原告：馬某1，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地密山市。法定代理人：馬某2（系原告父親），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地密山市。法定代理人：崔某某（系原告母親），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住所地密山市。委托訴訟代理人：韓慶發(fā)，黑龍江昌達(dá)律師事務(wù)所律師。被告：雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華晨公司）。住所地雞西市。法定代表人：石福亭，經(jīng)理。委托訴訟代理人：張洪濱，黑龍江立江律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：劉立江，黑龍江立江律師事務(wù)所律師。被告：雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司（以下簡(jiǎn)稱華晨公司密山分公司）。住所地密山市。負(fù)責(zé)人張淑賢，經(jīng)理。委托訴訟代理人：左衛(wèi)國(guó)，黑龍江惠園律師事務(wù)所律師。

馬某1向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求確認(rèn)原告與被告之間的兩份房屋買賣合同有效；2、要求二被告交付房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；3、要求二被告給付逾期交付房屋2013-2017年4年的租金損失140000.00元（其中136.37平方米的房屋每年租金20000.00元，4年租金80000.00元）；106.89平方米的房屋每年租金15000.00元，4年租金60000.00元；4、要求二被告給付2014年3月30日至2017年10月30日期間未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的違約金305568.00元【（518206.00元+406182.00元）×0.0076875×43個(gè)月】。事實(shí)和理由：2013年9月20日，被告華晨公司密山分公司通過抹賬將其開發(fā)建設(shè)的密山商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)面積為136.37平方米的房屋和×號(hào)樓×單元×層×號(hào)面積為106.89平方米房屋抵頂給原告。雙方約定待商務(wù)大廈交鑰匙時(shí)，被告將房屋交付給原告?，F(xiàn)商務(wù)大廈已經(jīng)交付了鑰匙，但二被告拒絕向原告交付房屋。故原告訴至法院，請(qǐng)求支持其訴訟請(qǐng)求。華晨公司辯稱：一、原告馬某1無權(quán)取得涉案房屋。1、涉案×號(hào)樓×單元×層×號(hào)房屋是工程款抵賬房，系崔剛于2013年9月26日，因工程款與二被告用四套房屋抵頂所得。該房屋作價(jià)406182.00元，實(shí)際是崔剛的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)（2014）密民初字第876號(hào)民事判決書，確定崔剛應(yīng)當(dāng)向華晨公司返還多收的工程款596564.30元。因馬某1房屋的取得是基于崔剛與二被告簽訂的工程款抵賬單所得，而崔剛在簽訂抵賬單時(shí)多核算了工程款達(dá)600000.00元，因此當(dāng)時(shí)關(guān)于涉案房屋的抵賬行為無效，進(jìn)而馬某1取得房屋無法律基礎(chǔ)，該房屋應(yīng)當(dāng)予以返還。2、涉案房屋×號(hào)樓×單元×層×號(hào)室系借款利息抵頂房屋。2012年2月20日，華晨公司密山分公司向崔剛借款60萬元，并于2013年9月26日用三套房屋（商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)、×號(hào)樓×單元×層×號(hào)、×號(hào)樓×單元×層×號(hào)）抵頂借款本金60萬元及利息675052.00元，本息合計(jì)1275052.00元。經(jīng)法院判決崔卿豐名下的商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)和崔剛名下的×號(hào)樓×單元×層×號(hào)，交付崔卿豐以及崔剛。其中涉案房屋×號(hào)樓×單元×層×號(hào)室作價(jià)518206.00元是用利息抵賬所得。馬某1此名下涉案房屋實(shí)質(zhì)是崔剛的財(cái)產(chǎn)。借款期限從2012年2月20日至2013年9月20日止（19個(gè)月）。根據(jù)《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條規(guī)定，60萬元本金的利息按四倍利率為241490.00元，本息合計(jì)841490.00元，而抵頂房屋的本金及利息合計(jì)1275052.00元，超出合法范圍433562.00元。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第26條規(guī)定，60萬元本金的年利息36%為342000.00元，本息合計(jì)942000.00元，而抵頂房屋的本金及利息合計(jì)1275052.00元，超出合法范圍333052.00元。因崔剛與二被告涉案的×號(hào)樓×單元×層×號(hào)室抵賬單違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同，故不論按哪種計(jì)算方式馬某1都無法取得該涉案房屋的所有權(quán)。二、華晨公司密山分公司為涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)備案的行為，根據(jù)合同約定并不違約。涉案兩個(gè)房屋預(yù)售合同第十五條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后900日內(nèi)辦理權(quán)屬登記備案。如發(fā)生爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決。自2016年11月22日起，政府部門才準(zhǔn)許華晨公司進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記備案，因此華晨公司之前沒有為涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記無過錯(cuò)。根據(jù)華晨公司竣工驗(yàn)收備案表可以確定，是因?yàn)檎毮懿块T延遲審批造成了長(zhǎng)時(shí)間不能產(chǎn)權(quán)登記備案。三、馬某1對(duì)其要求的租金標(biāo)準(zhǔn)舉證不能。在舉證期內(nèi)，馬某1并未提交同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的證據(jù)，因此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任后果。同時(shí)，華晨公司提交了涉案房屋交納取暖費(fèi)票據(jù)，華晨公司為涉案房屋×號(hào)樓×單元×層×號(hào)交納了2014年至2017年取暖費(fèi)合計(jì)6899.88元，為×號(hào)樓×單元×層×號(hào)交納了2014至2017年取暖費(fèi)合計(jì)8912.95元。根據(jù)密山房屋租賃的交易習(xí)慣，租金中包含取暖費(fèi)的費(fèi)用，故如果貴院判令保護(hù)租金損失，對(duì)于華晨公司交納的取暖費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以扣除。綜上，請(qǐng)依法駁回馬某1的全部訴訟請(qǐng)求。華晨公司密山分公司辯稱，其與被告華晨公司答辯意見一致。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。被告華晨公司開發(fā)建設(shè)了密山市商務(wù)大廈，被告華晨密山分公司負(fù)責(zé)該樓房開發(fā)具體事宜。2012年8月7日，華晨公司取得了密山商務(wù)大廈X號(hào)樓和X號(hào)樓的預(yù)售許可證。2013年9月20日，華晨密山分公司分別與馬某1簽訂了兩份房屋預(yù)售合同，并到房產(chǎn)部門辦理了預(yù)售登記。合同分別約定了馬某1購買密山商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)房屋（建筑面積為136.37平方米，房屋總價(jià)款為518206.00元）和密山市商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)房屋（建筑面積為106.89平方米，房屋總價(jià)款為406182.00元）。合同均約定出賣人應(yīng)在2013年12月30日前將該房屋交付買受人，并應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后900日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。華晨密山分公司在該兩份合同尾部出賣人處蓋章。當(dāng)日，華晨密山分公司為馬某1出具了售樓收據(jù)兩張，分別載明：交款單位馬某1，收款方式抹賬，518206.00元，收款事由密山商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)，136.37平方米，住宅抵付借款利息；交款單位馬某1，收款方式抹賬，406182.00元，收款事由密山商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)，106.89平方米，塑鋼窗工程款抹賬。另，2013年9月20日，被告華晨公司密山分公司同時(shí)分別與崔剛和崔卿豐簽訂了房屋預(yù)售合同，并出具了收據(jù)兩張。其中，交款單位為崔剛的收據(jù)載明，收款方式為抹賬，金額為221692.00元，并注明住宅抵付借款利息；交款單位為崔卿豐的收據(jù)載明，收款方式為抹賬，金額為535154.00元，并注明住宅抵付借款本金。2013年9月26日，華晨公司與崔剛確認(rèn)用商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)、建筑面積140.83平方米（上述崔卿豐名下），商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)、建筑面積58.34平方米（上述崔剛名下），商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)、建筑面積136.37平方米（上述馬某1名下）三棟房屋抵頂借款本金60萬元及利息。訴爭(zhēng)房屋竣工后，馬某1要求華晨公司及華晨密山分公司交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，二被告以該兩套房屋所涉及的利息超過法律規(guī)定，工程款糾紛雙方正在訴訟審理中為由予以拒絕。故馬某1訴至法院，請(qǐng)求二被告交付兩套房屋，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并分別支付房屋租金及逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金。審理中，原告馬某1以其已經(jīng)就本案訴爭(zhēng)房屋密山市商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)房屋與二被告自行和解為由，放棄關(guān)于此房屋的一切訴訟請(qǐng)求。本院主持雙方當(dāng)事人就馬某1主張的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了議價(jià)，雙方當(dāng)事人一致同意按照每年8000.00元的標(biāo)準(zhǔn)由法院依法裁決。本院認(rèn)為，被告華晨公司密山分公司系被告華晨公司在密山設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，其行為能夠代表華晨公司，其行為后果及法律責(zé)任應(yīng)由華晨公司承擔(dān)。原告馬某1與華晨公司密山分公司簽訂的房屋預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。雙方應(yīng)按合同約定行使權(quán)利履行義務(wù)。其中以借款利息抵付購房款的房屋，現(xiàn)華晨公司及其密山分公司、主張利息超過法律規(guī)定，不應(yīng)支持。雖然結(jié)合交款人為崔剛的抵付借款利息的售樓收據(jù)，經(jīng)計(jì)算該借款利息超過法律規(guī)定的銀行同類貸款利率的四倍。但根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)顯失公平的，或者一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅。本院認(rèn)為，雙方已經(jīng)合意以該借款利息抵付購房款，系當(dāng)事人對(duì)其民事權(quán)利的自由處分，屬于當(dāng)事人意思自治的范疇。且二被告未在法定期限內(nèi)行使其撤銷權(quán)，其以利息過高為由，主張?jiān)摰指缎袨闊o效的抗辯理由，不予支持。其中以工程款抵付購房款的房屋，因華晨公司與崔剛的工程款糾紛案件的生效判決已經(jīng)確認(rèn)了以該房屋抵付工程款這一事實(shí)，且判決由崔剛返還華晨公司多付的工程款。現(xiàn)華晨公司及其密山分公司主張多付給了崔剛工程款，頂賬行為無效的抗辯理由，無事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。故馬某1要求確認(rèn)其與華晨密山分公司簽訂的兩份房屋預(yù)售合同合法有效，并由華晨密山分公司、華晨公司交付房屋協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：……逾期交付適用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。故馬某1要求二被告支付逾期交付房屋租金損失的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。按照雙方議定的每年8000.00元的租金標(biāo)準(zhǔn)，自2014年1月至今為4年，合計(jì)32000.00元。根據(jù)雙方簽訂的合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后900日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。因本案房屋至今尚未交付，故馬某1要求二被告給付逾期辦理產(chǎn)權(quán)證違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。綜上所述，原告馬某1與被告華晨公司密山分公司簽訂的房屋預(yù)售合同合法有效，華晨公司及華晨密山分公司應(yīng)向馬某1交付房屋，并支付租金損失32000.00元。故依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條第一款、第五十四條、第五十五條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決如下；
原告馬某1與被告華晨公司、華晨公司密山分公司買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法組成合議庭，公開進(jìn)行了審理。2015年4月13日，因法定事由，本案中止審理。2017年10月18日，本院恢復(fù)審理。2017年11月10日，本院依法公開開庭進(jìn)行了審理。原告馬某1委托訴訟代理人韓慶發(fā)，被告華晨公司委托訴訟代理人張洪濱、劉立江，被告華晨公司密山分公司委托訴訟代理人左衛(wèi)國(guó)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一、原告馬某1與被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司簽訂的房屋預(yù)售合同合法有效；二、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向原告馬某1交付房屋（密山市商務(wù)大廈×號(hào)樓×單元×層×號(hào)號(hào)面積為136.37平方米），并協(xié)助馬某1辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；三、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付原告馬某1租金損失32000.00元；四、駁回原告馬某1的其他訴訟請(qǐng)求。上述二、三項(xiàng)于判決生效后十五日內(nèi)履行。如果未按判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)10925元，由馬某1負(fù)擔(dān)1623元，由雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司密山分公司負(fù)擔(dān)9302元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴雞西市中級(jí)人民法院。

代理審判員　　馬玉芳