原告：陳長春，男，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地黑龍江省雞西市恒山區(qū)，現(xiàn)住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
原告：李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地黑龍江省雞西市恒山區(qū)，現(xiàn)住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
被告：恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：周廣連，董事長。
委托訴訟代理人：于春莉，黑龍江騰飛律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：蔡林海，黑龍江騰飛律師事務(wù)所律師。

原告陳長春、李某某與被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2017年4月11日立案后。依法適用簡易程序公開審理了本案，經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2017年5月9日公開開庭審理了本案。人民陪審員參與本案事實認(rèn)定。原告陳長春、李某某，被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人于春莉到庭參加訴訟。2017年5月9日至2017年6月5日為庭外和解期間。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
陳長春、李某某向本院提出訴訟請求：判令被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還拖欠的購房款88221元；本案訴訟費用由恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。事實和理由：二原告系夫妻關(guān)系。2013年8月15日李某某到被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處交納購房定金5000元，2013年8月22日二原告去被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處交納購房款的首付款88221元，并簽訂了購房合同，雙方約定恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給二原告辦理貸款事宜，待貸款辦下來后，再給二原告購房合同；2014年12月末竣工交樓。后貸款遲遲未辦下來，合同一直在恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處未給二原告，二原告所購買的房屋一直停工，至今未完工。二原告多次要求退房款，恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以各種理由推遲至今。
恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，二原告所述情況與本案事實不符。原、被告形成的僅是口頭協(xié)議，不存在二原告所述“給二原告辦理貸款事宜，待貸款辦下來后，再給二原告購房合同”，及“2014年12月末竣工交樓”的情況。2014年6月15日二原告向恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出了退房申請，公司在充分尊重二原告意愿的前提下同意了退房申請，二原告于同年9月13日遞交了《個人退房承諾書》向恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出退房申請?，F(xiàn)因恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司暫時資金緊張和困難，未予退還。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院確認(rèn)并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下：恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提交的證據(jù)退房申請表、X退款單、《個人退房承諾書》，證明原、被告雙方形成了事實上的商品房買賣合同后，二原告向恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出退房申請，并簽訂《人個退房承諾書》，二原告應(yīng)按照《個人退房承諾書》內(nèi)容主張權(quán)利、履行義務(wù)。二原告無異議，但提出恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當(dāng)時承諾簽完退房協(xié)議后2個月內(nèi)返錢，而至今未給。因該組證據(jù)相互印證，能夠證實恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)證明的問題，予以確認(rèn)。
根據(jù)以上所確認(rèn)的證據(jù)以及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述，本院認(rèn)定案件事實如下，陳長春與李某某系夫妻關(guān)系。2013年8月初二原告預(yù)購買被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的X樓房一套，向恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納了5000元購房訂金。同年8月17日原、被告確定房源，即X號樓X單元X室，建筑面積78.25平方米。2013年8月22日二原告又交納了購房款83221元，加上先交納的購房訂金5000元，共交納30%購房款，即88221元。雙方未簽訂書面協(xié)議。2014年6月15日陳長春填寫了退房申請表，以“因去外地發(fā)展，急需用錢”為由申請恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退房。2014年9月13日陳長春在恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的《個人退房承諾書》上簽名。至今本案訴爭房屋未交工；恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未取得《商品房預(yù)售許可證》，亦未返還二原告購房款。庭審中，二原告稱與恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了房屋買賣合同，其中約定2014年12月末交付房屋；恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司許諾待給二原告辦理的貸款下來后，再給二原告房屋買賣合同；但二原告對上述陳述均未提供證據(jù)證實。恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則稱二原告所述情況不存在。

本院認(rèn)為，原、被告雖然未簽訂書面房屋買賣合同，但二原告已向被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司交納了部分購房款，雙方形成了事實上的房屋買賣合同關(guān)系。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未能在起訴前取得商品房預(yù)售許可證，故合同無效?，F(xiàn)二原告出具《個人退房承諾書》的行為，可以認(rèn)定為雙方當(dāng)事人就退款方式達成協(xié)議，因該協(xié)議不違反法律、法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，故雙方當(dāng)事人應(yīng)按《個人退房承諾書》及退款方案履行，被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)將二原告交納的購房款全部返還給二原告。
綜上所述，原告陳長春、李某某的訴訟請求成立，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十二條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，判決如下：

被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后二十日內(nèi)返還原告陳長春、李某某購房款88221元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費2006元，原告陳長春已預(yù)交，由被告恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)同上款一并給付原告陳長春。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審　判　長　　王愛華 人民陪審員　　田　莉 人民陪審員　　劉鳳學(xué)

書記員：蓋婷