之前是集中供熱，1997年改為自行供熱，并沒(méi)有征得被告、第三人同意。
供熱也沒(méi)有達(dá)到相應(yīng)的供熱標(biāo)準(zhǔn)，原告也沒(méi)有實(shí)際對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)，該說(shuō)明稱常年需要屋面防水不客觀，該樓始建1994年，屋面防水5年保證期，不需要年年做。
對(duì)證據(jù)12證明，認(rèn)為有多個(gè)單位、多個(gè)自然人在該證據(jù)上蓋章簽字，說(shuō)明該證據(jù)不是每個(gè)證人獨(dú)立向法庭作出的客觀作證的事實(shí)，不能作為證據(jù)使用，并且該證據(jù)的內(nèi)容寫(xiě)明了是承租人應(yīng)當(dāng)向房主繳納供熱費(fèi)，房屋維修應(yīng)當(dāng)由房主承擔(dān)，但并沒(méi)有證明房主是否對(duì)該房屋進(jìn)行了維修，以及進(jìn)行了哪些維修，支出了多少費(fèi)用。
對(duì)證據(jù)13勞務(wù)協(xié)議的真實(shí)性和證明目的均有異議，認(rèn)為該協(xié)議不是原告與他人簽訂的，也沒(méi)有加蓋原告單位的印章。
王某某的簽名是用圓珠筆簽寫(xiě)的，圓珠筆的字跡新鮮，圓珠筆油與空氣氧氣接觸，氧化的快，2012簽訂的三年之久，不會(huì)如此鮮艷清晰，顯然是為了本案的訴訟活動(dòng)，后補(bǔ)辦的協(xié)議。
另外，該協(xié)議也證明了車(chē)管的4層至5層供熱管道已經(jīng)不能滿足正常使用，只是王某某將4層另行出租，改變用途，原為客房改變?yōu)楦鑿d，是為了滿足4樓的出租問(wèn)題才改造的供熱系統(tǒng)。
被告不清楚該項(xiàng)改造事宜，原告也沒(méi)有與被告進(jìn)行協(xié)商，被告沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)王某某的改造費(fèi)用。
另，第三人認(rèn)為對(duì)協(xié)議供熱改造事件不知曉。
對(duì)證據(jù)14中的證明有異議，認(rèn)為證明形成于2015年9月15日，不是新證據(jù)，且某某歌廳證明沒(méi)有加蓋公章，不符合證據(jù)的形式要件，不能作為證據(jù)使用。
對(duì)證據(jù)14中的說(shuō)明有異議，認(rèn)為說(shuō)明雖加蓋公章，但沒(méi)有經(jīng)手人簽字，能證明該單位是有印章的，但不能作為證據(jù)使用。
被告設(shè)計(jì)院向本院提交的證據(jù)有:
證據(jù)1、協(xié)議書(shū)一份，證實(shí)原被告雙方協(xié)議。
被告取得該三間客房的所有權(quán)。
根據(jù)約定，一是大樓此時(shí)為客房使用，所以被告取得房屋也做客房使用，但是由于原告擅自將1-3樓抵償給他人，改變了客房用途，占用了公共通道，致使4-5層客房閑置，且原告被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，客房不能正常經(jīng)營(yíng)；二是協(xié)議的第三條，并沒(méi)有約定原告進(jìn)行物業(yè)管理，原告擅自做了擴(kuò)大化的解釋；三是原告擅自改變?cè)摯髽堑墓岱绞?，違反了合同的約定；四是如果存在內(nèi)部設(shè)備應(yīng)該由被告出具財(cái)務(wù)欠據(jù)，雙方在合同中對(duì)此進(jìn)行了明確的約定，經(jīng)過(guò)清點(diǎn)三個(gè)房間并沒(méi)有任何設(shè)備。
證據(jù)2、以資抵債協(xié)議書(shū)一份，證實(shí)被告通過(guò)協(xié)議將三間客房于1996年10月15日轉(zhuǎn)讓給第三人，被告沒(méi)有使用該房間，不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。
證據(jù)3、證人井某某證言一份，證實(shí)原、被告和第三人共同對(duì)涉案的三間客房進(jìn)行了交接，原告明知被告將三間客房轉(zhuǎn)交給第三人，另外交接時(shí)該三間房屋室內(nèi)無(wú)任何設(shè)備設(shè)施。
證據(jù)4、工商行政處罰決定書(shū)及雞西市股份產(chǎn)權(quán)使用證各一份，證實(shí)原告單位于2000年5月9日吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒(méi)有合法經(jīng)營(yíng)權(quán)，證明車(chē)管大樓建筑面積6142.03平方米，并不是供熱費(fèi)票據(jù)記載的1600平方米。
原告金某公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)被告提交的證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證實(shí)問(wèn)題有異議，認(rèn)為該證據(jù)不能證實(shí)被告想要證實(shí)的問(wèn)題。
原告擅自將1-3樓抵償給他人，與改變了客房用途是不相干的，被告將客房用途與原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照吊銷相牽不正確。
客房使用和屬性是兩回事，客房沒(méi)有通道設(shè)施，導(dǎo)致不能經(jīng)營(yíng)不是事實(shí)。
其他單位租賃原告的房屋，暢通無(wú)阻，占用公共通道致使4-5層客房閑置與事實(shí)不符，2-4層一直都在營(yíng)業(yè)。
5層通道門(mén)分南北兩個(gè)，樓道之間也沒(méi)有任何障礙，被告所要證明的事情與協(xié)議無(wú)關(guān)，與事實(shí)不符。
能正常經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有當(dāng)做客房使用，是否能經(jīng)營(yíng)跟原告無(wú)關(guān)，被告沒(méi)有證據(jù)證明客房不能使用、經(jīng)營(yíng)是原告造成的，答辯理由不能夠成立。
被告稱協(xié)議的第三條并沒(méi)有約定原告進(jìn)行了物業(yè)管理，原告擅自做了擴(kuò)大化的解釋，與第三條款的內(nèi)容不符，恰是被告對(duì)協(xié)議內(nèi)容進(jìn)行了歪曲，協(xié)議約定了被告遵守原告用電、用水、用氣統(tǒng)一管理規(guī)定。
另，被告認(rèn)為供熱面積是6000多平方米是猜測(cè)的。
被告主張?jiān)嫔米愿淖冊(cè)摯髽堑墓岱绞?，違反了合同約定的說(shuō)法不成立。
原告進(jìn)行供熱，不管通過(guò)什么方式房間內(nèi)溫度正常就可以。
協(xié)議證明欠據(jù)的問(wèn)題與客房的設(shè)施用品并無(wú)直接管理，關(guān)于設(shè)施物品關(guān)鍵的問(wèn)題是客房在簽協(xié)議生效后有物品，協(xié)議明確證明客房的設(shè)備由被告繼續(xù)使用，物品盤(pán)點(diǎn)清單證明的是客房?jī)?nèi)物品的數(shù)量和價(jià)值，原告的證人證明客房物品、房間鑰匙已經(jīng)由被告接受了，協(xié)議和證人是直接的主要的證據(jù)，具有證明力。
被告沒(méi)有出具財(cái)務(wù)欠據(jù)，表示缺乏信用，不表示沒(méi)開(kāi)財(cái)務(wù)欠據(jù)，否定不了原告所要證實(shí)的問(wèn)題。
對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性不發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)，認(rèn)為該證據(jù)與原告無(wú)關(guān)，用該證據(jù)推卸合同義務(wù)沒(méi)有證據(jù)支持，違反法律規(guī)定，根據(jù)合同法第八十四條之規(guī)定被告和第三人的協(xié)議對(duì)抗不了原告與被告的雙方協(xié)議，被告轉(zhuǎn)移第三人是違法的。
對(duì)證據(jù)3有異議，認(rèn)為證人證實(shí)了原告設(shè)施用品歸被告使用，雙方協(xié)議簽約時(shí)客房里有設(shè)施物品，證人沒(méi)有證明原告和被告的交接。
與第三人的交接原告不在場(chǎng)，事實(shí)不存在，且證人身份與被告有利害關(guān)系，是孤證不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。
對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為工商執(zhí)照與本案無(wú)關(guān)，房照是作廢的，證明無(wú)效。
第三人鄭民質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)被告提交的證據(jù)1、2、3、4的真實(shí)性及證明目的均無(wú)異議。
第三人鄭民向本院提供的證據(jù)有:
證據(jù)1、雞西市建筑設(shè)計(jì)院以資抵債協(xié)議書(shū)一份，證實(shí)第三人與被告簽訂協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。
第三人有權(quán)使用占有該三間客房。
證據(jù)2、證人湯某某證言一份，證實(shí)第三人在2003年-2005年在本案合同標(biāo)的房屋內(nèi)居住，居住期間已向原告支付了取暖費(fèi)用。
原告金某公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)第三人提交的證據(jù)1有異議，認(rèn)為該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)，與原告無(wú)關(guān)。
對(duì)證據(jù)2有異議，認(rèn)為原告收取三年供熱費(fèi)不是事實(shí)，王某某是案外人，需要核實(shí)。
被告設(shè)計(jì)院質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)第三人提交的證據(jù)1及證據(jù)2的真實(shí)性及證明目的均無(wú)異議。
本院認(rèn)為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
原、被告間簽訂的抵債協(xié)議雖約定了被告遵守原告有關(guān)大樓的消防、衛(wèi)生、安全、用電、用水、用氣等統(tǒng)一管理規(guī)定，但管理并非合意，該條款不能認(rèn)定為雙方就設(shè)立供熱、物業(yè)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系意思表示一致，故雙方間未形成合法有效的供熱、物業(yè)合同關(guān)系。
一、關(guān)于原告主張給付的供熱費(fèi)及利息。
原告向被告交付客房時(shí)供熱方式為集中供熱，原告在履行代繳義務(wù)后依法享有代收的權(quán)利，符合雙方約定的管理規(guī)定。
原告將供熱方式改為自用鍋爐供熱，在未取得資質(zhì)的情形下對(duì)某綜合樓進(jìn)行整體供熱，違反了供熱特許經(jīng)營(yíng)制度，雖依法不具備按照相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行收費(fèi)的權(quán)利，但對(duì)原告投入的供熱費(fèi)用，應(yīng)由實(shí)際享受利益的使用人負(fù)擔(dān)。
本案中，原告以自用鍋爐供熱方式向三間客房供熱的行為終止日發(fā)生于2012年，原告應(yīng)提供在供熱行為終止之日起兩年內(nèi)向被告或第三人主張權(quán)利的證據(jù)，未提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效發(fā)生中止、中斷，應(yīng)承擔(dān)不利的后果。
故被告及第三人抗辯原告訴訟請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效期間的理由成立，對(duì)原告要求被告按照雞西市熱價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算供熱費(fèi)并以日1‰的標(biāo)準(zhǔn)給付滯納金共計(jì)248498.16元的主張，本院不予支持。
二、關(guān)于原告主張給付的物業(yè)費(fèi)及利息。
依照我國(guó)《城市住宅小區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托才能收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用的價(jià)格亦應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理單位的服務(wù)資質(zhì)確定。
原告非物業(yè)管理單位，與被告亦未簽訂物業(yè)管理合同，無(wú)權(quán)按照物價(jià)部門(mén)確定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用及利息。
本案中，原告基于某綜合樓整體產(chǎn)權(quán)提供了防水、衛(wèi)生、保潔及房屋設(shè)施維修等服務(wù)，雖原、被告及第三人未達(dá)成如何收取服務(wù)費(fèi)用的協(xié)議，但原告提供的維修服務(wù)致使原告受到損失，第三人享受利益，根據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)，受益人應(yīng)當(dāng)返還利益，并對(duì)利益受損方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可參照《雞西市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)基準(zhǔn)價(jià)中屋頂、樓道、梁板、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)、樓道內(nèi)外門(mén)、清疏和維修上下水管道、垃圾道、煙囪、化糞池項(xiàng)目每平方米建筑面積月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即0.076元/月，本案所涉三間客房的總面積為105.44平方米，補(bǔ)償金額為96.16元/年，原告主張自三間客房1996年5月交付起至2015年5月止共19年，計(jì)1827.04元。
被告基于抵債協(xié)議對(duì)三間客房享有使用權(quán)人，第三人為三間客房的實(shí)際使用人，均為維修服務(wù)的受益人，故因此發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由被告及第三人承擔(dān)。
故被告及第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向原告給付因維修房屋設(shè)施、防水項(xiàng)目發(fā)生的物業(yè)費(fèi)1827.04元的責(zé)任。
三、關(guān)于原告主張的設(shè)備款及利息。
依照原、被告間以資抵債協(xié)議書(shū)中的約定，原告交付設(shè)備以被告出具的財(cái)務(wù)欠據(jù)為依據(jù)，原告應(yīng)就設(shè)備交付被告承擔(dān)舉證責(zé)任，在原告提供的證人證言不足以證明雙方是否交付設(shè)備的情形下，原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。
另，原告主張交付設(shè)備的時(shí)間發(fā)生于1996年，但未提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效發(fā)生中斷，且本案所涉的交付設(shè)備的行為不具備連續(xù)性，故原告主張給付設(shè)備款及利息的訴訟請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效。
綜上，對(duì)原告要求被告給付設(shè)備款32094元及利息36770.28元的主張，本院不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?，《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條 ?、第一百三十五條 ?、第一百三十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告雞西市建筑設(shè)計(jì)院、第三人鄭民于本判決生效之日起三日內(nèi)給付原告雞西金某實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)1827.04元；
二、駁回原告雞西金某實(shí)業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6370元，由原告負(fù)擔(dān)6342元，被告及第三人負(fù)擔(dān)28元。
此款原告已預(yù)付，被告及第三人在給付上述款項(xiàng)時(shí)將應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分一并給付原告。
如不服本判決，自本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
原、被告間簽訂的抵債協(xié)議雖約定了被告遵守原告有關(guān)大樓的消防、衛(wèi)生、安全、用電、用水、用氣等統(tǒng)一管理規(guī)定，但管理并非合意，該條款不能認(rèn)定為雙方就設(shè)立供熱、物業(yè)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系意思表示一致，故雙方間未形成合法有效的供熱、物業(yè)合同關(guān)系。
一、關(guān)于原告主張給付的供熱費(fèi)及利息。
原告向被告交付客房時(shí)供熱方式為集中供熱，原告在履行代繳義務(wù)后依法享有代收的權(quán)利，符合雙方約定的管理規(guī)定。
原告將供熱方式改為自用鍋爐供熱，在未取得資質(zhì)的情形下對(duì)某綜合樓進(jìn)行整體供熱，違反了供熱特許經(jīng)營(yíng)制度，雖依法不具備按照相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行收費(fèi)的權(quán)利，但對(duì)原告投入的供熱費(fèi)用，應(yīng)由實(shí)際享受利益的使用人負(fù)擔(dān)。
本案中，原告以自用鍋爐供熱方式向三間客房供熱的行為終止日發(fā)生于2012年，原告應(yīng)提供在供熱行為終止之日起兩年內(nèi)向被告或第三人主張權(quán)利的證據(jù)，未提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效發(fā)生中止、中斷，應(yīng)承擔(dān)不利的后果。
故被告及第三人抗辯原告訴訟請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效期間的理由成立，對(duì)原告要求被告按照雞西市熱價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算供熱費(fèi)并以日1‰的標(biāo)準(zhǔn)給付滯納金共計(jì)248498.16元的主張，本院不予支持。
二、關(guān)于原告主張給付的物業(yè)費(fèi)及利息。
依照我國(guó)《城市住宅小區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托才能收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理費(fèi)用的價(jià)格亦應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理單位的服務(wù)資質(zhì)確定。
原告非物業(yè)管理單位，與被告亦未簽訂物業(yè)管理合同，無(wú)權(quán)按照物價(jià)部門(mén)確定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用及利息。
本案中，原告基于某綜合樓整體產(chǎn)權(quán)提供了防水、衛(wèi)生、保潔及房屋設(shè)施維修等服務(wù)，雖原、被告及第三人未達(dá)成如何收取服務(wù)費(fèi)用的協(xié)議，但原告提供的維修服務(wù)致使原告受到損失，第三人享受利益，根據(jù)誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)，受益人應(yīng)當(dāng)返還利益，并對(duì)利益受損方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，適當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可參照《雞西市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)基準(zhǔn)價(jià)中屋頂、樓道、梁板、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)、樓道內(nèi)外門(mén)、清疏和維修上下水管道、垃圾道、煙囪、化糞池項(xiàng)目每平方米建筑面積月收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即0.076元/月，本案所涉三間客房的總面積為105.44平方米，補(bǔ)償金額為96.16元/年，原告主張自三間客房1996年5月交付起至2015年5月止共19年，計(jì)1827.04元。
被告基于抵債協(xié)議對(duì)三間客房享有使用權(quán)人，第三人為三間客房的實(shí)際使用人，均為維修服務(wù)的受益人，故因此發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由被告及第三人承擔(dān)。
故被告及第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向原告給付因維修房屋設(shè)施、防水項(xiàng)目發(fā)生的物業(yè)費(fèi)1827.04元的責(zé)任。
三、關(guān)于原告主張的設(shè)備款及利息。
依照原、被告間以資抵債協(xié)議書(shū)中的約定，原告交付設(shè)備以被告出具的財(cái)務(wù)欠據(jù)為依據(jù)，原告應(yīng)就設(shè)備交付被告承擔(dān)舉證責(zé)任，在原告提供的證人證言不足以證明雙方是否交付設(shè)備的情形下，原告應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。
另，原告主張交付設(shè)備的時(shí)間發(fā)生于1996年，但未提供證據(jù)證明訴訟時(shí)效發(fā)生中斷，且本案所涉的交付設(shè)備的行為不具備連續(xù)性，故原告主張給付設(shè)備款及利息的訴訟請(qǐng)求超過(guò)訴訟時(shí)效。
綜上，對(duì)原告要求被告給付設(shè)備款32094元及利息36770.28元的主張，本院不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?，《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條 ?、第一百三十五條 ?、第一百三十七條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第九十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告雞西市建筑設(shè)計(jì)院、第三人鄭民于本判決生效之日起三日內(nèi)給付原告雞西金某實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)1827.04元；
二、駁回原告雞西金某實(shí)業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6370元，由原告負(fù)擔(dān)6342元，被告及第三人負(fù)擔(dān)28元。
此款原告已預(yù)付，被告及第三人在給付上述款項(xiàng)時(shí)將應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分一并給付原告。

審判長(zhǎng)：孔慶華
審判員：龐學(xué)勤
審判員：鄭慶超

書(shū)記員：隋媛媛