邸某某
馮某某
董某某（河北中宇律師事務(wù)所）
河北某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司
趙某某（河北侯鳳梅律師事務(wù)所）
劉某某（河北侯鳳梅律師事務(wù)所）

原告邸某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市橋西區(qū)中山西路。
委托代理人馮某某，河北省公安廳干部。
委托代理人董某某，河北中宇律師事務(wù)所律師。
被告河北某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司，住所地石家莊市中華北大街。
法定代表人王某某，董事長(zhǎng)。
委托代理人趙某某，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉某某，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。
原告邸某某與被告河北某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱河北某某房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告的訴訟請(qǐng)求:1、判令被告立即辦理房屋竣工驗(yàn)收并向原告出示或在小區(qū)公示“竣工驗(yàn)收備案證書”；2、向原告賠償延遲交房違約金75839.62元；3、為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證并賠償延遲辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金43888.90元，按約定繼續(xù)賠付至完成產(chǎn)權(quán)證登記止；4、賠償原告30個(gè)月民間借貸與商品房公積金貸款利息差額74551.68元，按約定繼續(xù)賠付至簽訂備案合同止；后原告增加訴訟請(qǐng)求，要求將逾期辦證的請(qǐng)求數(shù)額增加82725.12元，貸款利息差額增加27335.62元，共計(jì)增加110060.74元。上述合計(jì)304340.93元。5、賠償門窗、水電暖等建筑材料（建筑物區(qū)分所有權(quán)人套內(nèi)）與某某北區(qū)建筑材料相比品質(zhì)下降折算差價(jià)二倍的違約金約100元（以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）；6、賠償電梯、外墻、門窗、水電暖等建筑材料（建筑物區(qū)分所有權(quán)人套外）與某某北區(qū)建筑材料相比品質(zhì)下降折算差價(jià)二倍的違約金約100元（以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）；7、賠償因擅自改變?nèi)莘e率給原告造成的損失約100元（以鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）；8、在簽訂房屋買賣備案合同時(shí)，被告按照原告要求無(wú)條件更名一次；9、承擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、鑒定費(fèi)等費(fèi)用。
本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》約定了房屋坐落、房屋總價(jià)款、交房、辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)限及違約責(zé)任等主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房買賣司法解釋）第五條 ?的規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。在起訴前，該項(xiàng)目已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，《購(gòu)房協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議依法成立并有效，雙方均應(yīng)認(rèn)真履行各自義務(wù)。圍繞本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院分別論述如下:
一、關(guān)于房屋竣工驗(yàn)收、延遲交房等違約責(zé)任問(wèn)題。
根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。本案中，原告明知被告交房時(shí)不符合法定的交付條件，但仍接收房屋且實(shí)際占有，應(yīng)視為原告認(rèn)可訴爭(zhēng)房屋具備交付使用條件。原告依約向被告支付了全部購(gòu)房款后，被告未在約定的期限內(nèi)交房，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整等政策因素能否成為被告逾期交房的免責(zé)事由問(wèn)題。被告提交的人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整的三個(gè)文件雖然發(fā)生施工過(guò)程中，但冀建質(zhì)（2010）553號(hào)文件及冀建價(jià)（2010）47號(hào)文件均自2011年1月1日起執(zhí)行，發(fā)生在原、被告簽訂《購(gòu)房協(xié)議》之前，在開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋過(guò)程中，價(jià)格因素是協(xié)議雙方最為關(guān)注的因素之一，被告作為開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)有充分的了解和預(yù)測(cè)，對(duì)價(jià)格調(diào)整造成影響項(xiàng)目建設(shè)的因素應(yīng)有充足的準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)措施，因此，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂協(xié)議時(shí)，應(yīng)充分考慮價(jià)格調(diào)整對(duì)交付時(shí)間約定的影響，該風(fēng)險(xiǎn)不能對(duì)抗購(gòu)房人所依賴于合同的權(quán)利。被告提交的冀建質(zhì)（2012）195號(hào)文件自2012年1月1日起執(zhí)行，該文件的實(shí)施時(shí)間雖然發(fā)生在雙方合同約定的2012年5月31日交房時(shí)間之前，但是被告在建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)因價(jià)格調(diào)整需要延長(zhǎng)交房時(shí)間的相關(guān)事宜未明確告知購(gòu)房人，雙方在合同中對(duì)免責(zé)事由也未明確約定。因此，被告以人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整等導(dǎo)致建筑成本增加不能成為被告逾期交房的免責(zé)事由。
關(guān)于施工方調(diào)整結(jié)算方式問(wèn)題。合同法第一百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。因此，根據(jù)合同相對(duì)性原則及上述法律規(guī)定，被告不能請(qǐng)求免責(zé)，仍應(yīng)向業(yè)主承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，被告與第三人之間的糾紛由雙方另行解決。
雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》對(duì)交房、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限及逾期所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定，即被告應(yīng)在2012年5月31日前交房，但雙方均認(rèn)可被告實(shí)際交房時(shí)間是2013年5月9日，逾期交房342天，因此，被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
二、關(guān)于延遲辦證違約責(zé)任問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商的辦證義務(wù)分為辦理大產(chǎn)權(quán)證和小產(chǎn)權(quán)證?！按螽a(chǎn)權(quán)證”是項(xiàng)目整體的初始產(chǎn)權(quán)登記，由開(kāi)發(fā)商取得；“小產(chǎn)權(quán)證”是轉(zhuǎn)移登記到購(gòu)房者名下的單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商是否履行辦證義務(wù)一般以開(kāi)發(fā)商是否按照合同約定的時(shí)間提交辦證資料給房管、土地部門來(lái)認(rèn)定。本案中，雖然購(gòu)房業(yè)主未及時(shí)簽訂備案合同對(duì)被告辦理產(chǎn)權(quán)證存在一定影響，但因訴爭(zhēng)房屋尚未辦理驗(yàn)收手續(xù)，被告也未辦理項(xiàng)目整體的初始產(chǎn)權(quán)登記，客觀上也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。由于被告的原因造成逾期辦理房產(chǎn)證，必然使購(gòu)房業(yè)主不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主的利益受損是不爭(zhēng)的事實(shí)。雙方約定2013年5月31日前辦理產(chǎn)權(quán)證，但被告至今仍未辦理。因此，被告應(yīng)支付購(gòu)房業(yè)主延遲辦證違約金。
三、關(guān)于違約金應(yīng)否進(jìn)行調(diào)整問(wèn)題。
雙方約定逾期3個(gè)月內(nèi)，違約金為日萬(wàn)分之三；超過(guò)3個(gè)月的，違約金為日萬(wàn)分之五。依據(jù)購(gòu)房協(xié)議約定，本案購(gòu)房款是495360元，按日萬(wàn)分之三計(jì)算，每月違約金為4458.24元；按日萬(wàn)分之五計(jì)算，每月違約金為7430.4元。
本案被告主張雙方約定的違約金數(shù)額明顯過(guò)高，請(qǐng)求予以降低。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，被告應(yīng)當(dāng)就雙方約定的違約金過(guò)分高于造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。在無(wú)證據(jù)證明逾期交房給原告造成具體損失的情況下，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十七條規(guī)定，應(yīng)參照逾期交房期間同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為原告遭受損失的依據(jù)。在無(wú)證據(jù)證明逾期辦證給原告造成具體損失的情況下，根據(jù)該司法解釋第十八條規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額。
被告未能提供同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)審查原告實(shí)際損失又無(wú)法確定，參照中國(guó)人民銀行同期逾期貸款利率的1.3倍計(jì)算，折合年利率為11.99%（銀行同期貸款利率6.15%上浮50%，再乘以1.3倍，即6.15%＊150%＊1.3）。雙方約定的違約金為日萬(wàn)分之三，折合年利率為10.95%。即雙方約定的日萬(wàn)分之三的違約金未超過(guò)中國(guó)人民銀行同期逾期貸款利率的30%，未過(guò)分高于造成的損失，依法應(yīng)予以支持。為統(tǒng)一裁判尺度，維護(hù)法律文書的權(quán)威性，切實(shí)保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，參照同地段周邊房屋租賃價(jià)格，根據(jù)公平及誠(chéng)信原則，本院以原告已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。即本案逾期交房及逾期辦證違約金統(tǒng)一按日萬(wàn)分之三計(jì)算。據(jù)此計(jì)算，被告逾期交房違約金為50823.93元（495360元＊342天＊日萬(wàn)分之三），并自2013年6月1日起按原告已付款的日萬(wàn)分三支付逾期辦證違約金，每天為148.61元（495360元＊日萬(wàn)分之三）。
四、關(guān)于原告要求被告賠償民間借貸與商品房公積金貸款利息差額的問(wèn)題。
首先，原告針對(duì)其實(shí)際損失，即民間借貸的具體金額及所支付的利率標(biāo)準(zhǔn)未舉證；其次，由于違約金是當(dāng)事人通過(guò)約定而預(yù)先確定，并且違約金在彌補(bǔ)守約方損失的同時(shí)，還具有對(duì)違約方的懲罰作用。即違約金既具有賠償性又具有懲罰性，被告支付的違約金已足以彌補(bǔ)原告損失。因此，原告要求被告賠償貸款利息差額的請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
五、關(guān)于某某南區(qū)與北區(qū)建筑材料差價(jià)問(wèn)題。
關(guān)于建筑材料差價(jià)賠償問(wèn)題，雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》第七條雖然約定“電梯、門窗、水電暖等與財(cái)政廳在該某某北區(qū)房屋建筑材料品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)保持一致、購(gòu)買價(jià)格按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行價(jià)基本保持一致，若甲方違約，將按折算差價(jià)的二倍賠償乙方”，但由于受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、購(gòu)買材料時(shí)間不同、生產(chǎn)廠家、施工單位不同等因素影響，要求南北區(qū)建筑材料價(jià)格、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)保持一致不具有實(shí)際可操作性，且鑒定部門也僅是依據(jù)部分建筑材料價(jià)格進(jìn)行的比對(duì)，不具有全面性。
鑒定部門出具的材料差價(jià)表主要是三層以上墻磚與涂料的差價(jià)較大。由于北區(qū)外墻全部為墻磚，南區(qū)外墻三層以下（含三層）為墻磚，三層以上為涂料。因此，導(dǎo)致南北區(qū)外墻建筑材料差價(jià)較大。河北某某房地產(chǎn)公司與某某局簽訂的《合作框架協(xié)議》中約定的交房標(biāo)準(zhǔn)為外墻二層以下為仿蘑菇石磚，二層以上部位為涂料。據(jù)此，被告并未降低協(xié)議約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。因此，原告的此項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。
六、關(guān)于容積率問(wèn)題。
原、被告簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》中對(duì)容積率變更所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任未明確約定，且依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法確定因容積率變更給原告造成損失的具體數(shù)額，因此，原告的此項(xiàng)請(qǐng)求，本案不予支持。
七、關(guān)于更名問(wèn)題。
由于雙方尚未簽訂正式預(yù)售房屋買賣合同，且原告要求更名的相對(duì)方也不確定，即原告要求被告更名的條件尚不具備；庭審中，被告也明確表示同意為購(gòu)房業(yè)主配偶、父母、子女之間無(wú)條件更名一次。因此，原告的此項(xiàng)請(qǐng)求，本案不予一并處理。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十一條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條 ?、第二十八條 ?、第二十九條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第二條 ?、第五條 ?、第十六條 ?、第十七條 ?、第十八條 ?，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條 ?第一款 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告河北某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告邸某某延遲交房違約金50823.93元；
二、被告河北某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起90日內(nèi)為原告邸某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證，并支付延遲辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金（自2013年6月1日起至辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之日止，按日148.61元計(jì)算）；
三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4192元，原告負(fù)擔(dān)1196元，被告負(fù)擔(dān)2996元；鑒定費(fèi)4000元，由被告負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》約定了房屋坐落、房屋總價(jià)款、交房、辦產(chǎn)權(quán)證時(shí)限及違約責(zé)任等主要內(nèi)容，并且被告已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱商品房買賣司法解釋）第五條 ?的規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。在起訴前，該項(xiàng)目已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，《購(gòu)房協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議依法成立并有效，雙方均應(yīng)認(rèn)真履行各自義務(wù)。圍繞本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院分別論述如下:
一、關(guān)于房屋竣工驗(yàn)收、延遲交房等違約責(zé)任問(wèn)題。
根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。本案中，原告明知被告交房時(shí)不符合法定的交付條件，但仍接收房屋且實(shí)際占有，應(yīng)視為原告認(rèn)可訴爭(zhēng)房屋具備交付使用條件。原告依約向被告支付了全部購(gòu)房款后，被告未在約定的期限內(nèi)交房，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
關(guān)于人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整等政策因素能否成為被告逾期交房的免責(zé)事由問(wèn)題。被告提交的人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整的三個(gè)文件雖然發(fā)生施工過(guò)程中，但冀建質(zhì)（2010）553號(hào)文件及冀建價(jià)（2010）47號(hào)文件均自2011年1月1日起執(zhí)行，發(fā)生在原、被告簽訂《購(gòu)房協(xié)議》之前，在開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋過(guò)程中，價(jià)格因素是協(xié)議雙方最為關(guān)注的因素之一，被告作為開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)有充分的了解和預(yù)測(cè)，對(duì)價(jià)格調(diào)整造成影響項(xiàng)目建設(shè)的因素應(yīng)有充足的準(zhǔn)備和應(yīng)對(duì)措施，因此，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂協(xié)議時(shí)，應(yīng)充分考慮價(jià)格調(diào)整對(duì)交付時(shí)間約定的影響，該風(fēng)險(xiǎn)不能對(duì)抗購(gòu)房人所依賴于合同的權(quán)利。被告提交的冀建質(zhì)（2012）195號(hào)文件自2012年1月1日起執(zhí)行，該文件的實(shí)施時(shí)間雖然發(fā)生在雙方合同約定的2012年5月31日交房時(shí)間之前，但是被告在建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)因價(jià)格調(diào)整需要延長(zhǎng)交房時(shí)間的相關(guān)事宜未明確告知購(gòu)房人，雙方在合同中對(duì)免責(zé)事由也未明確約定。因此，被告以人工費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)調(diào)整等導(dǎo)致建筑成本增加不能成為被告逾期交房的免責(zé)事由。
關(guān)于施工方調(diào)整結(jié)算方式問(wèn)題。合同法第一百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。因此，根據(jù)合同相對(duì)性原則及上述法律規(guī)定，被告不能請(qǐng)求免責(zé)，仍應(yīng)向業(yè)主承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，被告與第三人之間的糾紛由雙方另行解決。
雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》對(duì)交房、辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限及逾期所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定，即被告應(yīng)在2012年5月31日前交房，但雙方均認(rèn)可被告實(shí)際交房時(shí)間是2013年5月9日，逾期交房342天，因此，被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
二、關(guān)于延遲辦證違約責(zé)任問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商的辦證義務(wù)分為辦理大產(chǎn)權(quán)證和小產(chǎn)權(quán)證。“大產(chǎn)權(quán)證”是項(xiàng)目整體的初始產(chǎn)權(quán)登記，由開(kāi)發(fā)商取得；“小產(chǎn)權(quán)證”是轉(zhuǎn)移登記到購(gòu)房者名下的單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商是否履行辦證義務(wù)一般以開(kāi)發(fā)商是否按照合同約定的時(shí)間提交辦證資料給房管、土地部門來(lái)認(rèn)定。本案中，雖然購(gòu)房業(yè)主未及時(shí)簽訂備案合同對(duì)被告辦理產(chǎn)權(quán)證存在一定影響，但因訴爭(zhēng)房屋尚未辦理驗(yàn)收手續(xù)，被告也未辦理項(xiàng)目整體的初始產(chǎn)權(quán)登記，客觀上也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。由于被告的原因造成逾期辦理房產(chǎn)證，必然使購(gòu)房業(yè)主不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主的利益受損是不爭(zhēng)的事實(shí)。雙方約定2013年5月31日前辦理產(chǎn)權(quán)證，但被告至今仍未辦理。因此，被告應(yīng)支付購(gòu)房業(yè)主延遲辦證違約金。
三、關(guān)于違約金應(yīng)否進(jìn)行調(diào)整問(wèn)題。
雙方約定逾期3個(gè)月內(nèi)，違約金為日萬(wàn)分之三；超過(guò)3個(gè)月的，違約金為日萬(wàn)分之五。依據(jù)購(gòu)房協(xié)議約定，本案購(gòu)房款是495360元，按日萬(wàn)分之三計(jì)算，每月違約金為4458.24元；按日萬(wàn)分之五計(jì)算，每月違約金為7430.4元。
本案被告主張雙方約定的違約金數(shù)額明顯過(guò)高，請(qǐng)求予以降低。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。根據(jù)舉證責(zé)任分配原則，被告應(yīng)當(dāng)就雙方約定的違約金過(guò)分高于造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。在無(wú)證據(jù)證明逾期交房給原告造成具體損失的情況下，根據(jù)《商品房買賣司法解釋》第十七條規(guī)定，應(yīng)參照逾期交房期間同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為原告遭受損失的依據(jù)。在無(wú)證據(jù)證明逾期辦證給原告造成具體損失的情況下，根據(jù)該司法解釋第十八條規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定損失數(shù)額。
被告未能提供同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)審查原告實(shí)際損失又無(wú)法確定，參照中國(guó)人民銀行同期逾期貸款利率的1.3倍計(jì)算，折合年利率為11.99%（銀行同期貸款利率6.15%上浮50%，再乘以1.3倍，即6.15%＊150%＊1.3）。雙方約定的違約金為日萬(wàn)分之三，折合年利率為10.95%。即雙方約定的日萬(wàn)分之三的違約金未超過(guò)中國(guó)人民銀行同期逾期貸款利率的30%，未過(guò)分高于造成的損失，依法應(yīng)予以支持。為統(tǒng)一裁判尺度，維護(hù)法律文書的權(quán)威性，切實(shí)保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，參照同地段周邊房屋租賃價(jià)格，根據(jù)公平及誠(chéng)信原則，本院以原告已付購(gòu)房款為基數(shù)，在日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)對(duì)違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整。即本案逾期交房及逾期辦證違約金統(tǒng)一按日萬(wàn)分之三計(jì)算。據(jù)此計(jì)算，被告逾期交房違約金為50823.93元（495360元＊342天＊日萬(wàn)分之三），并自2013年6月1日起按原告已付款的日萬(wàn)分三支付逾期辦證違約金，每天為148.61元（495360元＊日萬(wàn)分之三）。
四、關(guān)于原告要求被告賠償民間借貸與商品房公積金貸款利息差額的問(wèn)題。
首先，原告針對(duì)其實(shí)際損失，即民間借貸的具體金額及所支付的利率標(biāo)準(zhǔn)未舉證；其次，由于違約金是當(dāng)事人通過(guò)約定而預(yù)先確定，并且違約金在彌補(bǔ)守約方損失的同時(shí)，還具有對(duì)違約方的懲罰作用。即違約金既具有賠償性又具有懲罰性，被告支付的違約金已足以彌補(bǔ)原告損失。因此，原告要求被告賠償貸款利息差額的請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。
五、關(guān)于某某南區(qū)與北區(qū)建筑材料差價(jià)問(wèn)題。
關(guān)于建筑材料差價(jià)賠償問(wèn)題，雙方簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》第七條雖然約定“電梯、門窗、水電暖等與財(cái)政廳在該某某北區(qū)房屋建筑材料品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)保持一致、購(gòu)買價(jià)格按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行價(jià)基本保持一致，若甲方違約，將按折算差價(jià)的二倍賠償乙方”，但由于受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、購(gòu)買材料時(shí)間不同、生產(chǎn)廠家、施工單位不同等因素影響，要求南北區(qū)建筑材料價(jià)格、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)保持一致不具有實(shí)際可操作性，且鑒定部門也僅是依據(jù)部分建筑材料價(jià)格進(jìn)行的比對(duì)，不具有全面性。
鑒定部門出具的材料差價(jià)表主要是三層以上墻磚與涂料的差價(jià)較大。由于北區(qū)外墻全部為墻磚，南區(qū)外墻三層以下（含三層）為墻磚，三層以上為涂料。因此，導(dǎo)致南北區(qū)外墻建筑材料差價(jià)較大。河北某某房地產(chǎn)公司與某某局簽訂的《合作框架協(xié)議》中約定的交房標(biāo)準(zhǔn)為外墻二層以下為仿蘑菇石磚，二層以上部位為涂料。據(jù)此，被告并未降低協(xié)議約定的交房標(biāo)準(zhǔn)。因此，原告的此項(xiàng)請(qǐng)求，本院不予支持。
六、關(guān)于容積率問(wèn)題。
原、被告簽訂的《購(gòu)房協(xié)議》中對(duì)容積率變更所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任未明確約定，且依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法確定因容積率變更給原告造成損失的具體數(shù)額，因此，原告的此項(xiàng)請(qǐng)求，本案不予支持。
七、關(guān)于更名問(wèn)題。
由于雙方尚未簽訂正式預(yù)售房屋買賣合同，且原告要求更名的相對(duì)方也不確定，即原告要求被告更名的條件尚不具備；庭審中，被告也明確表示同意為購(gòu)房業(yè)主配偶、父母、子女之間無(wú)條件更名一次。因此，原告的此項(xiàng)請(qǐng)求，本案不予一并處理。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百二十一條 ?，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十七條 ?、第二十八條 ?、第二十九條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第二條 ?、第五條 ?、第十六條 ?、第十七條 ?、第十八條 ?，《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條 ?第一款 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告河北某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告邸某某延遲交房違約金50823.93元；
二、被告河北某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起90日內(nèi)為原告邸某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證，并支付延遲辦理房屋產(chǎn)權(quán)證違約金（自2013年6月1日起至辦理房屋產(chǎn)權(quán)證之日止，按日148.61元計(jì)算）；
三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4192元，原告負(fù)擔(dān)1196元，被告負(fù)擔(dān)2996元；鑒定費(fèi)4000元，由被告負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：楊有鳳
審判員：劉洪磊
審判員：左曉星

書記員：黃夢(mèng)旋