原告：郭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市昌平區(qū)。
委托訴訟代理人：王佳平，北京京師（天津）律師事務(wù)所律師。
被告：周某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。
委托訴訟代理人：趙雙慧，黑龍江中程佳易律師事務(wù)所律師。
第三人：雙鴨山市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)。
法定代表人：王孝義，該公司董事長。
委托訴訟代理人：戰(zhàn)淑濱，女，該公司副總經(jīng)理。

原告郭某某與被告周某某、第三人雙鴨山市華某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華某房地產(chǎn)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年7月13日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理，郭某某及其委托訴訟代理人王佳平、周某某的委托訴訟代理人趙雙慧、華某房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人戰(zhàn)淑濱到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告郭某某向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)位于黑龍江省雙鴨山市尖山區(qū)格林雅苑7號(hào)樓、8號(hào)樓之間負(fù)跨連體負(fù)一層房產(chǎn)歸我所有，并停止對(duì)該房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行、解除查封；2、本案訴訟費(fèi)由被告周某某承擔(dān)。事實(shí)與理由：1、本案爭議房產(chǎn)歸我所有。2016年8月29日，我與第三人華某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了格林雅苑7#-8#樓負(fù)跨連體負(fù)一層，合同簽訂后我交付了房款，且華某房地產(chǎn)公司于2017年11月已將該房產(chǎn)交付我使用，我對(duì)該房產(chǎn)一直占有、使用、管理至今。根據(jù)《合同法》第32條和《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，我與華某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，我支付了房款并已實(shí)際占有使用，通過前述法律行為我已具有對(duì)該房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，一方面排除其他人對(duì)該房產(chǎn)行使物權(quán)的權(quán)利；另一方面有期待條件成就時(shí)取得物權(quán)的權(quán)利。同時(shí)，在前述交易中，我履行了合同義務(wù)，不存在任何過錯(cuò)，法院不應(yīng)對(duì)案外人的房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。2、（2018）黑0502執(zhí)異68號(hào)民事裁定書適用法律錯(cuò)誤。該裁定書適用了《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，并認(rèn)為我購買該房產(chǎn)并非用于居住，而是一種投資性的買賣，并準(zhǔn)備用其作為車位買賣、出租，不符合司法解釋中應(yīng)予支持的全部條件，裁定駁回異議請求。我認(rèn)為，本案應(yīng)適用《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，該條是關(guān)于無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，系普適性條款，對(duì)于所有類別的被執(zhí)行人均可適用。綜上所述，我對(duì)上述房產(chǎn)享有合法權(quán)益，足以排除周某某對(duì)該財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。
被告周某某辯稱：1、原告郭某某未與第三人華某房地產(chǎn)公司簽訂有效的書面《商品房買賣合同》。華某房地產(chǎn)公司至今未取得格林雅苑小區(qū)7號(hào)樓、8號(hào)樓之間負(fù)跨連體負(fù)一層的預(yù)售許可證，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”的規(guī)定，本案因華某房地產(chǎn)公司至今未取得地庫部分的預(yù)售許可證，故與郭某某簽訂的《商品房買賣合同》為無效合同；2、郭某某所持合同為虛假合同，其與華某房地產(chǎn)公司沒有真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，郭某某對(duì)華某房地產(chǎn)公司出借借款680萬元，對(duì)華某房地產(chǎn)公司享有債權(quán)，不存在房款交付事實(shí)，《商品房買賣合同》也沒有依法進(jìn)行備案，郭某某不享有物權(quán)，不足以對(duì)抗執(zhí)行；3、訴爭房屋至今未交付使用，因地庫沒有抹灰，地面、墻面沒有進(jìn)行二次裝修，建筑商還沒有將這部分工程項(xiàng)目交工，郭某某也沒有占有、使用該房屋；4、所爭議的房屋是地下停車庫，并非用于居住的住宅；5、合同約定房屋總金額1050萬元，郭某某自稱支付680萬元，沒有全額支付房款，即使郭某某陳述屬實(shí)，也存在尚欠370萬元房款，應(yīng)交到法院的問題；6、郭某某的訴訟請求第一項(xiàng)包含兩方面內(nèi)容，一是確認(rèn)房屋歸其所有，屬于確認(rèn)之訴，二是要求停止對(duì)房屋執(zhí)行屬于執(zhí)行異議之訴，因本案存在兩種訴求，屬于不同法律關(guān)系，請求法庭查明郭某某主張的法律關(guān)系并明確本案案由。綜上所述，我認(rèn)為，郭某某沒有與開發(fā)單位簽訂合法有效的《商品房買賣合同》、未全額支付購房款、未實(shí)際占有使用房屋，爭議房屋不是用于居住的房屋，即不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不符合該解釋第二十九條的規(guī)定，異議理由不能成立，（2018）黑0502執(zhí)異68號(hào)執(zhí)行裁定書認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請求法院駁回郭某某的訴訟請求。
第三人華某房地產(chǎn)公司陳述，同意原告郭某某訴訟請求。2016年郭某某到雙鴨山來投資，與我公司協(xié)商購買格林雅苑地下商服，我公司法定代表人與郭某某簽訂了合同，郭某某向我公司打款，當(dāng)時(shí)我公司賬戶被查封，郭某某向王孝義賬戶打的款，還有一部分抹賬款。我公司沒有取得預(yù)售許可證，現(xiàn)在正在辦理。我公司于2017年向郭某某交付房屋。
本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)有爭議的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：原告郭某某提交的證據(jù)1《商品房買賣合同》、2收據(jù)、3工商銀行380萬銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)、4招商銀行300萬銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)、5三方抵債協(xié)議兩份及金敏生借款利息計(jì)算表、6工商銀行明細(xì)單3份及農(nóng)業(yè)銀行明細(xì)單2份、7協(xié)議及12證人金敏生證言佐證了就訴爭房屋，郭某某與第三人華某房地產(chǎn)公司在人民法院查封之前已簽訂書面買賣合同、已實(shí)際占有該不動(dòng)產(chǎn)和已支付全部價(jià)款的事實(shí)，具有真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，具有證明力，本院予以采信；郭某某的證據(jù)8購買監(jiān)控設(shè)備收據(jù)、9購買彩鋼活動(dòng)房收據(jù)、10購買燈具及安裝收據(jù)、11現(xiàn)場活動(dòng)房及燈具、監(jiān)控以及劃線照片佐證了郭某某占有該不動(dòng)產(chǎn)的事實(shí)，其真實(shí)性，本院予以確認(rèn)。被告周某某提交的（2018）黑0502執(zhí)異68號(hào)裁定書的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：原告郭某某與第三人華某房地產(chǎn)公司于2016年8月29日簽訂了編號(hào)為：GF-2000-0171，NO：SP-1610671號(hào)《商品房買賣合同》，合同約定，郭某某購買華某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的位于雙鴨山市尖山區(qū)格林雅苑小區(qū)7#-8#負(fù)跨連體負(fù)一層部分商服，建筑面積3500平方米，單價(jià)3000元/平方米，總價(jià)1050萬元。2016年8月24日，華某房地產(chǎn)公司為郭某某出具了1050萬元的房款收據(jù)，此時(shí)郭某某并未向華某房地產(chǎn)公司交付購房款。郭某某交付房款構(gòu)成情況如下：2016年8月30日向王孝義個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬380萬元、2017年1月3日向王孝義個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬300萬元；2017年11月6日華某房地產(chǎn)公司、金敏生、郭某某簽訂了兩份抵賬協(xié)議，將金敏生對(duì)華某房地產(chǎn)公司的債權(quán)316.475萬元和45萬元轉(zhuǎn)讓給郭某某抵償購房款；2017年11月6日華某房地產(chǎn)公司與郭某某簽訂以違約金8.525萬元抵房款的協(xié)議。該房屋已于2017年11月由郭某某實(shí)際占有，現(xiàn)用途為停車場。
本院在執(zhí)行申請執(zhí)行人即本案被告周某某與被執(zhí)行人即本案第三人華某房地產(chǎn)公司借款合同糾紛一案中，本院于2018年3月2日作出（2017）黑0502執(zhí)327號(hào)之三執(zhí)行裁定書，將華某房地產(chǎn)公司所有的包括格林雅苑7號(hào)樓、8號(hào)樓之間負(fù)跨連體負(fù)一層A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)、F區(qū)車位在內(nèi)的部分房屋予以查封。案外人即本案原告郭某某于2018年3月16日提出異議。本院于2018年3月26日作出（2018）黑0502執(zhí)異68號(hào)執(zhí)行裁定書，駁回郭某某的異議請求，郭某某提起本案之訴。
另查，第三人華某房地產(chǎn)公司在起訴前已取得了格林雅苑小區(qū)7#-8#負(fù)跨連體地下車庫的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，未取得施工許可證及商品房預(yù)售許可證。

本院認(rèn)為，我國法律規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案原告郭某某與第三人華某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》，是對(duì)訴爭房屋簽訂的商品房預(yù)售買賣合同，華某房地產(chǎn)公司未取得預(yù)售許可證明書，但在該買賣合同履行過程中，訴爭房屋已經(jīng)建成竣工，并交付給了郭某某，商品房預(yù)售合同已經(jīng)轉(zhuǎn)化為商品房現(xiàn)售合同。因此，不能再依據(jù)商品房預(yù)售合同判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定審核訴爭房屋買賣合同效力。郭某某與華某房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定，故該合同依法成立、有效。被告周某某主張郭某某與華某房地產(chǎn)公司未簽訂《商品房買賣合同》及簽訂的《商品房買賣合同》無效的意見不成立，本院不予采納。
根據(jù)我國《物權(quán)法》之規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采取登記生效的原則，因此，當(dāng)事人以房屋買賣合同方式轉(zhuǎn)移物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成后，買受人才能取得訴爭不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。在買賣合同履行過程中，買受人與出賣人之間尚未完成標(biāo)的物的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記之前，雙方之間存在的是債權(quán)法律關(guān)系，此時(shí)買受人依據(jù)買賣合同經(jīng)行主張其對(duì)訴爭房屋享有所有權(quán)，沒有法律依據(jù)，故對(duì)郭某某確權(quán)的訴訟主張不予支持。
《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！惫衬匙鳛樵V爭房屋的買受人在人民法院查封之前與華某房地產(chǎn)公司已簽訂合法有效的書面買賣合同，且已支付對(duì)價(jià)，并實(shí)際合法占有，對(duì)未辦理過戶登記沒有過錯(cuò)。依據(jù)最高法院《查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！睂?duì)于郭某某所購買的訴爭房屋，法院不得查封。因此，郭某某訴請停止對(duì)訴爭房屋強(qiáng)制執(zhí)行、解除查封，理由充分，應(yīng)予支持。
綜上所述，經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，本院對(duì)原告郭某某訴請停止對(duì)訴爭房屋強(qiáng)制執(zhí)行、解除查封的訴訟請求予以支持；對(duì)郭某某的其他訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條、《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，判決如下：

一、不得執(zhí)行雙鴨山市尖山格林雅苑7號(hào)樓、8號(hào)樓之間負(fù)跨連體負(fù)一層A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)、D區(qū)、E區(qū)、F區(qū)車位，解除對(duì)該房屋的查封；
二、駁回原告郭某某的其他訴訟請求。
案件受理費(fèi)84800元由被告周某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于黑龍江省雙鴨山市中級(jí)人民法院。
本院（2018）黑0502執(zhí)異68號(hào)執(zhí)行異議裁定書于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

審判長 張金玲
人民陪審員 趙志興
人民陪審員 孫新立

書記員： 劉暢