原告:雞西市祥光物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：遲鳳文，董事長。
委托訴訟代理人：王惠，女，該公司房管員。
委托訴訟代理人：于戰(zhàn)波，女，該公司法律顧問。
被告：于某某，女，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)，現(xiàn)住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：畢振東，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。

原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與被告于某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年4月10日立案后，依法適用簡易程序，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2017年5月16日、2017年6月22日公開開庭進行了審理。人民陪審員參與本案事實認定。原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人王惠、于戰(zhàn)波，被告于某某及其委托訴訟代理人畢振東到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
雞西市祥光物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：要求被告于某某交納2013年至2016年物業(yè)費23272元及滯納金44508元，共計67780元；被告于某某承擔訴訟費用。審理中，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司變更訴訟請求為：被告于某某交納2013年至2016年物業(yè)費23272元及違約金4654元，共計27926元；被告于某某承擔訴訟費用。事實和理由：于某某系雞西市雞冠區(qū)X期X號樓X號門市業(yè)主，房屋面積為269.36平方米。根據(jù)某小區(qū)業(yè)主委員會與雞西市祥光物業(yè)管理有限公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司一直積極履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，依法、依約對于某某居住的小區(qū)實施規(guī)范的物業(yè)管理，并提供了完善的物業(yè)管理服務(wù)。因于某某未交納物業(yè)費，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司催交未果，故訴至法院。
于某某辯稱，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司所述與事實不符，其主張的物業(yè)費和滯納金沒有事實和法律依據(jù)。一、因雞冠房產(chǎn)物管中心、雞冠區(qū)紅軍街道辦事處無X小區(qū)首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立檔案及《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》等相關(guān)備案材料，說明某小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會未成立，《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂主體不存在，無效。二、于某某的門市房未向小區(qū)開門，未享受物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，但收費標準比住宅高很多。根據(jù)《雞西市人民政府印發(fā)雞西市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（雞政發(fā)[2008]14號）第三條、第五條規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但本案最根本的問題是“業(yè)主委員會”淪為雞西市祥光物業(yè)管理有限公司斂財工具，于某某根本不知道有“業(yè)主委員會”存在，業(yè)主委員會更無權(quán)代表“業(yè)主”簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。綜上，請求駁回雞西市祥光物業(yè)管理有限公司的訴訟請求。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提交的證據(jù)一2013年至2016年度物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件4份、中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、雞價聯(lián)字[2014]17號文件復(fù)印件、2013年至2016年物業(yè)費催繳通知單4張及4張照片、律師函照片2張，證明雞西市祥光物業(yè)管理有限公司主體適格，具有從業(yè)資質(zhì)，收費合法，依照物業(yè)服務(wù)合同約定，被告于某某應(yīng)當履行交納物業(yè)費的義務(wù)及應(yīng)當承擔違約責任。于某某對中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、雞價聯(lián)字[2014]17號文件、2017年3月6日律師函真實性無異議，對證明問題有異議，提出證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，雞價聯(lián)字[2014]17號文件對門市的價格沒有批準，另雞政發(fā)[2008]14號文件規(guī)定非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，“實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，業(yè)主委員會無權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)公司約定門市物業(yè)服務(wù)收費標準，且從雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提供的資質(zhì)分別為二級和三級，資質(zhì)不是最高的；對律師函及物業(yè)費催繳通知單真實性無異議，提出于某某已收到，但因價格過高且未與業(yè)主本人協(xié)商達成共識所以沒有繳納；對物業(yè)服務(wù)合同有異議，第一份物業(yè)服務(wù)合同的簽訂時間為2011年的1月1日，而此時X期還沒有完全入戶，X期的業(yè)主大會的選舉尚未發(fā)生，業(yè)主委員會尚未存在，X期的業(yè)主委員會無權(quán)代表X期業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)合同是違法、無效的。因于某某對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、雞價聯(lián)字[2014]17號文件復(fù)印件、2013年至2016年物業(yè)費催繳通知單及照片、律師函照片的真實性無異議，且上述證據(jù)能夠證實雞西市祥光物業(yè)管理有限公司具備從業(yè)資質(zhì)，依雞價聯(lián)字[2014]17號文件確定物業(yè)收費標準，并向于某某發(fā)送催繳物業(yè)費通知，故對上述證據(jù)，本院予以采信。證據(jù)二雞西市房產(chǎn)管理局業(yè)主委員會備案表復(fù)印件1份，證明本案小區(qū)業(yè)主委員會雞西市X城市花園業(yè)主委員會于2012年8月6日在雞西市房管局進行備案，該業(yè)主委員會成立合法有效。于某某對證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議。提出一、通過同小區(qū)的門市房業(yè)主曹某某等到雞冠區(qū)房產(chǎn)物管中心、雞冠區(qū)紅軍街道辦事處以及社區(qū)調(diào)取證據(jù)，上述部門和機關(guān)沒有備案雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主委員會“（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（二）管理規(guī)約；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項?！钡炔牧?，證明雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會未成立，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提供的《物業(yè)服務(wù)合同》是無效的。二、備案表沒有說明來源和出處，備案表中街道辦事處只加蓋了公章，沒有負責人簽字。物業(yè)辦和房產(chǎn)管理部門未加蓋公章，表格審核意見處是空白的，沒有物業(yè)辦和房地產(chǎn)主管部門的意見，違反了《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，佐證了業(yè)主大會和業(yè)主委員會不合法。同時證實因X期沒有召開過業(yè)主大會，沒有選舉業(yè)主委員會，所選舉的業(yè)主委員會委員均不是X期的業(yè)主，即便有所謂的備案，該物業(yè)服務(wù)合同對于某某也沒有約束力。因該證據(jù)能夠證實雞西市X城市花園業(yè)主委員會于2012年7月31日完成選舉，并于2012年8月6日備案，故對該證據(jù)，本院予以采信。證據(jù)三2011年12月29日物業(yè)服務(wù)協(xié)議復(fù)印件1份，證明于某某入住時與原告簽定的協(xié)議內(nèi)容已約定門市物業(yè)費每月每平方米1.8元收取，佐證是雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提交的證據(jù)一的證明目的。于某某對證據(jù)的真實性無異議，對證明問題有異議，提出該證據(jù)證實了門市的標準應(yīng)當由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商，該份協(xié)議是于某某入戶時簽訂的，于某某并不知道物業(yè)公司會向其提供什么樣的服務(wù)，在實際服務(wù)過程中，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司對于某某所提供的服務(wù)幾乎為零，所以才自2013年開始不再交納物業(yè)費。因該證據(jù)能夠證實于某某入住時與雞西市祥光物業(yè)管理有限公司形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系及物業(yè)費數(shù)額，故對該證據(jù)，本院予以采信。證據(jù)四業(yè)主委員會追認說明1份，證明對雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提交證據(jù)一中2011年至2013年物業(yè)服務(wù)合同的追認，以此證明雞西市祥光物業(yè)管理有限公司主張于某某繳納2013年度的物業(yè)費合法有效。于某某有異議，提出于某某作為X期的業(yè)主，根本沒有選舉過也不知道X期業(yè)主委員會的成立，從證據(jù)看2012年的7月份完成業(yè)主委員會的委員選舉，但是物業(yè)服務(wù)合同卻簽訂于2011年1月1日，客觀說明了該份證據(jù)的追認是不真實的，在業(yè)主委員會沒有成立時就簽定該合同，這是反常的，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司利用該合同所確定的收費標準以支持其訴訟主張依法應(yīng)當駁回。該份證據(jù)是證明業(yè)主委員會還沒有成立之前的事實，加以追認更是無效的。因該證據(jù)系某小區(qū)業(yè)主委員會出具，且有負責人簽字，符合書證形式，雖簽訂2011年1月1日物業(yè)合同時，該業(yè)主委員會尚未成立，其簽訂的合同為效力待定合同，業(yè)委會依法成立后，對其先前行為予以追認，合同有效。故對該證據(jù)，本院予以采信。于某某提交證據(jù)一光盤（錄音資料4份），證明雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主委員會沒有在雞冠房產(chǎn)物管中心和雞冠區(qū)紅軍街道辦事處以及社區(qū)備案，雞冠房產(chǎn)物管中心和雞冠區(qū)紅軍街道辦事處沒有雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主委員會“（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（二）管理規(guī)約；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項?！眰浒覆牧?，違反《物業(yè)管理條例》第十六條和《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房【2009】274號）第三十三條規(guī)定，證明雞冠區(qū)X小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會未成立。因業(yè)主大會和業(yè)主委員會未成立，佐證雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提供的《物業(yè)服務(wù)合同》是無效的。雞西市祥光物業(yè)管理有限公司對證據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，提出該錄音內(nèi)容主要為案外人曹某某及曹某某的愛人蘭某之間的對話，對于其他人身份在錄音中均無確認，無法核實及證明是否是相關(guān)部門的工作人員。即使是工作人員，該錄音內(nèi)容中首先沒有明確該業(yè)主委員會是否在該處備案，其次也沒有明確肯定的說明該小區(qū)業(yè)主委員會沒有在該處備案，錄音內(nèi)容大部分為案外人的自述，即無相關(guān)備案部門的確認，也無相關(guān)備案負責人的確認，就單憑自己認為來證明其業(yè)主委員會沒有備案成立不合法，是缺乏事實證據(jù)證實的，而事實是該小區(qū)業(yè)主委員會依法已在相關(guān)部門進行備案，成立是合法的，因此也不能證明被告所稱物業(yè)服務(wù)合同是無效的。被告對業(yè)主委員會身份提出質(zhì)疑與本案不是同一法律關(guān)系，不屬于本案審理范疇，于某某應(yīng)當另行起訴。因該證據(jù)無法證實錄音相對方的所在單位的名稱及其個人身份，故對該證據(jù)，本院不予采信。證據(jù)二雞政發(fā)[2008]14號《雞西市人民政府印發(fā)雞西市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》復(fù)印件，證明該《辦法》第三條、第五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費分別是政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。“實行市場調(diào)解價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，業(yè)主委員會無權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)公司約定門市房的物業(yè)服務(wù)收費。雞西市祥光物業(yè)管理有限公司對證據(jù)真實性無異議，對證明問題有異議，提出根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，法院不予支持。該證據(jù)也不能證明業(yè)主委員會無權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)公司約定門市房的物業(yè)服務(wù)收費。因該證據(jù)能證實雞西市政府對物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，并由業(yè)主與物業(yè)公司在合同中約定，但不能證實某小區(qū)業(yè)主委員會無權(quán)代表業(yè)主簽訂合同，故對該證據(jù)，本院不予采信。
根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
被告于某某系雞冠區(qū)X期（X區(qū)）X號樓X號門市業(yè)主，房屋面積為269.36平方米。2011年1月1日、2014年1月1日、2014年12月2日及2015年12月2日原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與X區(qū)所在的某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，雙方約定由雞西市祥光物業(yè)管理有限公司為X區(qū)實行物業(yè)管理和有償服務(wù)，期限自2011年1月1日零時起至2016年12月31日零時止；門市房物業(yè)管理服務(wù)費按建筑面積每月每平方米1.80元計算；業(yè)主及使用人不能按催繳日期交納物業(yè)費的，從逾期之日物業(yè)公司按每天千分之三收取滯納金。于某某未向雞西市祥光物業(yè)管理有限公司交納2013年至2016年12月31日期間物業(yè)費，2017年3月6日原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司在雞冠區(qū)X期（X區(qū)）X號樓X號門市張貼了《律師函》，要求于某某在2017年3月11日前交納拖欠物業(yè)費23272元。雞西市雞冠區(qū)X小區(qū)分為X區(qū)和X區(qū)，X區(qū)共24棟于2007年12月入住，X區(qū)共15棟于2011年4月入住，雞西市X城市花園業(yè)主委員會于2012年7月31日完成選舉，并于2012年8月6日在雞西市房產(chǎn)管理局備案。
另查，一、雞西市祥光物業(yè)管理有限公司于2008年取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。二、《雞西市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（雞政發(fā)[2008]14號）中規(guī)定非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

本院認為，原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦未損害國家和社會公共利益，合法有效。被告于某某稱某小區(qū)業(yè)主委員會未成立，合同無效的主張，因無證據(jù)證實，故其辯解理由不成立，本院不予采信。依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力”規(guī)定，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》效力及于全體業(yè)主，即該合同效力及于被告于某某。雞西市祥光物業(yè)管理有限公司按照約定提供了物業(yè)服務(wù)，于某某應(yīng)按約定給付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費，依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”規(guī)定，于某某主張未享受物業(yè)公司提供的任何服務(wù)的理由不成立，本院不予采信。按照合同約定，物業(yè)費每平方米1.8元/月，面積為269.36平方米，故對雞西市祥光物業(yè)管理有限公司要求于天緩交納2013年至2016年物業(yè)管理費23272元的主張，本院予以支持。本案中，于某某未按約定給付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費，又未能提供證據(jù)證實雞西市祥光物業(yè)管理有限公司所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，構(gòu)成違約，應(yīng)當向雞西市祥光物業(yè)管理有限公司承擔自逾期之日起的違約責任。因合同約定守約方按日3‰收取違約方滯納金過高，雖雞西市祥光物業(yè)管理有限公司自愿降低滯納金標準，主張按照拖欠物業(yè)費總額20%計算違約金，但違約金仍然過高，應(yīng)酌情參照中國人民銀行同期貸款年利率6%以拖欠物業(yè)費總額為標準計算支付違約金，即自2017年1月1日起算，計算至判決之日止。
綜上所述，被告于某某應(yīng)向原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司交納2013年至2016年物業(yè)管理費23272元及違約金698.16元，合計23970.16元。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條第一款，《物業(yè)管理條例》第七條第一款第三項、第五項，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：

被告于某某在本判決生效之日起五日內(nèi)交納原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費23272元及違約金698.16元，合計23970.16元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費1495元，原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司已預(yù)交。由原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司負擔1096元，被告于某某負擔399元同上款一并給付原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審判長　　龐學勤 人民陪審員王宗興 人民陪審員李杰

書記員夏萍